La garanzia per i vizi della casa acquistata dal costruttore è disciplinata dagli artt. 1490 e ss. cod. civ.

Il compratore ha diritto di chiedere al venditore, a sua scelta, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di vendita, salvo in ogni caso il diritto di domandare il risarcimento degli eventuali danni subiti. La garanzia vale per i soli vizi che il compratore non conosceva e che non erano facilmente riconoscibili (art. 1491 cod. civ.). Per quelli invece conoscibili con l’uso normale la garanzia vale solo se il venditore ha dichiarato che la casa era immune da vizi, ingannando così il compratore.

Il vizio oggetto della garanzia è quello che rende la casa non idonea all’uso abitativo, cioè se abitare nella casa è pericoloso per la salute oppure se ne diminuisce in modo apprezzabile il valore, rispetto al prezzo di vendita pattuito e corrisposto.

Le fessurazioni sull’intonaco e l’umidità ascendente non sembrano poter escludere il diritto di abitare l’immobile, comunque ne diminuiscono il valore. Tuttavia bisogna fare dei distinguo: se i vizi in oggetto erano presenti e visibili anche in sede di sopralluogo nel corso delle trattative precontrattuali oppure in occasione della consegna dell’immobile dopo la stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, la garanzia per i vizi sarebbe esclusa. Se invece i vizi si sono manifestati dopo la consegna o comunque non erano conosciuti né conoscibili dal compratore allora la garanzia in teoria è operativa.

I vizi però vanno innanzitutto denunciati per iscritto a mezzo raccomandata a/r al venditore entro 8 giorni dalla consegna dell’immobile o dalla loro scoperta se si tratta di vizi non apparenti al momento della consegna, per impedire che l’azione decada con la risoluzione del contratto di vendita/riduzione del prezzo e risarcimento dei danni, che poi comunque dovrà esperita entro 1 anno per evitare la prescrizione del diritto che con essa si vuole far valere.

I vizi devono poi comunque essere provati, qualora il venditore li disconosca o eccepisca l’inoperatività della garanzia perché ad es. i vizi erano noti al compratore o da lui facilmente conoscibili al momento della consegna, come accade di solito quando sorgono tali questioni.

Si consiglia, dopo aver fatto la denuncia al venditore, di far periziare l’immobile da un tecnico di fiducia, oppure ancora meglio di richiedere, per il tramite di un legale, al tribunale competente, prima di procedere a qualsiasi intervento volto ad eliminare autonomamente i vizi, di disporre un accertamento tecnico preventivo, in modo da precostituirsi una prova dei vizi, che sarà decisiva per l’esito dell’eventuale successivo giudizio di merito contro i venditori per ottenere il ristoro dei pregiudizi subiti.