Purtroppo negli ultimi anni in Italia la morosità per l’inadempienza nel pagamento dei canoni di locazione è decisamente aumentata.

Diverse sono le cause che possono esserne causa, in primis, la forte crisi economica che ha letteralmente devastato il ns Paese.

La Legge prevede provvedimenti differenti a seconda che si tratti di locazioni ad uso abitativo, o di quelle destinate ad uso diverso ed, nello specifico, sono applicabili solo per il comparto delle abitazioni, le procedure che stabiliscono l’immediata risoluzione del contratto in virtù del mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista o per il non adempimento del pagamento degli oneri accessori, quando il valore dell’importo non pagato è maggiore di quello di due mensilità di canone, e quelle che, pur stabilendo che se si pattuisce che il pagamento (comprensivo di canoni scaduti, oneri, interessi e spese processuali) non avvenga in udienza ma successivamente, esso venga corrisposto dal conduttore con ritardo rispetto al termine di 90 giorni normalmente previsti dai canoni stipulati.

Invece se per le locazioni ad uso abitativo può essere evitata la procedura di sfratto se il conduttore adempie a sanare la propria morosità davanti al Giudice, ciò non è valido per le locazioni ad uso diverso per le quali anche un possibile intervenuto pagamento non esclude comunque la possibilità che il locatore decida lo stesso di procedere alla risoluzione del contratto.

In sostanza è consigliabile, quando si stipula un contratto di locazione, sia esso per uso abitativo o diverso, inserire sempre la clausola che prevede la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento del canone con un ritardo superiore ad un limite stabilito, in modo così da evitare ogni eventuale problema che si potrebbe creare con la valutazione dell’eventuale gravità dell’inadempimento.

Infine per evitare che il ritardo nei pagamenti possa considerarsi tollerato, è opportuno mettere in mora il conduttore non appena si verifica l’inadempimento.

A cura di Claudia La Porta

Affitto a Milano

A Milano i canoni di locazione hanno registrato una tendenza negativa, una diminuzione stimata in -1,4% per i monolocali, -0,6% per i bilocali e -0,4% per i trilocali. Lo studio condotto nella città meneghina evidenzia come anche se la contrazione degli affitti al negativo sia evidente, esiste comunque una buona domanda, alimentata da lavoratori fuori sede e studenti universitari.

Le aziende locali e le famose università presenti sul territorio milanese continuano ad attirare persone non residenti che si orientano sull’affitto. I dati estrapolati fanno emergere come un’alta percentuale di inquilini siano celibi o nubili e una totale assenza di contratti di locazione di tipo concordato. Nelle zone periferiche della città i ribassi dei canoni sono stati leggermente più forti dal momento che spesso la disponibilità di spesa dei potenziali inquilini è più contenuta.

Delucidazioni sul contratto di locazione

Per locazione si intende quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo economico. Questa è la definizione di locazione dell’art. 1571 c.c.

Il contratto di locazione si definisce a prestazioni corrispettive in quanto da un lato il locatore concede il bene e dall’altro il conduttore si obbliga a versare il corrispettivo nei modi e nei termini pattuiti.

Il contratto di locazione finalizzato a soddisfare esigenze di carattere abitativo deve essere di durata consentito dalla legge, i periodi previsti sono:

-Contratto di locazionea durata quadriennale con rinnovo automatico (contratto 4+4) a canone libero

-Contratto triennale con rinnovo automatico di due anni (contratto 3+2)

-Contratto durata transitoria (minimo di un mese ed un massimo di diciotto)

Il contratto di locazione prevede anche causali di recesso per gravi motivi. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Casi comuni di recesso contratto di locazione:

-Il conduttore viene trasferito per motivi di lavoro da una città all’altra.

-L’inquilino viene colpito da problemi di salute permanenti o comunque duraturi a tal punto da rendere l’unità immobiliare non conforme agli usi.

La giurisprudenza di merito e di legittimità è concorde nel ritenere che i gravi motivi debbano essere menzionati precisamente nella disdetta, a pena di inefficacia della comunicazione stessa,

Norma contro l’abusivismo nelle professioni

Finalmente è arrivato il SI del Senato per la norma contro l’abusivismo nelle professioni. L’articolo modificato per regolamentare le professioni è il 348 del Codice Penale, Palazzo Madama con questa norma modificata vuole regolamentare il settore immobiliare.

Taglio netto e controlli severi per medici e operatori sanitari non iscritti agli albi, ma anche gli agenti immobiliari che operano nel campo della mediazione senza il riconoscimento della loro professionalità mediante l’iscrizione ai registri delle Camere di Commercio, prassi assai comune nel nostro paese.

La legge precedente prevedeva già di punire chi operava in modo abusivo la professione, ma solo alla terza segnalazione, oggi gli agenti immobiliari abusivi saranno punibili già dalla seconda volta in cui operano illegalmente. Sono state aumentate anche le multe, sanzioni dai 10.000 ai 50.000 euro, oltre alla restituzione delle provvigioni che sono state intascate abusivamente. Nei casi più gravi prevista anche la reclusione per un massimo di 24.

Pagamento degli oneri accessori condominiali da parte di un inquilino

Salvo patti contrari stipulati in sede di accordo per l’affitto, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, spurgo dei pozzi neri sono a carico del conduttore. Vanno considerate anche a carico del conduttore le spese per il servizio di portineria nella misura del novanta per cento. Il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti che giustificano le spese effettuate per verifica dell’eventuali anomalie.

Il conduttore ha diritto di voto, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento di aria. Il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

L’amministratore non potrà agire per il pagamento dei contributi condominiali nei confronti del conduttore, ma dovrà riscuotere i contributi direttamente ed esclusivamente rivolgendosi al proprietario,

L’appartamento dell’ex portiere può essere concesso in locazione dopo la soppressione del servizio di portierato ad un condomino o ad un terzo, il contratto può essere stipulato dall’amministratore anche senza autorizzazione dell’assemblea, che potrà ratificarlo a maggioranza. Il contratto di locazione può essere stipulato anche da un condomino, visto che il potere di gestione della cosa comune spetta a ciascuno, fermo restando che il condomino che stipula dovrà agire con il consenso degli altri.

Affitto con riscatto, formula misteriosa?

In un mercato immobiliare sempre più in “discesa”, nuove forme di compravendita prendono piede, la più “gettonata” in questi ultimi anni è sicuramente l’affitto con riscatto, ma cosa significa in concreto? A chi conviene? Esistono delle norme di tutela? L’affitto con riscatto è una formula che prevede la sottoscrizione di un normale contratto di locazione, con contestuale rilascio di opzione da parte della società costruttrice a favore del conduttore che potrà acquistare l’immobile ad un prezzo e a condizioni prefissate in anticipo.

La formula affitto con riscatto prevede la possibilità di acquisire l’immobile in proprietà ottenendo uno sconto sul prezzo convenuto, la deduzione può essere l’intero ammontare dei canoni pagati o soltanto una parte. Lo sconto diminuisce progressivamente in base alla durata della locazione.

Quali sono i vantaggi per il conduttore e futuro acquirente:

-Disponibilità immediata della casa, con possibilità di acquisto dopo un determinato periodo
-I canoni di locazione non si perdono
-Esiste la possibilità di diminuire, al momento dell’acquisto, l’importo del mutuo
-Possibilità di vendere l’eventuale vecchia proprietà immobiliare in tempi più lunghi
-Utile per le giovani coppie che vogliono “testare” la convivenza prima di investire in un acquisto a lungo termine
-Risparmio immediato degli oneri finanziari del mutuo

Quali sono i vantaggi per la società costruttrice e futuro venditore:

-Vendita a prezzi di listino.
-Messa a reddito del patrimonio immobiliare;
-Performance di vendita

L’affitto con riscatto, risulta una formula che ben si adatta alle giovani coppie, le quali non potrebbero intraprendere l’esperienza della convivenza senza un’esborso monetario “importante”, grazie alla formula dell’affitto con riscatto, diventa tutto più facile. Negli ultimi anni aumenta anche il numero di persone che utilizzano questa formula, a causa di una separazione, che quindi, per problemi economici non possono acquistare subito una nuova casa.