Empoli ha segnalato una lieve battuta d’arresto nel corso del secondo semestre del 2011, principalmente a causa della diffusa difficoltà di accesso al credito che ha ridotto il budget a disposizione dei potenziali acquirenti, soprattutto di chi non riesce ad offrire solide garanzie.

Un altro fattore che ha inciso è da ricercarsi nel timore per la situazione socio-politica attuale e alle incertezze relative alle recenti disposizioni in materia finanziaria e tributaria. Nonostante ciò, il mercato è dinamico: al fine di concludere la trattativa, i proprietari hanno ridotto il prezzo e, conseguentemente, chi ha una buona disponibilità economica riesce ad acquistare senza troppe difficoltà. Le tempistiche medie di vendite non hanno subito variazioni di rilievo, ma tendenzialmente sono più elevate rispetto a pochi anni fa, quando il mercato era molto florido. In ogni caso, per immobili proposti a prezzo di mercato, la trattativa può essere conclusa in breve tempo (circa un mese).

Attirati dal ribasso dei prezzi e dalla possibilità di ottenere rendimenti elevati, gli investitori (soprattutto fiorentini ed empolesi) sono molto attivi: costoro mettono a reddito 100-150 mila € per soluzioni di piccolo taglio da concedere in locazione, perché il mercato degli affitti è rimasto sostanzialmente stabile. I conduttori sono prevalentemente single e coppie giovani (che non riescono ad acquistare), ma anche lavoratori trasfertisti provenienti da Firenze e immigrati (da segnalare che i cinesi si orientano su appartamenti di taglio grande).

Nel centro storico sono presenti palazzi, molti dei quali in medio stato di manutenzione, quasi tutti senza ascensore, che ospitano soluzioni di diverso genere (monolocali, bilocali e anche appartamenti di taglio più grande): i prezzi oscillano tra 1500 € al mq, se in buono stato, e 1800 € al mq, per soluzioni ristrutturate. In questa zona è forte la presenza del mercato straniero, sia per quanto riguarda la locazione che l’acquisto.

Oltrepassando il ponte Spicchio-Sovigliana, a pochi chilometri dal centro di Empoli si trova il comune di Vinci. Nonostante il mercato immobiliare abbia risentito della situazione socio-economica e creditizia generale, le frazioni di Spicchio e Sovigliana nel Comune di Vinci si sono rinnovate sia urbanisticamente, grazie ad un miglioramento della viabilità, sia commercialmente, con numerosi servizi e negozi.

Poiché la parte industriale e artigianale è stata totalmente spostata ai confini del comune, questa è un’area residenziale, che ospita numerose palazzine degli anni ’70, per la maggior parte già al secondo restauro. Il mercato è prevalentemente alimentato da famiglie residenti in zona alla ricerca della soluzione migliorativa (tipicamente si orientano su villette), e giovani coppie spesso aiutate dalle famiglie che affrontano l’acquisto della loro prima casa. Molto diverso e variegato è il mercato immobiliare di Fucecchio, comune del Valdarno inferiore e situato ad est di Empoli che ha segnalato una contrazione dei prezzi pari all’8,4%.

Nel centro storico sono presenti immobili di tre-quattro locali da ristrutturare, molto apprezzati dagli investitori che spendono 40-90 mila € per poi concederli in locazione. Ci sono anche palazzine storiche in ottimo stato di conservazione, che ospitano appartamenti di ampie metrature compravenduti a 90-110 mila €, se in buone condizioni. Da segnalare le zone residenziali intorno allo stadio e quelle che fanno da circonvallazione al centro.

IL MERCATO DEI MUTUI A FIRENZE
Dall’indagine Tecnocasa risulta che le famiglie in Toscana hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 716,34 milioni di euro nel terzo trimestre del 2011. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra dunque una variazione delle erogazioni in regione del -14,39% per un controvalore di -120,36 mln di euro.

Nel terzo trimestre 2011 la regione Toscana ha fatto registrare un importo medio di mutuo (media ponderata a 12 mesi) pari a 136.800 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante il trimestre precedente quando il ticket medio ammontava a 135.400 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato per quasi il 10% in più rispetto al mutuatario medio italiano.

A Firenze sono stati erogati volumi per 218,04 mln di euro, corrispondenti ad una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a -12,66%.
Il capoluogo di regione, Firenze, registra un calo vicino al -13% ma permane in assoluto la provincia nella quale vengono erogate il maggior numero di operazione e rappresenta oltre il 30% di tutti i volumi della regione.