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Intervista a Franco Dall’Aglio Fimaa-Torino

Intervista a Franco Dall’Aglio Fimaa-Torino

Breve intervista del portale Cambiocasa.it a:
Franco Dall’Aglio – Segretario generale Fimaa Torino – Giunta Esecutiva Fimaa-Confcommercio

1) E’ vero che l’Agente immobiliare è percepito in Italia come un costo anziché come un professionista a cui corrispondere una giusta retribuzione?
Visto che la percentuale di intermediato in campo immobiliare in Italia si attesta sul 50%, contro il 70-90% registrato in Europa e in Nord America, è chiaro ed evidente che la figura dell’agente immobiliare è vista nel nostro Paese tra luci e ombre. Essere percepiti come un costo e non come un valore aggiunto pone, in capo ai mediatori, una serie di interrogativi sul modo di esercitare la propria professione; la corretta risposta e, soprattutto, la correzione della propria metodologia di lavoro potrebbe rappresentare la soluzione al problema. Qualunque categoria professionale deve fare i conti, prima di tutto, con il percepito dal consumatore. Solo se l’utente finale riesce a vedere nel lavoro svolto dall’agente immobiliare un reale valore aggiunto, tale da giustificare la parcella ad affare concluso, potremo parlare di un vero passo in avanti compiuto da questa categoria. Sia la politica perseguita dalle principali federazioni di categoria, sia le sentenze in materia, stanno delineando sempre più l’attività dell’agente immobiliare come un’attività imprenditoriale ad alto contenuto professionale. Pretendere e offrire professionalità permetterebbe di dare vita a un circolo virtuoso i cui benefici sarebbero equamente suddivisi tra una crescita d’immagine della categoria dei mediatori e un migliore servizio goduto dal consumatore.
2) Perché rivolgersi a un professionista per l’acquisto di un immobile?
Le motivazioni sono molto diverse, a seconda che si tratti di un proprietario oppure di un acquirente o di un inquilino. Scegliere un agente immobiliare eviterebbe al proprietario l’incombenza di dovere rispondere a tutte le ore del giorno e, qualche volta, anche della notte, a telefonate di richiesta di informazioni per l’annuncio di vendita/affitto pubblicato. Inoltre, senza un valido supporto, il proprietario dovrebbe anche coordinare i suoi impegni giornalieri con gli appuntamenti fissati per fare visionare il proprio immobile. Da un punto di vista tecnico, se fossi un proprietario cercherei di conferire l’incarico non a chi mi ha fornito la valutazione più alta del mio immobile ma a chi ha saputo rispondere puntualmente e con precisione ai miei quesiti tecnici, sia sotto il profilo tecnico/amministrativo, sia legato al reale andamento del mercato immobiliare quindi ai valori al metro quadro e ai tempi di vendita previsti. E’ bene rendersi conto che un bravo agente immobiliare è, prima di tutto, un bravo consulente, in grado non solo di spiegarmi il contesto in cui il mio immobile verrà messo in vendita ma anche di fornirmi quegli utili consigli che mi permetteranno di proporre in vendita un immobile in regola e corredato dalla giusta documentazione. Ritengo che, in casi come questo, la provvigione possa ritenersi come ben spesa. Principalmente come acquirente, ma anche come inquilino, non esiterei a farmi assistere da un agente immobiliare perché in grado di sollevarmi da una serie di incombenze tra cui quelle concernenti le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche in modo tale da facilitarmi la conclusione dell’affare. Per concludere, sia come proprietario, sia come acquirente/inquilino, soppeserei l’agente immobiliare per capire se sarà in grado di tutelare gli interessi di entrambe le parti fornendo una contrattualistica adeguata.
3) Quali sono le regole da seguire per una compravendita sicura?
Personalmente, sarei più propenso a parlare di acquisto responsabile. La sicurezza di un affare dipende da una serie di variabili non tutte, oggettivamente, controllabili per cui è molto più importante avvicinarsi all’acquisto di un immobile in modo consapevole. Faccio un paio di esempi di variabili che possono intervenire e influire anche negativamente nella scelta di un immobile, caratterizzate da una forte componente di imprevedibilità: il primo è che io potrei acquistare un appartamento in un condominio bene abitato e ritrovarmi dopo pochi mesi dei condomini maleducati che disturbano la mia quiete con rumori molesti; in alternativa, potrei acquistare un appartamento in un edificio e dopo un anno o meno dovermi trovare di fronte a spese straordinarie molto elevate, non ipotizzabili al momento dell’acquisto. Detto ciò, tenendo sempre da conto la possibilità di un’alea residuale presente in qualunque acquisto, mi concentrerei su fatti certi e ben precisi. pecchio-casabassot-mansarda11
Innanzitutto, il confronto dei prezzi di altri immobili offerti in zona mi permette fin da subito di capire se l’immobile al quale sono interessato rientra, come cifra richiesta a metro quadro, nel range di importo medio per tipologie analoghe: cifre troppo alte o troppo basse necessitano di un lavoro “investigativo” supplementare, per cercare di capire quali potrebbero essere le motivazioni che hanno spinto a pubblicizzare delle cifre fuori mercato.
Effettuata la visita all’immobile, io richiederei subito di potere esaminare le spese condominiali, anche per verificar se siamo in presenza di uno o più condomini morosi.
La regolarità del fabbricato e, quindi, dell’unità immobiliare facente parte dell’edificio, può essere verificata tramite un accesso agli atti in Comune (regolarità urbanistica) e procurandosi una planimetria catastale. E’ qui importante ricordare che, per legge, per potere cedere un immobile, a pena di nullità, il venditore dovrà dichiarare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto. Da sottolineare come una conformità catastale non sempre, purtroppo, garantisce anche una conformità urbanistica, per cui è importante verificare entrambi gli aspetti.
Prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto o direttamente un preliminare di compravendita ad effetti obbligatori, chiederei di prendere visione dell’atto di provenienza, della visura catastale e della visura ipotecaria.
Nel caso di mutuo, se fossi l’acquirente, pretenderei anche un termine entro il quale mi sia consentito di verificare la possibilità di ottenere il finanziamento e, in caso di esito negativo, potere risolvere il contratto senza il rischio di dovere corrispondere penali o di perdere eventuali caparre anticipate.
Come venditore, è chiaro che, all’atto pubblico, pretenderei il pagamento esclusivamente a mezzo assegno circolare o tramite bonifico bancario immediato e non revocabile.

2 commenti
luciano
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2 Comments

  • talal
    2 gennaio 2017, 15:15

    Vendita appartamenti 2 locali privato 45mq e giardino privato 20mq Milano Ripamonti 150 CPN 99000

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  • Anna
    25 maggio 2017, 22:00

    Cerco su Palese

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