Per gli sfratti, approvato l’emendamento del governo che allunga di un anno il blocco per le categorie disagiate

Il termine viene spostato dal 31 dicembre 2010 al 31 dicembre 2011. Per beneficiare della proroga fino al 31 dicembre 2011 gli inquilini devono trovarsi nei comuni ad alta tensione abitativa, con un reddito inferiore a 27mila euro, e devono avere nel proprio nucleo familiare persone di età superiore a 65 anni, malati terminali o portatori di handicap o figli fiscalmente a carico.

Per le case fantasma è stato approvato un altro emendamento che concede ai proprietari delle case ‘fantasma’ il termine del 30 aprile per regolarizzare gli immobili finora non dichiarati al Catasto. Slitta così dal 31 marzo al 30 aprile 2011 la possibilità di denunciare in catasto i fabbricati fantasma, ma con lo slittamento il Senato ha approvato una norma con cui ai ritardatari sarà notificata con affissione all‘albo pretorio’ una rendita presunta con la precisazione che il termine per un eventuale ricorso è di 60 giorni e che, la nuova rendita produrrà effetti dall’1 gennaio 2007 e, quindi, con tutti gli arretrati di imposte e sanzioni, salva la possibilità dei contribuenti di dimostrare una diversa decorrenza (per esempio la costruzione dell’immobile in una data più recente).

Demolizioni
Le demolizioni disposte a seguito di sentenza penale nella regione Campania sono sospese per tutto il 2011 purché si tratti di immobili esclusivamente adibiti ad abitazione principale da parte di persone che non abbiano altre possibilità abitative e con la precisazione che le demolizioni stesse non vengono sospese se il comune o la Protezione civile hanno riscontrato pericoli per la pubblica incolumità.

Normative per la classificazione catastale di un immobile

L’amministrazione può rivedere la classificazione catastale di un immobile che non ha subito variazioni edilizie senza dover effettuare una visita preventiva (Corte di Cassazione Sezione Tributaria Civile, Sentenza del 3 novembre 2010, n. 22313)

La revisione delle rendite catastali urbane, in assenza di variazioni edilizie, è regolata dalla Legge n. 662 del 1996, articolo 3, comma 58, e, ricorrendone i presupposti (ripartizione del territorio comunale in microzone), dalla Legge n. 311 del 2004, articolo 1, comma 335.

Essa, proprio per l’assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa visita sopralluogo dell’ufficio e non è condizionata ad alcun contraddittorio endoprocedimentale; la motivazione dell’atto di riclassamento – secondo i principi generali in materia di accertamento di maggior valore – mira a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ufficio nella successiva fase contenziosa ed a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa.

Per questo, l’effettiva sussistenza dei dati necessari a giustificare la correttezza della categoria, della classe e della rendita (ri)attribuite all’immobile andrà verificata, nell’ambito dei parametri addotti, nella sede contenziosa, in contraddittorio con il contribuente; tale verifica attiene tuttavia non alla idoneità della motivazione dell’atto, ma al merito propriamente detto della controversia.

Fonte: CondominioWeb.com

Sanatoria catastale fino al 31 marzo: decreto Milleproroghe

Ridotte a tre mesi le agevolazioni per la qualificazione Soa, nessuna proroga per l’asseverazione degli impianti fotovoltaici

Con il decreto Milleproroghe, sono confermate la sanatoria catastale, allungata di un mese, e le agevolazioni per la qualificazione delle imprese, ridotte però a tre mesi. Non è più possibile asseverare gli impianti fotovoltaici entro il 31 gennaio.

È prorogato al 31 marzo 2011 il termine per la presentazione delle istanze di aggiornamento catastale inerenti agli immobili non dichiarati o che hanno perso il requisito di ruralità. La prima bozza di decreto aveva spostato al 28 febbraio la scadenza per la regolarizzazione. Secondo il testo definitivo, l’articolo 1 comma 1, che individua le proroghe non onerose, allunga invece di un altro mese il termine utile.

Attestazione Soa
Ridotte a tre mesi le agevolazioni per la qualificazione Soa prevista dal Codice Appalti. Fino al 31 marzo 2011 si potranno dimostrare la cifra di affari realizzata con lavori svolti mediante attività diretta e indiretta, l’adeguata dotazione di attrezzature tecniche e l’adeguato organico medio annuo riferendosi ai migliori cinque anni del decennio antecedente la data di sottoscrizione del contratto con la Soa per il conseguimento della qualificazione.

Fino al 31 marzo, inoltre, per la dimostrazione della capacità tecnico-professionale ed economico-finanziaria, il periodo di attività documentabile è quello relativo ai migliori tre anni del quinquennio precedente o ai migliori cinque anni del decennio precedente la data di pubblicazione del bando di gara.

Conto Energia
Eliminata dal testo definitivo la proroga al 31 gennaio 2011 del termine per l’asseverazione degli impianti fotovoltaici che possono beneficiare del secondo Conto Energia ai sensi della Legge 129/2010.

Sanatoria catastale, nuove norme per gli immobili

Dal primo luglio in vigore le nuove norme: obbligatorio l’ aggiornamento dei dati per compravendite e locazioni

Da tale data i dati catastali sono fondamentali per contratti di locazione e costituzione di diritti reali sugli immobili. Una misura fra le più necessarie alla sanatoria catastale per la regolarizzazione degli immobili fantasma, contenuta nel Decreto Legge 78 / 2010 con cui è stata varata la manovra da 24,9 miliardi per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica. Tra le novità del nuovo Decreto Legge spiccano appunto compravendite e locazioni di immobili sconosciuti al Catasto.

In base all’ articolo 19 comma 14 gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi che hanno per oggetto il trasferimento, lo scioglimento o la costituzione di un diritto reale su un fabbricato già esistente devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’ identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità di dati catastali e planimetrie allo stato di fatto.

Prima della stipula, il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità a quanto risulta dai registri immobiliari. Una simile formulazione elimina quindi la nullità dell’ atto nel caso in cui ci sia discordanza tra registri catastali e immobiliari. La regolarizzazione potrà quindi avvenire anche dopo il rogito.

Anche per la registrazione dei contratti di locazione, scritti o verbali, inseriti nel comma 15, deve essere riportata l’ indicazione dei dati catastali degli immobili. La loro mancata o errata indicazione è considerata rilevante per l’ applicazione dell’ imposta di registro ed è punito con la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’ imposta dovuta.

Per quanto riguarda la sanatoria catastale, l’ Agenzia del Territorio il 30 settembre terminerà i rilievi degli edifici sconosciuti al Catasto. Entro il 31 dicembre i proprietari o titolari di altri diritti reali sugli immobili non censiti devono presentare una dichiarazione di aggiornamento. La dichiarazione di aggiornamento deve essere presentata anche da coloro che hanno effettuato ristrutturazioni e interventi edilizi con variazione di consistenza o cambio di destinazione.

I dati saranno a disposizione dei Comuni, che potranno avviare gli accertamenti sulla regolarità urbanistica ed edilizia per individuare eventuali casi di abusivismo. Dal primo gennaio 2011, inoltre, l’ Agenzia del Territorio avrà a disposizione il telerilevamento per un monitoraggio costante.

Raddoppio automatico della rendita, il lusso si vede anche senza visita

Anche in assenza di variazioni edilizie, il catasto può procedere d’ufficio al riclassamento dei fabbricati urbani

L’aggiornamento delle rendite catastali degli immobili non richiede alcuna ‘perlustrazione’ da parte dei funzionari del Territorio, quando gli stessi immobili non hanno subito modifiche edilizie e il loro classamento è, evidentemente, non in linea con quello attribuito a fabbricati simili e con medesime caratteristiche. La visita di controllo è ancor più superflua se il Comune su cui insistono ha ripartito il proprio territorio in microzone.

Lo ha stabilito la Cassazione che, con la sentenza n. 23313 del 3 novembre, ha avallato le ragioni dell’Agenzia del Territorio, appellandosi a un’attenta lettura delle norme che regolano la revisione delle rendite (articolo 3, comma 58, legge 662/1996 e articolo 1, comma 335, legge 331/2004).

Per il contribuente, vittorioso nei primi due gradi di giudizio, l’Amministrazione non avrebbe potuto raddoppiare il valore catastale del proprio appartamento, trasferendolo d’ufficio dalla categoria A/2 a quella A/1 (di lusso), senza aver prima verificato ‘di persona’ lo stato delle cose, così come previsto dall’articolo 54 del Dpr 1142/1969.

Nel ricorso di legittimità, l’Agenzia ha, a questo proposito, ricordato come tale disposizione sia stata nel tempo superata, già con il Dl 853/1984 grazie al quale era stata resa possibile la revisione automatica delle rendite, in assenza di variazioni edilizie, e poi con l’articolo 11 del Dl 70/1988, secondo cui, il classamento delle unità immobiliari urbane, in relazione alle quali sia stata redatta una dichiarazione conforme alle procedure e ai modelli catastali, ‘può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già censite aventi analoghe caratteristiche’.

Questo il fulcro del contenzioso, ma sui banchi della Suprema Corte, la questione si è articolata in quattro diversi punti sostenuti dall’Agenzia del Territorio e in contrasto con altrettanti motivi alla base della pronuncia di merito impugnata.

In sostanza, l’Amministrazione ha difeso, oltre alla facoltà discrezionale della visita di cui si è detto, la fonte normativa richiamata negli avvisi di classamento, la mancata instaurazione di un dialogo preventivo con il contribuente e, in merito alla motivazione degli stessi avvisi, il rispetto dei principi generali prescritti per gli atti in materia catastale, nel caso specifico osservati anche solo con ‘la mera indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita all’immobile‘.

Per la Cassazione, i quattro rilievi sono tutti fondati, a cominciare dal riferimento normativo (articolo 3, comma 58, legge 662/1996) giustamente ‘prescelto’ dagli uffici del catasto (la Ctr aveva ritenuto, invece, applicabile al caso la legge 331/2004, articolo 1, commi da 335 a 337), secondo cui ‘gli uffici tributari dei comuni partecipano alla ordinaria attività di accertamento fiscale in collaborazione con le strutture dell’amministrazione finanziaria. Partecipano altresì alla elaborazione dei dati fiscali risultanti da operazioni di verifica. Il comune chiede all’ufficio tecnico erariale la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. L’ufficio tecnico erariale procede prioritariamente alle operazioni di verifica degli immobili segnalati dal comune’.

Tale disposizione, combinata con il solo comma 335 della legge finanziaria 2005, riguardante la revisione delle rendite delle unità immobiliari ubicate in microzone comunali, avvalora la tesi dell’ufficio, con riferimento all’inutilità del sopralluogo.

Nella sentenza impugnata, le critiche cadono anche su presunte defaillance della motivazione sottostante agli avvisi dell’Ufficio tecnico erariale, consistenti nella mancata esplicitazione dei caratteri tipologici e costruttivi dell’immobile e del contesto nel quale lo stesso è inserito. Ma, anche su questo argomento, la Cassazione confuta l’assunto dei giudici di merito, affermando che tali elementi ‘servono unicamente a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ufficio nell’eventuale fase contenziosa …, nella quale il contribuente conserverà integre tutte le sue facoltà di difesa’. Intanto, la motivazione, se pur indicante esclusivamente il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, esiste ed è valida.

Sulla necessità del rispetto del contraddittorio endoprocedimentale, invocata dalla Ctr, la Suprema Corte, richiamando la sentenza n. 26635/2009 delle Sezioni unite, in materia di accertamenti standardizzati, ha ribadito che, in occasione del riclassamento automatico di un fabbricato, ‘non esiste alcun onere per l’Amministrazione di invitare il contribuente interessato a fornire chiarimenti e a produrre documenti prima che sia emesso un provvedimento accertativo’.

Dunque, l’Agenzia del Territorio ha ragione.

Toccherà, ora, a un’altra sezione della Ctr pronunciarsi, attenendosi ai principi di diritto enunciati nella sentenza 23313/2010.

Fonte: FiscoOggi-Paola Pullella Lucano

Il riclassamento dell’unità immobiliare e l’aggiornamento dell’imposta comunale sugli immobili

Il così detto nuovo catasto edilizio urbano (anche detto N.C.E.U.) istituito con d.p.r. n. 1142/49 aveva la funzione di mappare tutte le unità immobiliari ubicate sul territorio dello Stato

È chiaro sul punto l’art. 3 del succitato decreto a mente del quale ‘le operazioni relative alla formazione del nuovo catasto edilizio urbano consistono nell’accertare l’ubicazione, la consistenza e la rendita catastale quale è definita dalla legge 8 aprile 1948, n. 514, delle unità immobiliari urbane esistenti nel territorio nazionale, nonché i nominativi delle persone fisiche e giuridiche che su di esse hanno diritto di proprietà, di condominio e di quelle che sulle unità stesse hanno diritti reali di godimento’.

Tra queste operazioni va annoverata quella c.d. di classamento catastale. Ai sensi dell’art. 61 d.p.r. n. 1142/49 funzione precipua di tale operazione è quella di ‘attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria. La tipologia è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l‘unità immobiliare, tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali’.

Il tutto, sostanzialmente, era finalizzato oltre che ad esigenze legate ad un censimento del patrimonio immobiliare italiano, al calcolo delle rendite degli immobili ai fini dell’applicazione delle imposte fondiarie.

Tra le imposte che si calcolano sulla base della rendita catastale va annoverata l’I.C.I.

È evidente, pertanto, che la corretta quantificazione di tale rendita sia di fondamentale importanza ai fini dell’esatto calcolo e corresponsione del tributo.

Il mutamento delle condizioni di fatto e di diritto che sono suscettibili d’incidere sull’aggiornamento della rendita devono essere comunicate al catasto, affinché si provveda al c.d. riclassamento dell’unità immobiliare, ed al comune in cui è ubicato l’immobile, ai fini della corretta liquidazione dell’imposta comunale sugli immobili.

La finanziaria per l’anno 2005 (l. n. 311/04) nell’ottica di un recupero dell‘evasione fiscale ha dotato le amministrazioni comunali di particolari strumenti di contrasto della stessa. In particolare, ai sensi dei commi 336 e 336 dell’articolo unico della legge n. 311

I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701.

La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni.

Le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della notificazione della richiesta del comune di cui al comma 336 producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1º gennaio dell’anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal Comune, ovvero, in assenza della suddetta indicazione, dal 1º gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune‘.

In sostanza in procedimento configurata dalla legge è il seguente:

a) il Comune accerta che un’unità immobiliare dovrebbe essere rilassata;

b) con una comunicazione al soggetto interessato lo invita a farlo specificando altresì che la medesima comunicazione è stata inviata all’ Agenzia del Territorio (il c.d. catasto) per gli adempimenti di sua competenza (ossia revisione delle rendite e quindi riclassamento) e che in assenza di adempimento volontario la medesima agenzia provvederà a spese dell’interessato;

c) a seguito del riclassamento il Comune può chiedere l‘I.C.I. aggiornata alla nuova rendita catastale andando a ritroso fino dal momento in cui la nuova rendita avrebbe dovuto trovare applicazione. Il tutto, è bene evidenziarlo, pur sempre nel rispetto dei limiti quinquennali della prescrizione.

Fonte: CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci