L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 47/E del 20 dicembre, comunica che la cedolare secca è fruibile anche in caso tardiva presentazione del “modello 69”.

Si tratta della cosiddetta “remissione in bonis”, ovvero quando la dimenticanza non vieta l’esercizio dell’opzione della cedolare secca, a condizione che il ritardo non corrisponda ad un ripensamento del contribuente. La circolare spiega le questioni interpretative affrontate dall’“Opzione” fuori termine relativa alla disciplina della cedolare secca, ricordando brevemente che è un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo.

L’opzione della cedolare secca viene esercitata in fase di registrazione del contratto, in via telematica, tramite il modello “Siria” o in via cartacea con il “modello 69”, valido anche per esercitare l’opzione in occasione della proroga del contratto di locazione o per le annualità successive a quella della registrazione.

Il termine entro il quale devono essere presentati questi modelli è quello previsto per la registrazione del contratto di locazione, cioè 30 giorni dalla data di formazione dell’atto. In caso di opzione nelle annualità successive a quella della registrazione o in sede di proroga del contratto, il termine entro cui deve essere presentato il “modello 69” è quello previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità o dalla proroga.

Dopo questa premessa, la circolare chiarisce che è possibile esercitare l’opzione oltre i termini indicati o in sede di registrazione tardiva del contratto ricorrendo all’istituto del “ravvedimento operoso”, oppure presentando un nuovo “modello 69” successivamente alla registrazione.

In quest’ultimo caso, si potrà fruire della cedolare secca solo per gli anni successivi, esercitando l’opzione entro i termini di versamento dell’imposta di registro annuale. Di conseguenza, secondo quanto chiarisce la circolare, il contribuente non potrà accedere al regime per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini.

La circolare spiega che l’istituto della “remissione in bonis” è una particolare forma di ravvedimento operoso che consente di evitare che il contribuente, in possesso dei requisiti sostanziali prescritti dalla norma, non possa fruire di benefici fiscali o di regimi opzionali (articolo 2, comma 1, del Dl 16/2012), a causa di semplici dimenticanze relative a comunicazioni o adempimenti formali non eseguiti tempestivamente.

È ammesso al beneficio della “remissione in bonis” il contribuente che ha manifestato un comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca e che abbia adempiuto a tutti obblighi formali richiesti, omettendo la sola presentazione del “modello 69” nei termini. Possono sfruttare la remissione in bonis anche i contribuenti che, prima dell’entrata in vigore della disposizione relativa alla cedolare secca, hanno registrato un contratto di locazione versando l’imposta di registro in un’unica soluzione. La circolare ricorda, inoltre, che la “remissione in bonis” si perfeziona con il versamento di una sanzione pari a 258 euro (articolo 2, comma 1, lettera c) Dl 16/2012).

In caso di mancata registrazione, canone inferiore, comodato fittizio,
l’Agenzia delle Entrate chiarisce le conseguenze derivanti dalla mancata o tardiva registrazione del contratto, dalla previsione di un canone inferiore o dalla presenza di un comodato fittizio. Inoltre, in base al quadro normativo, in tali casi, la durata della locazione è fissata in quattro anni + quatto e il canone annuo è pari al triplo della rendita catastale, aumentata dall’adeguamento Istat a partire da secondo anno (articolo 3, commi 8 e 9 Dlgs 23/2011).

Su questo punto, la circolare precisa che la parte contraente che ritiene di invocare tale normativa, dovrà dichiarare agli Uffici dell’Agenzia il valore e la durata contrattuale derivanti dall’applicazione delle citate norme. Pertanto, gli Uffici non sono tenuti a effettuare nessuna valutazione relativa all’applicabilità o meno delle disposizioni, né possono compiere indagini sulla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato.