Nel corso del secondo semestre del 2012, il settore immobiliare non residenziale ha registrato, in tutti i suoi segmenti, variazioni percentuali negative sia delle quotazioni sia dei canoni di locazione.

Si tratta di un segmento del mercato immobiliare il cui andamento è strettamente connesso a quello dell’economia del Paese: la diminuzione del reddito disponibile ha determinato una contrazione della spesa delle famiglie sia per beni sia per servizi. Si assiste quindi ad un ridimensionamento della domanda e ad un cambiamento delle abitudini di acquisto degli Italiani.

Secondo l’analisi condotta dall’Uffico Studi Tecnocasa, la conseguenza sul commercio è stata importante: secondo Confesercenti nei primi due mesi dell’anno sono spariti circa 10 mila esercizi commerciali e a conclusione del primo trimestre si stima che potranno essercene circa 14 mila in meno. Si registra anche una brusca frenata dell’apertura delle nuove attività.

Tutto questo ha avuto effetti anche sui locali ad uso commerciale che hanno iniziato a segnalare valori al ribasso già a partire dal 2008 sia sul fronte dei prezzi che sul fronte delle locazioni. In questo semestre si è registrata la contrazione più forte.
Le quotazioni dei locali commerciali situati in “vie di passaggio” hanno registrato una contrazione del 4,8%, mentre quelle dei locali posizionati in “vie non di passaggio” sono diminuiti del 5,0%. L’anno si chiude con una contrazione complessiva rispettivamente del 7,6% e dell’8%.

Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione dei canoni per le tipologie in “via di passaggio” pari a -6,9%, per quelle in “via non di passaggio” del -5,5%. Per l’anno 2012 si registra una contrazione complessiva rispettivamente dell’11,5% e dell’8,1%.

Gli ultimi dati pubblicati dall’Agenzia del Territorio registrano, per l’ anno 2012, 26.281 compravendite con una contrazione rispetto al 2011 del 24,7%. L’analisi delle richieste d’acquisto lasciate nella Banca dati del Gruppo Tecnocasa registra, relativamente al segmento dei locali commerciali, 80,7% di richieste in affitto e 19,3% di richieste in acquisto.

Chi cerca locali commerciali in affitto si orienta prevalentemente su tagli inferiori a 100 mq (il 75,8%). Il 15,7% cerca tagli superiori a 150 mq. A cercare in acquisto sono prevalentemente investitori. I tagli più richiesti sono inferiori a 100 mq (il 45,6% cerca tagli fino a 50 mq).

Gli immobili commerciali garantiscono rendimenti annui lordi intorno al 7% , decisamente più elevati rispetto a quelli che si registrano sul mercato immobiliare residenziale. Nelle zone centrali i rendimenti possono essere più contenuti rispetto alle zone periferiche ma questo viene compensato dalla presenza di tassi di vacancy molto bassi.

Nel 2012 l’introduzione dell’Imu, molto più gravosa dell’Ici sugli immobili commerciali, ha scoraggiato alcuni potenziali investitori e ha portato molti di essi a decidere di alienare l’immobile. Chi cerca un negozio per investimento (con l’intenzione di metterlo a reddito) così come per avviare un’attività commerciale è molto interessato alla posizione dell’immobile. Questo ha determinato una maggiore perdita di valore per le soluzioni posizionate in “vie non di passaggio” che, negli ultimi anni, hanno perso appeal e, sempre più spesso, sono utilizzate per svolgere attività di ufficio o di erogazione di servizi.

La locazione è la scelta dell’imprenditore che decide di avviare un’attività commerciale e che evita così di immobilizzare il capitale. Soltanto una volta che l’attività è avviata si può pensare ad acquistare.