Il locatore ha l’obbligo di far eseguire nell’appartamento concessogli in affitto tutte le riparazioni necessarie a conservare l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto.

Le opere di piccola manutenzione spettano per legge all’inquilino per tutta la durata del contratto. Può capitare, però, che nel corso della locazione l’immobile presenti alcuni difetti gravi, che riducono il godimento dell’appartamento affittato. Possono essere anche difetti di costruzione oppure vizi sopravvenuti per scarsa manutenzione. Comunque il proprietario ha l’obbligo di intervenire con urgenza quando l’inquilino gli segnala la necessità di riparazioni, in base all’art. 1577 del codice civile, che tuttavia autorizza lo stesso inquilino, in caso d’urgenza, a provvedere alle riparazione necessarie avvertendo però il proprietario, al quale poi può richiedere il rimborso dei costi anticipati. L’inquilino, quindi, deve fare in modo che l’immobile rimanga sempre nello stesso stato manutentivo in cui l’ha ricevuto in locazione.

Comunque non bisogna confondere il difetto con il guasto dovuto alla normale usura dell’immobile, all’effetto del tempo oppure alla sua manutenzione, come ad esempio la rottura di una tubatura. Il difetto incide invece sulla funzionalità strutturale o sulla costruzione dell’immobile e ne diminuisce la funzionalità, quindi è importante e certamente da non trascurare. Se si tratta di un semplice guasto l’inquilino deve semplicemente provvedere ad eliminarlo, in quanto l’intervento, in questo caso, non limita il godimento dell’appartamento locato.

Diverso, invece, il caso di veri e propri difetti o vizi di costruzione, oppure di alterazioni che non dipendono da mancanza di manutenzione, ma influiscono sulla funzionalità strutturale dell’immobile dato in locazione, tanto da impedirne o ridurne sensibilmente il godimento. Ad esempio: infiltrazioni o di umidità, per la cui eliminazione necessitano a volte radicali interventi di durata anche prolungata.

In base all’art. 1583 del codice civile, l’inquilino deve provvedere alle riparazioni urgenti che non possono essere rimandate, anche se comportano una privazione del godimento di parte dell’immobile in affitto. Se la riparazione dura più di 20 giorni, l’inquilino ha diritto ad una riduzione del canone, calcolata in proporzione alla durata complessiva dell’intervento e all’entità del mancato godimento del bene, in base all’articolo 1584 del codice civile.

Indipendentemente dalla durata delle riparazione, può anche chiedere la risoluzione del contratto, se l’intervento manutentivo non gli consente di continuare ad abitare l’alloggio con la propria famiglia. Questo anche nel caso che il proprietario non intervenga, anche se avvertito dei gravi difetti che impediscono l’utilizzo dell’immobile affittato. In alternativa, l’inquilino può chiedere una giusta riduzione del canone in proporzione all’entità e alla natura dei vizi riscontrati.

Se poi può dimostrare che il proprietario ne conosceva i difetti fin dal momento della consegna dell’appartamento, questi deve anche risarcire i danni subiti dall’inquilino a causa dei difetti costruttivi (art. 1578 cod. civ.), ma bisogna provare che siano stati proprio i difetti di costruzione a provocare i danni in oggetto.

Fonte: Avv. Augusto Cirla