Fiaip adegua il CCNL alla disciplina della successione di contratti a tempo determinato.

Siglato un accordo integrativo tra Fiaip e le parti sociali. La Federazione italiana agenti immobiliari professionali, Fisascat-Cisl e Uiltucs Uil hanno stipulato nei giorni scorsi un accordo sulla disciplina della successione dei contratti a termine ed intervalli tra i medesimi che integra il Ccnl per i dipendenti da agenti immobiliari professionali, mandatari a titolo oneroso e mediatori creditizi.

L’accordo stabilisce che l’intervallo per la riassunzione a termine del lavoratore, ai sensi dell’art.5, comma 3, ultimo periodo, D.Lgs. n. 368/2001, come modificato dalla L. 92/2012, è fissato in 20 giorni nel caso di contratto di durata fino a 6 mesi e in 30 giorni, nel caso del contratto di durata superiore a 6 mesi, per tutte le fattispecie di legittima apposizione del termine.

Fiaip ricorda come grazie alla contrattazione collettiva i contratti collettivi stipulati dalle organizzazioni sindacali dei lavoratori e i datori di lavoro  possono prevedere, come in questo caso, per il contratto di somministrazione a tempo determinato termini ridotti per la successione dei contratti a termine, in luogo di quelli ordinariamente previsti, ai sensi della L. 92/2012 (c.d. Riforma del lavoro), di 60 e 90 giorni, per contratti di durata, rispettivamente, inferiore o superiore a 6 mesi.

Secondo la Fiaip quest’accordo tiene conto dell’esigenza di approntare strumenti idonei a fronteggiare le esigenze di temporaneità del settore e rappresenta un ulteriore opportunità per i datori di lavoro per instaurare i rapporti di lavoro ancora più duraturi, perseverare e ribadire il rilievo prioritario del lavoro a tempo determinato per le fattispecie lavorative e le figure professionali che operano nel comparto immobiliare, favorendo così  l’ingresso dei giovani nel mondo del lavoro.

Entro la fine del 2013 le parti prevedono di incontrarsi per verificare gli effetti della presente intesa e valutare le opportune armonizzazioni ai contenuti dell’accordo qualora dovessero intervenire modifiche legislative sull’istituto regolato nello stesso accordo.

Pietro Modiano, presidente di Nomisma, traccia lo scenario economico e di mercato per i prossimi mesi.

Sul mercato immobiliare italiano emerge un potenziale recessivo più di quanto rifletta la lenta erosione dei prezzi che, tuttavia, nell’ultimo quadriennio ha accumulato una discesa dei valori del 10-15%. Il nodo cruciale, però, resta il mercato finanziario. Negli ultimi mesi non sono arrivate le notizie di distensione dal mercato del credito, che fondavano sulla speranza che gli interventi europei avessero rimosso i vincoli di liquidità e si fossero trasferiti all’economia reale. Le erogazioni continuano a ridursi, non per effetto restrittivo dell’offerta, ma per un brusco indebolimento della domanda.

Sergio De Nardis, chief economist di Nomisma, mette a fuoco le ansie e le attese di una congiuntura depressiva dentro un contesto di interdipendenza tra politica monetaria europea e politiche economiche nazionali. La speranza è che la prospettiva di un’azione adeguata della BCE finisca col riflettersi anche sulle economie reali, allentando la stretta creditizia che ostacola le decisioni di spesa di imprese e famiglie. Restano, però, importanti interrogativi che si sono riverberati sulle dinamiche degli spread.

Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma, evidenzia le recenti dinamiche di mercato e analizza le ragioni strutturali della debolezza del settore. L’ormai evidente rottura strutturale nelle strategie di allocazione creditizia verso il settore immobiliare rispetto al passato rende improbabile che l’inevitabile aggiustamento possa giungere attraverso un maggiore sostegno della domanda. Le aspettative di timida ripresa per la fine di quest’anno si sono fragorosamente infrante sui numeri a consuntivo. Quando si pensava di aver ormai raggiunto la soglia di resistenza, dopo un quadriennio di continui arretramenti, si è abbattuto sul settore un nuovo tracollo di impronosticabile durezza. Le quasi 600 mila compravendite residenziali e i circa 4,2 miliardi di investimenti corporate del 2011 rappresentano, infatti, grandezze nemmeno paragonabili rispetto ai livelli su cui si attesta oggi il mercato immobiliare italiano.

Le previsioni da questo punto di vista sono impietose, con transazioni residenziali ancorate sulle posizioni di metà anni ‘90 per il prossimo biennio. La tendenza alla contrazione tuttora in atto e la capacità del settore di travolgere qualsiasi ‘resistenza’, non consentono di escludere ulteriori arretramenti, che alla luce dell’esiguità dei livelli attuali non potranno che essere di modesta entità. Si tratta di dinamiche a dir poco sorprendenti alla luce delle persistenti manifestazioni di interesse da parte della domanda potenziale e, più in generale, delle dimensioni della nostra economia.

Non meno rilevante appare il gap tra il livello attuale degli investimenti corporate e il target potenziale, soprattutto in relazione ai segnali di stabilizzazione del quadro di finanza pubblica e di ritrovata credibilità internazionale, testimoniate dall’erosione di quell’indicatore istantaneo di affidabilità rispetto agli altri Paesi che è diventato lo spread. In una situazione di ripristinata normalità emotiva non è, infatti, pensabile che l’Italia raccolga la miseria dell’1,6% degli investimenti immobiliari realizzati a livello continentale. Il costante deflusso di capitali stranieri, l’attendismo degli operatori istituzionali domestici, riconducibile al protrarsi delle prospettive recessive, nonché le proibitive condizioni di accesso alla leva finanziaria hanno favorito un drastico ridimensionamento del mercato, che a consuntivo faticherà a superare i 2 miliardi di euro.

Sviluppato nella fase ascendente del ciclo rappresenta l’antefatto fondamentale per comprendere la rilevanza che il deleveraging attuale assume anche in Paesi, come il nostro, in cui l’esposizione del comparto verso il settore bancario risulta decisamente contenuta. L’eccesso di sostegno, anche se temporalmente concentrato, si è rivelato una trappola da cui le banche italiane cercano oggi affannosamente di uscire, in un ambito in cui la massiccia diffusione della proprietà e l’ondivago interesse per il comparto da parte degli investitori istituzionali limitano significativamente le possibilità di azione.

L’inesorabile scivolamento verso la sofferenza di una quota non trascurabile di crediti, associato all’evoluzione della regolamentazione prudenziale, che impone alle banche di detenere capitale addizionale rispetto al passato a fronte degli impieghi immobiliari, ha spinto ad un ripensamento delle strategie allocative che non è escluso possa avere caratteri di strutturalità. La reiterazione del modello ritarda e prega come strategia di gestione delle insolvenze e, quantomeno nell’immediato, di contestuale autotutela, rischia di rappresentare, in assenza di miracolose inversioni cicliche, una scelta controproducente per lo stesso sistema bancario. La difesa strenua di posizioni non più sostenibili e, con essa, il contingentamento dell’indispensabile supporto della domanda finisce per limitare enormemente la platea dei potenziali interlocutori, con inevitabili ricadute in termini di illiquidità degli immobili da alienare.

‘Sono fenomeni collegati la caduta dell’acquisto per investimenti e il carico degli sfratti’, dice il Presidente.

Dipendono entrambi dalla penalizzazione dell’affitto, scientificamente portata avanti, a carico peraltro della sola proprietà diffusa – La cedolare è complicata all’inverosimile – Il concorso di patrimonialità e progressività porta all’esproprio surrettizio a doppio titolo.

Da dove cominciamo, Presidente?
Cominciamo dalla situazione in essere. Caratterizzata dalla caduta verticale della richiesta di immobili per investimento e dal carico degli sfratti. Due fenomeni figli della stessa madre, la penalizzazione dell’affitto, scientificamente portata avanti in questi ultimi mesi, a carico peraltro della sola proprietà diffusa. Nessuno acquista più per ritrarne un reddito, anzitutto. E poi, chi ha bisogno di vendere per pagare le tasse, cerca di vendere un immobile libero. In questa situazione, nessuno tiene più in casa un inquilino moroso anche per qualche mese, come avveniva finora.

Ma allora, la cedolare non funziona?
Funziona fin troppo, per come è nata: complicata all’inverosimile, quando la sua caratteristica avrebbe dovuto essere esattamente opposta. Chi vuole optare per la cedolare, deve oggi rivolgersi ad una nostra sede, non può fare da sé. Ed anche molti professionisti lo riconoscono, e indirizzano alla più vicina sede territoriale della Confedilizia (oltre 200, in tutta Italia). La cedolare andrebbe semplificata, andrebbe ricondotta ad essere una vera e propria tassa piatta, come doveva essere. Allora, funzionerebbe ben di più, anche se quest’anno già si è notato un maggior ricorso alla cedolare rispetto all’anno sorso, quando molti hanno rimandato la scelta. La convenienza c’è nella maggior parte dei casi, proprio perché si è riusciti a tenerla indenne dalla forsennata campagna di penalizzazione dell’affitto. E poi, c’è la sua funzione di emersione del nero: i contratti nuovi al posto di contratti non regolari hanno potuto essere stipulati col nuovo anno.

E le luci? Di luci, non ce ne sono proprio, Presidente?
Ce ne sono, e dobbiamo darne atto al Viceministro Ciaccia. Il Piano città contenuto nel decreto sviluppo va nella direzione giusta: quella, essenzialmente, del recupero e del riutilizzo, rispetto alle nuove costruzioni. E’ una gran cosa, una scelta che ci voleva (magari fosse stata fatta prima…). Anche le agevolazioni per le ristrutturazioni sono un’altra luce, coerente con l’impostazione sostanziale del Piano città. Semmai, è incoerente con il disegno di favorire la ristrutturazione, la pervicace politica di penalizzazione dell’affitto condotta dai responsabili delle politiche fiscali (fino a tassare le stesse spese, ridicolmente ridotte alla percentuale forfettaria 5 per cento…!). C’è stato, bisogna dirlo, un chiaro scollamento fra Ministeri, le politiche abitative non sono state decise da chi ne ha (ufficialmente) la responsabilità. Ed è grave, perché le ristrutturazioni hanno sempre avuto, negli anni, questa caratteristica: quella di servire a riattare, e a rendere così affittabili, unità immobiliari tenute a disposizione solo forzatamente (a nessuno piace pagare tasse e avere un appartamento, o un negozio, vuoto).

A proposito di negozi, qual è la situazione?
È quella degli uffici… Fin che per locarli si dovrà fare applicazione di una legge – quella dell’equo canone, di più di 30 anni fa – che il premier Monti criticava già nel ’98, non si andrà mai da nessuna parte. La normativa è tuttora da soviet, e il provvedimento sulle liberalizzazioni neanche l’ha sfiorata, ignorando ogni nostro richiamo. Industriali e commercianti soffiano sul vento della libertà solo se spira in casa d’altri. Anche qua, una parola di elogio per il Viceministro Ciaccia: ma il suo tentativo in favore di una timida (e controllata) liberalizzazione è andato a vuoto, soffocato da potenti lobby interessate a far si che nulla cambi, a protezione di posizioni di rendita e a scapito delle nuove generazioni. Lo sfitto, dilaga per questo.

Una parola per la tassazione immobiliare.
È caratterizzata, da noi, in un modo patrimoniale che non ha paragoni, perlomeno in tutta Europa. Ed è stata aggravata in modo intollerabile sulla base dell’erroneo presupposto (ormai smascherato, specie dopo i dati Eurostat) che essa fosse da noi più lieve che altrove, prima della manovra Monti di dicembre. Di fatto, si è perso ogni civile principio di collegamento col reddito (principio imposto ai politici, invece, dalla Corte costituzionale in Germania). Se a questo si aggiunge poi la constatazione che tutto ormai viene ricondotto alla progressività (a cominciare dalle addizionali), è facile concludere che la via dell’espropriazione surrettizia è trionfalmente sposata: la patrimonialità e la progressività concorrono entrambe a questo risultato, a doppio titolo. Piero Ostellino, l’ultimo vero difensore dello Stato liberale, ha scritto che questo Governo ‘si ispira ad un regime di socialismo reale’.

Un’affermazione che fa molto pensare, la redistribuzione dei patrimoni attraverso il fisco e la discriminazione della proprietà diffusa rispetto alle società di investimento (locupletate di agevolazioni per 500 milioni circa all’anno), sono due facce della stessa medaglia.

Però, Presidente, ci sono degli osservatori che fanno previsioni rosee…
A chi ha degli immobili da vendere, queste previsioni fanno piacere. Per adesso, si registra solo un tonfo nelle compravendite che non ha precedenti. Non parliamo dell’affitto (con i relativi effetti sociali). Il calo dei prezzi ci potrà essere solo in certi casi, quelli di chi è costretto a vendere, gli attuali sono infatti – nella generalità – prezzi incomprimibili, se non a patto di perderci. Un vero mercato si potrà avere solo quando l’imposizione fiscale, oggi smodatamente squilibrata a carico dell’immobiliare (perlomeno quello della proprietà diffusa), sarà riequilibrata. E il mercato (anche quello dell’affitto) lo fa la proprietà diffusa, non certo le società fiscalmente privilegiate.

Un mercato che ha registrato un calo notevole della domanda non rapportato però alla flessione pur notevole della domanda di acquisto.

Secondo il Rapporto Nomisma sul mercato immobiliare italiano, giudizi degli operatori esprimono una nuova contrazione della domanda di affitto, sia per abitazioni che per immobili commerciali mentre, anche in questo caso, l’offerta tende a crescere; tuttavia, il mercato delle locazioni di abitazioni, nonostante il calo della domanda, è riuscito a mantenere i livelli di attività dello scorso anno.

La difficile congiuntura si riflette in una maggiore selettività della domanda e, di conseguenza, in un’accresciuta disponibilità a concedere uno sconto sul canone richiesto da parte dell’offerta, soprattutto nelle ubicazioni periferiche. Infatti, dopo un 2007 che aveva visto ridurre la distanza tra gli sconti praticati nelle diverse localizzazioni urbane, in questi ultimi tre anni di ciclo negativo lo sconto praticato nelle periferie è andato crescendo, rispetto a quello che contraddistingue il mercato delle zone centrali e pregiate della città.

Per locare un’abitazione occorrono 3,5 mesi, in media, a fronte dei circa 6 mesi che occorrono per un negozio e dei 6,6 mesi per un ufficio. Inoltre, i canoni flettono anche in questo semestre, con un’intensità maggiore rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente: -1,2% per le abitazioni, -2% per gli uffici e -1,9% per i negozi. Su base annua la variazione dei canoni è stata più marcata rispetto a quella che ha investito i prezzi, anche se il divario è risultato di 1-2 punti percentuali in meno: -11,7% le abitazioni usate, -14,8% gli uffici e -10,8% i negozi.

A Bari gli aumenti sono stati del +89,1%, a Genova del +70,1%, a Palermo del +68%, a Torino del +57,4% e a Roma del +53,4%. Sono solo alcuni degli aumenti che hanno subito i canoni di locazione dei piccoli negozi commerciali e dei laboratori artigianali ubicati nei centri storici delle grandi città del nostro Paese (periodo 2001-2011). Purtroppo, le cose non sono andate per niente bene nemmeno in periferia: sempre nello stesso periodo di tempo gli affitti per i piccoli commercianti e gli artigiani sono cresciuti del +82,6% a Bari, del +57,8% a Torino, del +48,4% a Roma, del +48,1% a Genova e del +46,7% a Cagliari.

A denunciare il boom di aumenti registrati dai canoni di affitto di negozi e botteghe è la CGIA di Mestre che ricorda che nello stesso intervallo di tempo l’inflazione media nazionale è cresciuta del +24%, a consolidare la situazione di difficoltà che stanno vivendo le micro imprese del commercio e dell’artigianato. Ma per la CGIA di Mestre c’è un ulteriore problema che sicuramente farà capolino nei prossimi mesi: con l’avvento dell’Imu i proprietari di negozi e di laboratori artigiani hanno subito, rispetto all’anno scorso, aumenti medi di imposta del +75%.

Pertanto, è molto probabile che in sede di rinnovo dei contratti di locazione i proprietari di questi immobili si rivarranno sui conduttori, chiedendo un forte ritocco all’insù degli affitti. I dati riportati nella ricerca della CGIA consentono di misurare anche il costo dell’affitto medio, sia nelle aree centrali sia in quelle periferiche delle grandi città italiane.

La più cara è Venezia: in un negozio/laboratorio del Centro con una superficie media che nella città lagunare si aggira attorno ai 75 mq, l’affitto mensile medio è pari a 7.228 euro, seguono Roma (superficie media pari a 78,5 mq circa), con 4.133 euro e Milano (68 mq circa), con 3.099 euro. Anche nelle zone periferiche delle città è sempre Venezia la più esosa: l’affitto mensile medio è pari a 1.794 euro; al secondo posto c’è Roma con 1.524 euro e al terzo Ancona con 1.098 euro.

Arriva una nuova proroga per la moratoria sui mutui in Italia. Lo ha confermato l’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, la quale ha deciso di offrire ancora agli italiani, famiglie e imprese, un sostegno economico in questo momento di grosse difficoltà.

Infatti, l’Abi consente a famiglie e imprese disagiate la possibilità di sospendere le rate dei propri finanziamenti fino al 31 Gennaio 2013. Non cambia il regolamento della moratoria, ovvero è ancora possibile sospendere il pagamento delle rate per un massimo di dodici mesi in casi di particolare disagio economico, ovvero nei casi di perdita del posto di lavoro, di cessazione di un contratto di lavoro precario, dell’entrata in cassa integrazione, per la morte o per grave infortunio.

Cambia, invece, l’arco temporale: il ritardo di pagamento delle rate passa a 90 giorni totali. Il nuovo termine per la presentazione delle domande è quindi spostato al 31 gennaio 2013. Ovviamente, potrà fare domanda per l’accesso al beneficio della sospensione del pagamento delle rata soltanto chi non abbia già fruito della moratoria precedente.

L’Abi ha comunicato anche che il 31 Marzo scorso le banche hanno sospeso circa 68mila mutui, per importi pari a oltre 8 miliardi di euro di debito residuo.

Tra le misure previste a sostegno delle famiglie in difficoltà con il mutuo prima casa, la moratoria sui mutui è certamente uno degli strumenti più richiesti. Con la moratoria il mutuatario può far richiesta di sospensione del pagamento delle rata del mutuo (esclusivamente per immobili che risultino prima casa ad uso residenziale) per un massimo 90 giorni.

Dalla sospensione del pagamento del mutuo delle famiglie alla moratoria a favore delle pmi. In un periodo di crisi e recessione, l’Associazione Bancari Italiani, oltre al prolungamento dei mutui per le famiglie, ha voluto avviare anche una nuova moratoria che riguarda il credito bancario delle piccole e medie imprese (PMI). Un sostegno e un incoraggiamento alla ripresa e al proseguimento dell’attività.

Nei primi mesi del 2011, il mercato immobiliare torinese continua a presentare segnali di fragilità.

L’andamento dei prezzi e dei canoni non evidenzia contrazioni evidenti che avrebbero potuto aggravare l’attuale fase critica. Ad eccezione del comparto dei box e garage, nel quale le quotazione si riducono di un punto e mezzo percentuale su base annua, negli altri segmenti le variazioni dei prezzi oscillano tra il -0,3% del residenziale e il +0,9% del commerciale. Il campo di variazioni dei canoni è compreso tra il +1,8% del commerciale e il -0,3% del terziario, su base annua.

I rendimenti sono rimasti invariati in tutti i comparti, per il terzo semestre consecutivo. La debole congiuntura immobiliare è espressa anche dall’allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione in tutti i segmenti, con la sola eccezione dei negozi per i quali i tempi sono stabili e risultano i più bassi del campione. Escluso il mercato dei box e garage, in cui lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è sceso considerevolmente posizionando Torino, insieme a Genova e Mestre, tra le città con il livello di sconto più basso, negli altri settori (residenziale e direzionale) tale indicatore aumenta.

Rimane invece invariato nel commerciale, posizionandosi ben al di sopra della media del panel (14% contro 12,4%). Tali elementi, che denotano un mercato ancora rigido e riflessivo, sono una conseguenza inevitabile di una domanda ancora in calo che riscontra sempre più maggiori difficoltà di accesso al credito e che, a detta degli operatori, trova notevoli ostacoli nel conferire garanzie aggiuntive agli istituti di credito.

Il calo della domanda comporta una contrazione dell’attività transattiva che, nonostante l’offerta sia rimasta invariata pressoché in tutti i comparti, non riesce così ad assorbire il costruito presente sul mercato. In linea generale, questo è anche il quadro che emerge dall’analisi del mercato locativo con la sola eccezione del residenziale nel quale la domanda e il numero di scambi sono stabili rispetto a quanto rilevato alla fine del 2010.

Per i prossimi mesi si prevede una tenuta dei prezzi ed un continuo calo dei canoni, con la sola esclusione degli spazi destinati a parcheggio, le cui quotazioni dovrebbero rimanere invariate. Sul versante dei contratti, rimarranno stazionari nella locazione mentre nella compravendita si potrebbe verificare un tendenziale aumento dell’attività nel residenziale e una riduzione nel direzionale.