Come si acquista una casa in multiproprietà?

L’acquisto ruota intorno al contratto preliminare di compravendita, le fasi per “attivare” questo tipo di compravendità sono:

Il contatto del potenziale acquirente da parte della società venditrice, la firma della proposta di contratto; l’accettazione della proposta da parte del venditore entro il termine stabilito tramite l’invio di raccomandata all’interessato (nascita di un vincolo obbligatorio); trasferimento del diritto di multiproprietà mediante contratto definitivo da stipularsi per atto pubblico innanzi al notaio scelto dal venditore al termine del collocamento delle quote, contestualmente al saldo del prezzo di vendita.

Molte le domande che possono venire in mente a un potenziale compratore: da come si acquista, quali sono le spese da sostenere per la compravendita, quali sono le differenze sostanziali tra una casa di proprietà e una in multiproprietà. Di seguito vediamo di sciogliere qualche dubbio frequente, alla luce delle modifiche apportate dal Codice del turismo, entrato in vigore il 21 giugno 2011.

Cosa si intende per multiproprietà?

Secondo il Codice del turismo per contratto di multiproprietà si intende “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Come si può recedere dal contratto?

Il diritto di recesso si potrà d’ora in poi esercitare entro i 14 giorni successivi alla stipula del contratto: il formulario da utilizzare per tale recesso dovrà essere allegato al contratto e non potrà essere oneroso per il consumatore. In caso di rescissione del contratto sarà automatica anche la rescissione di tutti i contratti accessori, senza alcuna spesa per il consumatore.

La suddivisione in miniappartamenti venduti in multiproprietà è compatibile con la destinazione alberghiera che si caratterizza per l’apertura al pubblico?

Il problema non è di poco conto visto che, in alcuni casi, l’autorità amministrativa, sollevando il problema della incompatibilità della destinazione, aveva ostacolato il perfezionamento del passaggio di proprietà nei confronti degli acquirenti. Se si accoglie la tesi dell’incompatibilità sarebbe infatti necessario effettuare un mutamento della destinazione, il che comporterebbe l’obbligo di restituire allo Stato le somme di cui si è usufruito nella forme di agevolazioni sui mutui in virtù della destinazione turistico-alberghiera. Finora, però, le decisioni dei giudici amministrativi in materia non seguono ancora un orientamento uniforme.

Le spese per la denuncia al catasto, quelle di registrazione del contratto e quelle notarili a carico di chi sono?

Sono a carico dell’acquirente.

Che succede in caso di inadempienza del promittente-compratore o del promittente-venditore?

Ove il promittente-compratore sia inadempiente, il promittente-venditore può ottenere dal giudice una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti che avrebbe prodotto il contratto definitivo che non si e’ stipulato. Nel caso il promittente-venditore intenda recedere dal contratto preliminare, può legittimamente trattenere le somme versate al momento della proposta irrevocabile a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale, ma non quella versata a titolo di deposito cauzionale infruttifero, che deve essere restituita al pari della somma versata a titolo di acconto sul prezzo dell’acquisto.

Quali sono le principali differenze tra proprietà e multiproprietà?

Con l’immissione nel godimento del bene il multiproprietario rimane vincolato alla società che gestisce l’immobile sulla base di un complesso rapporto giuridico, disciplinato dal regolamento di gestione che viene accettato al momento della stipula del contratto preliminare. Il regolamento pone alcuni limiti: vincolo nell’utilizzazione (ad es. l’abitazione può essere utilizzata unicamente come casa per vacanze); divieto per i comproprietari di apportare modifiche o migliorie; divieto di occupazione dell’appartamento da parte di un numero di persone superiore a quelle indicate; divieto di introdurre animali.

Quali servizi offre la società di gestione?

Alcuni sono obbligatori: pulizia settimanale dell’appartamento, cambio e noleggio biancheria settimanale, controllo appartamento a consegna e rilascio. Altri sono facoltativi (es: discoteca, piscina, sauna).

Ma il multiproprietario è vincolato al periodo scelto nel contratto?

Se un comproprietario non intende godere dell’appartamento per il periodo di sua spettanza, potrà concederlo in locazione a terzi dandone comunicazione scritta al gestore. È inoltre prevista facoltà, salvo eventuale conguaglio, di modificare il periodo di godimento turnario, di trasferire il diritto su un altro alloggio disponibile, oppure di scambiare il periodo-vacanza con quello di un altro multiproprietario in un altro residence in Italia o all’Estero. Non sempre lo scambio è tuttavia regolato da condizioni di contratto non sempre favorevoli per il consumatore. può essere a volte di difficile comprensione. Molte le domande che possono venire in mente a un potenziale compratore: da come si acquista, quali sono le spese da sostenere per la compravendita, quali sono le differenze sostanziali tra una casa di proprietà e una in multiproprietà. Di seguito vediamo di sciogliere qualche dubbio frequente, alla luce delle modifiche apportate dal Codice del turismo, entrato in vigore il 21 giugno 2011.

Cosa si intende per multiproprietà?

Secondo il Codice del turismo per contratto di multiproprietà si intende “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Come si acquista una casa in multiproprietà?

L’acquisto ruota intorno allo strumento del contratto preliminare di compravendita, figura che si inserisce in una più ampia e complessa operazione contrattuale composta di diverse fasi: il contatto del potenziale acquirente da parte della società venditrice tramite le moderne tecniche di marketing; la firma della proposta di contratto; l’accettazione della proposta da parte del venditore entro il termine stabilito tramite l’invio di raccomandata all’interessato (nascita di un vincolo obbligatorio); trasferimento del diritto di multiproprietà mediante contratto definitivo da stipularsi per atto pubblico innanzi al notaio scelto dal venditore al termine del collocamento delle quote, contestualmente al saldo del prezzo di vendita.

Come si può recedere dal contratto?

Il diritto di recesso si potrà d’ora in poi esercitare entro i 14 giorni successivi alla stipula del contratto: il formulario da utilizzare per tale recesso dovrà essere allegato al contratto e non potrà essere oneroso per il consumatore. In caso di rescissione del contratto sarà automatica anche la rescissione di tutti i contratti accessori, senza alcuna spesa per il consumatore.

La suddivisione in miniappartamenti venduti in multiproprietà è compatibile con la destinazione alberghiera che si caratterizza per l’apertura al pubblico?

Il problema non è di poco conto visto che, in alcuni casi, l’autorità amministrativa, sollevando il problema della incompatibilità della destinazione, aveva ostacolato il perfezionamento del passaggio di proprietà nei confronti degli acquirenti. Se si accoglie la tesi dell’incompatibilità sarebbe infatti necessario effettuare un mutamento della destinazione, il che comporterebbe l’obbligo di restituire allo Stato le somme di cui si è usufruito nella forme di agevolazioni sui mutui in virtù della destinazione turistico-alberghiera. Finora, però, le decisioni dei giudici amministrativi in materia non seguono ancora un orientamento uniforme.

Le spese per la denuncia al catasto, quelle di registrazione del contratto e quelle notarili a carico di chi sono?

Sono a carico dell’acquirente.

Che succede in caso di inadempienza del promittente-compratore o del promittente-venditore?

Ove il promittente-compratore sia inadempiente, il promittente-venditore può ottenere dal giudice una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti che avrebbe prodotto il contratto definitivo che non si e’ stipulato. Nel caso il promittente-venditore intenda recedere dal contratto preliminare, può legittimamente trattenere le somme versate al momento della proposta irrevocabile a titolo di caparra confirmatoria o penitenziale, ma non quella versata a titolo di deposito cauzionale infruttifero, che deve essere restituita al pari della somma versata a titolo di acconto sul prezzo dell’acquisto.

Quali sono le principali differenze tra proprietà e multiproprietà?

Con l’immissione nel godimento del bene il multiproprietario rimane vincolato alla società che gestisce l’immobile sulla base di un complesso rapporto giuridico, disciplinato dal regolamento di gestione che viene accettato al momento della stipula del contratto preliminare. Il regolamento pone alcuni limiti: vincolo nell’utilizzazione (ad es. l’abitazione può essere utilizzata unicamente come casa per vacanze); divieto per i comproprietari di apportare modifiche o migliorie; divieto di occupazione dell’appartamento da parte di un numero di persone superiore a quelle indicate; divieto di introdurre animali.

Quali servizi offre la società di gestione?

Alcuni sono obbligatori: pulizia settimanale dell’appartamento, cambio e noleggio biancheria settimanale, controllo appartamento a consegna e rilascio. Altri sono facoltativi (es: discoteca, piscina, sauna).

Ma il multiproprietario è vincolato al periodo scelto nel contratto?

Se un comproprietario non intende godere dell’appartamento per il periodo di sua spettanza, potrà concederlo in locazione a terzi dandone comunicazione scritta al gestore. È inoltre prevista facoltà, salvo eventuale conguaglio, di modificare il periodo di godimento turnario, di trasferire il diritto su un altro alloggio disponibile, oppure di scambiare il periodo-vacanza con quello di un altro multiproprietario in un altro residence in Italia o all’Estero. Non sempre lo scambio è tuttavia regolato da condizioni di contratto non sempre favorevoli per il consumatore.