Toccando quota 34,7 milioni, aumenta il numero delle abitazioni censite in Catasto, quindi +0,3% rispetto al 2013.

L’Agenzia delle Entrate ha diffuso dati secondo i quali le abitazioni di tipo civile segnano un incremento dell’1%, i villini dell’1,1% e le abitazioni di tipo economico 0,5%.

A diminuire invece sono le le abitazioni popolari (-0,6%), quelle rurali (-4,3%), quelle ultrapopolari (-3,7%), le ville (-0,3%) e quelle signorili (-0,9%).

Si calcola che nove su dieci sono di persone fisiche e la superficie media risulta essere di circa 117mq.

Nuovo software per l’accatastamento, sanzioni per ritardata denuncia, rendita presunta, gettito fiscale stimato.

L’operazione case fantasma ha fatto emergere finora 1,2 milioni di immobili sconosciuti al Catasto per una rendita di 825 milioni di euro, per 2/3 dichiarate dai proprietari entro lo scorso novembre (scadenza indicata in fase di accertamento sui fabbricati); agli altri il Fisco ha attribuito la rendita catastale persunta. La rendita attribuita d’ufficio produce effetti fiscali dal primo gennaio dell’anno successivo alla mancata denuncia catastale. Se non è possibile risalire all’anno di costruzione dell’immobile, si parte da quello di richiesta di regolarizzazione. Il recupero fiscale non può mai riguardare periodi superiori a quelli di decadenza dell’accertamento (5 anni fiscali). Nel 2013, quindi, il Fisco può recuperare tasse su immobili fantasma a partire dal 2008: ICI/IMU, TARSU/TARES.

Agli immobili non denunciati al Catasto e rilevati incrociando le mappe catastali con le immagini aeree Agea (Agenzia per erogazioni in agricoltura) l’Agenzia del Territorio ha attribuito una rendita presunta – in base all’articolo 2, comma 36 del dl 262/06 – inviandone segnalazione ai proprietari, con invito a procedere all’accatastamento tramite software DOCFA (Documenti catasto fabbricati).

Per l’accatastamento delle nuove costruzioni o per variazioni, i proprietari devono utilizzare il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, la cui nuova versione è stata aggiornata con i nuovi stradari dei Comuni. Fino a fine ottobre, è possibile utilizzare anche la precedente release, ma da novembre 2013 sarà obbligatoria quella aggiornata.

PRECISAZIONI
I proprietari di immobili fantasma che non hanno proceduto nei termini indicati dalla legge a denunciare gli immobili al catasto, pagheranno le relative sanzioni. L’ultimo termine (in base al Dl 16/2012) è scaduto il 2 aprile 2013 (120 giorni dopo il 30 novembre) ma con il ravvedimento operoso (un anno dal termine ) le sanzioni sono ridotte a 1/8 (129 euro), quadruplicate dal Dlgs 23/2011 (articolo 2, comma 12): minimo 1.032, massimo 8.264.

NOTE
*769mila unità sono state denunciate e accatastate, con rendita catastale definitiva di 537 milioni di euro.
*492mila unità non sono state ancora accatastate, e il Fisco ha attribuito loro una rendita presunta di 288 milioni di euro.

Maggiore gettito dopo la regolarizzazione stimato dal Dipartimento delle Finanze
*IMU: 444 milioni di euro.
*IRPEF e cedolare secca: 137 milioni di euro.
*Imposta di registro sugli affitti: 7,5 milioni di euro.

PER MAGGIORI INFORMAZIONI
scarica DOCFA 4.00.2

Il provvedimento del 31 luglio 2013 con cui l’Agenzia delle Entrate ha soppresso il modello Cdc (Comunicazione Dati Catastali) non comporta assolutamente l’obbligo per i contribuenti di presentare il modello 69 in via cartacea per comunicare i dati catastali degli immobili.

A tale fine resta ferma la possibilità di utilizzare i canali telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, sia in fase di registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili, sia al momento dei versamenti telematici delle imposte relative alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni dei suddetti contratti. La recente disposizione si rivolge invece alla diversa ipotesi in cui un contribuente preferisca comunicare tali dati in via cartacea presso l’ufficio delle Entrate.

Infatti, mentre precedentemente erano stati predisposti a tale scopo due distinti modelli, il primo per le richieste di registrazione dei contratti (modello 69), il secondo da utilizzare nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti già registrati alla data dell’1 luglio 2010 (modello Cdc), è adesso previsto, qualora non si voglia utilizzare la via telematica, esclusivamente il modello 69, opportunamente integrato, anche nei casi di cessione, risoluzione e proroga.

NOTA
Cogliamol’occasione per riportare l’aggiornamento dell’indice Istat nel mese di luglio 2013 per le locazioni.
Le variazioni dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati – da utilizzare per l’aggiornamento dei contratti di locazione sono le seguenti:
luglio 2012 – luglio 2013 1,2 %, di cui il 75% è pari a 0,9 %
luglio 2011 – luglio 2013 4,2 %, di cui il 75% è pari a 3,15 %

Fonte: Agenzia delle Entrate

In attesa della Riforma Imu e della Riforma del Catasto si fanno varie ipotesi sull’andamento dei mutui, dei prezzi degli immobili e delle compravendite nel secondo semestre 2013.

Per quanto riguarda i tassi dei mutui, se ne ipotizza una risalita in questi ultimi mesi dell’anno in corso. Ora come ora, a causa della crisi economica in atto, scendono sia i tassi dei mutui sia i prezzi degli immobili. Peraltro, se è vero che le difficoltà del particolare momento socio-economico hanno ridotto al minimo le compravendite, è altrettanto vero che hanno aperto altre prospettive per nuovi investimenti nel mattone, visti i prezzi competitivi del momento, sui quali però pesa ancora l’incertezza della Riforma IMU e del Catasto.

Secondo la Confedilizia, è difficile se non impossibile continuare sulla strada attualmente delineata per non rafforzare la sfiducia nel mattone e rendere difficile per le imprese del settore dell’edilizia uscire dalla crisi. Secondo Confedilizia, l’attuale impostazione della Riforma del Catasto va ad agevolare l’alta finanza facendo emergere nelle preferenze di investimento degli italiani i prodotti finanziari al posto di quelli nel mattone. Bisognerebbe, quindi, intervenire nella determinazione delle rendite catastali per poter garantire una migliore ed adeguata tutela del contribuente, salvaguardandone il diritto ad avere un rimedio giurisdizionale nel merito ed evitare un eccesso di contenziosi.

Per il mercato immobiliare 2013, se le voci sulla ripresa fossero confermate, i tassi dei mutui potrebbero salire nella seconda parte dell’anno, ma la possibile abolizione IMU prima casa potrebbe compensarne gli effetti, dando nuovo impulso al mercato immobiliare. Un settore che, come noto, è tra i più penalizzati dalla crisi economica, come conferma l’Osservatorio per il Credito al Dettaglio di Assofin, CRIF e Prometeia: nel 2012 c’è stato un calo dei mutui immobiliari erogati pari al -47% sul 2011; nel primo trimestre 2013 del -16,8%.

Anche le compravendite sono calate, quasi dimezzate rispetto al 2007, ma è interessante notare che chi acquista immobili quasi sempre ha una disponibilità immediata di liquidità. Secondo le stime 2013, il calo dei prezzi immobiliari e i tassi dei mutui ridotti (3,67% in media a giugno, rispetto al 3,97% del 2012 e al 3,71% di maggio) potrebbero portare ad una crescita delle compravendite su base annua del +7,6%, riferita in sintesi a circa 800 mila immobili.

Pronto il documento finale sulla tassazione immobiliare, approvato dalla VI Commissione Finanze del Senato e consegnato al Ministero dell’Economia Saccomanni.

Il rapporto conclusivo sarà la base per procedere alla Riforma della Tassazione degli Immobili e consentire al Governo di varare la Riforma di Imu, Tares e Catasto. Nel programma, tre obiettivi prioritari: eliminare la prima rata Imu 2013 sulla prima casa; approvare entro ottobre la delega fiscale per la Riforma del Catasto; rinviare l’entrata in vigore della Tares al 2014. Il documento finale dell’indagine conoscitiva sulla tassazione immobiliare locale sarà utilizzata dal Governo per varare l’attesa riforma entro agosto

Per quanto riguarda il Catasto, è urgente la Riforma che richiede l’approvazione del Ddl di delega fiscale entro ottobre e l’entrata in vigore dei decreti delegati da gennaio 2014, con una disciplina transitoria dallo stesso anno. La revisione provvisoria, nei centri urbani più grandi, implica la conversione del criterio dei metri quadri, la soppressione delle categorie catastali obsolete e, a regime, l’adozione di un aggiornamento periodico ed automatico delle rendite catastali.

Per quanto riguarda l’Imu, l’obiettivo della Riforma non è solo quello di rendere più equa la tassazione sulla prima casa, ma anche quello immediato di eliminare la scadenza del versamento della prima rata 2013. Per gli immobili strumentali delle aziende artigianali, commerciali e agricole si ribadiscono questi obiettivi prioritari: un’immediata riduzione del prelievo, l’eliminazione delle asimmetrie per i terreni agricoli e gli immobili non locati, l’esenzione per le prime case dei residenti all’estero, la previsione di una nuova regolamentazione per gli immobili in comodato d’uso ai parenti di primo grado e per le abitazioni dei residenti in case di cura.

E passiamo alla Tares: la nuova tassa è un’imposizione che, in base al documento programmatico, dev’essere di esclusiva competenza degli Enti locali. Inoltre, per il tributo sui rifiuti e servizi connessi dev’essere previsto un rinvio al 2014, con riferimento alla prevista maggiorazione.

In riferimento al mercato immobiliare, per la cedolare secca sugli affitti si propone di incrementare la deducibilità del 15% dall’imponibile e di individuare ulteriori meccanismi di incentivazione per contrastare l’evasione fiscale. E per le compravendite si propone di ridurre gli oneri per i contraenti ovvero le spese accessorie come quelle notarili, certificazioni tecniche, ecc., e le imposte sui trasferimenti.

La Riforma del Catasto rischia di penalizzare le imprese di costruzione e di aumentare la sfiducia nel mattone.

La Riforma del Catasto, infatti, prevede la definizione di un Catasto algoritmico reddituale e patrimoniale. In base a queste premesse, sarebbe opportuno e di vitale imporatnza assicurare ai risparmiatori una congruità in rapporto alle rendite, per non penalizzare il settore del mattone, le imprese edili e il mercato della casa, di conseguenza. È per questo motivo che Confedilizia chiede al Governo un confronto sul tema, in quanto è inevitabile che un Catasto algoritmico abbia un margine di errore del 30%. Un algoritmo da impugnare, quindi, e non solo per quanto riguarda la congruità, ma anche e soprattutto per vizio di legittimità.

Ecco cosa prevede, per il Catasto, la Riforma Saccomanni. Il Ministro dell’Economia delinea il programma per la Riforma del Catasto e dell’IMU: invariato il gettito con valori più vicini a quelli di mercato e IMU più severa sulle case sfitte. Nello specifico, la riforma del Catasto, che avrà effetti inevitabili sull’IMU – anche per la stretta relazione esistente fra imposta e valore catastale dell’immobile, base di partenza per calcolare l’imponibile IMU – non sarà probabilmente contenuta nella riforma IMU attesa per fine agosto, ma nella delega fiscale.

È previsto un nuovo calcolo della rendita catastale, non più sulla base dei vani ma dei metri quadri effettivi e con maggior relazione fra valore di mercato, ubicazione e caratteristiche edilizie. La base di riferimento dovrebbe essere rapportata ai valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. E si avrà una norma redistributiva: i proprietari di immobili di maggior pregio ubicati in centro città o in zone residenziali di alto livello pagheranno tasse più alte delle attuali, gli altri potranno fruire di un vantaggio fiscale.

Saccomanni spiega che “è necessaria la revisione dell’intero sistema di valutazione del valore patrimoniale e delle rendite degli immobili, per assicurare maggiore equità nella determinazione delle basi imponibili catastali. Bisogna ripensare i differenziali che oggi si registrano tra rendite di immobili situati in diversi territori urbani, assicurando una redistribuzione del carico tributario coerente con il valore degli immobili”.

Questa revisione – spiega ancora Saccomanni – “non comporterà incrementi del gettito complessivo che deriva dalla tassazione immobiliare, che nel 2012 si è attestato intorno ai 44 miliardi, e si dovrà realizzare una riduzione delle imposte sui trasferimenti, che in Italia sono particolarmente elevate”.