Secondo l’Agenzia del Territorio il mercato immobiliare italiano, nel primo trimestre 2011, mostra ancora segnali negativi, confermando il trend rilevato nei precedenti due trimestri.

Dopo la crisi del 2009, infatti, nel primo semestre 2010 si era registrata una ripresa con variazioni tendenziali positive per due trimestri consecutivi, ma dal terzo trimestre 2010 la variazione tendenziale annua è tornata negativa. Nei primi tre mesi di quest’anno, la riduzione complessiva delle unità immobiliari compravendute è stata pari al 3,6%, con 298.946 transazioni

I tassi tendenziali registrano segni negativi in tutti i settori, con una punta di -8,9% nelle tipologie commerciali, mentre il residenziale cala del 3,7% (136.718 transazioni); il terziario è sceso del 4,4% (3.258 transazioni), il produttivo del 2,1% (2.473 operazioni), le pertinenze del 2,6% (107.564 compravendite di box, posti auto, cantine). L’andamento dell’indice trimestrale delle compravendite mostra un mercato immobiliare in discesa, rispetto al primo trimestre del 2004, del 21% circa a livello nazionale mentre, rispetto al primo trimestre del 2006, nel 2011 il calo è stato del 32%.

Le compravendite sono scese di più nel Mezzogiorno, -6%, meno al Nord (-2,3%), mentre al Centro hanno segnato -3,6%. La caduta è stata più consistente nei non capoluoghi (-5%) che nei capoluoghi. Analizzando il mercato residenziale delle otto più grandi città italiane per popolazione, si osserva un dato tendenziale inverso rispetto alle variazioni negative riscontrate a livello nazionale e nelle macroaree geografiche del Paese, infatti i volumi delle compravendite di abitazioni registrano complessivamente un aumento tendenziale del 2%.

Il mercato immobiliare residenziale di Roma, già in forte ripresa nel 2010, nel primo trimestre 2011 cresce dell’1,3% rispetto al primo trimestre corrispondente. Crescono le compravendite anche a Torino (+8,7%), a Bologna (+5,7%), a Genova (+5,2%) e a Palermo (+2,4%), diminuiscono leggermente a Milano, Napoli e Firenze (-0,9%, -1,5% e -0,6%). In provincia, invece, il primo trimestre del 2011 continua ad essere contraddistinto da diminuzioni generalizzate (-3,4% il totale delle otto province), ad eccezione della provincia di Torino che registra +3,8%, seguendo un trend già rilevato nell’ultima parte del 2010. Una forte diminuzione delle compravendite si rileva nella provincia di Bologna con -12,5%; decise perdite di volumi scambiati, oltre il 5%, si rilevano nelle province di Napoli, Genova e Roma.

Dai dati resi noti dall’Istat nel 2010 si sono registrate complessivamente 817.963 compravendite di unità immobiliari, lo 0,5% in meno rispetto al 2009. Nel quarto trimestre 2010 le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono risultate pari a 231.162, in calo del 3,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si conferma, quindi, l’andamento negativo già rilevato nel trimestre precedente, dopo i segnali di ripresa emersi nei primi sei mesi dell’anno.

Il 92,6% delle convenzioni effettuate nel quarto trimestre 2010 (214.105), riguarda immobili ad uso abitazione e accessori, il 6,6% (15.204), unità immobiliari ad uso economico. Per la prima tipologia si osserva, come per il terzo trimestre, una diminuzione tendenziale pari al 3,1%, dopo la fase di crescita che aveva caratterizzato il primo semestre dell’anno. Per le compravendite di immobili ad uso economico, che registrano un calo del 4,2% rispetto al quarto trimestre 2009, l’andamento è risultato negativo in tutti i trimestri del 2010.

Considerando l’intero anno 2010, le compravendite riguardanti immobili ad uso residenziale (761.519), sono diminuite dello 0,1% rispetto al 2009, quelle concernenti unità immobiliari adibite ad uso economico (49.862), del 6,1%. Rapportando il volume delle transazioni realizzate nel 2010 a quello del 2006, ultimo anno prima della fase di discesa, emerge un calo del 26,5% per il totale delle compravendite, del 26,2% per quelle di abitazioni e del 27,7% per quelle di unità immobiliari ad uso economico.

Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, nel quarto trimestre 2010 le compravendite totali di unità immobiliari sono stabili al Nord-Est e diminuiscono in tutte le altre ripartizioni, in maggior misura al Centro (-4,7%), al Sud (-6,4%) e nelle Isole (-9,0%), meno nel Nord-Ovest (-1,2%). Questo andamento si verifica, in linea di massima, anche per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione. Per quelle ad uso economico tutte le ripartizioni territoriali manifestano tassi tendenziali negativi, ma il Centro, il Sud e le Isole mostrano le flessioni maggiori (rispettivamente -5,6%, -7,8% e – 10,5%); seguono il Nord-Ovest (-2,3%) e il Nord-Est (-1,5%).

Nel quarto trimestre 2010, le compravendite effettuate e registrate negli archivi notarili delle grandi città (effettuate nel territorio di competenza degli archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane), sono caratterizzate da una contrazione tendenziale lievemente minore (-3,0%) rispetto a quella osservata negli archivi notarili dei centri più piccoli (-3,5%).

L’evoluzione è analoga per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione, mentre per quelle ad uso economico si evidenzia la notevole differenza tra la diminuzione tendenziale rilevata negli archivi notarili distrettuali aventi sede nelle grandi città (-1,7%) e quella sensibilmente maggiore riscontrata negli altri archivi (-5,6%).

Dalla 15ª edizione del monitoraggio immobiliare realizzato da Censis e Scenari Immobiliari emerge che dall’inizio della crisi (2007) si è ridotto di un quarto il volume delle compravendite residenziali, che si prevede raggiungeranno nel 2011 le 595mila unità, solo il 2,8% in meno rispetto alle 612mila del 2010. Nonostante la stagnazione della domanda, i prezzi medi a livello nazionale sono rimasti praticamente stabili, con una riduzione nel 2010 solo dell’1,9% in termini reali.

Tuttavia, nelle grandi città si è registrato un piccolo rimbalzo. A Milano, nelle aree di pregio i valori salgono del 5,0%, nelle zone intermedie del 2,4%, in periferia dell’1,6%. A Roma i prezzi aumentano di più nelle zone semicentrali: +2,7% in centro, +3,6% nel semicentro, +1,7% nelle periferie.

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