Un’analisi del valore degli immobili e della loro rivalutazione condotta da Tecnocasa: un’interessante conoscenza della rivalutazione degli immobili attraverso gli anni.

Il 2012 per il mercato immobiliare si è chiuso con una contrazione delle quotazioni a due cifre, la prima volta dal 2007 anno in cui il trend negativo ha avuto inizio. Le grandi città chiudono con un ribasso dei valori del 10,5%, i capoluoghi di provincia con -11,1% e l’hinterland delle grandi città con -11,6%. Ai fini dell’analisi è stato considerato come inizio del periodo di valutazione il 1998, anno in cui i prezzi degli immobili hanno cominciato ad aumentare. Infatti, dal 1998 ad oggi a livello nazionale le abitazioni si sono rivalutate del 67,8% in termini nominali.

Limitando l’esame alle Grandi Città italiane si vede che la città che si è rivalutata maggiormente è stata Napoli con il 110,3% ed è proprio il capoluogo partenopeo quello che, nel corso del tempo, ha avuto rivalutazioni record: +202% dal 1998 al secondo semestre del 2006.

A seguire nella classifica delle metropoli che si sono rivalutate maggiormente a partire dal 1998, ci sono Roma con il 99,5% e Milano con l’80,9%. Le due metropoli hanno avuto il picco massimo di rivalutazione nel primo semestre del 2007 raggiungendo rispettivamente +152,2% e +116,6%.

Analizzando la fase discendente del mercato, quella che è iniziata nel 2007, a livello nazionale si registra una diminuzione in termini nominali del 25%. La città dove gli immobili hanno perso maggiormente valore è stata Bari con il 33,6 % seguita da Bologna con il 33,3%. Gli immobili hanno ceduto meno valore a Milano (-16,5%) e Torino (-19,8%).

Nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città dal 1998 la rivalutazione delle abitazioni è stata rispettivamente del 32,2% e del 43,1%, meno forte dunque di quella che si è avuta nelle grandi città.

In queste realtà sull’onda del boom immobiliare dalla fine degli anni ’90 agli inizi del 2000 molte nuove costruzioni sono state messe in cantiere (più difficile che ciò si realizzasse nelle grandi città) e questo ha contribuito a calmierare i prezzi di mercato.

Infatti se nelle grandi città le rivalutazioni dei prezzi hanno raggiunto mediamente la punta del 123,7%, nei capoluoghi di provincia si è arrivati a +79,5% mentre nell’hinterland si è avuto un picco del 93,3%. Ricordiamo che nell’hinterland una buona spinta al mercato arrivava anche dalle richieste di coloro che non riuscivano più a comprare in città per i prezzi molto alti. Ora che i prezzi sono diminuiti in alcune realtà si avverte il fenomeno inverso.

Dal secondo semestre del 2007 ad oggi la perdita di valore nelle diverse realtà territoriali è stata abbastanza vicina: -25% per le grandi città, -26,3% per i capoluoghi di provincia e -25,9% per l’hinterland.

Dal 1998 l’analisi delle rivalutazioni di tutti i capoluoghi di provincia per realtà geografiche vede una maggior incremento di valore nei capoluoghi del Sud (+54,1%), del Centro (+35,5%) e del Nord (+21,6%).

I picchi di rivalutazione sono stati rispettivamente del 113,1% al Sud Italia, dell’83,5% al Centro e del 63% al Nord Italia. La diminuzione di valore dal secondo semestre del 2007 è stata più forte per le località del Sud Italia (-27,5%), seguite dal Centro (-26,1%) e dal Nord (-25,4%).

Si specifica però che il ribasso al Sud è iniziato un semestre dopo, nel primo semestre del 2008, per cui la perdita di valore è stata più repentina a causa soprattutto della forte difficoltà di accesso al credito acuita da problematiche di disoccupazione.