Il Consiglio direttivo della Bce ha adottato precise decisioni di politica monetaria.

Il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali dell’Eurosistema è ridotto di 25 punti base, all’1,25%, a decorrere dall’operazione con regolamento il 9 novembre 2011. In base ai dati della RBLS (Regional Bank Lending Survey), di Banca d’Italia, nel primo semestre dell’anno la domanda di mutui per l’acquisto di abitazioni, rafforzatasi nel 2010, è risultata stazionaria in tutte le aree territoriali.

Secondo le attese delle banche nel secondo semestre dell’anno la domanda tornerebbe a contrarsi, in misura più pronunciata nel Mezzogiorno, si sono nuovamente irrigidite le condizioni di offerta, più marcatamente nelle regioni meridionali e le previsioni delle banche mostrano un ulteriore irrigidimento nella seconda parte dell’anno, seppure meno intenso.

La rischiosità dei prestiti alle famiglie si è mantenuta su livelli prossimi a quelli di giugno 2010 in tutte le aree geografiche; nei dodici mesi terminanti a giugno 2011 il tasso di decadimento risultava compreso tra l’1,2% del Centro e l’1,5% del Mezzogiorno; nel secondo trimestre dell’anno è proseguito, in tutte le ripartizioni, il rialzo dei tassi di interesse sui prestiti per l’acquisto di abitazioni, aumentati di circa tre decimi di punto rispetto ai valori di fine 2010. Infine, il tasso annuo effettivo globale (TAEG) rimane più elevato nel Mezzogiorno (3,5%), e più basso nel Nord-Est (3,1%).

Secondo i dati pubblicati dall’Abi in Italia la dinamica dei prestiti bancari ha manifestato, alla fine di ottobre 2011, un consolidamento; sulla base di prime stime i prestiti a famiglie e società non finanziarie sono risultati pari a 1.518 miliardi di euro, in crescita tendenziale del +5,3% (+5,4% a settembre 2011 e +2,3% nella media Area Euro a settembre 2011). Rispetto a ottobre 2010 il flusso netto di nuovi prestiti è stato di oltre 80,5 miliardi di euro.

Ove si consideri la disaggregazione per durata, si rileva come il segmento a medio e lungo termine (oltre 1 anno), abbia segnato un ritmo di crescita tendenziale del +3,7% (+4,2% a settembre 2011), mentre quello a breve termine (fino a 1 anno), ha segnato una crescita di +10,2% (+8,9% a settembre 2011). In particolare, la crescita dei finanziamenti per l’acquisto di immobili a settembre è risultata pari al +5% (+5,1% il mese precedente e +8,7% a settembre 2010).

Nei primi dieci mesi del 2011 il decremento complessivo è stato del -14% rispetto all’analogo periodo del 2010 ma anche il confronto con gli anni precedenti denota una rilevante contrazione del numero di richieste di finanziamento avanzato dalle famiglie italiane per l’acquisto di un immobile. Questo, in sintesi, è il preoccupante quadro che emerge dall’analisi dei dati sull’andamento complessivo della domanda di mutui e delle variazioni percentuali rilevate da Crif che raccoglie i dati relativi a oltre 78mln di posizioni creditizie.

Passando all’andamento mensile, le variazioni rispetto allo stesso mese dell’anno precedente sono indicate sia in valori assoluti sia ponderate, cioè al netto dell’effetto prodotto dal differente numero di giorni lavorativi. È difficile imputare questa picchiata delle richieste di mutuo principalmente al riassorbimento dell’effetto rinegoziazione che certamente aveva caratterizzato la crescita della domanda nell’ottobre di un anno fa. Più probabilmente siamo di fronte all’avvitamento della domanda per le ormai purtroppo consolidate aspettative negative delle famiglie italiane, cui inizia ad aggiungersi una forma di autocensura preventiva.

Analizzando la distribuzione per fasce di durata si mantiene la crescita della quota parte di domanda di mutui nelle classi tra i 20 e i 30 anni, che nei primi 10 mesi del 2011 rappresentano quasi il 51% della domanda complessiva. Ad ogni modo, è ancora la classe di durata compresa tra i 25 e i 30 anni a essere quella maggiormente preferita dalle famiglie italiane (31% del totale), oltre a essere in crescita (+1,8%), rispetto al 2010.

Relativamente alla distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo continua la crescita della quota di domanda nelle fasce più basse, anche se il mese di ottobre 2011 ha fatto registrare un leggero incremento dell’importo medio mensile, tornato sui valori di aprile e maggio. Anche questo trend conferma la prudenza che sta caratterizzando il comportamento delle famiglie italiane; peraltro, l’importo medio calcolato sulla totalità dei primi dieci mesi dell’anno in corso continua a essere inferiore rispetto al pari periodo 2010, rispettivamente 136.976 euro contro 139.216. Analizzando, infine, la domanda in base all’età dei soggetti richiedenti mutui ipotecari, la classe compresa tra i 35 e i 44 anni continua a essere la più numerosa, con una quota pari al 35% del totale.

Avere un contratto a tempo indeterminato aiuta sicuramente a ottenere un mutuo da una banca, anche se, secondo i dati MutuiOnline (dati gennaio-ottobre 2011), tra i richiedenti con età fino a 30 anni che hanno ottenuto un mutuo l’88,2% hanno un contratto indeterminato, mentre nel 2010 erano l’89,6%: una lieve flessione che comporta un incremento dei mutui tra lavoratori autonomi (da 7,3% del 2010 all’8% attuale), liberi professionisti (2,7% del 2011 contro i 2,3% registrati l’anno scorso), e, anche se in maniera meno evidente, tra le categorie di lavoratori atipici nella quale rientrano i contratti a tempo determinato e gli impieghi part-time (+0,1% nel confronto 2010/2011).

Nella richiesta di un mutuo, però, la tipologia di contratto di lavoro non è l’unica variabile da tenere in conto: l’importo richiesto per il mutuo e la possibilità di poter vantare su garanzie da parte di parenti o genitori, ad esempio, altri redditi oppure una casa di proprietà della famiglia, possono essere variabili su cui far leva per poter accedere a un mutuo.

Anche la possibilità di avere a disposizione dei risparmi da investire nell’acquisto della casa, e poter ridurre così l’importo da destinare al mutuo, è un’ottima soluzione per aumentare la possibilità di accedere al finanziamento: il loan to value, ovvero la percentuale di mutuo sul valore complessivo dell’immobile, è cresciuto in particolare per gli importi tra il 71% e l’80% del valore della casa (+1,9% rispetto al 2010), tra i mutui concessi ai giovani fino a 30 anni.

Per quanto riguarda, invece, il valore medio di mutuo erogato si attesta sui 120.755 euro secondo le stime MutuiOnline.it, che rileva una riduzione del 7,22% rispetto all’anno precedente dell’importo medio concesso in questa fascia d’età. Invece, per quanto riguarda il tipo di tasso d’interesse il tasso fisso risulta essere la tipologia più scelta dai più giovani nell’ultimo anno: dal 19,4% dei mutui a tasso fisso erogati nel 2010 si è passati al 39,4% di quest’anno. Resiste anche il tasso variabile con cap che si attesta al 32,7%, mentre il tasso variabile ‘puro’ da gennaio ad oggi è stato scelto solo nel 25,6% dei mutui.

Nonostante la non brillante situazione dei mercati finanziari, che si riflette sull’andamento degli spread medi dei mutui, il recente taglio ai tassi della Bce consente di poter sfruttare buone occasioni sui tassi variabili che beneficeranno dell’effetto di ribasso sugli Euribor, l’indice di riferimento dei tassi variabili: scegliere oggi questa tipologia di mutuo consente anche ai più giovani di pagare interessi non eccessivamente elevati, almeno per un paio d’anni.

Per chi cerca certezze anche negli anni a seguire, le offerte di mutuo a tasso fisso restano ancora da preferire, grazie a proposte al di sotto del 5% che rimangono appetibili per chi non vuole correre il rischio di avere una spesa a rischio di eventuali rincari.