Il primo appuntamento con le tasse sulla casa riguarderà sia proprietari che inquilini, ed è fissato per il 16 giugno. La Tasi è infatti dovuta da chiunque possieda o detenga un immobile adibito ad abitazione principale mentre sugli altri immobili si somma all’Imu. Lo Stato, fissando aliquote minime e massime applicabili, ha lasciando libertà alle amministrazioni comunali di fissare agevolazioni e sconti. La base imponibile per il calcolo della Tasi è la stessa utilizzata per l’Imu, bisogna rivalutare del 5% la rendita catastale e moltiplicarla per 160.

Abitazione Principale: L’aliquota minima è dello 1 ‰, quella massima invece può arrivare allo 2,5 ‰. I Comuni possono alzarla di un ulteriore 0,8 ‰, portandola al 3,3 riconoscendo però detrazioni a favore delle fasce più deboli della popolazione o delle famiglie numerose.

Seconde Case: Si potrà arrivare all’11,4 ‰ complessivo. Su seconde case e tutti gli altri fabbricati – negozi, uffici, capannoni, etc… si pagano sia Imu che Tasi.

Immobili Di Lusso: Le case accatastate nelle categorie di pregio (A/1, dimore signorili; A/8, ville e A/9, castelli) continueranno a pagare l’Imu anche sulla prima casa, con un’aliquota massima del 6 ‰. Su queste case si pagherà anche la Tasi, sempre con aliquota massima del 3,3 ‰, ma il totale di Imu e Tasi non potrà superare il 6,8 ‰.

Immobili In Affitto: Si pagherà sia Imu che Tasi con il limite massimo dell’11,4 ‰. L’Imu verrà pagata interamente dal proprietario, mentre la Tasi peserà anche sulle spalle dell’inquilino che dovrà versarne una quota compresa tra il 10% e il 30% a seconda della delibera comunale.

Quando e Come Si Paga: Le rate sono due, con scadenza il 16 giugno e il 16 dicembre. Nell’acconto basterà versare il 50% di quanto pagato nel 2014, tenendo conto delle aliquote e delle detrazioni applicabili nel 2014. Non tutti i Comuni hanno infatti pubblicato le delibere con le nuove aliquote, avendo tempo per farlo fino al 28 ottobre. Il conguaglio in base alle novità disposte dalle amministrazioni verrà dunque effettuato con la rata di dicembre. Nei circa 1.200 Comuni dove l’aliquota è già stata fissata si potrà pagare sia in base alla nuova delibera sia in base a quella dello scorso anno.

E’ possibile pagare in banca, Posta, con bollettino di conto corrente postale o con modello F24.

Chi non riuscirà a pagare in tempo avrà comunque la possibilità di versare l’importo dovuto pagando una minima soprattassa.

Aggiornamenti fiscali in vari step sulle varie norme che regolano il settore della compravendita immobiliare: dal calcolo del valore dell’immobile donato ai requisiti per fruire del bonus “prima casa” per l’alloggio nel comune dove si lavora.

Come calcolare il valore dell’immobile oggetto di un atto di donazione
Per la determinazione della base imponibile di un immobile oggetto di donazione, si fa riferimento, in caso di trasferimento della piena proprietà, al valore venale del bene in comune commercio al momento della stipula dell’atto (articolo 14, Decr. Lgs. n. 346 del 1990). Il valore dichiarato non può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio, se risulta superiore a quello determinato con il meccanismo della valutazione automatica, ottenuto moltiplicando il valore catastale del bene per determinati coefficienti indicati dalla legge, ad esempio, 110 per la prima casa, 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1 (articolo 34, comma 5, Dlgs 346/1990).
Fonte: Agenzia delle Entrate

I notai inquadrano la normativa edilizia nazionale
L’ultimo lavoro approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato intende fare il punto sulla legislazione nazionale in materia edilizia. Ovviamente la normativa nazionale dovrà essere coordinata ed integrata con la normativa emanata a livello regionale, in virtù della competenza concorrente in materia di “governo del territorio” riconosciuta alle Regioni dall’art. 117 Costituzione.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato
Per leggere o stampare la Guida clicca qui

Il bonus arredi in presenza di opere condominiali
Sono detraibili, ai fini dell’imposta sui redditi, le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+ (ovvero A per i forni), finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione (articolo 16, comma 2, del Dl 63/2013). Lo sconto Irpef del 50%, su una spesa massima di 10mila euro, è previsto anche per gli acquisti effettuati nel 2014 (comma 139 dell’articolo unico della legge n. 147/2013). La realizzazione di lavori di ristrutturazione sulle parti comuni condominiali non consente ai singoli condomini (che usufruiscono pro quota della relativa detrazione) di detrarre le spese sostenute per acquistare mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo della propria unità immobiliare, ma solo per gli arredi delle parti comuni, come la guardiola o l’appartamento del portiere (vedi la circolare n. 29 del 2013).

Fonte: Agenzia delle Entrate
Per leggere o stampare la Circolare clicca qui

Bonus “prima casa” per l’alloggio nel comune dove si lavora
I requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa sono i seguenti:
a) il trasferimento deve avere a oggetto un’abitazione non appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli/palazzi);
b) l’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede l’impresa da cui dipende, ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve essere acquistato come prima casa nel territorio italiano;
c) l’atto di trasferimento deve contenere la dichiarazione dell’acquirente, richiesta a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione nel comune in cui effettua l’acquisto e di non essere titolare, nemmeno per quote (anche in regime di comunione legale), di altre abitazioni situate nel territorio nazionale acquistate utilizzando l’agevolazione in oggetto.

È possibile fruire dell’aliquota ridotta sull’atto di compravendita anche nell’ipotesi in cui l’acquirente non trasferisca la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile, a condizione che questi svolga in quell’ambito territoriale la propria attività, anche non remunerata, come, ad esempio le attività di studio, di volontariato e sportiva (vedi le circolari n. 1/E del 1994 e n. 19/E del 2001).

Fonte: Agenzia delle Entrate

Alcune precisazioni con la scadenza alle porte: sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze le risposte ad alcuni dubbi su applicazione e procedure relativi ai due tributi locali.

Per quanto riguarda la mini imposta municipale sulla casa, non ci sono modifiche alle regole base di applicazione. Per quanto riguarda le procedure riguardanti le modalità di compilazione della delega di pagamento, viene precisato che i codici tributo da inserire nel modello F24 sono gli stessi già utilizzati negli anni 2012 e 2013. Ad esempio, per l’abitazione principale, il codice tributo è il 3912, bisogna poi barrare la casella del saldo (e non quella dell’acconto), mentre nel campo “rateazione” va indicato il valore “0101” per i pagamenti eseguiti con il codice tributo 3912, mentre per gli altri pagamenti lo stesso campo non deve essere compilato. Si deve poi compilare la casella relativa alla detrazione, dove trova posto lo sconto effettivo relativo al 2013 che può essere stato aumentato dal Comune. Va riempito anche lo spazio dedicato al numero degli immobili.

Per quanto riguarda l’importo minimo al di sotto del quale il pagamento non va effettuato non è cambiato nulla. Quindi il tributo è dovuto soltanto se pari o superiore a 12 euro, a meno che il regolamento comunale non abbia stabilito diversamente. Tale importo è riferito al totale dell’imposta dovuta per tutti gli immobili situati nello stesso comune. Nessun limite, invece, per la riscossione coattiva.

Non può essere considerato mini Imu il tributo riguardante i terreni agricoli non di proprietà e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, la cui normativa è cambiata con la legge di stabilità 2014. In questo caso, infatti, la scadenza si riferisce all’ordinario versamento della seconda rata e del saldo della prima. Quindi, per calcolare l’imposta occorre determinare:
*la prima rata non dovuta, pari al 50% dell’importo versato nel 2012
*la seconda rata dovuta più il saldo sulla prima rata. La somma è pari alla differenza tra l’imposta annuale 2013 e la prima rata non versata.
In ogni caso, l’eventuale insufficiente versamento può essere regolarizzato senza sanzioni e interessi fino al prossimo 16 giugno (comma 728, dell’articolo unico, legge di stabilità 2014).

Per riguarda il pagamento della mini Imu per le abitazioni appartenenti al personale delle forze armate (o altri soggetti indicati dall’articolo 2, comma 5, del Dl 10272013), equiparate all’abitazione principale” dall’1 luglio 2013 bisogna seguire questo procedimento:
*prima rata dovuta e versata sulla base del 50% dell’importo pagato nel 2012, in quanto non ancora esenti come abitazioni principali
*seconda rata non dovuta poiché equiparata ad abitazione principale
*l’eventuale mini Imu è data dalla differenza tra l’imposta municipale calcolata con aliquote e detrazione 2013 per il semestre luglio/dicembre 2013 e quella con aliquote e detrazione di base, corrispondente allo stesso periodo
*da calcolare, infine, il possibile conguaglio sulla prima rata nel caso di variazione delle aliquote 2013.

Sono arrivate dal Ministero del Tesoro alcune precisazioni sulle FAQ per la Mini IMU e la maggiorazione TARES in scadenza il 24 gennaio, esattamente fra due giorni.

Più precisamente, il Ministero del Tesoro ha pubblicato le nuove FAQ relative alla TARES integrandole a quelle aggiornate sulla mini IMU, in vista della scadenza del 24 gennaio per il pagamento del conguaglio d’imposta sugli immobili e della maggiorazione allo Stato su rifiuti e servizi. Per quanto riguarda le FAQ Mini IMU 2013, precisa che per la base imponibile si individua dalle rendite catastali 2013: il Salva Italia (Dl 201/2011, all’articolo 13, comma 4), prevede che si considerino quelle risultanti in Catasto al primo gennaio dell’anno di imposizione (quindi 1° gennaio 2013). Per l’abitazione principale non cambia nulla, anche se parzialmente locata: se un proprietario affitta alcune stanze la casa non perde la destinazione standard. Questo significa anche che sull’immobile, dal 2014, si pagherà solo la TASI, ovvero la tassa sui servizi indivisibili del Comune in quanto l’IMU prima casa è stata abolita e inglobata nella TASI.

Altre precisazioni anche sull’IMU 2014 riformata dalla Legge di Stabilità, che introduce la IUC (Imposta Unica Comunale) sugli immobili, formata da TASI (servizi indivisibili), TARI (rifiuti) e IMU (immobili diversi dalle abitazioni principali).

Se due coniugi non convivono e hanno due prime case in Comuni diversi (ad esempio per motivi di lavoro), possono usufruire entrambi dell’esenzione IMU prima casa e pagheranno su entrambe le abitazioni solo la TASI. Questo, anche se la sentenza di Cassazione n. 14389 del 2010 considera abitazione principale quella in cui dimorano tutti i familiari: il pronunciamento si riferiva all’ICI (vecchia tassa sugli immobili) ma, essendo cambiata la legge, non può essere applicata anche all’IMU o alla TASI.

Per l’esenzione IMU per fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (in base al comma 707 della legge 147/2013), se l’immobile di proprietà dell’istituto ha caratteristiche di alloggio sociale di cui al Dm 22 aprile 2008, si applica lo stesso regime dell’abitazione principale. In caso contrario non c’è l’esenzione IMU e l’unica agevolazione è la detrazione di 200 euro.

Chiarimenti anche sulla TARES
Il Ministero del Tesoro conferma che non saranno applicate sanzioni per i contribuenti che abbiano effettuato un versamento inferiore al dovuto nel caso in cui il Comune non abbia inviato a casa i bollettini. L’inapplicabilità di sanzioni e interessi di mora è stabilita sia dal Dl 102/2013 (decreto di abolizione dell’acconto IMU prima casa 2013, con disposizioni in materia di TARES) al comma 4 dell’articolo 5, sia dallo Statuto del Contribuente (legge 212/2000, articolo 10, comma 2).

Ravvedimento operoso sempre possibile: il contribuente può sempre ricorrere al ravvedimento operoso sia per la mini IMU sia per la maggiorazione Tares, ossia può fruire di sanzioni ridotte ma solo se il ritardo è contenuto entro certi limiti.

Il nuovo modello per la registrazione degli affitti immobiliari si può utilizzare anche per la comunicazione di eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni.

Rli (“Registrazione locazioni immobili”) è una novità nell’ambito della modulistica fiscale: approvato dall’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento del 10 gennaio 2014, è disponibile anche on line, insieme alle relative istruzioni e alle specifiche tecniche. Nel nuovo modello confluiscono tutti gli adempimenti fiscali legati alla registrazione dei contratti di locazione e affitto immobiliari in precedenza assolti tramite il “modello 69”. Rli è stato introdotto allo scopo di facilitare il rapporto tra contribuenti e Fisco. Infatti, serve anche per richiedere agli uffici dell’Agenzia la registrazione dei contratti di affitto e locazione di immobili e per comunicare le eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e trasmettere i dati catastali dell’immobile affittato. E, inoltre, consente di allegare – in unico file, in formato .tif, .tiff o .pdf – una copia del contratto ed eventuali ulteriori documenti (scritture private, mappe, planimetrie, eccetera).

In dettaglio
Il primo foglio del modello è costituito dal frontespizio che contiene l’informativa sul rispetto della privacy.
Poi c’è il quadro A, suddiviso in tre sezioni: la prima riservata ai dati che identificano il tipo di contratto per la registrazione, la seconda è per gli adempimenti successivi (ad esempio, la proroga del rapporto), nell’ultima sezione, infine, trovano posto le informazioni riguardanti il richiedente la registrazione. Chiude il quadro lo spazio da compilare in caso di presentazione telematica.
Nei quadri B (“Soggetti”), C (“Dati degli immobili”) e D (“Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”), vanno indicati, rispettivamente, i dati di locatore e conduttore, le notizie relative agli immobili principali e alle loro pertinenze, le informazioni riguardanti la cedolare secca.

Il modello Rli può essere scaricato gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia e presentato telematicamente anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione.

Comunque, tutti possono utilizzare il canale web per inviare l’Rli direttamente o tramite un intermediario abilitato, senza allegare copia del testo del contratto nei casi seguenti: se i locatori sia i conduttori non sono più di tre; se l’appartamento è soltanto uno e le relative pertinenze non sono superiori a tre; se gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita; se il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altre pattuizioni; se i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Per la trasmissione del nuovo modello dovrà essere utilizzato il software “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”, che sarà disponibile, gratuitamente, sul sito internet dell’Agenzia e, comunque, fino al 31 marzo, potranno essere usati anche gli altri prodotti informatici attualmente in uso per la registrazione dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi (“Contratti di locazione”, “Iris” e “Siria”).

Il modello Rli è operativo dal 3 febbraio, ma fino al 31 marzo, in alternativa, potrà ancora essere presentato, agli uffici delle Entrate, il modello 69, che dopo tale data sarà definitamente sostituito dal nuovo Rli per gli adempimenti connessi ai contratti di locazione e affitto immobiliare.

L’Rli può essere utilizzato anche per revocare la cedolare secca. Pertanto, il locatore che vuole recedere dall’applicazione della cedolare secca, può presentare, anche on line, il modello Rli all’Agenzia delle Entrate in ognuna delle annualità successive a quella in cui ha optato per la cedolare secca; per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’anno in cui s’intende non applicare più il tributo sostitutivo ha tempo fino al termine di scadenza. E dopo la revoca, sarà nuovamente dovuto il Registro anche per le annualità successive.

La compilazione del Modello F24 o del bollettino postale per pagare la Mini IMU richiede attenzione particolare.

Sapete tutti che la Mini IMU scade il 24 gennaio prossimo e che si paga con le solite modalità, ovvero con il modello F24 o mediante il bollettino postale. È importante, però, l’esatta compilazione dei modelli per ognuna delle due tipologie di pagamento. Per questo motivo abbiamo pensato di offrirvi una guida in base alle regole particolari, spiegate in parte dal Ministero delle Finanze. Vediamo, nel dettaglio, le istruzioni generali come risultano da alcune guide con le istruzioni di pagamento in particolare a Roma, Torino e Verona. Vediamo, quindi, prima la compilazione del modello per il pagamento della Mini IMU con F24 e poi quella per il pagamento della Mini IMU con bollettino postale

Per la Mini IMU con F24, nell’F24 ordinario va compilata la “sezione IMU e altri tributi locali“. Nel campo “codice ente/comune” si inserisce l’identificativo del Comune in cui si trova l’immobile: ad esempio F205 per Milano e H501 per Roma. Poi:
*nel campo “tipo di pagamento” va barrata la casella “Saldo” e nel campo “numero immobili” vanno considerate anche le pertinenze, che per la prima consentite sono consentite nel numero massimo di 3, una per ogni tipologia consentita: C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie);
*il codice tributo per l’abitazione principale è 3912, per i terreni 3914; lo spazio “rateazione” va compilato solo per la prima casa, con codice 0101; l’anno di riferimento è il 2013;
*nel campo importi a debito si inserisce l’ammontare della mini IMU dovuta, che si calcola applicando all’imponibile l’aliquota IMU comunale e sottraendo l’eventuale detrazione, sempre facendo riferimento alla delibera del comune. Poi si procede allo stesso modo ma con l’aliquota standard dello 0,4%. Dalla differenza tra i due importi, si calcola il 40% da versare; nella casella “detrazione“ va inserita quella prevista nel comune di appartenenza.

Per pagare la Mini IMU con bollettino postale, si utilizza l’apposito bollettino IMU prestampato, disponibile negli uffici postali o, per via telematica, tramite servizio online di Poste Italiane. L’intestazione è “pagamento IMU“, il numero di conto corrente 1008857615, valido per tutti i comuni ma non utilizzabile bonifico. Si compilano i campi con le proprie generalità (nome e cognome, codice fiscale, data di nascita, sesso, comune di nascita) e i dati sugli immobili. Si barra solo la casella Saldo e l’anno di riferimento è il 2013. Anche qui si indicano sia l’importo dovuto sia la detrazione prevista. Se si sceglie di pagare con bollettino postale, sarà necessario utilizzarne uno diverso per ciascun comune in cui è localizzato l’immobile per cui è dovuta la Mini IMU. Significa che non si possono inserire nello stesso bollettino immobili ubicati in comuni diversi (cosa che invece si può fare se gli immobili sono nello stesso comune).

Se i contribuenti risiedono all’estero…
I residenti all’estero pagano con il modello F2, ma se questo non è possibile, devono seguire la procedura indicata dal comunicato del ministero dell’Economia del 31 maggio 2012: contattare il comune in cui si trova l’immobile e chiedere le istruzioni di pagamento, complete di codice Iban del conto su cui effettuare il versamento. Poi, devono spedire al Comune la ricevuta di versamento. Come causale del versamento devono indicare: il proprio codice fiscale o partita IVA del contribuente (in mancanza, il codice di identificazione fiscale rilasciato dallo Stato estero di residenza), la dicitura IMU, il Comune in cui si trova l’immobile, il codice tributo dell’immobile, l’annualità di riferimento (2013), l’indicazione saldo. Comunque, è opportuno, anzi necessario, verificare queste istruzioni con il proprio Comune, perché ogni Comune ha delle regole proprie.