Secondo l’indagine Tecnocasa, il 2012 non è stato un anno facile per il mercato immobiliare nazionale.

Il disorientamento sia dei potenziali acquirenti che dei venditori deriva dal generale disorientamento causato dai numerosi interventi che si sono susseguiti per stabilizzare l’economia italiana culminati con l’introduzione dell’Imu, l’imposta che ha avuto maggiore impatto sul segmento della seconda casa, sia casa vacanza che per uso investimento. Chi ha avuto la possibilità di acquistare, perché in condizioni di accedere al mutuo o perché in possesso di risparmi accumulati, ha considerato l’abitazione una forma di investimento più sicura degli investimenti finanziari. Chi ha potuto ha cambiato la propria abitazione per migliorare la propria situazione abitativa, numerosi poi sono stati i genitori che hanno aiutato i figli cedendo i propri risparmi, in modo da consentire loro l’acquisto della prima casa.

Dal 2011 al 2012 si registra una contrazione delle compravendite residenziali del 25,8%. Infatti, l’anno si è chiuso con 444.018 transazioni, ben lontane dai picchi del 2006, ma vicine ai volumi della seconda metà degli anni ’80. Nelle grandi città c’è stata una contrazione media delle compravendite pari al 22,4%, come dai dati dell’Agenzia del Territorio.

Indubbiamente, sul mercato immobiliare italiano ci sono ancora delle problematiche che occorre tenere presenti per capirne l’andamento. Reale la distanza tra la capacità di spesa, determinata dalla combinazione di minore capacità di risparmio e riduzione del credito, e le richieste dei venditori, oltre alla maggiore offerta di immobili sul mercato, con conseguente contrazione dei valori immobiliari e un aumento delle tempistiche di vendita.

Infatti i prezzi nel 2012 hanno segnato per la prima volta una contrazione a due cifre: -10,5% nelle grandi città, -11,1% nei capoluoghi di provincia e -11,6% nell’hinterland delle grandi città. I tempi di vendita sono ancora lunghi (183 giorni nelle grandi città, 207 giorni nei capoluoghi di provincia e 209 giorni nell’hinterland delle grandi città).

La contrazione dei valori riguarda in prevalenza le tipologie usate e in cattivo stato di manutenzione. Infatti, gli acquirenti sono diventati più attenti e soprattutto meno propensi a realizzare importanti lavori di ristrutturazione preferendo le abitazioni usate ma in buono stato. Hanno poi preferito la soluzioni con riscaldamento autonomo e quelle in contesti condominiali decorosi allo scopo di ridurre le spese. Sempre più importante la richiesta dell’ascensore.

Attenzione anche alla disposizione degli spazi interni soprattutto quando consentono di ricavare una camera aggiuntiva. Il trilocale ed il bilocale concentrano la maggioranza delle richieste, con bilocale in prevalenza a Milano, Roma, Napoli e Torino.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni e la domanda per investimento, si segnala un leggero ribasso dei canoni del -4,4% per i bilocali e del -5,0% per i trilocali, ma il mercato è vivacizzato dalla domanda di coloro che non riescono ad acquistare e inoltre c’è anche tanta offerta sul territorio alimentata dagli immobili acquistati per investimento.

Questo segmento di mercato, con il 17,5% la percentuale di chi ha acquistato per uso investimento nella seconda parte del 2012, è quello che ha risentito maggiormente dell’introduzione dell’Imu. Tra i potenziali investitori alcuni si sono fermati, ma molti hanno voluto approfittare delle nuove condizioni di mercato per fare acquisti a prezzi interessanti. Si comprano soprattutto piccoli tagli.

I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo, ma non dimentichiamo che chi investe nel mattone punta soprattutto al capital gain. Chi ha comprato quando i prezzi degli immobili hanno iniziato a salire, alla fine del 2012 si è ritrovato comunque con un immobile rivalutato nominalmente del 67,8%.

Per il 2013, a livello nazionale, si ipotizza sia una discesa dei prezzi compresa tra -6% e -4% che delle compravendite attorno a 410.000. Nelle grandi città ci si aspetta una tenuta delle aree centrali, mentre è più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe zone popolari e periferiche.

La prima parte del 2013 potrebbe essere ancora caratterizzata da incertezze e timori che rallenteranno le dinamiche di mercato; nella seconda parte del 2013 potrebbero esserci dei segnali di miglioramento soprattutto se l’economia italiana darà segnali positivi e se i venditori, in particolare coloro che sono ancorati ad una visione di mercato che non è più quella attuale, inizieranno a ribassare i prezzi.

Tuttavia, bisogna precisare che, in questo scenario non molto roseo, si aprono delle opportunità di acquisto: il calo delle quotazioni che si è avuto nel 2012 e quello che ci sarà nel 2013 consentiranno a coloro che hanno il capitale o che potranno accedere ad un mutuo di acquistare a prezzi molto vantaggiosi sia la prima casa sia un’abitazione a scopo migliorativo.