Presidente dell’assemblea condominiale

Chi nomina il presidente dell’assemblea condominiale? Quali sono le sue funzioni? Che cosa accade se le esercita arbitrariamente? Oggi proveremo a rispondere ad alcune di queste domande.

La riforma del condominio ha eliminato dal codice civile con l’art. 67 disp. att. c.c., l’unico riferimento normativo alla figura del presidente dell’assemblea.

“L’assemblea è presieduta dalla persona indicata nello statuto o, in mancanza, da quella eletta con il voto della maggioranza dei presenti. Il presidente è assistito da un segretario designato nello stesso modo. Il presidente dell’assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l’identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento ed accerta i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale.”

Il presidente dell’assemblea è uno dei condomini che viene scelto al momento della costituzione dell’assemblea, questa figura ha due compiti fondamentali:

-verificare la corretta convocazione di tutti i condomini

-garantire il corretto svolgimento della riunione

La mancata nomina del presidente NON rappresenta una “grave” irregolarità, per questo motivo NON compromette la validità della deliberazione (Cass. 15 luglio 1980 n. 4615).

Il presidente dell’assemblea dove fare in modo che tutti i condomini abbiano la possibilità di esprimere le proprie opinioni per poter giungere ad una deliberazione che, anche se non condivisa, sia effettivamente partecipata da tutti quanti.

Il presidente può stabilire la durata di ciascun intervento dei condomini, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione (così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).

Proponiamo una rubrica mensile interessante per i lettori che abbiano dei dubbi sui vari problemi legati all’affitto e alla varie norme condominiali.

Si avverte, però che la rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti davanti all’Autorità Giudiziaria. Di seguito alcuni quesiti ai quali la Confedilizia ha risposto. In calce gli indirizzi delle Associazioni e il numero telefonico ai quali potrete rivolgervi in ogni caso di competenza, come già precisato. Siamo convinti che i nostri lettori riterranno questa rubrica un servizio d’informazione molto utile e soprattutto aggiornatissimo.

CEDOLARE SECCA E RACCOMANDATA A MANO
Un proprietario domanda se sia legittimo comunicare al conduttore l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca tramite raccomandata a mano.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E dell’1.6.’11 esclude espressamente la validità di una comunicazione del genere.

RIFORMA DEL CONDOMINIO E AMMINISTRATORE
In un edificio in cui i condòmini sono in tutto sette, la legge di riforma del condominio prevede l’obbligo di nominare l’amministratore?
No. Ai sensi dell’art. 1129, primo comma, c.c., come modificato dalla legge di riforma, l’obbligo di nominare l’amministratore scatta solo quando i condòmini siano almeno nove.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni telefonare al numero 06.67.93.489

Un aiuto prezioso per condomini e amministratori. Si tratta di una pubblicazione tascabile, aggiornata con le ultime novità introdotte dalla legge di riforma del condominio, in vigore dal 18 giugno scorso.

È stata concepita quale agile e pratico sussidio per orientarsi tra le regole che disciplinano lo svolgimento delle assemblee di condominio e i casi particolari che spesso si pongono nel corso delle stesse. Nella pubblicazione sono raccolte, infatti, le norme di maggior interesse per chi partecipa all’assemblea e affrontate alcune specifiche questioni concernenti l’organo assembleare. Vengono poi riportate in Tabella le nuove maggioranze assembleari e le schede sinottiche sulla figura dell’amministratore.

La pubblicazione “All’assemblea con le regole in tasca” è stata predisposta dall’Ufficio legale della Confedilizia con la collaborazione di Coram (Coordinamento dei Registri degli amministratori immobiliari di Confedilizia) e Gesticond (“Libera associazione nazionale amministratori immobiliari”, aderente alla Confedilizia), e presentata oggi a Roma, nel corso di una conferenza stampa, dal Presidente confederale Corrado Sforza Fogliani e dal Vicepresidente Gesticond Massimo Bargiacchi, unitamente ai Responsabili Coram Antonio Nucera e Giovanni Gagliani Caputo.

Alcuni temi trattati nella publicazione: “Il condomino proprietario di più unità immobiliari è da conteggiarsi in ragione di un intervenuto” in assemblea. “Per l’approvazione delle delibere assembleari, non si può tener conto del voto del condomino che, inizialmente intervenuto, si sia successivamente allontanato dichiarando di accettare quanto avrebbe deciso la maggioranza”.“Non esistono limiti di orario alla convocazione di un’assemblea condominiale”, che quindi può essere fissata anche “in ora notturna”. “Porre all’ordine del giorno un tema già oggetto di precedente discussione (e votazione) non contrasta con alcuna norma di legge ed è, pertanto, da ritenersi ammissibile”.

Ogni condomino potrà, così, avere sotto mano tutto quanto occorre (norme di legge, giurisprudenza, maggioranze ecc.) per prendere parte all’assemblea condominiale in modo informato. Senza, peraltro, che il verificarsi di particolari circostanze (come, appunto, quella, solo per fare un esempio, dell’intervenuto in assemblea che si allontana prima della votazione) lo possano cogliere impreparato.

Maggiori informazioni sulla pubblicazione in questione (e il testo della stessa) possono essere richieste alle Associazioni territoriali della Confedilizia – presenti in ogni capoluogo di provincia e nei maggiori centri – nonché ai Registri amministratori costituiti presso le stesse (per i recapiti, consultare il sito www.confedilizia.it).

In apertura della conferenza stampa per la presentazione della pubblicazione “All’assemblea con le regole in tasca”, il Presidente confederale Corrado Sforza Fogliani ha dichiarato: “Il sistema Confedilizia, unitamente alle sue varie Organizzazioni, continua la sua azione a favore degli amministratori e dei condòmini a seguito dell’entrata in vigore della legge di riforma dell’istituto condominiale. Questa volta la nostra iniziativa è dedicata ai condòmini. Dopo il documento sul “Mansionario dell’amministratore condominiale” e quello sullo “Schema tipo per la determinazione del compenso dell’amministratore di condominio” (due documenti che si completano l’uno con l’altro, per individuare le esatte mansioni dell’amministratore ed il suo corretto compenso, così da evitare interferenze e discussioni) è la volta della pubblicazione “All’assemblea con le regole in tasca” che, in formato tascabile, permette ai condòmini di avere a portata di mano ogni notizia utile sui lavori assembleari e sulle maggioranze per deliberare nonché i casi critici che solitamente si presentano nelle riunioni, così da risolvere prontamente gli stessi a norma di legge e sulla base della giurisprudenza, pure riportata sulla pubblicazione”.

Nel corso della stessa conferenza, il Responsabile del Coram Antonio Nucera ha precisato che: “Questa pubblicazione è stata sposata con grande convinzione dal Coram perché contribuisce senz’altro a facilitare lo svolgimento delle assemblee condominiali in relazione alle quali porta chiarezza su diversi aspetti, agevolando, di conseguenza, i rapporti, oltreché tra i condòmini, anche tra questi ultimi e gli amministratori”.

In chiusura dell’evento, il Vicepresidente Gesticond Massimo Bargiacchi, dal canto suo, ha tenuto ad evidenziare che: “Gesticond ritiene che questo manuale si rivelerà, per amministratori e condòmini, un valido e concreto strumento di ausilio per comprendere al meglio i principii che governano l’assemblea di condominio, sempre più cartina al tornasole della vita condominiale”.

Secondo la giurisprudenza la loro installazione sulla facciata condominiale va ad incidere sul decoro architettonico dell’edificio.

Estate, tempo di condizionatori per difendersi dal caldo. Tuttavia la giurisprudenza pone delle normative da rispettare se si vive in condominio. Infatti, il Tribunale di Milano con la sentenza 9.1.’04 definisce illegittima la collocazione di un voluminoso condizionatore sulla facciata condominiale, poiché tale istallazione turba l’equilibrio estetico complessivo dell’edificio; e ciò, anche quando tale facciata non sia esposta al pubblico, ma solo ai condòmini. Lo segnala anche la Confedilizia.

Sempre secondo la giurisprudenza, la circostanza che la facciata dell’edificio risulti già deturpata da altri interventi non autorizza comunque a deturpare ancora di più (Cassazione, sentenza n. 1286/’10). Il fatto, poi, che l’edificio non sia di particolare pregio non esclude, di per sé, che possa sussistere un’alterazione apprezzabile del decoro architettonico (Cassazione, sentenza citata).

Pertanto, l’Organizzazione storica dei proprietari di casa evidenzia che, nel collocare un condizionatore sulla facciata comune, è bene aver chiaro tutto questo per prevenire eventuali controversie. Ciò, naturalmente, con la precisazione che, se il condominio è dotato di un regolamento di origine contrattuale (cioè, approvato da tutti i condòmini o da tutti espressamente accettato) che disponga al riguardo, è necessario attenersi a quanto il regolamento prevede.

Altro aspetto da non trascurare – segnala sempre la Confedilizia – è che l’installazione in questione non deve essere tale da recare pregiudizio ai vicini. Il che può avvenire, ad esempio, riducendo loro la veduta oppure quando dal condizionatore derivino rumori molesti.

Sul sito Internet della Confedilizia è disponibile un approfondimento sul tema, con ulteriori e più estesi riferimenti alle regole da tenere a mente per l’installazione di un condizionatore.

Per risolvere i primi dubbi, la Confedilizia ha indetto la Giornata Condominio Aperto.

Le Associazioni territoriali della Confedilizia – presenti in tutti i capoluoghi di provincia e nei maggiori centri (per l’elenco consultare il sito Internet: www.confedilizia.it) – sono a disposizione degli interessati, ininterrottamente dalle 10 del mattino alle 19, per rispondere gratuitamente ai quesiti che i cittadini vorranno porre. Nella circostanza verranno, inoltre, distribuite gratuitamente copie della nuova legge, insieme a depliant con le modalità per l’iscrizione al Registro nazionale amministratori della Confedilizia (che permette, tra l’altro, di reperire amministratori di fiducia anche in altre città). Gli interessati potranno rivolgersi per quesiti, sempre dalle 10 del mattino alle 19, anche alla Sede centrale della Confedilizia (tel. 06.67.93.489 r.a.).

In seguito alla riforma del condominio, c’è una serie di adempimenti immediati per i condòmini e per gli amministratori.

I condòmini dovranno procurarsi i dati che verranno loro richiesti dall’amministratore per la costituzione del (nuovo) “registro di anagrafe condominiale”: generalità dei proprietari e di eventuali usufruttuari, comodatari o inquilini; codice fiscale, residenza o domicilio degli stessi; dati catastali dell’unità immobiliare; dati – quindi, non la documentazione – sulle condizioni di sicurezza dell’unità in questione.

Gli amministratori, dal canto loro, dovranno costituire il registro di cui s’è detto, quello di nomina e revoca degli amministratori e quello di contabilità (per l’annotamento, in ordine cronologico, dei vari movimenti di cassa) così come dovranno allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee e aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio.

La riforma del condominio interessa la vita di circa 30 milioni di italiani e di alcune migliaia di amministratori condominiali.

La riforma del condominio entrerà in vigore il 18 del mese, ma è bene prepararsi per tempo.

Lo segnala la Confedilizia, sottolineando che i condòmini possono già procurarsi i dati che gli verranno richiesti dall’amministratore per la costituzione del (nuovo) “registro di anagrafe condominiale”: generalità dei proprietari e di eventuali usufruttuari, comodatari o inquilini; codice fiscale, residenza o domicilio degli stessi; dati catastali dell’unità immobiliare; dati – quindi, non la documentazione – sulle condizioni di sicurezza dell’unità in questione.

Gli amministratori, dal canto loro, possono già costituire il registro di cui s’è detto, quello di nomina e revoca degli amministratori e quello di contabilità (per l’annotamento, in ordine cronologico, dei vari movimenti di cassa), così come possono subito allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee e aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio.

L’entrata in vigore della riforma del condominio, così, troverà amministratori e condòmini preparati per i primissimi adempimenti previsti. È possibile avere maggiori informazioni ed ogni assistenza presso le Associazioni territoriali della Confedilizia, presenti in ogni capoluogo di provincia e nei maggiori centri.

Gli indirizzi sono reperibili sul sito www.confedilizia.it oppure possono essere richiesti alla Sede centrale al numero 06.679.34.89 (r.a.).