Mercato immobiliare italiano

Ultimi dati per quanto riguarada il mercato immobiliare italiano. Secondo le ultime stime, questi dati, non sono certo incoraggianti, continua un abbassamento dei prezzi e un numero sempre monore delle compravendite nel nostro paese. L’osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il 2013, non fà che confermare il prolungato andamento negativo che continua ormai dal terzo trimestre del 2006.

Il momento sembra propizio per l’acquisto di una prima casa, banca permettendo naturalmente (mutuo), sull’acquisto da privato di un immobile “prima casa”, la tassazione che viene applicata è diventata la seguente:

-Rimodulazione della Imposta di registro, adesso pari al 2% (prima 3%)

Le Imposte ipotecarie e catastali sono state ridotte ad un importo pari ad euro 50 (prima 168)

Chi acquista la prima casa da un’impresa costruttrice, aliquota IVA del 4%, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, per un valore pari ad euro 200.

Che dire, questo è il momento di cercare la casa dei “nostri sogni”.

Nell’anno appena trascorso rivisti a ribasso i prezzi di 26.409 immobili di seconda mano in vendita su idealista.it, con uno sconto medio del 7,4% sul prezzo proposto (lo stesso registrato nel corso del 2009).

Gli sconti più marcati tra le principali città italiane si sono avuti a Bologna (-7,9%), seguita da Torino (-7,4%), Napoli e Firenze (-7,2%); poi Venezia (-6,8%), quindi Roma (-6,6%) e Milano (6,5%). Nel capoluogo emiliano calo a due cifre a dicembre (-13,6%), con uno sconto medio di 45.587 euro, le discese di prezzo maggiori in termini percentuali si sono verificate per le case con quotazioni agli estremi, inferiori a 200.000 euro e sopra i 600.000 euro; per i primi lo sconto medio è pari al 7,4%, mentre nella fascia alta la percentuale di sconto ha toccato in media l’8,8% ma le contrazioni più vistose riguardano soprattutto le aree periferiche delle grandi città e i comuni dell’hinterland, dove si possono trovare ribassi intorno 35%.

Dicembre è stato il mese dei ‘saldi’ di fine stagione, con il ribasso medio più elevato sui prezzi di listino (-8,1 %), marzo quello con la correzione più contenuta (-6,8%). Secondo idealista.it lo sconto degli immobili non è ancora una tendenza generale e il numero di immobili che subiscono una correzione a ribasso sul prezzo di listino costituiscono mensilmente soltanto il 2-3% dell’offerta del portale. Per adesso si può parlare soltanto di occasioni, infatti il comportamento dei venditori non è cambiato nonostante la crisi; di fatto, i prezzi dovrebbero ancora scendete per stimolare le compravendite.

Secondo Nomisma i deboli segnali di rilancio che tra la fine del 2010 e la prima parte del 2011 avevano contribuito a diffondere un cauto ottimismo sul mercato immobiliare italiano, sembrano essersi spenti in ragione del nuovo deterioramento della situazione economica generale del Paese. A pesare negativamente sulle prospettive immediate, più della percezione di rischiosità del contesto, è la distanza venutasi a creare tra le capacità di spesa della domanda potenziale e gli attuali valori di mercato, oltrechè il venir meno del clima di fiducia, quasi irrazionale, che aveva accompagnato una fase espansiva inusitatamente prolungata.

Nonostante il crollo di quasi il 30% dei livelli di attività rispetto ai picchi del comparto residenziale, i prezzi continuano a evidenziare, a tutt’oggi, una buona capacità di tenuta. Dall’avvio della crisi la flessione dei prezzi medi delle abitazioni, nelle principali aree urbane del Paese, è stata dell’8,6% in termini nominali e del 14% tenendo conto del tasso di inflazione registrato nel periodo. Dall’analisi dei dati dell’ultimo semestre del 2011 emerge, però, un’accentuazione del calo, seppure piuttosto disomogenea a livello territoriale e il persistere dell’odierno squilibrio ha inesorabili riflessi sull’attività transattiva, come risulta evidente dalle tendenze in atto.

Lo scenario che ancora nel corso dell’estate pareva pessimistico ha trovato conferma nelle dinamiche reali e le 575.165 compravendite residenziali attese per fine anno rappresentano il livello più esiguo dal 1997, quando il livello di finanziarizzazione del mercato, misurato dalla diffusione dei mutui in rapporto al Pil, era decisamente più contenuto rispetto all’attuale (si è passati dal 3% al 19,7%); proprio il credito rappresenta un elemento imprescindibile di supporto della domanda nella transizione verso un nuovo equilibrio.

Non meno problematica appare la situazione degli immobili corporate; se il tracollo del volume degli investimenti registrato a partire dal 2008 aveva interessato in maniera pressoché omogenea l’intero territorio continentale, c’è il timore che la crisi attuale e dei prossimi mesi possa interessare prevalentemente il nostro Paese. I 4 miliardi di euro complessivi raggiunti nel 2009, che si pensava potessero rappresentare il punto più basso della crisi, sembrano oggi, alla luce del nuovo quadro, un obiettivo ambizioso da raggiungere.

Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni di Mantova sono rimaste stabili.

Nei quartieri di Valletta – Valsecchi, Tè – Brunetti e nella zona dei viali Giulio Romano, Valsesia sono in leggero ribasso i valori sulle tipologie abitative degli anni ’60 -’70 in cemento armato, spesso da ristrutturare. La domanda abitativa si divide equamente tra acquisti di prima casa ed acquisti ad uso investimento. Infatti in questa prima parte dell’anno si registra un ritorno degli investitori che si orientano su metrature di 40-60 mq. Investono cifre medie di 100-150 mila € e poi si affittano a valori medi di 400-450 € al mese.

Nelle zone più centrali (via Mazzini, via Principe Amedeo e le traverse) prevalgono le soluzioni d’epoca dal taglio compreso tra 120 e 130 mq, inseriti in contesti d’epoca del 1500 e del 1700, ristrutturati e da ristrutturare. Un immobile ristrutturato costa circa 3000 € al mq, soprattutto se si tratta di tipologie signorili con affreschi e soffitti a cassettoni. Nelle zone comprese tra via  Giulio Romano e viale Risorgimento si possono acquistare le cosiddette ‘case mantovane’ ovvero abitazioni indipendenti sviluppate su più livelli.

Le quotazioni per le tipologie ristrutturate sono di 3000 € al mq mentre quelle da ristrutturare costano 1500 € al mq. In questa zona ci sono anche delle soluzioni degli anni ’70 che, recentemente ristrutturate, hanno valori medi di 2300 € al mq. Non lontano sorge il quartiere di Tè Brunetti che offre una prevalenza di immobili di tipo popolare riscattati (ex Iacp ed ex Aler) che, in discrete condizioni, si scambiano a prezzi medi di 1100 € al mq. Sempre in questo quartiere ci sono soluzioni indipendenti come ville singole con giardino che si valutano a prezzi medi di 300-400 mila €.

Alle porte  della città sorge il quartiere di Valletta – Valsecchi che offre appartamenti di più recente costruzione, risalenti al 1980 che si scambiano a prezzi medi di 1300 € al mq. Da segnalare un intervento di nuova costruzione in piazza Ancoretta le cui quotazioni sono di 2200 € al mq; con la vista lago si possono toccare anche 2400 € al mq. Altri interventi di riqualificazione sono in corso nella in un’area industriale dismessa con prezzi medi simili. Il mercato degli affitti registra una diminuzione dei valori a causa dell’offerta consistente presente sul mercato.

Si registra comunque un incremento della domanda soprattutto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito (coppie o giovani con lavori precari) . Per un bilocale arredato si chiedono 400 € al mese. Si stipulano quasi sempre contratti con il canone libero o transitorio e si preferiscono le abitazioni arredate. Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni nel centro di Mantova sono rimaste stabili per le tipologie usate mentre si registra un leggero calo delle tipologie di nuova costruzione o ristrutturate. Infatti si registra una discreta percentuale di invenduto e di conseguenza i costruttori hanno provveduto a ribassare i prezzi. Hanno acquistato soprattutto famiglie per migliorare la qualità abitativa; in diminuzione gli investitori, soprattutto coloro che acquistavano per poi ristrutturare e rivendere.

Coloro che comprano per mettere a reddito invece cercano in particolare bilocali. In diminuzione la richiesta dei monolocali per questa finalità. Le tipologie immobiliari che si sono maggiormente compravendute sono state quelle con due o tre camere da letto. Si riscontra una preferenza per gli appartamenti dalle grandi metrature e dotate di sfoghi esterni come balconi o terrazzi. Il Centro di Mantova offre prevalentemente soluzioni d’epoca costruiti tra il 1200 ed il 1600 e spesso offrono caratteristiche tipiche come giardini, terrazzi, soffitti a cassettoni, travi a vista ed affreschi.

Tra le strade più richieste ci sono via Arrivabene e traverse, via Chiassi e traverse, via Massari, via Verdi e traverse e le traverse di corso Vittorio Emanuele, dove per una tipologia ristrutturate si possono toccare valori di 3200/3300 € al mq. In genere ad acquistare in questa zona sono quasi sempre persone che ci vivono e che desiderano migliorare la loro qualità abitativa. Da segnalare un intervento di riqualificazione in via Conciliazione dove sarà recuperata un’area che sarà destinata a parcheggi, residenze e strutture ricettive.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto e che cercano appartamenti vuoti. In genere si tratta di famiglie che da altri quartieri desiderano spostarsi nel centro della città.

EdicomEdizioni inaugura l’anno con 60 appuntamenti dedicati agli edifici a energia quasi zero.

È partito da Gorizia, il 31 gennaio, il tour che nei prossimi due mesi illustrerà in 60 città italiane le normative, le soluzioni tecnologiche e quelle progettuali per costruire edifici a basso consumo. Promosso e organizzato dalla rivista azero di EdicomEdizioni e dal Gruppo BigMat, azero tour sarà l’occasione per analizzare e approfondire le potenzialità del nuovo quadro normativo introdotto dall’Unione Europea che prevede, entro il 2020, il taglio delle emissioni di gas serra del 20%, la riduzione del consumo di energia del 20% e la copertura del 20% del consumo energetico totale attraverso l’uso di fonti rinnovabili. Una direttiva che in edilizia si esprime nel concetto di edifici ad energia quasi zero.

Ma cosa significa concretamente progettare e abitare una casa a zero energia? Quali tecnologie e materiali utilizzare? Quali i costi? Obiettivo del tour è dare una risposta a queste domande chiamando al tavolo dei relatori docenti universitari, esperti delle pubbliche amministrazioni del territorio e i tecnici di alcune aziende partner coinvolte quotidianamente nella ricerca e sviluppo di materiali di ultima generazione altamente performanti.

L’intera campagna di sensibilizzazione, che oltre al tour prevede la distribuzione di una guida informativa gratuita, vanta il patrocinio del Ministero dell’ambiente, del Ministero dello Sviluppo Economico, dell’Ance e degli Ordini e Collegi professionali di pertinenza oltre che la collaborazione di Saie il sostegno di Intesa Sanpaolo.

LA DIRETTIVA EUROPEA
In termini di politica energetica e ambientale l’Unione Europea ha adottato una strategia che si riassume in tre obiettivi: -20% dei consumi di fonti primarie rispetto alle previsioni tendenziali, da raggiungere mediante l’aumento dell‘efficienza energetica; -20% nell’emissione di gas climalteranti secondo impegni già presi in precedenza tra cui il Protocollo di Kyoto e l’Emission Trading Scheme; +20% della quota di fonti rinnovabili nella copertura dei consumi finali (usi elettrici, termici e per il trasporto). L’ultimo punto, in particolare, è stato oggetto della Direttiva 2009/28/CE che ha assegnato ad ogni stato membro una specifica quota-obiettivo che nel caso dell’Italia corrisponde al 17%.

In questo quadro il settore edilizio ricopre un ruolo chiave,
stante che gli edifici sono responsabili del 40%
del consumo globale dell’energia dell’Unione.

La Direttiva 2010/31/UE sul miglioramento delle prestazioni energetiche nell’edilizia, in vigore dal 9 luglio 2010, si inserisce proprio in questo ambito proponendo elementi innovativi e fornendo disposizioni sulla metodologia per il calcolo della prestazione energetica integrata degli edifici e delle unità immobiliari, sull’applicazione di requisiti minimi di prestazione energetica per gli elementi edilizi facenti parte dell’involucro, sul dimezzamento del valore soglia di superficie per l’affissione dell’attestato energetico in edifici ad uso pubblico, sui requisiti dei soggetti certificatori e su altri elementi innovativi che dovranno essere recepiti, seppur a tappe, entro il 2015. Infine entro il 31 dicembre 2020 è previsto che tutti gli edifici di nuova costruzione siano edifici ad energia quasi zero, edifici il cui fabbisogno energetico quasi nullo dovrebbe essere coperto in misura significativa da energia da fonti rinnovabili.

Come sottolinea l’europarlamentare italiana Lara Comi (Vicepresidente della Commissione per il mercato interno e la protezione dei consumatori e membro della Commissione per l’industria la ricerca e la tecnologia), il lavoro inizia adesso riponendo fiducia nella direttiva: ‘Una maggiore efficienza energetica degli edifici ne aumenta sicuramente il valore, permettendo al mercato immobiliare di tornare ad offrire rendimenti interessanti e attirando nuovi capitali’.

Dall’indagine Tecnocasa i dati sulle quotazioni delle abitazioni di Lecco sembrano essere ancora al ribasso così come le compravendite.

A muoversi sul mercato sono state famiglie che hanno acquistato la prima casa e investitori per acquistare soluzioni da mettere a reddito. In quest’ultimo caso si sono investititi capitali medi intorno a 120-130 mila € con punte di 180-200 mila € per le soluzioni ubicate nel Centro storico oppure nella zona intorno al nuovo Ospedale, posizionato tra Belledo e Germanedo.

Il Centro storico offre soluzioni dei primi anni del 1900 e realizzate tra gli anni ’30 e gli anni ’50. Il prezzo di un appartamento ristrutturato in centro storico è di circa 2600 € al mq. In questo momento si registrano difficoltà per gli immobili che presentano dei limiti quali l’assenza di ascensore e la presenza di riscaldamento centralizzato. Si vendono solo dopo ribassi importanti di prezzo.

I quartieri meno richiesti sono Chiuso e Laorca. Laorca è un quartiere di case d’epoca di corte costruite nei primi anni del 1900 e valutate mediamente intorno a 1200-1300 € al mq, mentre Chiuso offre case a schiera degli anni ’60 e condomini di più recente costruzione. Le quotazioni di una soluzione usata sono di 1500-1600 € al mq e scontano la distanza dalle zone più centrali. Una delle aree maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti è quella di Castello che si caratterizza per la presenza di condomini e palazzine degli anni ’60-’70, le cui quotazioni sono di 2000-2200 € al mq.

A Pescarenico il mercato offre case di ringhiera dei primi anni del 1900 ma anche abitazioni degli anni ’60-’70. Eterogenea l’offerta immobiliare a Maggianico, dove villette a schiera degli anni ’90 si alternano a condomini degli anni ’70 e a palazzi d’epoca. Il ristrutturato costa mediamente 1800 € al mq. A Belledo invece si registra la presenza di palazzine di nuova costruzione di 2-3-4 locali valutati mediamente 2500 € al mq. Le tipologie usate sono prevalentemente appartamenti degli anni ’70-’75. A San Giovanni si cercano soluzioni indipendenti, semindipendenti ed appartamenti di almeno 100 mq. Le soluzioni ristrutturate si trattano a 2000 € al mq, con valori di 2500 € al mq per le nuove costruzioni.

Intorno a viale Turati invece si sviluppa un’area di appartamenti degli anni ’70, inseriti in grossi complessi condominiali e che hanno quotazioni medie di 1700-1800 € al mq. Non si registrano al momento molte richieste per questa area dal momento che i potenziali acquirenti si orientano soprattutto su piccoli contesti condominiali.vSi segnala a Olate un cantiere in fase di ultimazione di centinaia di appartamenti le cui valutazioni sono di 2500 € al mq. Mentre in futuro si prevede la realizzazione di centinaia di appartamenti in un’ex area industriale presso il centro commerciale ‘Meridiani’.

Sul mercato delle locazioni al momento si registrano richieste da parte di studenti (italiani e stranieri)  presso il Politecnico che si trova a Pescarenico e da parte di lavoratori presso il nuovo Ospedale. Cercano soprattutto bilocali arredati e stipulano spesso contratti di tipo transitorio. Le famiglie che cercano un immobile in affitto si orientano verso il trilocale vuoto e preferiscono stipulare contratti 4+4. Si nota nei potenziali inquilini una maggiore attenzione all’arredamento dell’immobile. Per un bilocale arredato si chiedono canoni medi di 450 € al mese.

Sul fronte dei tassi, gli interventi al ribasso della Banca Centrale Europea sul tasso di riferimento BCE effettuati a partire dal secondo semestre 2008 hanno inciso significativamente sulle quotazioni sia sull’Euribor che sull’Eurirs.

Le quotazioni dell’Euribor 3 mesi (365) hanno toccato il minimo nel Marzo 2010 (0,64%). Appoggiandosi su tali valori assistiamo nei mesi successivi ad una progressiva ripresa delle quotazioni che hanno riportato, alla fine dell’anno 2010, il tasso Euribor a riposizionarsi a ridosso del tasso di riferimento BCE (1%).

Le tensioni sui mercati finanziari e la spinta inflazionistica durante i primi mesi del 2011 hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare al rialzo di +50 punti base (+25bps nel mese di Aprile 2011 e +25bps nel mese di Luglio 2011) il Tasso di Riferimento BCE. Il tasso Euribor ha anticipato la tendenza già con i primi mesi del 2011 e ha continuato a crescere nelle rilevazioni fino a luglio quando era quotato come media mensile a 1,59%. Le tensioni economiche sui debiti dell’area Euro che si sono innestate nell’agosto del 2011, hanno avuto come effetto un ridimensionamento dell’Euribor, la cui media di settembre 2011 è leggermente scesa a 1,54%.

La tendenza ha anticipato il duplice intervento al ribasso operato della Banca Centrale Europea che ha riportato il tasso di riferimento BCE all’1% con due tagli da -25bps uno nel mese di Novembre e uno nel mese di Dicembre. L’Euribor ha quotato a Dicembre a 1,43%. L’Eurirs (20 anni) ha iniziato a una nuova fase ribassista nel mese di Aprile 2011, allora quotava 4,05%, arrivando a scendere sotto la soglia del 3% nel successivo mese di Settembre. Ultima quotazione nel 2011 ad una media mensile di 2,80%.

Stando alle dinamiche dei tassi a metà Gennaio 2012, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell’importo di 120.000 euro per una durata di 20 anni, ad uno spread indicativo di 3,20 bps, se scegliessimo un mutuo a tasso fisso, sosterremmo una rata mensile di 841 euro.
Se optassimo invece per un mutuo a tasso variabile, avremmo un risparmio pari a 86 euro mensili, in quanto la rata ammonterebbe a 755 euro.

La differenza tra le due scelte si sta assottigliando sempre più, durante l’ultima rilevazione dell’Ufficio Studi Tecnocasa fatta a Ottobre, il gap si era attestato a 91 euro, durante quella ancora precedente effettuata a Luglio, il risparmio per l’opzione variabile era di 128 euro. Nell’Aprile 2011 il differenziale ammontava a ben 173 euro.