Nell’anno appena trascorso rivisti a ribasso i prezzi di 26.409 immobili di seconda mano in vendita su idealista.it, con uno sconto medio del 7,4% sul prezzo proposto (lo stesso registrato nel corso del 2009).

Gli sconti più marcati tra le principali città italiane si sono avuti a Bologna (-7,9%), seguita da Torino (-7,4%), Napoli e Firenze (-7,2%); poi Venezia (-6,8%), quindi Roma (-6,6%) e Milano (6,5%). Nel capoluogo emiliano calo a due cifre a dicembre (-13,6%), con uno sconto medio di 45.587 euro, le discese di prezzo maggiori in termini percentuali si sono verificate per le case con quotazioni agli estremi, inferiori a 200.000 euro e sopra i 600.000 euro; per i primi lo sconto medio è pari al 7,4%, mentre nella fascia alta la percentuale di sconto ha toccato in media l’8,8% ma le contrazioni più vistose riguardano soprattutto le aree periferiche delle grandi città e i comuni dell’hinterland, dove si possono trovare ribassi intorno 35%.

Dicembre è stato il mese dei ‘saldi’ di fine stagione, con il ribasso medio più elevato sui prezzi di listino (-8,1 %), marzo quello con la correzione più contenuta (-6,8%). Secondo idealista.it lo sconto degli immobili non è ancora una tendenza generale e il numero di immobili che subiscono una correzione a ribasso sul prezzo di listino costituiscono mensilmente soltanto il 2-3% dell’offerta del portale. Per adesso si può parlare soltanto di occasioni, infatti il comportamento dei venditori non è cambiato nonostante la crisi; di fatto, i prezzi dovrebbero ancora scendete per stimolare le compravendite.

Secondo Nomisma i deboli segnali di rilancio che tra la fine del 2010 e la prima parte del 2011 avevano contribuito a diffondere un cauto ottimismo sul mercato immobiliare italiano, sembrano essersi spenti in ragione del nuovo deterioramento della situazione economica generale del Paese. A pesare negativamente sulle prospettive immediate, più della percezione di rischiosità del contesto, è la distanza venutasi a creare tra le capacità di spesa della domanda potenziale e gli attuali valori di mercato, oltrechè il venir meno del clima di fiducia, quasi irrazionale, che aveva accompagnato una fase espansiva inusitatamente prolungata.

Nonostante il crollo di quasi il 30% dei livelli di attività rispetto ai picchi del comparto residenziale, i prezzi continuano a evidenziare, a tutt’oggi, una buona capacità di tenuta. Dall’avvio della crisi la flessione dei prezzi medi delle abitazioni, nelle principali aree urbane del Paese, è stata dell’8,6% in termini nominali e del 14% tenendo conto del tasso di inflazione registrato nel periodo. Dall’analisi dei dati dell’ultimo semestre del 2011 emerge, però, un’accentuazione del calo, seppure piuttosto disomogenea a livello territoriale e il persistere dell’odierno squilibrio ha inesorabili riflessi sull’attività transattiva, come risulta evidente dalle tendenze in atto.

Lo scenario che ancora nel corso dell’estate pareva pessimistico ha trovato conferma nelle dinamiche reali e le 575.165 compravendite residenziali attese per fine anno rappresentano il livello più esiguo dal 1997, quando il livello di finanziarizzazione del mercato, misurato dalla diffusione dei mutui in rapporto al Pil, era decisamente più contenuto rispetto all’attuale (si è passati dal 3% al 19,7%); proprio il credito rappresenta un elemento imprescindibile di supporto della domanda nella transizione verso un nuovo equilibrio.

Non meno problematica appare la situazione degli immobili corporate; se il tracollo del volume degli investimenti registrato a partire dal 2008 aveva interessato in maniera pressoché omogenea l’intero territorio continentale, c’è il timore che la crisi attuale e dei prossimi mesi possa interessare prevalentemente il nostro Paese. I 4 miliardi di euro complessivi raggiunti nel 2009, che si pensava potessero rappresentare il punto più basso della crisi, sembrano oggi, alla luce del nuovo quadro, un obiettivo ambizioso da raggiungere.