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Il mercato immobiliare secondo l’Ance

Il mercato immobiliare secondo l’Ance

I dati che emergono dall’analisi del contesto italiano presentati dall’Ance mostrano che non vi sono segnali per una bolla immobiliare nel settore residenziale, contrariamente a quanto è avvenuto, e sta avvenendo, in altri Paesi, europei e non.

La crescita della popolazione, e soprattutto delle famiglie italiane, osservata nell’ultimo decennio, sostiene una domanda potenziale che ha impedito che i prezzi delle abitazioni scendessero in misura significativa. Infatti, a fronte del forte aumento del numero dei nuclei familiari, si è invece assistito a una progressiva riduzione della produzione di nuove abitazioni.

Pertanto, dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596.000 abitazioni. Inoltre, le famiglie italiane possono vantare un livello di indebitamento tra i più bassi del mondo e questa caratteristica dimostra una solidità patrimoniale a cui il sistema finanziario dovrebbe guardare con favore.

Viceversa, le famiglie italiane sono state oggetto di uno dei più severi credit crunch dall’inizio della crisi: lo spread sui mutui, nel nostro Paese, è cresciuto, dal 2008 a oggi, in maniera molto più consistente che negli altri Paesi e, contemporaneamente, si è assistito a una sensibile riduzione del Loan to Value; tale razionamento del credito, peraltro, non trova ragione nel profilo di rischio delle famiglie italiane.

Tutti questi fattori impediscono alla domanda potenziale di abitazioni presente nel nostro Paese di tradursi in domanda effettiva: la ricchezza delle famiglie è costituita per oltre due terzi da attività reali e, di queste, l’80% è la quota di abitazioni; in questo modo, la stabilità delle quotazioni immobiliari permette alle famiglie di mantenerne intatto il valore, svolgendo, anche, una funzione di sostegno ai consumi.

Qualsiasi previsione sull’andamento dei prezzi delle abitazioni deve necessariamente tenere conto della struttura del mercato delle compravendite e degli effetti che tale riduzione può recare al sistema economico generale. In base a una stima Ance, nel 2011, solo il 27,1% degli scambi complessivi riguarda immobili di nuova costruzione; il peso preponderante delle compravendite (72,9%) è, quindi, attribuibile ad abitazioni già in uso e sono proprio queste, quindi, a influenzare significativamente il prezzo di mercato.

Di fronte a tale scenario, un’eventuale ulteriore riduzione dei prezzi, generalizzata e non selettiva, potrebbe non essere risolutiva per una ripresa delle compravendite e ostacolare, addirittura, il processo di innovazione avviato da una parte significativa di imprese che ha portato, in pochi anni, a un notevole miglioramento qualitativo del costruito, dal punto di vista energetico, acustico e antisismico.

Evocare scenari di bolle immobiliari nel contesto nazionale italiano, quindi, può determinare processi che si autorealizzano, provocando effetti devastanti, non solo nel settore immobiliare ma nell’intero sistema economico. Appare necessario, quindi, più che impegnarsi in previsioni allarmistiche, individuare proposte realizzabili per sostenere il settore e, per tale via, sfruttare le potenzialità di traino del comparto immobiliare sull’intera economia.

Tra queste, ad esempio, la riattivazione del circuito finanziario per l’acquisto delle abitazioni, anche attraverso un fondo di garanzia dello Stato per l’erogazione dei mutui alle famiglie e un alleggerimento del carico fiscale sulla realizzazione e sull’acquisto di abitazioni, soprattutto per quelle a più elevate prestazioni energetiche.

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