Mercato immobiliare Liguria nel primo semestre 2010

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni di Genova hanno messo a segno un incremento dell’1,7%. A Imperia e La Spezia le quotazioni sono rimaste stabili. In diminuzione dello 0,9% le quotazioni di Savona

La macroarea di Marassi-Nervi è quella che ha segnalato l’incremento maggiore delle quotazioni nel primo semestre del 2010 (+4,4%). Tra i quartieri i cui valori sono in rialzo si segnalano Nuova S. Fruttuoso-Casoni e Marassi.

Nel primo quartiere, il mercato ha visto protagonisti soprattutto acquirenti che avevano già il capitale iniziale a disposizione e che hanno comprato per migliorare la qualità abitativa e per mettere a reddito l’immobile. L’aumento delle quotazioni è stato determinato dal fatto che la zona, con prezzi più contenuti rispetto alle aree limitrofe, ha attratto una maggiore domanda.

Si ricercano soprattutto bilocali e trilocali anche se in zona si registra una notevole offerta di tagli più grandi; questo ha determinato un leggero rialzo.

La zona più ambita è quella bassa (via Casoni, via Giacometti, via Sardegna, piazza Martinez) dove si concentrano soprattutto condomini dei primi anni del 1900 a parte via Sardegna che registra una prevalenza di soluzioni degli anni ’50-’60. Per un buon usato si spendono mediamente intorno a 2500 euro al mq con punte più alte per gli immobili di piccolo taglio e con particolari caratteristiche qualitative. Da segnalare che il trasferimento del Mercato Ortofrutticolo ha snellito il traffico e ha ridotto l’inquinamento acustico esistente nella zona, migliorandone la qualità di vita.

Leggermente più contenute le quotazioni che si registrano nella parte alta (piazza Solari e via Donaver), 2200-2500 euro al mq per una soluzione usata ed in buone condizioni. Valori più elevati si registrano per le abitazioni con vista mare e spazi esterni. Più elevate le quotazioni in via Ferretto che possono toccare anche 3000 euro al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda soprattutto da parte di studenti dal momento che non lontano, nel quartiere di S. Martino, sorge una struttura ospedaliera. Prezzi in leggera crescita anche nell’area Centrale del quartiere Marassi.

Il trasferimento del mercato Ortofrutticolo a Bolzaneto, con la drastica diminuzione di traffico nel quartiere, ha determinato un aumento delle richieste. In questa area della città acquistano prevalentemente coppie giovani, mentre sono quasi scomparsi gli acquisti da parte di stranieri. La soluzione maggiormente richiesta è il trilocale con una spesa media compresa tra 115 e 120 mila euro. Per la stessa tipologia in affitto si spendono 450 euro al mese. Tra le vie maggiormente apprezzate da segnalare corso De Stefanis, via Ponticelli e corso Sardegna, strade centrali e commerciali. Acquistare un appartamento in buone condizioni costa circa 2500 euro al mq.

Da segnalare il progetto che prevede la trasformazione dell’area del mercato ortofrutticolo con la nascita di strutture sportive e di un nuovo centro commerciale. Apprezzata anche l’area di via Biga, salita dell’Orso e via della Zebra, nella parte alta di Marassi, dove si possono trovare soluzioni con vista panoramica. Oltrepassando il fiume Bisagno, nell‘area di via Montello, si sviluppa una zona tranquilla sorta negli anni ’60 dove si possono acquistare appartamenti in edilizia popolare a 2500-2600 euro al mq.

Nei primi sei mesi dell’anno le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Borgoratti – Tanini segnalano un leggero incremento, in particolare, per le tipologie di piccolo taglio, da ristrutturare e ricercate in particolare nelle frazioni di Bavari, S. Desiderio ed Apparizione, non lontane dal centro del quartiere e a cui sono ben collegate. Gli acquirenti sono prevalentemente giovani coppie, alla ricerca di tagli medi di 50-60 mq. La domanda si orienta verso soluzioni semindipendenti, termoautonome e con giardino che, da ristrutturare, costano mediamente intorno a 1800-2000 euro al mq. Nel centro di Borgoratti invece si trovano appartamenti costruiti negli anni ’50-’60, alcuni di edilizia popolare che si valutano a 2300-2400 euro al mq se necessitano di interventi di recupero.

Un discorso a parte merita il mercato immobiliare della frazione di Apparizione che, in posizione panoramica, vanta alcune soluzioni con vista sul Golfo. Un bilocale può arrivare a costare anche intorno a 300 mila euro. La frazione di Bavari è anche molto apprezzata nonostante alcune case non possano essere raggiunte con l’automobile, per questo motivo ad acquistare sono soprattutto persone giovani al primo acquisto attratti dalle quotazioni più basse.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda che vede protagonisti soprattutto famiglie che stipulano il contratto a canone libero. Un bilocale costa intorno a 500 euro al mese.

Un aumento dell’1% ha interessato la macroarea di Pegli-Sestri con un lieve incremento dei valori sulla zona del Lungomare di Pegli dove il mercato è stato più dinamico e si sono mossi soprattutto giovani coppie al primo acquisto e famiglie già residenti in zona o in quartieri limitrofi che hanno voluto migliorare la propria condizione abitativa. Si registrano ancora delle difficoltà sui tagli oltre i 120 mq. Tra le abitazioni più richieste ci sono quelle di 80 mq, apprezzate in particolare se dotate di vista mare o di terrazzo.

Ci sono alcune strade del quartiere particolarmente richieste quali viale Modugno e via Boito dove si possono trovare delle abitazioni di tipo signorile degli anni ’70 che si vendono a prezzi medi di 3200 euro al mq e che possono toccare punte di 3700 euro al mq se dotate di vista mare e ottimamente rifiniti. Esistono poi zone meno prestigiose con appartamenti degli anni ’50, spesso con le parti comuni da rifare che si compravendono a prezzi medi di 2500 euro al mq se in buone condizioni interne se da ristrutturare arrivano anche a quotazioni non più alte di 2000 euro a mq.

Sul mercato delle locazioni dopo un periodo di stasi si registra nuovamente una ripresa del mercato che vede protagonisti soprattutto trasferisti fuori sede a Genova per motivi di lavoro.

Fonte: Tecnocasa

Risparmio energetico detrazione anche per i lavori del 2011

Confermata per il prossimo anno l’agevolazione prevista per gli interventi diretti al risparmio energetico

Con una novità: lo ‘sconto’ in dichiarazione per i lavori effettuati nel 2011 andrà ripartito non in cinque anni (come invece previsto per le opere effettuate nel 2009 e nel 2010), ma in dieci rate annuali di pari importo.

Il beneficio è stato introdotto per la prima volta dalla legge n.296/2006 (Finanziaria 2007) e consiste in una detrazione dalle imposte sui redditi (Irpef e Ires) pari al 55% delle spese sostenute lavori che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici già esistenti.

Ne sono destinatari non solo le persone fisiche, ma anche le società di persone e quelle di capitali, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le associazioni tra professionisti.

Sono agevolabili, in particolare, le spese sostenute per:

– la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento dell’edificio (la detrazione massima prevista è di 100mila euro, pari al 55% di 181.818,18 euro)

– il miglioramento termico dell’edificio o delle singole unità immobiliari (pavimenti, pareti, finestre comprensive di infissi – detrazione massima: 60mila euro, il 55% di 109.090,90 euro)

– l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università (detrazione massima: 60mila euro)

– la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione o con pompe di calore ad alta efficienza ovvero con impianti geotermici a bassa entalpia (detrazione massima: 30mila euro, pari al 55% di 54.545,45).

Fonte: Agenzia delle Entrate

Efficienza energetica, come accedere agli incentivi

Il decreto legge del 25 marzo 2010, n° 40, all’ articolo 4 ha previsto l’ istituzione di un Fondo contributi per l’ acquisto di immobili ad alta efficienza energetica, con obiettivo mirato all’ ecocompatibilità e al miglioramento della sicurezza sul lavoro. Gli interventi sono a sostegno della domanda per particolari settori in crisi

Per gli immobili ad alta efficienza energetica, il decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 marzo 2010, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n° 79 del 6 – 4 – 2010, disciplina le modalità di erogazione delle risorse del Fondo, fissando un ammontare dei contributi pari a 60 milioni di euro per l’ acquisto di tali immobili e le relative modalità di accesso.

Modalità di accesso
L’ ammontare unitario del contributo è fissato all’ articolo 2, comma 1 lettera s, ponendolo in relazione alla superficie dell’ immobile ed al risparmio di energia, rispetto ai limiti di legge, per quanto riguarda la climatizzazione invernale.

– Il contributo è pari a 83 euro per metro quadrato di superficie utile, nel limite massimo di 5.000 euro per singolo immobile, nel caso in cui la prestazione energetica sia migliore almeno del 30% rispetto ai valori della Tabella 1.3 di cui all’ allegato C n.1, del decreto legislativo 192 / 05.
– Il contributo è pari a 116 euro per metro quadrato di superficie utile, nel limite massimo di 7.000 euro per singolo immobile, nel caso in cui la prestazione energetica sia migliore almeno del 50% rispetto ai valori della Tabella 1.3, di cui all’ allegato C n.1, del decreto legislativo 192 / 05

I valori di energia primaria da conseguire per la climatizzazione invernale vanno calcolati facendo riferimento alla Tabella 1.3 ‘Valori limite, applicabili dal 1° gennaio 2010, per il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale per metro quadrato di superficie utile interna dell’ edificio, espresso in kWh/m2 anno’, relativa agli edifici residenziali, contenuta nell’ Allegato C del d.lgs 192 / 05.

Certificazione energetica
Il raggiungimento della prestazione energetica richiesta deve essere certificato sulla base delle procedure fissate dal d.lgs 192 / 05, da un soggetto accreditato. Chi procederà alla certificazione dovrà basarsi sull’ intero quadro normativo delineato dal d.lgs 192 / 05, comprese le modifiche ed integrazioni apportate dal d.lgs 311 / 06 e dai decreti attuativi successivamente pubblicati, con particolare riferimento alle metodologie di calcolo, alle norme di riferimento, alle caratteristiche dei software utilizzati.

Per quanto riguarda il soggetto che deve rilasciare la certificazione energetica, si attende ancora il DPR previsto dall’ articolo 4 del decreto legislativo 192 / 05 che deve fissare i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare la qualificazione e l’ indipendenza degli esperti o degli organismi a cui affidare la certificazione energetica degli edifici. Oggi, quindi, occorre riferirsi all’ Allegato III del decreto legislativo 115 / 2008, dove sono indicate le caratteristiche professionali richieste ai soggetti che devono rilasciare la certificazione energetica.

L’ allegato III del D. lgs 115 / 08 stabilisce che vengano riconosciuti come Soggetti certificatori i tecnici abilitati, ovvero tecnici operanti sia in veste di dipendenti di enti ed organismi pubblici o di società di servizi pubbliche o private (comprese le società di ingegneria) che di professionisti liberi od associati, iscritti ai relativi ordini e collegi professionali, ed abilitati all’ esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti.

Diversamente il tecnico deve operare in collaborazione con altro tecnico abilitato in modo che il gruppo costituito copra tutti gli ambiti professionali su cui è richiesta la competenza. Deve comunque essere assicurata l’ indipendenza e l’ imparzialità di giudizio dei Soggetti certificatori, tranne che nel caso di tecnici abilitati dipendenti che operino per conto di enti pubblici o di organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell’ energia e dell’ edilizia.

Con il termine soggetto ‘accreditato’ forse il Ministero intendeva fissare un ulteriore requisito, ovvero che i soggetti, oltre possedere le caratteristiche professionali fissate dalla legge, operino per enti di certificazione e / o di ispezione accreditati dall’ Ente unico di accreditamento nazionale denominato Accredia. Si attendono chiarimenti da parte del Ministero.

Ulteriori requisiti
Ulteriori requisiti previsti per accedere al contributo: l’ immobile deve essere di nuova costruzione ed acquistato per prima abitazione della famiglia.

Procedura per accedere al contributo
Occorre che il preliminare di compravendita dell’ immobile sia stato stipulato con atto di data certa successivo alla data di entrata in vigore del decreto, ovvero dopo il 6 aprile 2010, ed il contratto definitivo di compravendita sia stipulato entro il 31 dicembre 2010.

Nei venti giorni precedenti la stipula del contratto definitivo di compravendita, il venditore deve procedere alla prenotazione del contributo presso il soggetto di cui si avvale il Ministero dello sviluppo economico che risulta essere Poste Italiane, come risulta dal sito del Ministero dedicato agli incentivi
http//incentivi 2010.sviluppoeconomico.gov.it/

Il venditore deve preliminarmente registrarsi contattando il numero verde 800 556 670, fornendo il codice fiscale, il codice REA e la provincia, il CAP e la località della sede dell’ esercizio. Terminata la registrazione, al venditore sarà assegnato il Codice identificativo da usare per le prenotazioni dei contributi.

Dal 15 aprile 2010 il venditore può verificare, sempre tramite il numero verde sopra indicato, la disponibilità delle risorse finanziarie e procedere, nei venti giorni precedenti la stipula, alla prenotazione del contributo fornendo i seguenti dati:
– Settore di appartenenza del prodotto (immobili ad alta efficienza energetica)
– Tipologia del prodotto (prestazione energetica migliore del 30% o del 50% rispetto ai limiti fissati dal decreto)
– Superficie utile sulla quale viene calcolato il contributo (indicata nell’ attestato di certificazione energetica)
– Estremi dell’ acquirente (codice fiscale e dati bancari per il successivo accredito del contributo)
– Prezzo base (al lordo di IVA)

Al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, deve essere confermata la prenotazione del contributo e deve essere allegato l’ attestato di certificazione energetica, ai soli fini dell’ ottenimento dei contributi.

Per l’ erogazione del contributo, entro 45 giorni dalla stipula, l’ acquirente deve trasmettere a Poste Italiane la seguente documentazione:
– richiesta di rimborso contenete la ricevuta di registrazione della prenotazione e l’ autodichiarazione firmata in formato Check list dei documenti allegati (compilabile e scaricabile dal portale)
– copia documento di identità dell’ acquirente;
– codice fiscale dell’ acquirente;
– dati bancari dell’ acquirente;
– copia autentica del contratto definitivo di compravendita, riportante l’ indicazione dell’ incentivo, munita degli estremi della registrazione.

Fonte: Ance

Energie rinnovabili obbligatorie negli edifici

Fra quattro anni le costruzioni nuove o ristrutturate dovranno soddisfare con le rinnovabili il 50% dei consumi

Il Dlgs approvato il 30 novembre in prima lettura, definisce gli strumenti, gli incentivi e le norme per il raggiungimento degli obiettivi al 2020 in materia di sviluppo delle fonti di energia rinnovabile.

L’articolo 9 del provvedimento disciplina l’obbligo di integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici. Nelle nuove costruzioni e negli edifici esistenti ristrutturati dovranno essere utilizzate fonti rinnovabili per soddisfare i consumi di calore, elettricità e per il raffrescamento secondo precise percentuali:

a) il 20% quando la richiesta del titolo edilizio è presentata entro il primo anno successivo alla data di entrata in vigore del decreto legislativo;
b) il 30% quando la richiesta del titolo edilizio è presentata entro l’anno successivo a quello indicato alla lettera a);
c) il 40% quando il titolo edilizio è rilasciato entro l’anno successivo all’anno indicato alla lettera b);
d) il 50% quando il titolo edilizio è rilasciato entro l’anno successivo all’anno indicato alla lettera c).

In caso di inosservanza dell’obbligo viene negato il rilascio del titolo edilizio. La quota di energia che eccede le predette percentuali può accedere agli incentivi statali destinati alla promozione delle fonti rinnovabili.

 Di conseguenza sono abrogati:
– l’obbligo di prevedere nei regolamenti edilizi, ai fini del rilascio del permesso di costruire, l’installazione di impianti da fonti rinnovabili che producano almeno 1 kW di energia per ciascuna unità abitativa (art. 4, comma 1-bis, del DPR 380/2001). Tale obbligo scatterebbe il 1° gennaio 2011;
– l’obbligo di produrre con fonti rinnovabili almeno il 50% di acqua calda sanitaria (art. 4, commi 22 e 23, del DPR 50/2009).

I progetti di edifici di nuova costruzione e di ristrutturazioni importanti che incrementano di almeno il 30% le anzidette percentuali di fonti rinnovabili, hanno diritto ad un bonus volumetrico del 5%. Restando valide le norme in materia di distanze minime.

I soggetti pubblici possono concedere a terzi, mediante gara, i tetti degli edifici di proprietà per la realizzazione di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili operanti in regime di scambio sul posto.

Il Dlgs approvato il 30 novembre modifica il Dlgs 192/2005. In particolare aggiunge all’art. 6 le seguenti previsioni:

– nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari sarà obbligatorio inserire una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica;

– nelle offerte di vendita di edifici o di singole unità immobiliari, dal 1° gennaio 2012, gli annunci commerciali dovranno riportare l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica

Il decreto sarà trasmesso alle commissioni parlamentari e alla Conferenza unificata, per poi tornare al Consiglio dei Ministri per l’approvazione definitiva.

Riqualificazione energetica degli edifici, proroga detrazione 55%

Prorogato al 31 dicembre 2011 il bonus fiscale. Unica modifica: dovrà essere spalmato in dieci anni invece che in cinque

Sarà prorogata a tutto il 2011 la detrazione fiscale del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici. La Camera ha infatti approvato la Finanziaria (Legge di Stabilità 2011)) con l’emendamento che dà la possibilità di detrarre dall’Irpef il 55% delle spese per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, sostenute fino al 31 dicembre 2011.

Unica modifica al bonus: la detrazione dovrà essere spalmata su dieci anni anziché su cinque.

Non cambiano invece i tetti di spesa, le percentuali di detrazione e gli interventi ammessi. Nel 2011 il bonus fiscale dovrebbe generare maggiori entrate Iva per 124,8 milioni di euro; dal 2012 (anno in cui si comincerà a detrarre le spese del 2011) la misura dovrebbe costare allo Stato circa 300 milioni di euro. Il costo complessivo per lo Stato, nei dieci anni di detrazione, sarà pari a 1,8 miliardi di euro.

Assistal, Associazione costruttori di impianti, esprime la sua soddisfazione per la proroga del 55% e confida che il provvedimento non sia modificato dal Senato. La dilazione del periodo di utilizzo della detrazione – secondo Assistal – rischia però di ridurre i positivi effetti che l’incentivo ha generato sul mercato e potrebbe rallentare il raggiungimento, entro il 2020, degli obiettivi del pacchetto energia fissati dall’Unione Europea.

La Finanziaria è stata approvata dalla Camera senza ricorrere alla fiducia. La prossima settimana passerà al Senato che dovrà dare il via libera definitivo entro il 10 dicembre.

Emilia Romagna, Piano Casa Tour risultato duplice

Poche domande ma successo per il rinnovo del governo del territorio, chieste deroghe e proroga dei termini

Il basso numero di pratiche è dovuto alla presenza di norme precedenti che già consentivano demolizioni e ricostruzioni con ampliamenti anche maggiori del 35% sulla base di accordi e assunzioni di responsabilità reciproca tra pubblico e privato.

Per quanto riguarda l’emergenza abitativa la Regione ha avviato iniziative in collaborazione con gli Enti Locali e bandi per la riqualificazione urbana. Ma pensa soprattutto al supporto del sistema dei fondi immobiliari. Un gruppo di fondazioni lavora per la selezione degli interventi coordinandosi con il territorio per ottenere la liquidità messa a disposizione dalla Cassa Depositi e prestiti.

La Cdp, infatti, entra nei fondi con il 40% del capitale, mentre gli Enti locali partecipano con fondi e aree. I cittadini possono scontare quindi un prezzo più basso di quello di mercato. Infatti possono beneficiare di una riduzione del prezzo data dallo sconto per il valore dell’area, cui possono aggiungersi i minori oneri finanziari stabiliti dai Comuni.

Le misure di rilancio non sono facilmente applicabili secondo Stefania Zanni, vicepresidente di Anci Emilia Romagna con delega ad Urbanistica e Casa. Causa le premialità che favoriscono solo certe tipologie di edifici e di percentuali di ampliamento che non ripagano degli investimenti sostenuti. Allo stesso tempo è difficile concedere aumenti di cubatura maggiori senza prevedere servizi aggiuntivi come i parcheggi. E inoltre densificare i quartieri esistenti porterebbe peggiorarne la qualità della vita. E non è utile la stratificazione delle norme, ma sarebbe auspicabile la semplificazione di tutto il sistema.

Gli obiettivi del Piano Casa potrebbero coinvolgere anche gli edifici produttivi, secondo il direttore di Atecap Alberto De Vizio, che ha spiegato le dinamiche per la delocalizzazione degli edifici industriali dismessi o da dismettere attraverso una serie di accordi in cui coinvolgere Camere di Commercio, Regione e Associazioni dei costruttori.

Per Roberto Franchini, presidente di Cna Costruzioni Emilia Romagna, sono necessarie ulteriori deroghe: molti edifici, infatti, non possono usufruire delle misure di rilancio per il problema delle distanze. Secondo Franchini sarebbe utile anche una proroga dei termini, in scadenza al 31 dicembre, fino all’emanazione di un nuovo testo unico dell’edilizia. Sarebbe utile invece eliminare ogni limite temporale per il titolo III della L.R. 6/2009 sul Piano Casa, che con le dovute modifiche potrebbe diventare a tempo indeterminato.

Sul problema del Social Housing l’intervento di Francesco Montanari, vicepresidente di Ance Emilia Romagna. L‘edilizia sociale dovrebbe essere legata al ritorno economico per interessare i costruttori. E infine l’inversione di tendenza dell’edilizia avrebbe bisogno di uno snellimento normativo e di controlli sulla regolarità.