Più stabile il mercato delle abitazioni a Milano nel secondo semestre 2010

Si stabilizzano anche le compravendite con la pressoché totale scomparsa delle percezioni di flessioni sui volumi transati

Sta quindi proseguendo un trend di recupero, anche se lento, delle compravendite concluse, così come emergeva dai più recenti dati dell’Agenzia del Territorio che parlano di una crescita del 3,3% nel II trimestre 2010 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

La domanda di locazione si sta stabilizzando anch’essa con l’evidenziazione di qualche segnale di ripresa, non sufficiente ad assorbire l’offerta che sta ancora progressivamente crescendo. Il numero di contratti di locazione viene indicato ancora invariato con un leggero riavvio nelle zone semicentrali e periferiche, più abbordabili per i più.

I tempi di vendita sono ancora piuttosto elevati, rimasti stabili sui 5 mesi e mezzo, risultanza di andamenti contrapposti, determinati da un piccolo incremento in corrispondenza delle zone di pregio e centrali, dove i prezzi sono rimasti elevati e che portano la domanda ad avere negoziazioni più lunghe; mentre risultano un po’ in riduzione i tempi di vendita nelle localizzazioni più decentrate, avendo queste ultime toccato già punte record oltre i 6 mesi.

Da sottolineare la tempistica ancora in aumento per le abitazioni nuove (6 mesi circa) e superiore alla media delle abitazioni nel complesso, rimarcando la difficile congiuntura per l’edilizia di nuova costruzione che stenta a trovare acquirenti.

Anche il mercato dell’affitto, però, sta vertendo in condizioni difficili, con un ulteriore crescita dei tempi di locazione, ora sui 4 mesi, decretando Milano come la città più ‘lenta’, fra quelle osservate.

Da notare come, anche in questo frangente, il risultato medio venga determinato da una crescita dei tempi nelle zone di pregio e centrali, a fronte di una riduzione in aree periferiche e semicentrali.

I prezzi sono rimasti pressoché invariati su base semestrale (-0,3%), replicando pressoché la performance messa a segno nella prima parte dell’anno; per cui nel 2010 il dato a consuntivo segnala una flessione dei valori dello 0,7% per le abitazioni nel complesso. Un dato più rassicurante rispetto alla riduzione di oltre 5 punti nel 2009.

La fase di assestamento del mercato è testimoniata anche dalla riduzione dello sconto medio praticato all’atto della compravendita, ora sull’8,4%, ovvero circa 4 punti in meno rispetto alla media nazionale, ma soprattutto tornato ai livelli del 2006, seppur mantenendo una consistente differenziazione fra le diverse zone urbane (6,6% in zone di pregio a fronte dell’11% in periferia).

Anche in questa circostanza, si notano andamenti divergenti fra le zone di pregio e centrali (che vedono riaprirsi un po’ le forbici fra i prezzi richiesti e quelli effettivi) e le aree semicentrali e periferiche, dove si ravvisa un trend opposto, avendo raggiunto livelli assai elevati nei mesi scorsi.

I canoni di locazione, inoltre, sono cresciuti nella media in misura dell’1,4% su base semestrale, andando più che a compensare la riduzione di inizio anno e portando il dato annuo ad una sostanziale invarianza (+0,2%).

Si tratta di una fra le migliori performance delle città considerate ed è da sottolineare che riappare il segno ‘più’ dopo tre semestri di flessione. Va ricordato che è in fase di approvazione il provvedimento che introduce la ‘cedolare secca’ sugli affitti che prevede l’applicazione di un prelievo pari al 20% del canone annuo pattuito invece dell‘imposta marginale IRPEF (che, a seconda del reddito del proprietario, può arrivare fino al 43% del canone).

Secondo gli operatori, questa novità non dovrebbe determinare una modificazione nel livello dei canoni di mercato, mentre si prevedono benefici in termini di crescita tendenziale sia sui volumi compravenduti che su quelli locati.

Ancora bloccato, inoltre, a parere degli operatori, il credito all’abitazione, con gli istituti che continuano a domandare garanzie aggiuntive ed erogano importi inferiori rispetto al passato. Per la prima parte dell’anno venturo ci si attende un mercato stabile sotto il profilo dei contratti e dei valori.

Fonte: Nomisma