Il monitoraggio del mercato immobiliare effettuato da Nomisma sulle località turistiche italiane restituisce un quadro di evidente fragilità.

La capacità di tenuta dei prezzi dimostrata negli scorsi anni, nonostante una contrazione dei livelli di attività (solo leggermente più contenuta rispetto a quanto registrato nelle aree urbane), mostra, infatti, evidenti segnali di cedimento. La drastica riduzione della domanda, sia italiana che straniera, ha spinto in molti casi l’offerta a ridimensionare le richieste, determinando un arretramento dei valori medi di mercato.

Il calo che ne è scaturito è risultato più marcato rispetto a quanto registrato a livello medio nazionale, a conferma che la componente di investimento del settore immobiliare risponde a logiche in parte diverse rispetto a quella di utilizzo. Il fattore tempo in un contesto recessivo rappresenta, infatti, un elemento da tenere in stretta considerazione, specie in presenza di una redditività da locazione quasi sempre inadeguata anche a seguito di una fiscalità fattasi più gravosa.

A pesare sulle dinamiche non è tanto l’Imu in sé (la cui incidenza in rapporto al valore del cespite risulta in linea generale contenuta), quanto la percezione che l’investimento immobiliare rappresenti l’obiettivo privilegiato delle manovre di finanza pubblica. Il valore segnaletico dell’immobiliare, associato alla tendenza ribassista, ha spinto in taluni casi a cercare di accorciare i tempi di disinvestimento; in un contesto illiquido, in virtù di una domanda a dir poco rarefatta, ciò si è tradotto in una tendenza alla flessione dei prezzi che nell’immediato non pare destinata ad attenuarsi.

A risultare penalizzate sono state sia le località più rinomate, in cui è prevalsa la spinta all’uscita opportunistica dal settore (redditività e fiscalità prospettica), sia, in misura lievemente più attenuata, quelle di seconda fascia, dove è invece la pressoché totale assenza di domanda, in parte legata al drastico ridimensionamento del credito al settore, ad avere accelerato il movimento ribassista.

Secondo i dati preliminari di Jones Lang LaSalle nel III trimestre del 2012 è stato registrato un calo dell’8% nei volumi di investimenti diretti in immobili commerciali rispetto all’animato III trimestre del 2011, con una significativa attività nei mercati più importanti compensata dalla fiacchezza dei mercati più piccoli ed emergenti.

I volumi dell’anno in corso, ad oggi, sono simili a quelli registrati nei primi nove mesi del 2011: nei principali mercati stabili è stata registrata una forte domanda che compensa il minore interesse rilevato nei mercati emergenti più volatili; i settori come quello residenziale e degli alloggi per studenti attirano l’attenzione di un maggior numero di investitori da tutto il mondo, alla ricerca di diversificazione e profitti; per tutto il 2012 la previsione a livello globale rimane sui US$ 400 miliardi, con un IV trimestre più attivo in tutte le Regioni.