Speciale grandi città. Mercato immobiliare di Torino
Le quotazioni degli immobili di Torino, nella seconda parte del 2009, sono diminuite dell’ 1,2% e questo ha contribuito a realizzare una contrazione su base annua del 4,5%
Le zone centrali hanno segnalato una contrazione dei prezzi dello 0,1%, con un lieve aumento nel quartiere di Crocetta – zona Mercato ed una diminuzione nel cuore della città, dove si è registrata però una ripresa della domanda di immobili ad uso investimento, monolocali e bilocali.
In questa seconda parte dell’ anno si sono mossi per lo più investitori che hanno acquistato per mettere a reddito. I tempi di vendita sono in aumento e si sono portati intorno a 6 mesi. La domanda si orienta su abitazioni di qualità e cioè appartamenti in stabili signorili e in buone condizioni. Fermo il mercato, caratterizzato da acquisti di appartamenti da ristrutturare e poi collocare nuovamente sul mercato.
Tra le zone più dinamiche si segnalano via Mazzini e via Carlo Alberto dove per una soluzione in buone condizioni si spendono 3500 – 3800 euro al mq. Queste quotazioni si superano per le tipologie di particolare prestigio situate in via della Rocca e corso Cairoli dove si possono toccare punte di 4500 euro al mq.
Particolarmente dinamico il mercato degli affitti che ha visto un deciso aumento della domanda: oltre ai lavoratori fuori sede e agli studenti si è registrata una discreta domanda da parte di giovani coppie che decidono di convivere. Si orientano per lo più verso i bilocali arredati e semiarredati e che ora si affittano a prezzi medi di 550 – 600 euro al mese.
Nel quartiere Crocetta – zona Mercato si registra un lieve aumento delle quotazioni. Si sono compravenduti immobili di qualità e spesso senza fare ricorso al finanziamento. Si acquista casa per migliorare la qualità abitativa oppure per i figli (anche studenti di altre città). In diminuzione gli acquisti per investimento. I tagli più richiesti sono il bilocale e i tagli più grandi di 120 – 130 mq. Elevata la richiesta di attici, di cui c’ è poca offerta sul mercato.
Le abitazioni d’ epoca, costruite tra gli anni ’30 e gli anni ’60 sono quelle più ambite, meno ricercate quelle popolari degli anni ’40. La zona preferita è quella compresa tra via corso Duca d’ Abruzzi e via Galileo Ferraris dove per le soluzioni in buono stato si raggiungono quotazioni di 3700 – 4000 euro al mq. Simili valori si toccano per tipologie da ristrutturare presenti su corso Stati Uniti, ai margini dell’ isola pedonale dove ci sono ville singole ma anche edifici signorili degli anni ’60 – ’70.
La macroarea che ha segnalato la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Santa Rita – Mirafiori Nord (-2,9%) dove segnaliamo in particolare la diminuzione dei prezzi nel quartiere di Santa Rita – Corso Siracusa. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che la zona è abbastanza eterogenea per cui la diminuzione più forte è stata avvertita sugli immobili più vetusti degli anni ’50 – ’60 e situati nella parte più periferica del quartiere. Per essere maggiormente appetibili hanno subito ritocchi di prezzo.
Al momento per un’ abitazione in buone condizioni si spendono mediamente 1800 – 2000 euro al mq. In queste zone si ricercano maggiormente bilocali e ad acquistarli sono per lo più giovani coppie o lavoratori presso le vicine caserme. Le abitazioni situate su corso Siracusa e su via Barletta hanno metrature più grandi e per questo sono spesso ricercate da famiglie che decidono di effettuare un acquisto migliorativo, orientandosi su trilocali e quattro locali.
Nella macroarea di Borgo Vittoria – Barriera di Milano si registra una diminuzione delle quotazioni del 2,3%. In diminuzione la domanda di immobili nella zona di Barriera di Milano – piazza Sofia, quartiere periferico che ha risentito in modo sensibile della minore disponibilità di spesa legata alla stretta creditizia.
La conseguenza è stata una diminuzione dei prezzi richiesti dai venditori, che erano anche mediamente più alti rispetto a quelli dei quartieri limitrofi, dove poi i potenziali acquirenti indirizzavano le loro richieste. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1500 – 1600 euro al mq. Ad acquistare sono state soprattutto famiglie residenti in zona che hanno finanziato solo una parte dell’ acquisto. Eccetto qualche caso, si sono preferite le abitazioni che non necessitano di interventi di ristrutturazione importanti.
Numerose richieste si sono indirizzate verso l’ asse Piazza Derna / piazza Sofia interessata da una serie di interventi futuri tra i quali il passaggio della seconda linea della metropolitana, lo spostamento di parte del polo universitario su corso Regio Parco (ex Manifattura Tabacchi) e la conseguente nascita di soluzioni terziarie.
La macroarea Nizza – Lingotto ha segnalato una diminuzione dei prezzi pari a -0,9% con un lieve aumento nel quartiere di Nizza – Millefonti – Lingotto – Fiere che nel secondo semestre del 2009 ha registrato una maggiore vivacità nelle compravendite immobiliari dovuta ad una nuova fiducia nell’ acquisto immobiliare, alimentata in parte anche da investitori che hanno acquistato per i figli che studiano in zona (esistono una sezione distaccata del Politecnico di Torino e l’Ospedale delle Molinette).
La restante clientela è rappresentata da famiglie che vogliono migliorare la qualità dell’ immobile. Forte è la selezione dovuta all’ abbondante offerta e alla presenza di acquirenti più attenti e più informati. I bilocali ed i trilocali, inseriti in contesti degli anni ’60 dotati di ascensore o degli anni ’50 se dotati di posto auto (vedi stabili ex FIAT) sono le tipologie più compravendute. Fermo il mercato degli immobili con ballatoio e gli stabili di ringhiera.
Numerose richieste si concentrano sugli stabili posizionati nei pressi della Metropolitana 8 Gallery – Lingotto che sarà operativa nel prossimo futuro su via Ventimiglia dove sono presenti contesti più recenti (anni ’70) alcuni dei quali di tipo signorile con vista sulla Collina. Per un buon usato si spendono cifre medie di 2000 – 2100 euro al mq.
Infine la macroarea di Francia-San Paolo ha segnalato una contrazione dei prezzi dello 0,4% con una diminuzione dei prezzi nel quartiere di Parella – Telesio ed un aumento nella zona di Pozzo Strada – Massaua, dovuto soprattutto ad una maggiore domanda e fiducia nel mercato immobiliare. La zona di Pozzo Strada è eterogenea ed è caratterizzata dalla presenza di una buona offerta di appartamenti medio-piccoli (50 – 80 mq) a cui si alternano appartamenti di tipo signorile, di dimensioni medio-grandi (oltre 150 mq) che sono stati acquistati soprattutto da famiglie.
Nella zona di Massaua si concentrano prevalentemente acquisti di prima casa, su bilocali e trilocali, in stabili costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’80. In questo semestre hanno comprato numerose famiglie e coppie ritenute affidabili dalle banche. La zona vanta la presenza di tre fermate della metropolitana. Sul mercato delle locazioni si registra invece una maggiore offerta, mentre la domanda è rimasta invariata con potenziali conduttori che hanno minori garanzie di solvibilità per difficoltà legate alla situazione lavorativa.
Nel quartiere di Parella – Telesio la contrazione delle quotazioni è dovuta al fatto che gli immobili, collocati a prezzi più elevati, non hanno trovato riscontro presso gli acquirenti e di conseguenza i venditori hanno dovuto rivedere le richieste iniziali. Questo perché la maggioranza dei potenziali acquirenti della zona acquista con ricorso al mutuo.
La tipologia più domandata è il trilocale per il quale, la disponibilità di spesa media, si aggira intorno a 180 mila euro. Infatti le difficoltà maggiori le hanno incontrate proprio le famiglie che hanno dovuto cambiare abitazione e che per questo motivo necessitavano di capitali maggiori. Le tipologie più richieste sono quelle situate in corso Telesio, corso Francia, via Valgioie dove ci sono condomini dotati di portineria valutati a prezzi medi di 2000 – 2100 euro al mq.
Da segnalare che la zona è interessata ai lavori per l’ arrivo del teleriscaldamento. Si segnala anche un lieve incremento delle quotazioni nel quartiere di Cenisia – Frejus in seguito ad una ripresa di fiducia da parte dei potenziali acquirenti che hanno deciso di acquistare l’ abitazione dopo mesi di incertezza. Una buona parte dei compratori avevano il capitale a disposizione per acquistare l’ immobile; si sono compravenduti soprattutto bilocali e trilocali.
La zona offre diverse tipologie di immobili tra cui stabili di media costruzione su corso Peschiera, abitazioni più popolari su viale Racconigi e soluzioni più signorili, con tagli medio grandi ed inseriti in stabili con portineria su corso Vittorio Emanuele. In zona per una soluzione usata si spendono cifre medie di 2000 al mq.
L’ andamento del mercato delle locazioni beneficia della presenza del Politecnico e di altre facoltà universitarie che portano una buona domanda di studenti. Per un bilocale si spendono in media intorno a 400 euro al mese. Sono invece rimasti stabili i prezzi dei quartieri nella macroarea della Collina.
Tra gli interventi in corso sul territorio di Torino si segnalano il Grattacielo della Regione Piemonte nell’ area ex – Avio nel quartiere di Nizza – Millefonti a Torino. Tra i progetti più significativi il triangolo compreso tra Corso Mediterraneo, corso Rosselli e corso Lione, un tempo occupato dagli stabilimenti industriali della Materferro, che è stato convertito in zona residenziale.
Tale progetto sarà completato dalla costruzione di due edifici, uno a destinazione terziario e l’ altro residenziale. Nel quartiere di Cit Turin, tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele II, via Cavalli e via Falcone sorgerà il grattacielo di Intesa San Paolo che dovrebbe fare coppia con il previsto grattacielo del complesso della Stazione di Torino Porta Susa. Quest’ ultima è ad oggi soggetta a lavori per permettere l’ avanzamento dei cantieri del passante ferroviario di Torino.
La stazione attuale verrà poi dismessa. Anche in questo caso si realizzerà una galleria superficiale in vetro ed acciaio, lunga 300 metri e alta 19, destinata a divenire il nodo principale del traffico ferroviario torinese (urbano, regionale e internazionale). Si parla poi di un Business District a Porta Susa nell’ area dove sorgerà la nuova stazione ferroviaria dell’ Alta Velocità; sono previsti circa 100 mila mq per centri direzionali ed alberghi in due nuovi grattacieli e si un complesso edilizio di 34.500 mq per attività ricettive, terziarie e commerciali. In corso i lavori per il completamento della linea metropolitana: attualmente è in corso il tratto da Porta Nuova e Lingotto.
A Mirafiori sorgeranno il Centro del Design del Politecnico, La cittadella Politecnica con 170 mila mq da destinare alla formazione e alla ricerca e il Mobility Village, un distretto di attività innovative di ricerca, formazione e produzione.
Altri lavori interesseranno l’ area dell’ ex Fiat Grandi Motori, intorno a via Cuneo dove sorgeranno residenze, attività artigianali, commerciali e di servizio. Nell’ hinterland di Torino a Settimo Torinese nell’ area industriale si prevede un intervento di edilizia residenziale e terziaria. L’ area sarà rinominata Laguna Verde e prevede la costruzione di 600.000 metri quadri di edifici sopraelevati su un parco di 810.000 metri quadri. Ci saranno 320 mila mq di verde pubblico, 5 mila posti auto, un’isola per la ricerca, un palazzetto dello sport, una piscina, una scuola ed un museo.
L’ offerta immobiliare sul mercato di Torino vede una concentrazione maggiore sui trilocali (34.6%) e a seguire i bilocali (33.0%). In aumento la presenza sul mercato di quattro locali (+1.5%) e cinque locali (+0.9%).
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
