Da un’analisi svolta da Nomisma emerge che, nonostante l’ultima flessione dei prezzi nelle 13 grandi città sia stata peggiorativa rispetto a quella registrata nella prima parte del 2011, l’entità della variazione rimane comunque contenuta e, con ogni probabilità, inadeguata a innescare nel breve periodo un rilancio dell’attività transattiva.

Alle difficoltà registrate sul versante delle compravendite non hanno fatto riscontro segnali di ripresa su quello locativo. Il rendimento lordo annuo degli immobili locati si mantiene pressoché inalterato sui livelli dell’ultimo triennio: 4,8% – 4,9% per abitazioni e uffici e 7,3% per i negozi. I capannoni industriali, sia nuovi che usati, garantiscono, invece, un ritorno lordo annuo pari a circa il 7%.

Il total return dell‘investimento immobiliare si è, per contro, generalmente ridotto, pur rimanendo in territorio positivo. Per le abitazioni i livelli attuali risultano più lusinghieri rispetto ai minimi toccati nel 2009, mentre per uffici e negozi il calo è stato di intensità tale da allineare i rendimenti del 2011 a quelli del 2009. A fine anno il total return più consistente si registra in corrispondenza dei negozi (con un 4,7% lordo annuo), seguiti dalle abitazioni (con un 2,7%) e, infine, dagli uffici (con l’1,8%).

Secondo i giudizi degli operatori del settore, il mercato residenziale delle 19 città monitorate nel 2011 è stato caratterizzato, mediamente, da un trend stazionario di domanda, offerta e numero di locazioni, a eccezione del semicentro dove, a una ripresa della domanda, ha fatto riscontro una ripresa dei contratti nella percezione di un numero significativo di operatori. Con riferimento al livello dei canoni, il 66% degli operatori indica stazionarietà nei 12 mesi precedenti la rilevazione. Circa il 33% degli operatori indica, invece, la presenza di una diminuzione dei valori di scambio.

Gli operatori non riferiscono percezioni di aumento dei canoni nel corso del 2011 e negli ultimi mesi del 2010. Il tempo medio necessario per locare un’abitazione si assesta, per quelle usate, su 2,3 mesi e, per le nuove, su 1,3 mesi. I tempi medi di locazione sono più dilatati in zona di pregio e in centro, dove raggiungono i 3 mesi. La stipula del contratto ha, invece, tempi più rapidi in periferia (1,9 mesi). Una volta stipulato, il contratto di locazione dura mediamente 21,8 mesi, con importanti differenze tra i capoluoghi di regione.

Il mercato dei 19 capoluoghi di regione è connotato da una diminuzione dei canoni degli immobili di maggiore metratura. La variazione annuale per i quadrilocali è pari, infatti, a -2,2% per le abitazioni normali, a -1,3% per le abitazioni con garage e a -2,6% per le abitazioni arredate. Per contro, si segnala un apprezzamento delle quotazioni per monolocali e bilocali, che arriva al 2,2% per le abitazioni normali. Si può forse ipotizzare che tale dinamica rifletta l’adeguamento dell’offerta verso un diffuso spostamento della domanda da immobili di maggiore dimensione a immobili di minore metratura (monolocali e bilocali), in considerazione della minore disponibilità di spesa.

Con riferimento alle tipologie di abitazioni richieste, la domanda si concentra su bilocali e trilocali; la domanda di bilocali interessa addirittura il 38,3% degli immobili locati in centro e non scende al di sotto del 29,7% nelle altre zone cittadine. Sostenuta anche la domanda di trilocali che riguarda mediamente un contratto su tre, con picchi del 38,7% in periferia. La domanda di monolocali, invece, è diffusa soprattutto in centro (22,8%).

Il target socio-demografico dei conduttori è così distribuito: coppie senza figli (37%), famiglie con figli (27%), single (27%) e locatari in condivisione (9%). Gli immobili affittati rappresentano l’abitazione principale del locatore nel 47% dei casi; nel 30% dei casi l’immobile è affittato per permanenze lavorative tendenzialmente temporanee e nel 19% per motivi di studio. I contratti stipulati da conduttori di provenienza extra-comunitaria rappresentano circa 1 su 4 e quelli da conduttori di provenienza comunitaria 1 contratto su 5. È di origine italiana la restante domanda (56%).