Il Rapporto, realizzato dall’Agenzia del Territorio in collaborazione con l’Abi, sull’andamento del mercato immobiliare delle abitazioni nel 2010 ha evidenziato che la crisi del mercato residenziale presenta nel 2010 qualche segnale di ripresa.

I prezzi delle abitazioni sono sostanzialmente stabili, ma non è ancora possibile concludere di essere usciti dalla crisi del settore poiché tale leggero incremento si è avuto nel primo semestre, mentre negli ultimi mesi dell’anno il mercato è tornato a scendere.

In sintesi, nel 2010 per il mercato delle abitazioni si evidenzia: una lieve ripresa dei volumi di compravendita delle abitazioni, 617.286 NTN (numero delle transazioni normalizzato), +0,5% rispetto al 2009, nei capoluoghi +5,2%, nei comuni non capoluoghi -1,6%; nel 2010 si sono vendute abitazioni per un totale di circa 64 milioni di metri quadrati, +1,0% rispetto al 2009, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 104 mq circa; la quotazione media risulta nel 2010 pari a 1.578 €/mq, stabile rispetto al 2009 con un +0,1%, mentre le quotazioni risultano stazionarie sia nei capoluoghi sia nei comuni minori; il valore di scambio complessivo stimato nel 2010 è in crescita del +2,6% rispetto al 2009 ed è pari a circa 103,9 miliardi di euro.

È in aumento soprattutto al Centro, +5,5%, e al Nord, intorno al +2%; l’andamento del mercato residenziale delle otto principali città risulta, nel 2010, decisamente positivo con un rialzo del +6,9%. Inoltre, il ‘fatturato’ è pari a circa 24,4 miliardi di euro, con un aumento del +7,6% rispetto al 2009. Venendo allo studio sull’accessibilità all’abitazione, questa analisi individua i vari fattori che influenzano la possibilità di acquistare una casa per le famiglie e ne descrive l’andamento tramite un ‘indice di affordability’, letteralmente ‘indice di accessibilità’, modello mutuato da analoghe esperienze di matrice anglosassone.

In sintesi, dalle rielaborazioni dell’Abi emerge che nel periodo 2004-2010 tale indice per la totalità delle famiglie italiane si è sempre collocato su valori positivi, con un trend particolarmente favorevole nell’ultimo biennio; segno che, in media, l’acquisto dell’abitazione resta accessibile, anche grazie alla congiuntura caratterizzata da un basso costo del denaro e, quindi, da mutui con tassi favorevoli.

L’Agenzia del Territorio, in collaborazione con Assilea, ha presentato anche il rapporto sull’andamento delle compravendite di immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva nel 2010. Dallo studio emerge che il settore non residenziale, con 63.170 unità immobiliari scambiate nel 2010, mostra ancora segnali di flessione (-4,4%); in particolare, il terziario, il commerciale e il produttivo risultano in perdita rispettivamente del -5,8%, del -4,0% e del -3,5%.

Nel 2010 risulta, rispetto al 2009, un generale calo dei volumi di compravendita per tutte le tipologie e in quasi tutte le aree territoriali (l’unico segno positivo si registra al Sud per i negozi, +1,8%), e nelle Isole si delinea una diminuzione più accentuata per i capannoni ( -12,7%) e per gli uffici (-10,3%).

Quasi in linea con l’anno precedente sono le quotazioni medie per gli uffici (-0,2%), per i quali si rileva un prezzo al mq di 1.563 euro, e per i negozi (-0,4%), per i quali il prezzo al mq si attesta su 1.850 euro; risulta invece stabile il prezzo dei capannoni industriali (+0,1%), con una quotazione media di 547 euro al mq. Il leasing continua a rappresentare la forma di finanziamento preferita dalle imprese per la realizzazione e l’acquisizione di immobili strumentali all’attività.

La ricerca promossa dall’Università degli Studi di Parma e da Sorgente Group, in collaborazione con Federimmobiliare, evidenzia che le previsioni complessive sull’andamento del mercato immobiliare sono incoraggianti. Circa la metà del campione si attende un anno di sostanziale stabilità e ben un terzo degli operatori intervistati prevede un miglioramento nell’attività del settore immobiliare nei prossimi 12 mesi. Anche quando intervistati sulla specifica attività svolta, il panel non manca di indicare segnali positivi: quasi la metà del campione si aspetta un incremento della propria attività e oltre il 30% dichiara l’intenzione di assumere nuovo personale.

Molto elevata è la percentuale di coloro che intendono introdurre innovazioni nella propria attività, soprattutto in termini di nuovi profili nell’organizzazione e nuove linee di business. Tuttavia, meno positive sono ancora le attese sulla ripresa dei mercati immobiliari. Infatti, le variabili chiave (andamento dei prezzi, tempi medi di vendita, sconto medio praticato), evidenziano una condizione di mercato ancora non brillante.

Accanto al generale prevalere di condizioni di stabilità, sembrano ancora diffusi i timori di contrazione dei prezzi (e di complementare aumento degli sconti applicati), soprattutto con riferimento al comparto industriale e terziario. Le maggiori opportunità di investimento sono concentrate nel Nord Est per il comparto residenziale e industriale e nel Nord Ovest per gli uffici e il settore commerciale; le regioni del Centro e del Sud prevalgono invece con riferimento al comparto alberghiero.

Gli acquisti per finalità di investimento non risultano nemmeno incoraggiati dalle attese in merito all’andamento del profilo di rischio/rendimento dell’asset class immobiliare, infatti i rendimenti degli immobili sono attesi stabili/in moderata riduzione con riferimento sia ai redditi da capital gain che ai redditi da locazione, mentre si prevedono rischi (locatario, bene esogeno e bene endogeno), stabili/in moderata crescita.

Dall’analisi sull’andamento del mercato immobiliare turistico e sulle seconde case in Italia presentato da Fiaip emerge che lo scenario che si è presentato in questi primi mesi del 2011 del mercato immobiliare residenziale della seconda casa in Italia, è decisamente anomalo: una parte considerevole del mercato è poco mobile, ai limiti della stagnazione, l’altra, viceversa, mostra segnali di maggiore dinamicità.

Dopo i forti incrementi sui prezzi di vendita registrati fino al 2007, per il quarto anno consecutivo si registra un segno negativo relativo sia al numero delle compravendite che ai prezzi. Inoltre, la stretta creditizia messa in atto dall’intero sistema bancario ha penalizzato quel 40% di italiani che faceva ricorso a un mutuo per acquistare la seconda casa e continua a tenere ingessato il mercato in quanto, diversamente a quanto ultimamente registrato per il mercato residenziale della prima casa, gli istituti di credito continuano a mostrare indifferenza e disinteresse verso il prodotto turistico; infatti, arrivano a finanziare, sia in termini puri di concessione che in termini di quantità percentuale rispetto all’importo totale, soltanto il 60% dei richiedenti per un massimo del 50% del valore degli immobili.

Continua l’aumento degli immobili messi in vendita (+9,2%); lieve la diminuzione dei prezzi delle compravendite in quasi tutte le località (-0,7%); in calo anche il numero delle transazioni (-12,8%). Con riferimento all’intero campione, pur nella particolarità del contesto attuale, si continua ad assistere a una sostanziale tenuta generale dei prezzi, dovuta prevalentemente all’irrigidimento dei proprietari che preferiscono non vendere piuttosto che allinearsi alla domanda. Rispetto all’ultima rilevazione, si assiste complessivamente a una riduzione dell’intervallo tra le quotazioni minime e massime, a fronte di un leggero aumento dei valori minimi.

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