Oltre al pagamento del canone, la legge prevede una serie di ulteriori adempimenti, i cosiddetti oneri accessori

Tali oneri sono a carico del locatore in base all’articolo 9 della legge 392/1978. Così chiarisce l’Agenzia delle Entrate. Pertanto, in forza all’articolo citato, l’affittuario è tenuto al pagamento anche delle spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, la base imponibile per i contratti di locazione è costituita dall’ammontare del corrispettivo in denaro pattuito per l’intera durata del contratto (articolo 43, comma 1, del Dpr n. 131 del 1986).

Proprio la natura di corrispettivo, tratto peculiare del canone di locazione, induce a non assimilare a questo le spese sostenute dal conduttore (o anticipate dal locatore poi rimborsato), per usufruire di una serie di servizi, che sono per l’appunto accessori, rispetto al contratto di affitto dell’unità immobiliare.

Gli oneri accessori al contratto di locazione, qualunque sia la natura degli stessi, non concorrono pertanto alla determinazione della base imponibile del contratto stesso per l’applicazione dell’imposta di registro (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 251167 del 1980). Ovvero gli oneri accessori non contribuiscono a fare reddito.

Come peraltro attestato anche dall’Avvocatura di Stato con un parere condiviso integralmente dal Ministero delle finanze nei contratti di locazione o di affitto di unità immobiliare i servizi condominiali (che rientrano tra gli oneri accessori) imputati dal locatore al locatario sono semplici movimenti finanziari (rimborsi) e non corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili (circolare n. 9/E del 1992).

È tuttavia opportuno che le somme riconosciute a favore del locatore a tale titolo non siano conglobate nel canone ma siano evidenziate a parte, esplicitandone la natura di rimborso spese. In caso contrario potrebbe risultare difficile giustificarne la diversa natura.

Fonte: Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti su alcuni aspetti degli adempimenti fiscali relativi alla cedolare secca, al bonus per ristrutturazione e all’Imu sull’abitazione principale. Di seguito, in dettaglio…

1)Come determinare l’imponibile con la cedolare secca

La base imponibile ai fini dell’applicazione della cedolare secca è commisurata al canone di locazione annuo stabilito dalle parti (articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/ 2011). A differenza di quanto avviene per l’Irpef (e per le relative addizionali), rileva infatti il 100% di quanto pattuito nel contratto. Non è ammessa alcuna deduzione della base imponibile, né forfetaria, né analitica, in ragione delle spese sostenute dal locatore. Analogamente, è indifferente la tipologia contrattuale adottata (circolare 26/E del 2011).

In particolare, il canone non può essere decurtato né dell’abbattimento forfetario del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né di quello del 25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore abbattimento del 30% previsto dell’articolo 8 della legge 431/1998. È comunque bene precisare che, dal 2013, la riduzione forfetaria sui canoni locativi, ai fini Irpef, è del 5% e non più del 15%.

2)Chi può godere del bonus fiscale per il recupero edilizio
La detrazione sulle spese di ristrutturazione può essere usufruita dai contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. Non ha rilievo invece la condizione di familiare a carico.

3)Il significato di abitazione principale nella normativa IMU
Ai fini dell’applicazione dell’Imu l’abitazione principale è l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale “il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente” (articolo 13, comma 2 del Dl 201/2011). In tale ipotesi la normativa prevede una serie di agevolazioni, tra cui l’applicazione di un’aliquota ridotta. Rispetto alla nozione di abitazione principale prevista per l’Ici, per qualificare un immobile come abitazione principale è necessario che il contribuente, allo stesso tempo, dimori abitualmente nello stesso e vi abbia la propria residenza anagrafica. Mancando uno dei due requisiti prescritti (la dimora abituale), l’immobile in cui lei ha l’iscrizione anagrafica non può quindi essere considerato come sua abitazione principale.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Precisazioni sul nuovo bonus per l’acquisto di elettrodomestici per immobili ristrutturati.

Come sappiamo, la detrazione al 50% sui mobili è già in vigore, ma per quella sugli elettrodomestici bisogna attendere la conversione in legge del decreto. Intanto, si applicherà per le spese effettuate dal 6 giugno, ma non sono ancora noti il tetto massimo di spesa e gli acquisti agevolabili. Si sa, comunque, che per il bonus elettrodomestici il Senato ha approvato un emendamento per estendere anche a questa tipologia di arredi l’agevolazione del 50% sul costo d’acquisto, per spese effettuate dal 6 giugno, e inserita nel Dl 63/2013 di proroga delle detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia a tutto il 2013, inizialmente previsto solo per mobili generici. Infatti, un emendamento al comma 2 dell’articolo 16, successivo all’entrata in vigore del testo originale del Decreto, avvenutra il 6 giugno aveva specificato l’inclusione degli elettrodimestici.

Pertanto, il bonus mobili già previsto dal testo del decreto è già operativo per acquisti a partire dal 6 giugno 2013, ma l’agevolazione per gli elettrodomestici sarà applicabile solo quando terminerà l’iter parlamentare della legge di conversione, che avverrà entro il 5 agosto. E sarà retroattivo perché si applicherà agli acquisti effettuati dal 6 giugno.

La detrazione del 50% è valida per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe minima A+ oppure A per i forni, per le apparecchiature che prevedono etichetta energetica e destinati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10mila euro e va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo.

Il testo approvato dal Senato, per quanto riguarda il tetto massimo di detraibilità, non introduce cambiamenti rispetto al Dl, quindi non si sa ancora se i 10mila euro sono da sommare ai 96mila che rappresentano il tetto massimo sui lavori di ristrutturazione effettuati su singola unità immobiliare, oppure se debbano essere ricompresi in questo tetto.

Il testo approvato dice che il contribuente a cui si applica la detrazione sulle ristrutturazioni ha diritto ad analoga agevolazione del 50% sulle “ulteriori spese documentate” per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, per un massimo di 10mila euro. Ma si attendono chiarimenti definitivi, anche per quali elettrodomestici si possa fruire dell’agevolazione. La norma specifica che riguarda i grandi elettrodomestici non inferiori a classe A+, oppure A per i forni, ma poi continua dicendo «per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica»

Per fruire del bonus, si ricordano le istruzioni già comunicate dall’Agenzia delle Entrate. Ovvero, il pagamento dev’essere effettuato tramite bonifico bancario o postale, con le stesse modalità già previste per la ristrutturazione edilizia, indicando causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane SPA per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati, codice fiscale dell’acquirente, partita IVA o codice fiscale dell’intestatario del bonifico.

Entro il prossimo mese soluzioni strutturali per l’Imu prima casa, risorse per rinviare l’aumento Iva a dicembre, pagamento dei debiti della PA, esodati e ammortizzatori sociali.

Il vertice di maggioranza tenutosi a Palazzo Chigi il 18 luglio u.s. si è concluso con la conferma degli impegni presi in materia di Imu, Iva, Esodati, ammortizzatori sociali e pagamento dei debiti della PA. Per quanto riguarda la riforma dell’Imu, saranno pronte entro fine agosto le soluzioni strutturali per la prima casa con esclusione delle abitazioni di lusso, dando seguito alla sospensione della prima rata decisa dal Dl 54/2013, la cui legge di conversione è stata approvata in via definitiva al Senato.

Per quanto riguarda le “soluzioni strutturali per il superamento dell’Imu sulla prima casa” non ci sono dati certi, comunque le posizioni oscillano fra abolizione dell’imposta sull’abitazione principale e rimodulazione attraverso franchigie o ulteriori detrazioni.

Per l’aumento IVA al 22%, si conferma la possibilità di rinvio fino a dicembre 2013 invece che fino a ottobre, come stabilito dal Dl 76/2013. Per la proroga di tre mesi rispetto alla scadenza iniziale del primo luglio è stato stanziato un miliardo, ne serve un altro per rinviare a fine anno.

E per quanto riguarda il pagamento dei debiti PA, confermato l’impegno a imprimere, entro il 31 agosto, una nuova accelerazione ai tempi di saldo fatture pregresse, che la legge 64/2013 prevede nel biennio 2013-2014 con il rimborso di 40 miliardi.

Torniamo alla riforma Imu: le ipotesi più gettonate sono franchigia o aumento della detrazione e i calcoli sul gettito Imu. Il vertice del 18 luglio è servito essenzialmente a prendere le prime decisioni sulla riforma degli immobili che bisogna mettere a punto sicuramente entro fine agosto, come prevede il Dl 54/2013 che ha sospeso la prima rata di giugno sulla prima casa. E l’Esecutivo si è impegnato a terminare entro tale data.

Per quanto riguarda invece la franchigia di 600 euro sull’Imu per l’abitazione principale e le relative ipotesi sui contenuti delle norma in preparazione, il dibattito è ancora aperto fra il Pdl che caldeggia l’abolizione dell’Imu sulla prima casa e il Pd e Scelta Civica, più favorevoli ad una rimodulazione. La sintesi potrebbe essere rappresentata dall’introduzione di una franchigia a 600 euro sull’Imu relativa all’abitazione principale.

Secondo i calcoli della Cgia di Mestre, con questo tetto sarebbe esentato dall’Imu l’85,1% dei proprietari di prima casa, ovvero 15 milioni 262mila 800 contribuenti. In questo caso, i Comuni avrebbero 2,1 miliardi in meno di gettito. Se invece fosse portata a 600 euro non la franchigia, ma la detrazione (che attualmente è a 200 euro, più 50 per ogni figlio) il beneficio sarebbe per tutti i proprietari di prima casa, nel senso che si abbasserebbe l’Imu anche per coloro che pagano più di 600 euro, e il gettito mancato per i Comuni salirebbe a 3,3 miliardi di euro.

Secondo il segretario della Cgia di Mestre, Giuseppe Bortolussi, «ipotizzando che prevalga l’opzione dell’introduzione di una franchigia di 600 euro, faccio davvero fatica a pensare che tra gli 810 miliardi di spesa pubblica previsti per il 2013 non si riescano a trovare 2 miliardi di euro di copertura finanziaria per i bilanci comunali e un altro miliardo per evitare l’aumento dell’IVA previsto dal 1° ottobre. Grazie all’uscita dalla procedura di infrazione per deficit eccessivo, nel 2014 potrebbero essere trovati facilmente quei 6 miliardi di euro necessari per evitare l’aumento dell’IVA e per esonerare quasi tutti dal pagamento dell’Imu sulla prima casa».

Per fermare l’Imu sulla prima casa e l’aumento Iva servono 5 miliardi: il Governo sta cercando di trovare la soluzione giusta.

Il Governo deve trovare altri 5 miliardi di euro per raggiungere questi obiettivi e i Ministeri stringono sulla spending review. Dopo settimane di pareri opposti, ora sembra tornare in auge l’idea di fermare l’Imu sulla prima casa e di rimandare il prossimo aumento dell’IVA almeno fino al 31 dicembre. Si tratta di una soluzione che farebbe felici milioni di cittadini e imprese, ma i ministeri dovranno stringere sulla spending review per poter trovare altri 5 miliardi di euro con i quali coprire i mancati introiti di IMU e IVA: rispettivamente un miliardo per la proroga rispetto all’aumento dell’IVA, quattro miliqrdi per l’Imu.

Se il ministro dell’Economia Fabrizio Saccomanni confermasse questa strategia, allora i prossimi giorni saranno decisivi per la spending review. Si parte dalla nomina del nuovo commissario per i tagli alla spesa pubblica, che avrà il compito di capire quali sono i tagli possibili, ma soprattutto quelli strutturali e sostenibili.

Rispetto all’IVA, nel caso di stop fino a fine anno, probabilmente la decisione definitiva sarà rimandata alla Legge di Stabilità che dovrà affrontare anche le questioni del rifinanziamento della cassa in deroga e dei ticket sanitari.

La questione dovrebbe essere più chiara dopo alcuni incontri chiave tra Governo e maggioranza. Bisogna attendere, quindi, alcun i giorni. E tuttavia rimane ancora in sospeso il problema della nuova tassa complessiva che dovrebbe accorpare IMU, TARES come le altre misure di tassazione sugli immobili. Tutto è incerto, di probabile c’è solo il rinvio al prossimo anno.

Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Scalea nel secondo semestre del 2012.

Per quanto riguarda il mercato delle seconde case, l’annuale monitoraggio condotto da Tecnocasa sul mercato immobiliare turistico a livello nazionale e regionale registra un importante aumento di richieste da parte di acquirenti russi. Si tratta di persone con una disponibilità di spesa compresa tra 30 e 50 mila € in cerca di trilocali da 40-50 mq e posizionati nella parte centrale della città. Le domande si focalizzano su appartamenti posizionati ai piani alti perché più luminosi. Gli appartamenti spesso si trovano in parchi realizzati negli anni ’80: soluzioni in buono stato posizionate a 500 metri dal mare si vendono a circa 800 € al mq, mentre per tipologie a 100 metri dal mare la spesa sale a 1000 € al mq. A cercare case vacanza sono anche italiani ed in particolare famiglie provenienti dalla Campania. Da segnalare anche qualche sporadica richiesta da parte di turisti francesi e belgi.

Nella prima parte degli anni 2000 sono state effettuate numerose compravendite da parte di turisti inglesi nel Centro storico di Scalea, caratterizzato da case basse realizzate tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900 ed arroccate nella parte precollinare del comune. La domanda di inglesi è attualmente scomparsa, chi volesse acquistare nel centro storico un appartamento da 80 mq in discreto stato manutentivo e con vista mare deve mettere in conto una spesa di 45 mila €.

In località Petrosa, nella parte alta del Comune, si possono acquistare villette nuove disposte su due piani e dotate di giardino a 1000 € al mq. Villette a schiera si trovano anche nella zona di Baia del Carpino caratterizzata dalla presenza di spiaggette private.

Da segnalare che è in fase di discussione la realizzazione del nuovo porto turistico di Scalea e di una importante isola pedonale che darebbero nuovo slancio al mercato immobiliare del territorio.