Perché può diventare più conveniente la nuova forma di tassazione sulle locazioni: i vantaggi che offre e a chi conviene veramente.

L’imposta sostitutiva è stata introdotta allo scopo di alleggerire il peso fiscale sulle locazioni e combattere così il fenomeno diffuso degli affitti in nero. Ma finora i risultati non sembrano rispondere alle intenzioni. Meglio andrebbero le cose per la cedolare con l’aumento della base imponibile dei redditi da locazione ipotizzata per finanziare la riforma del lavoro.

Attualmente, infatti, chi sceglie il regime ordinario di tassazione paga l’Irpef sull’85% del canone annuo: una riduzione che tiene conto delle spese sostenute dal proprietario, tra le quali ad esempio per la manutenzione dell’immobile. La cedolare si paga sul 100% del reddito, ma un aumento al 95% ridurrebbe la distanza tra le due basi imponibili e renderebbe la cedolare più conveniente. Intanto vediamo come funziona al momento la nuova tassazione delle locazioni e cerchiamo di capire quando è conveniente. Quindi ricapitoliamo.

Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta ad aliquota fissa sui redditi da locazione di immobili che sostituisce il regime di tassazione ordinaria e gli altri tributi, ovvero l’Irpef ad aliquote progressive e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo (queste ultime due imposte applicabili sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata o sulla proroga del contratto).

Si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 che sono uffici o studi privati) e alle relative pertinenze (cantine, box) se affittate insieme all’abitazione. Sono esclusi gli immobili strumentali o relativi all’attività professionale o di impresa.

Ne possono beneficiare tutti i privati (persone fisiche) proprietari di immobili dati in locazione. Sono esclusi i contratti stipulati da imprese, professionisti e società commerciali. In caso di comproprietà dell’immobile ciascun proprietario può scegliere la cedolare  indipendentemente dagli altri.

Vale per tutti i contratti di locazione (a canone libero o concordato) e anche per le mini-locazioni inferiori ai 30 giorni (es. affitto per vacanze) o per gli affitti di un solo vano.

Sono previste due aliquote:
*21% per i contratti a canone libero (i cosiddetti “4+4″, con riferimento agli anni della durata),
*19% per i contratti a canone concordato, cioè stipulato sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (“3+2″ per la loro durata inferiore).

Rispetto alla tassazione ordinaria ha i seguenti vantaggi: le aliquote (21 o 19%) sono inferiori all’aliquota ordinaria più bassa (23%); incorpora anche altre imposte (addizionali Irpef, imposta di registro e di bollo).

Rispetto alla tassazione ordinaria ha dei limiti:
*si applica sull’intero canone annuale e non sull’85%;
*il canone non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, nemmeno con l’aggiornamento Istat e questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.

Il proprietario che vuole avvalersi del nuovo regime deve comunicarlo all’inquilino con raccomandata. Il mancato invio rende inefficace l’opzione stessa. L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria se:
*i proprietari e gli affittuari non sono più di 3;
*tutti i proprietari esercitano l’opzione per la cedolare secca;
*il contratto riguarda una sola unità abitativa e un massimo di 3 pertinenze.

Il modello semplificato deve essere presentato in via telematica entro 30 giorni dalla firma del contratto utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Nei casi in cui non ricorrono i requisiti per utilizzare il modello semplificato va usato il Modello 69.

La nuova tassa dev’essere versata in acconto (95% del totale) e in saldo con le modalità e le scadenze previste per l’Irpef. Le scadenze di versamento per l’acconto sono le seguenti:
*in un’unica rata se l’importo è inferiore a 257,52 euro: 30 novembre;
*in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro: 6 luglio (40%) e 30 novembre

Si ricorda che la cedolare secca debutta nella denuncia dei redditi. Infatti la nuova tassazione sulle locazioni arrivata con il decreto sul federalismo fiscale quest’anno va indicata nel 730 nel quadro B. Più precisamente va indicata la scelta fra la cedolare con aliquota fissa e la tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.