Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d’Italia e Tecnoborsa, a partire dalla edizione di novembre 2010 si avvale della cooperazione dell’Agenzia del Territorio, ora confluita nell’Agenzia delle Entrate.

Le rilevazioni vengono effettuate nel mese successivo alla fine del trimestre di calendario e le interviste di questa edizione – riferita al terzo trimestre 2012 – sono state condotte fra il primo e il 22 ottobre 2012; hanno partecipato al sondaggio 1.565 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (luglio/settembre 2012), nonché sulle prospettive del settore.

Il sondaggio relativo all’ultimo trimestre conferma la debolezza del mercato immobiliare. Secondo la maggior parte degli agenti intervistati è proseguita la flessione dei prezzi delle abitazioni. Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente sono aumentate le giacenze e i nuovi flussi di incarichi a vendere; trovano conferma le indicazioni di un divario tra i prezzi di domanda e quelli di offerta.

Sul mercato delle locazioni – che entra nel questionario a partire da questa rilevazione – prevalgono i giudizi di diminuzione dei canoni. Le attese a breve restano sfavorevoli in riferimento sia al mercato locale sia a quello nazionale. Per quest’ultimo, tuttavia, le valutazioni di un miglioramento nell’orizzonte di medio periodo (due anni), tornano a superare quelle di peggioramento per la prima volta dopo cinque trimestri.

Prezzi delle abitazioni
Nel quarto trimestre del 2012 i prezzi delle abitazioni hanno segnato un calo congiunturale, secondo il 79,3% degli agenti immobiliari (74,8% nel sondaggio precedente; si conferma trascurabile la quota che ne indica un aumento. La maggiore incidenza delle indicazioni di riduzione è stata comune a tutte le macroaree, con l’eccezione del Nord-Est dove è rimasta stabile.

Compravendite
La quota di agenti che dichiarano di aver venduto almeno un immobile si è attestata al 64,4%; nel confronto con lo stesso periodo dell’anno precedente, che non risente della forte stagionalità che caratterizza l’attività nei mesi estivi, si riscontra una flessione di 8 punti percentuali, contro il calo di 10 punti nella rilevazione dello scorso ottobre.

Incarichi a vendere
Nello scorcio del 2012 il saldo tra risposte di aumento e diminuzione delle giacenze degli incarichi a vendere è stato pari a 37,7 punti percentuali, in rialzo di circa 10 punti sempre su base annua. Vi ha plausibilmente contribuito l’aumento del saldo dei nuovi incarichi (26,5 punti percentuali, da 10,3 nello stesso periodo del 2011) che potrebbe essere associato, come indicato dagli agenti nelle due scorse rilevazioni, agli effetti dell’inasprimento dell’imposta sulla proprietà. L’aumento dei nuovi incarichi appare concentrato al Sud e nelle Isole, mentre si mostra meno accentuato nel Nord-Ovest.

Tra le cause di cessazione degli incarichi a vendere, trova conferma la maggiore rilevanza della mancanza di proposte di acquisto a causa di prezzi percepiti come troppo elevati (segnalata dal 63,6% degli agenti); è pressoché stabile (intorno al 49%) la quota di chi riporta proposte di acquisto a prezzi valutati troppo bassi dal venditore.

Per il terzo trimestre consecutivo diminuisce, pur rimanendo su livelli elevati, la quota di operatori che segnalano, fra le determinanti dell’estinzione degli incarichi a vendere, la difficoltà di reperire un mutuo da parte dei potenziali acquirenti (a 55,4% da 57,9%).

Aumenta leggermente il peso sia del protrarsi del periodo che intercorre tra il conferimento dell’incarico e l’effettiva transazione dell’immobile (a 24,8% da 22,6%) sia delle attese, da parte dei venditori, di prezzi più elevati nel futuro (a 23,9% da 21,9%).

Trattative e tempi di vendita
Nel quarto trimestre del 2012 raggiunge il 16% lo sconto medio ottenuto dall’acquirente sul prezzo iniziale dell’immobile (15,4% nella precedente segnalazione), mentre il tempo medio impiegato per le trattative di vendita si attesta su 8,5 mesi (da 8,2).

Modalità di finanziamento degli acquisti
Gli agenti segnalano che la quota di acquirenti che sceglie di contrarre un mutuo per l’acquisto dell’abitazione si è ridotta ulteriormente sia su base congiunturale (di circa 3 punti e mezzo, a 56,2% da 59,6%), sia su base annuale (di 7 punti e mezzo). Diminuisce per il secondo trimestre consecutivo il rapporto tra l’ammontare del prestito sottoscritto e il valore dell’immobile (a 57,8% da 60,6% nella segnalazione di ottobre), raggiungendo il valore minimo riscontrato dall’avvio dell’Indagine nel primo trimestre del 2009.