Come sempre, facciamo il punto sui temi ricorrenti nell’ambito della locazione e del Fisco.

Per tenere i nostri lettori al corrente di eventuali cambiamenti legislativi, i temi di oggi sono: il nuovo modello per registrare le locazioni immobiliari, il nuovo modello Elide per versare le imposte sulle locazioni e notizie sui canoni di locazione non riscossi ma dichiarati in Unico o 730.

Il nuovo modulo per registrare le locazioni immobiliari è disponibile on line, insieme alle relative istruzioni e alle specifiche tecniche, ed è denominato “Registrazione locazioni immobili”, acronimo è RLI (è stato approvato con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014). Nel nuovo modello confluiscono, in un solo stampato, tutti gli adempimenti fiscali legati alla registrazione dei contratti di locazione e affitto immobiliari prima assolti tramite il “modello 69”.

Ultimo arrivato nella modulistica fiscale, RLI, dunque, serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia la registrazione dei contratti di affitto e locazione di immobili e per comunicare le eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, ma può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e trasmettere i dati catastali dell’immobile affittato.

Il modello RLI è operativo dal 3 febbraio 2014, ma fino al 31 marzo 2014, in alternativa, potrà ancora essere presentato, agli uffici delle Entrate, il modello 69. Superata tale data, quest’ultimo stampato, per gli adempimenti connessi ai contratti di locazione e affitto immobiliare, sarà definitamente sostituito dal novello RLI.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Per versare le imposte sulle locazioni arriva il modello Elide
A partire dal 1° febbraio 2014, i tributi connessi alla registrazione dei contratti immobiliari potranno essere assolti tramite la versione “F24 Elide” della delega di pagamento. A stabilirlo il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 3 gennaio 2014.

“F24 Elide” è utilizzabile, per le somme connesse alla registrazione delle locazioni, a partire dall’1 febbraio 2014, ma, per non disorientare i contribuenti e per consentire agli intermediari di adeguare le procedure, fino al 31 dicembre 2014 sarà possibile eseguire i versamenti in questione anche con il “tradizionale” modello F23.

Dall’1 gennaio 2015, invece, la nuova modalità acquisirà l’esclusiva: “F24 Elide” sarà l’unico canale percorribile per pagare i tributi su locazioni e affitti immobiliari.

Una successiva risoluzione dell’Agenzia delle entrate indicherà i codici tributo da riportare sul modello.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Canoni non riscossi ma dichiarati in Unico o 730
I redditi degli immobili a uso abitativo concessi in locazione, anche se non percepiti, concorrono a formare il reddito complessivo del proprietario (o titolare di altro diritto reale) dell’immobile. I relativi canoni non dovranno però essere dichiarati dal momento in cui si conclude il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino (articolo 26, comma 1 del Tuir, ossia Testo Unico dell’Imposta sui Redditi).

In tale ipotesi, il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale. In assenza, invece, di un procedimento di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere “comunque dichiarato cosi come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo” (vedi circolare ministeriale n. 150 del 1999).

Per leggere o stampare la Circolare clicca qui

La definizione di pertinenza per l’IMU e per il codice civile, il bonus arredi vale anche per le parti comuni e la classificazione delle zone sismiche in Italia: i chiarimenti passo per passo.

La nozione di pertinenza.
La nozione di pertinenza è definita in termini molto precisi dalla normativa che ha istituito l’imposta municipale sugli immobili. È opportuno differenziare il concetto di pertinenzialità a seconda che si riferisca o meno all’abitazione principale. In tale ultima ipotesi, infatti, la nozione è più circostanziata e restrittiva. Nello specifico, per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine e soffitte), C/6 (posto auto o autorimessa) e C/7 (tettoia), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo (articolo 13, comma 2, Dl 201/2011).

La norma prescrive quindi l’esistenza di ulteriori requisiti oltre a quelli indicati dall’articolo 817 del codice civile (bene destinato durevolmente a servizio o a ornamento di un altro bene, per volontà del proprietario della cosa principale). La definizione del rapporto di pertinenzialità delineato dall’articolo 817 cc trova invece esclusiva applicazione per gli immobili diversi dall’abitazione principale (circolare 38/E del 2005, paragrafo 7).

Il bonus arredi vale anche per le parti comuni
Si può fruire della detrazione di imposta per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo nell’ipotesi di interventi edilizi sia su singole unità immobiliari residenziali sia su parti comuni di edifici residenziali (articolo 16, comma 2, del Dl 63/2013).

I beni acquistati dovranno essere utilizzati per arredare, rispettivamente, singole unità immobiliari e parti comuni. La detrazione, da ripartirsi tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, spetta sulle spese sostenute dal 6 giugno al 31 dicembre 2013 ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10mila euro. L’effettuazione di lavori di ristrutturazione sulle parti condominiali non consente ai singoli condomini, che fruiscono pro-quota della relativa detrazione, di avvalersi dello sconto di imposta per acquistare arredi destinati alla propria unità immobiliare (circolare 29/E del 2013).

La classificazione delle zone sismiche in Italia
Per ridurre gli effetti del terremoto, l’azione dello Stato si è concentrata sulla classificazione del territorio, in base all’intensità e frequenza dei terremoti del passato, e sull’applicazione di speciali norme per le costruzioni nelle zone classificate sismiche.

A tal fine è stata pubblicata l’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, sulla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003. Il provvedimento detta i principi generali sulla base dei quali le Regioni, a cui lo Stato ha delegato l’adozione della classificazione sismica del territorio (Decreto Legislativo n. 112 del 1998 e Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 – “Testo Unico delle Norme per l’Edilizia”), hanno compilato l’elenco dei comuni con la relativa attribuzione ad una delle quattro zone, a pericolosità decrescente, nelle quali è stato riclassificato il territorio nazionale.

Il decreto n. 63/2013 ha introdotto un’importante novità: una detrazione del 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 (data di entrata in vigore della legge 90/2013 di conversione del decreto) al 31 dicembre 2013 per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in
zone sismiche ad alta pericolosità (1 e 2), se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive.

Fonte: Agenzia delle Entrate

In seguito all’incorporazione dell’Agenzia del Territorio nelle Entrate, i contribuenti non devono più allegare alla dichiarazione di successione gli estratti catastali identificativi degli immobili “ereditati”.

Tali dati, infatti, sono presenti negli archivi catastali e acquisibili d’ufficio, pertanto non è obbligatoria la certificazione catastale. Questo viene confermato anche dalla risoluzione n. 11/E del 13 febbraio, in quanto il lungo lavoro condotto per la semplificazione dei procedimenti amministrativi sarebbe vanificato dal continuare ad applicare la disciplina contenuta nell’articolo 30 del Dlgs 346/1990, in base alla quale serviva la certificazione catastale degli immobili ereditati.

Si rende opportuno ricordare, in proposito, le tappe normative attraverso le quali si è arrivati alla completa decertificazione nei rapporti tra Amministrazione pubblica e cittadino. La svolta è iniziata con lo Statuto del contribuente, in particolare dell’articolo 6, legge 212/2000, che tra l’altro, oltre a stabilire l’obbligo per l’Amministrazione finanziaria di agevolare il più possibile il contribuente ad assolvere gli adempimenti tributari, dispone che il Fisco non deve chiedere al proprio interlocutore informazioni o documenti superflui, cioè reperibili direttamente nei propri archivi o in quelli di altre Amministrazioni.

Nello stesso anno, grazie al Dpr 445, si è arrivati alle autocertificazioni prodotte dai privati relative a stati, qualità personali e fatti, comunque verificabili presso le Amministrazioni certificanti. E per facilitare ancor più gli adempimenti è arrivata la legge 183/2011, che ha esteso l’obbligo, dal 1° gennaio 2012, dell’acquisizione d’ufficio non solo delle informazioni su stati, qualità personali e fatti autocertificabili, ma anche di “tutti i dati ed i documenti che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni”.

Pertanto, sarebbe anacronistico da parte dell’Agenzia delle Entrate, che dallo scorso 1° dicembre ha incorporato l’Agenzia del Territorio, chiedere ai contribuenti di produrre certificazioni contenute negli archivi catastali, raggiungibili attraverso l’applicazione Sister. Questo nonostante il fatto che la dematerializzazione dei certificati ipotecari e catastali abbia trovato maggiori ostacoli, trattandosi di atti “non sostituibili da dichiarazioni di parte”.

Per concludere, i dati catastali relativi agli immobili oggetto della dichiarazione di successione devono essere acquisiti d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate e i contribuenti non hanno più l’obbligo di allegare alla dichiarazione di successione gli “estratti catastali” in base all’articolo 30, comma 1, lettera e), del Dlgs 346/1990.

La risoluzione anticipata di un contratto comporta dei costi e delle procedure da seguire per adeguarsi alle norme di riferimento senza incorrere in sanzioni.

La risoluzione di un contratto fra le parti, per vendita, affitto, rendita, assicurazione, appalto o altro, è sempre soggetta a tassazione in parte fissa e in parte variabile e ad eventuali sanzioni. Per il versamento delle tasse si utilizza il modello F23 con codice tributo 113T. Comunque, è indispensabile seguire precise regole realtive alle norme civilistiche sulla risoluzione dei contratti.

Ogni tipologia di contratto è soggetta a precise norme per la risoluzione e, inoltre, esistono norme che riguardano diversi tipi di contratti e che stabiliscono la possibilità di risoluzione, ad esempio per inadempimento, impossibilità sopravvenuta, eccessiva onerosità. Infine, ci sono casi in cui la risoluzione del contratto avviene automaticamente, altri in cui è necessario un pronunciamento del giudice. Le norme cui ci riferiamo riguardano vendita, somministrazione, locazione, affitto, appalto, mutuo, rendita vitalizia, assicurazione, transazione, cessione di beni ai creditori.

Per quanto riguarda i costi fiscali, la norma principale da tener presente è l’articolo 28 del Dpr 131/1986 (Testo unico delle disposizioni sull’imposta di registro), che prevede un’imposta fissa (pari a 168 euro e a 67 euro nei contratti di affitto) nei casi in cui la risoluzione del contratto dipende da una clausola contenuta nello stesso contratto oppure è stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo  successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

Sempre il comma 1 dell’articolo 28 prevede che, nel caso in cui il contratto preveda un corrispettivo per la risoluzione, si paghi un’aliquota dello *0,50% per cessioni di crediti, compensazioni e remissioni di debiti, quietanze (tranne quelle rilasciate mediante scrittura privata non autenticata), garanzie reali e personali a favore di terzi. (articolo 6, parte prima, della Tariffa contenuta nel Dpr 131/1986) e dello *0,3% per gli altri contratti (articolo 9, parte prima della Tariffa).

Tutte le prestazioni e i corrispettivi che derivano dalla conclusione del contratto sono tassati con l’aliquota proporzionale. Il pagamento dell’imposta va effettuato entro 20 giorni. Nel caso dei contratti di affitto, il termine è di 30 giorni. Nei successivi 20 giorni (dal pagamento) va inviato l’attestato di versamento all’ufficio territoriale dove è stato registrato l’atto originario. Se, per esempio per un contratto d’affitto, il contribuente ha già pagato imposte di registro relative a periodi successivi alla data di risoluzione del contratto, ha diritto al rimborso.

Se non si registra l’atto, la sanzione può andare dal 120 al 240% dell’imposta. È prevista una forma di ravvedimento operoso per cui la sanzione scende al 15% se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni, al 24% se avviene entro un anno.

Se si paga in ritardo, la sanzione è del 30%, e con il ravvedimento operoso le aliquote scendono allo 0,2%: per versamento avviene 15 giorni dalla scadenza (ravvedimento Sprint); al 3% se la regolarizzazione avviene entro 30 giorni; al 3,75% se si paga entro l’anno (ravvedimento lungo).

Se sono stati registrati non è più obbligatorio darne comunicazione per cessione di fabbricato.

Lo rende noto la Confedilizia, segnalando che la previsione è contenuta in un decreto-legge in materia di sicurezza già in vigore. Per tutti i contratti di locazione e di comodato di fabbricati o di porzioni di fabbricati – sia ad uso abitativo sia ad uso diverso dall’abitativo – per i quali è obbligatoria la registrazione, non è più dovuta la comunicazione di cessione di fabbricato, nota anche come ‘denuncia antiterrorismo’, prevista da un provvedimento del 1978 in caso di permanenza nell’immobile superiore a un mese.

La registrazione del contratto, infatti, ‘assorbe’ l’obbligo in questione. Negli altri casi (es.: contratti di comodato verbali), permane l’obbligo di comunicazione all’Autorità locale di pubblica sicurezza (o, in mancanza, al Sindaco), ma – prevede la nuova normativa – potrà essere assolto anche in via telematica non appena sarà stato varato un apposito decreto del Ministero dell’interno.

Lo stesso provvedimento dispone inoltre che resti in vigore – anche per i contratti per i quali è dovuta la registrazione – un analogo obbligo di comunicazione previsto, da una normativa del 1998, quando ad occupare l’immobile sia un cittadino di Stati non appartenenti all’Unione europea.

Le nuove disposizioni – secondo la Confedilizia – risolvono alcuni dubbi che si presentavano nell’interpretazione della pregressa normativa.

Il locatore ha l’obbligo di far eseguire nell’appartamento concessogli in affitto tutte le riparazioni necessarie a conservare l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto.

Le opere di piccola manutenzione spettano per legge all’inquilino per tutta la durata del contratto. Può capitare, però, che nel corso della locazione l’immobile presenti alcuni difetti gravi, che riducono il godimento dell’appartamento affittato. Possono essere anche difetti di costruzione oppure vizi sopravvenuti per scarsa manutenzione. Comunque il proprietario ha l’obbligo di intervenire con urgenza quando l’inquilino gli segnala la necessità di riparazioni, in base all’art. 1577 del codice civile, che tuttavia autorizza lo stesso inquilino, in caso d’urgenza, a provvedere alle riparazione necessarie avvertendo però il proprietario, al quale poi può richiedere il rimborso dei costi anticipati. L’inquilino, quindi, deve fare in modo che l’immobile rimanga sempre nello stesso stato manutentivo in cui l’ha ricevuto in locazione.

Comunque non bisogna confondere il difetto con il guasto dovuto alla normale usura dell’immobile, all’effetto del tempo oppure alla sua manutenzione, come ad esempio la rottura di una tubatura. Il difetto incide invece sulla funzionalità strutturale o sulla costruzione dell’immobile e ne diminuisce la funzionalità, quindi è importante e certamente da non trascurare. Se si tratta di un semplice guasto l’inquilino deve semplicemente provvedere ad eliminarlo, in quanto l’intervento, in questo caso, non limita il godimento dell’appartamento locato.

Diverso, invece, il caso di veri e propri difetti o vizi di costruzione, oppure di alterazioni che non dipendono da mancanza di manutenzione, ma influiscono sulla funzionalità strutturale dell’immobile dato in locazione, tanto da impedirne o ridurne sensibilmente il godimento. Ad esempio: infiltrazioni o di umidità, per la cui eliminazione necessitano a volte radicali interventi di durata anche prolungata.

In base all’art. 1583 del codice civile, l’inquilino deve provvedere alle riparazioni urgenti che non possono essere rimandate, anche se comportano una privazione del godimento di parte dell’immobile in affitto. Se la riparazione dura più di 20 giorni, l’inquilino ha diritto ad una riduzione del canone, calcolata in proporzione alla durata complessiva dell’intervento e all’entità del mancato godimento del bene, in base all’articolo 1584 del codice civile.

Indipendentemente dalla durata delle riparazione, può anche chiedere la risoluzione del contratto, se l’intervento manutentivo non gli consente di continuare ad abitare l’alloggio con la propria famiglia. Questo anche nel caso che il proprietario non intervenga, anche se avvertito dei gravi difetti che impediscono l’utilizzo dell’immobile affittato. In alternativa, l’inquilino può chiedere una giusta riduzione del canone in proporzione all’entità e alla natura dei vizi riscontrati.

Se poi può dimostrare che il proprietario ne conosceva i difetti fin dal momento della consegna dell’appartamento, questi deve anche risarcire i danni subiti dall’inquilino a causa dei difetti costruttivi (art. 1578 cod. civ.), ma bisogna provare che siano stati proprio i difetti di costruzione a provocare i danni in oggetto.

Fonte: Avv. Augusto Cirla