L’esclusione dal pagamento della prima rata dell’Imu relativa al periodo d’imposta 2013 è confermata per alcune tipologie di immobili.

Il Decreto legge n. 102, pubblicato sul Supplemento ordinario n. 66 della Gazzetta Ufficiale n. 204 di sabato 31 agosto, conferma l’esclusione dall’Imu per le abitazioni principali e relative pertinenze (esclusi i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9); unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale (e relative pertinenze) dei soci assegnatari, e alloggi assegnati dagli Iacp o dagli enti di edilizia residenziale pubblica; terreni agricoli e fabbricati rurali. Oltre alla cancellazione della prima rata per gli immobili indicati, il decreto modifica la disciplina Imu relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita.

In base all’articolo 13, comma 9-bis, Dl 201/2011) era previsto che per tali immobili i Comuni potessero ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38% fino a quando gli stessi avessero conservato la stessa destinazione e non erano locati e, comunque, per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori; dal 2014, invece, saranno del tutto esenti fino a quando permane la destinazione alla vendita e non risultano locati, a prescindere da quando i lavori sono ultimati. Inoltre, per gli stessi immobili, non è dovuta la seconda rata relativa al 2013.

Le Forze armate, le Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, il Corpo nazionale dei vigili del fuoco e il personale appartenente alla carriera prefettizia, residente per ragioni d’ufficio nel luogo dove presta servizio e non nell’immobile di proprietà, potranno beneficiare del trattamento agevolato previsto per l’abitazione principale in riferimento all’unico immobile posseduto, se non concesso in locazione, a prescindere dal requisito della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Per quanto riguarda la cedolare secca, sarà più leggera per i canoni concordati. Diminuisce già dall’anno d’imposta 2013 l’aliquota dell’imposta sostitutiva per i locatori che optano per l’applicazione del regime alternativo della cedolare secca, sugli affitti con contratti “a canone concordato”. cioè regolato in base ad accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. La riduzione è di quattro punti percentuali, dal 19 al 15%.

Pronto il documento finale sulla tassazione immobiliare, approvato dalla VI Commissione Finanze del Senato e consegnato al Ministero dell’Economia Saccomanni.

Il rapporto conclusivo sarà la base per procedere alla Riforma della Tassazione degli Immobili e consentire al Governo di varare la Riforma di Imu, Tares e Catasto. Nel programma, tre obiettivi prioritari: eliminare la prima rata Imu 2013 sulla prima casa; approvare entro ottobre la delega fiscale per la Riforma del Catasto; rinviare l’entrata in vigore della Tares al 2014. Il documento finale dell’indagine conoscitiva sulla tassazione immobiliare locale sarà utilizzata dal Governo per varare l’attesa riforma entro agosto

Per quanto riguarda il Catasto, è urgente la Riforma che richiede l’approvazione del Ddl di delega fiscale entro ottobre e l’entrata in vigore dei decreti delegati da gennaio 2014, con una disciplina transitoria dallo stesso anno. La revisione provvisoria, nei centri urbani più grandi, implica la conversione del criterio dei metri quadri, la soppressione delle categorie catastali obsolete e, a regime, l’adozione di un aggiornamento periodico ed automatico delle rendite catastali.

Per quanto riguarda l’Imu, l’obiettivo della Riforma non è solo quello di rendere più equa la tassazione sulla prima casa, ma anche quello immediato di eliminare la scadenza del versamento della prima rata 2013. Per gli immobili strumentali delle aziende artigianali, commerciali e agricole si ribadiscono questi obiettivi prioritari: un’immediata riduzione del prelievo, l’eliminazione delle asimmetrie per i terreni agricoli e gli immobili non locati, l’esenzione per le prime case dei residenti all’estero, la previsione di una nuova regolamentazione per gli immobili in comodato d’uso ai parenti di primo grado e per le abitazioni dei residenti in case di cura.

E passiamo alla Tares: la nuova tassa è un’imposizione che, in base al documento programmatico, dev’essere di esclusiva competenza degli Enti locali. Inoltre, per il tributo sui rifiuti e servizi connessi dev’essere previsto un rinvio al 2014, con riferimento alla prevista maggiorazione.

In riferimento al mercato immobiliare, per la cedolare secca sugli affitti si propone di incrementare la deducibilità del 15% dall’imponibile e di individuare ulteriori meccanismi di incentivazione per contrastare l’evasione fiscale. E per le compravendite si propone di ridurre gli oneri per i contraenti ovvero le spese accessorie come quelle notarili, certificazioni tecniche, ecc., e le imposte sui trasferimenti.

Come esercitare l’opzione per la cedolare secca con un contratto esistente.

I contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato devono essere registrati nel termine fisso di trenta giorni, che decorre, per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se antecedente, dalla data di esecuzione, e, per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione (articolo 5, comma 1, Dpr 131/1986, che richiama la parte prima della Tariffa). L’opzione per il regime di tassazione della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (ovvero entro trenta giorni dalla data in cui la proroga ha avuto effetto), tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69).

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del Dpr 131/1986).

Inoltre, il locatore è tenuto a dare preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, della propria intenzione di optare per il regime della cedolare secca, rinunciando a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. L’obbligo di inviare la raccomandata viene meno se la rinuncia all’aggiornamento del canone è già espressamente contenuta nel contratto (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/2012).

Per maggiori informazini consultare Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti su alcuni aspetti degli adempimenti fiscali relativi alla cedolare secca, al bonus per ristrutturazione e all’Imu sull’abitazione principale. Di seguito, in dettaglio…

1)Come determinare l’imponibile con la cedolare secca

La base imponibile ai fini dell’applicazione della cedolare secca è commisurata al canone di locazione annuo stabilito dalle parti (articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/ 2011). A differenza di quanto avviene per l’Irpef (e per le relative addizionali), rileva infatti il 100% di quanto pattuito nel contratto. Non è ammessa alcuna deduzione della base imponibile, né forfetaria, né analitica, in ragione delle spese sostenute dal locatore. Analogamente, è indifferente la tipologia contrattuale adottata (circolare 26/E del 2011).

In particolare, il canone non può essere decurtato né dell’abbattimento forfetario del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né di quello del 25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore abbattimento del 30% previsto dell’articolo 8 della legge 431/1998. È comunque bene precisare che, dal 2013, la riduzione forfetaria sui canoni locativi, ai fini Irpef, è del 5% e non più del 15%.

2)Chi può godere del bonus fiscale per il recupero edilizio
La detrazione sulle spese di ristrutturazione può essere usufruita dai contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. Non ha rilievo invece la condizione di familiare a carico.

3)Il significato di abitazione principale nella normativa IMU
Ai fini dell’applicazione dell’Imu l’abitazione principale è l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale “il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente” (articolo 13, comma 2 del Dl 201/2011). In tale ipotesi la normativa prevede una serie di agevolazioni, tra cui l’applicazione di un’aliquota ridotta. Rispetto alla nozione di abitazione principale prevista per l’Ici, per qualificare un immobile come abitazione principale è necessario che il contribuente, allo stesso tempo, dimori abitualmente nello stesso e vi abbia la propria residenza anagrafica. Mancando uno dei due requisiti prescritti (la dimora abituale), l’immobile in cui lei ha l’iscrizione anagrafica non può quindi essere considerato come sua abitazione principale.

Fonte: Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 47/E del 20 dicembre, comunica che la cedolare secca è fruibile anche in caso tardiva presentazione del “modello 69”.

Si tratta della cosiddetta “remissione in bonis”, ovvero quando la dimenticanza non vieta l’esercizio dell’opzione della cedolare secca, a condizione che il ritardo non corrisponda ad un ripensamento del contribuente. La circolare spiega le questioni interpretative affrontate dall’“Opzione” fuori termine relativa alla disciplina della cedolare secca, ricordando brevemente che è un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo.

L’opzione della cedolare secca viene esercitata in fase di registrazione del contratto, in via telematica, tramite il modello “Siria” o in via cartacea con il “modello 69”, valido anche per esercitare l’opzione in occasione della proroga del contratto di locazione o per le annualità successive a quella della registrazione.

Il termine entro il quale devono essere presentati questi modelli è quello previsto per la registrazione del contratto di locazione, cioè 30 giorni dalla data di formazione dell’atto. In caso di opzione nelle annualità successive a quella della registrazione o in sede di proroga del contratto, il termine entro cui deve essere presentato il “modello 69” è quello previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità o dalla proroga.

Dopo questa premessa, la circolare chiarisce che è possibile esercitare l’opzione oltre i termini indicati o in sede di registrazione tardiva del contratto ricorrendo all’istituto del “ravvedimento operoso”, oppure presentando un nuovo “modello 69” successivamente alla registrazione.

In quest’ultimo caso, si potrà fruire della cedolare secca solo per gli anni successivi, esercitando l’opzione entro i termini di versamento dell’imposta di registro annuale. Di conseguenza, secondo quanto chiarisce la circolare, il contribuente non potrà accedere al regime per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini.

La circolare spiega che l’istituto della “remissione in bonis” è una particolare forma di ravvedimento operoso che consente di evitare che il contribuente, in possesso dei requisiti sostanziali prescritti dalla norma, non possa fruire di benefici fiscali o di regimi opzionali (articolo 2, comma 1, del Dl 16/2012), a causa di semplici dimenticanze relative a comunicazioni o adempimenti formali non eseguiti tempestivamente.

È ammesso al beneficio della “remissione in bonis” il contribuente che ha manifestato un comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca e che abbia adempiuto a tutti obblighi formali richiesti, omettendo la sola presentazione del “modello 69” nei termini. Possono sfruttare la remissione in bonis anche i contribuenti che, prima dell’entrata in vigore della disposizione relativa alla cedolare secca, hanno registrato un contratto di locazione versando l’imposta di registro in un’unica soluzione. La circolare ricorda, inoltre, che la “remissione in bonis” si perfeziona con il versamento di una sanzione pari a 258 euro (articolo 2, comma 1, lettera c) Dl 16/2012).

In caso di mancata registrazione, canone inferiore, comodato fittizio,
l’Agenzia delle Entrate chiarisce le conseguenze derivanti dalla mancata o tardiva registrazione del contratto, dalla previsione di un canone inferiore o dalla presenza di un comodato fittizio. Inoltre, in base al quadro normativo, in tali casi, la durata della locazione è fissata in quattro anni + quatto e il canone annuo è pari al triplo della rendita catastale, aumentata dall’adeguamento Istat a partire da secondo anno (articolo 3, commi 8 e 9 Dlgs 23/2011).

Su questo punto, la circolare precisa che la parte contraente che ritiene di invocare tale normativa, dovrà dichiarare agli Uffici dell’Agenzia il valore e la durata contrattuale derivanti dall’applicazione delle citate norme. Pertanto, gli Uffici non sono tenuti a effettuare nessuna valutazione relativa all’applicabilità o meno delle disposizioni, né possono compiere indagini sulla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato.

Gli incassi del fisco per l’emersione degli affitti in nero sono inferiori alle perdite per l’aliquota agevolata.

Ed ecco perché si dice che non ha dato i risultati sperati. Almeno per il fisco. Per il contribuente, che prima pagava l’Irpef sul reddito da locazione con le aliquote ordinarie, la cedolare secca è stata un vantaggio, anche se molti di coloro che prima non dichiaravano questi redditi non hanno trovato la nuova imposta abbastanza “vantaggiosa”.

Allora, cerchiamo di capire meglio come funziona la cedolare secca, perché può essere conveniente, quando e come si applica e a chi conviene davvero. “La cedolare secca, creata allo scopo di far emergere gli affitti in nero, ha prodotto un gettito di gran lunga inferiore alle previsioni”, ha dichiarato di recente il direttore del dipartimento delle finanze del ministero dell’economia, Fabrizia Lapecorella.

Purtroppo, non c’è stata l’emersione prevista e la cedolare secca si è rivelata un vantaggio solo per chi già pagava. La cedolare secca è appunto una tassazione forfettaria con un’aliquota ridotta (21 o 19% a seconda del tipo di contratto) rispetto alle aliquote Irpef ordinarie. Nelle intenzioni dell’allora governo Berlusconi, che l’aveva introdotta nel 2011, avrebbe dovuto recuperare una grossa fetta di gettito sottratto al fisco.

In sintesi, la cedolare secca doveva stimolare i proprietari di case che fino a quel momento le affittavano in nero a denunciare i contratti in cambio di uno sconto fiscale. Una sorta di sanatoria: incassare meno di quanto si dovrebbe sulla carta, ma più di quanto succede nella pratica. Ma il risultato finora è stato diverso: cioè un quarto dell’incasso stimato.

Come sostiene lo stesso ministero, probabilmente una parte dell’insuccesso è dovuto alla complessità della procedura per esercitare l’opzione della cedolare. Un risultato inaspettato, ma che induce a riflettere sull’efficacia del conflitto di interessi fiscale che si vorrebbe inserire in Italia dando la possibilità di detrarre gli scontrini di alcune tipologie di spesa.

In effetti, il rischio è identico: per il cliente-contribuente la detrazione della spesa e la riduzione del carico fiscale con la dichiarazione dell’anno successivo, quindi il vantaggio fiscale futuro, può essere inferiore a quello economico attuale, che sarebbe quello di ricevere uno sconto sull’acquisto dividendo il vantaggio fiscale con il compratore. Anche in quel caso lo Stato rischierebbe di non far emergere il nero e ricevere meno soldi consentendo di detrarre scontrini emessi da negozianti che lo facevano già prima.

Purtroppo, bisogna fare una considerazione, reale e non ipotetica: tutti i cambiamenti richiedono tempi medio-lunghi per vedere i risultati, anche i cambiamenti fiscali. E l’idea della convenienza fiscale non è facile da recepire, per gli italiani, ma anche per i contribuenti di tutto il mondo. Forse o certamente serve più tempo per parlare della convenienza o meno della cedolare secca…