Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni di Mantova sono rimaste stabili.

Nei quartieri di Valletta – Valsecchi, Tè – Brunetti e nella zona dei viali Giulio Romano, Valsesia sono in leggero ribasso i valori sulle tipologie abitative degli anni ’60 -’70 in cemento armato, spesso da ristrutturare. La domanda abitativa si divide equamente tra acquisti di prima casa ed acquisti ad uso investimento. Infatti in questa prima parte dell’anno si registra un ritorno degli investitori che si orientano su metrature di 40-60 mq. Investono cifre medie di 100-150 mila € e poi si affittano a valori medi di 400-450 € al mese.

Nelle zone più centrali (via Mazzini, via Principe Amedeo e le traverse) prevalgono le soluzioni d’epoca dal taglio compreso tra 120 e 130 mq, inseriti in contesti d’epoca del 1500 e del 1700, ristrutturati e da ristrutturare. Un immobile ristrutturato costa circa 3000 € al mq, soprattutto se si tratta di tipologie signorili con affreschi e soffitti a cassettoni. Nelle zone comprese tra via  Giulio Romano e viale Risorgimento si possono acquistare le cosiddette ‘case mantovane’ ovvero abitazioni indipendenti sviluppate su più livelli.

Le quotazioni per le tipologie ristrutturate sono di 3000 € al mq mentre quelle da ristrutturare costano 1500 € al mq. In questa zona ci sono anche delle soluzioni degli anni ’70 che, recentemente ristrutturate, hanno valori medi di 2300 € al mq. Non lontano sorge il quartiere di Tè Brunetti che offre una prevalenza di immobili di tipo popolare riscattati (ex Iacp ed ex Aler) che, in discrete condizioni, si scambiano a prezzi medi di 1100 € al mq. Sempre in questo quartiere ci sono soluzioni indipendenti come ville singole con giardino che si valutano a prezzi medi di 300-400 mila €.

Alle porte  della città sorge il quartiere di Valletta – Valsecchi che offre appartamenti di più recente costruzione, risalenti al 1980 che si scambiano a prezzi medi di 1300 € al mq. Da segnalare un intervento di nuova costruzione in piazza Ancoretta le cui quotazioni sono di 2200 € al mq; con la vista lago si possono toccare anche 2400 € al mq. Altri interventi di riqualificazione sono in corso nella in un’area industriale dismessa con prezzi medi simili. Il mercato degli affitti registra una diminuzione dei valori a causa dell’offerta consistente presente sul mercato.

Si registra comunque un incremento della domanda soprattutto da parte di coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito (coppie o giovani con lavori precari) . Per un bilocale arredato si chiedono 400 € al mese. Si stipulano quasi sempre contratti con il canone libero o transitorio e si preferiscono le abitazioni arredate. Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni nel centro di Mantova sono rimaste stabili per le tipologie usate mentre si registra un leggero calo delle tipologie di nuova costruzione o ristrutturate. Infatti si registra una discreta percentuale di invenduto e di conseguenza i costruttori hanno provveduto a ribassare i prezzi. Hanno acquistato soprattutto famiglie per migliorare la qualità abitativa; in diminuzione gli investitori, soprattutto coloro che acquistavano per poi ristrutturare e rivendere.

Coloro che comprano per mettere a reddito invece cercano in particolare bilocali. In diminuzione la richiesta dei monolocali per questa finalità. Le tipologie immobiliari che si sono maggiormente compravendute sono state quelle con due o tre camere da letto. Si riscontra una preferenza per gli appartamenti dalle grandi metrature e dotate di sfoghi esterni come balconi o terrazzi. Il Centro di Mantova offre prevalentemente soluzioni d’epoca costruiti tra il 1200 ed il 1600 e spesso offrono caratteristiche tipiche come giardini, terrazzi, soffitti a cassettoni, travi a vista ed affreschi.

Tra le strade più richieste ci sono via Arrivabene e traverse, via Chiassi e traverse, via Massari, via Verdi e traverse e le traverse di corso Vittorio Emanuele, dove per una tipologia ristrutturate si possono toccare valori di 3200/3300 € al mq. In genere ad acquistare in questa zona sono quasi sempre persone che ci vivono e che desiderano migliorare la loro qualità abitativa. Da segnalare un intervento di riqualificazione in via Conciliazione dove sarà recuperata un’area che sarà destinata a parcheggi, residenze e strutture ricettive.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto e che cercano appartamenti vuoti. In genere si tratta di famiglie che da altri quartieri desiderano spostarsi nel centro della città.

EdicomEdizioni inaugura l’anno con 60 appuntamenti dedicati agli edifici a energia quasi zero.

È partito da Gorizia, il 31 gennaio, il tour che nei prossimi due mesi illustrerà in 60 città italiane le normative, le soluzioni tecnologiche e quelle progettuali per costruire edifici a basso consumo. Promosso e organizzato dalla rivista azero di EdicomEdizioni e dal Gruppo BigMat, azero tour sarà l’occasione per analizzare e approfondire le potenzialità del nuovo quadro normativo introdotto dall’Unione Europea che prevede, entro il 2020, il taglio delle emissioni di gas serra del 20%, la riduzione del consumo di energia del 20% e la copertura del 20% del consumo energetico totale attraverso l’uso di fonti rinnovabili. Una direttiva che in edilizia si esprime nel concetto di edifici ad energia quasi zero.

Ma cosa significa concretamente progettare e abitare una casa a zero energia? Quali tecnologie e materiali utilizzare? Quali i costi? Obiettivo del tour è dare una risposta a queste domande chiamando al tavolo dei relatori docenti universitari, esperti delle pubbliche amministrazioni del territorio e i tecnici di alcune aziende partner coinvolte quotidianamente nella ricerca e sviluppo di materiali di ultima generazione altamente performanti.

L’intera campagna di sensibilizzazione, che oltre al tour prevede la distribuzione di una guida informativa gratuita, vanta il patrocinio del Ministero dell’ambiente, del Ministero dello Sviluppo Economico, dell’Ance e degli Ordini e Collegi professionali di pertinenza oltre che la collaborazione di Saie il sostegno di Intesa Sanpaolo.

LA DIRETTIVA EUROPEA
In termini di politica energetica e ambientale l’Unione Europea ha adottato una strategia che si riassume in tre obiettivi: -20% dei consumi di fonti primarie rispetto alle previsioni tendenziali, da raggiungere mediante l’aumento dell‘efficienza energetica; -20% nell’emissione di gas climalteranti secondo impegni già presi in precedenza tra cui il Protocollo di Kyoto e l’Emission Trading Scheme; +20% della quota di fonti rinnovabili nella copertura dei consumi finali (usi elettrici, termici e per il trasporto). L’ultimo punto, in particolare, è stato oggetto della Direttiva 2009/28/CE che ha assegnato ad ogni stato membro una specifica quota-obiettivo che nel caso dell’Italia corrisponde al 17%.

In questo quadro il settore edilizio ricopre un ruolo chiave,
stante che gli edifici sono responsabili del 40%
del consumo globale dell’energia dell’Unione.

La Direttiva 2010/31/UE sul miglioramento delle prestazioni energetiche nell’edilizia, in vigore dal 9 luglio 2010, si inserisce proprio in questo ambito proponendo elementi innovativi e fornendo disposizioni sulla metodologia per il calcolo della prestazione energetica integrata degli edifici e delle unità immobiliari, sull’applicazione di requisiti minimi di prestazione energetica per gli elementi edilizi facenti parte dell’involucro, sul dimezzamento del valore soglia di superficie per l’affissione dell’attestato energetico in edifici ad uso pubblico, sui requisiti dei soggetti certificatori e su altri elementi innovativi che dovranno essere recepiti, seppur a tappe, entro il 2015. Infine entro il 31 dicembre 2020 è previsto che tutti gli edifici di nuova costruzione siano edifici ad energia quasi zero, edifici il cui fabbisogno energetico quasi nullo dovrebbe essere coperto in misura significativa da energia da fonti rinnovabili.

Come sottolinea l’europarlamentare italiana Lara Comi (Vicepresidente della Commissione per il mercato interno e la protezione dei consumatori e membro della Commissione per l’industria la ricerca e la tecnologia), il lavoro inizia adesso riponendo fiducia nella direttiva: ‘Una maggiore efficienza energetica degli edifici ne aumenta sicuramente il valore, permettendo al mercato immobiliare di tornare ad offrire rendimenti interessanti e attirando nuovi capitali’.

Dall’indagine Tecnocasa i dati sulle quotazioni delle abitazioni di Lecco sembrano essere ancora al ribasso così come le compravendite.

A muoversi sul mercato sono state famiglie che hanno acquistato la prima casa e investitori per acquistare soluzioni da mettere a reddito. In quest’ultimo caso si sono investititi capitali medi intorno a 120-130 mila € con punte di 180-200 mila € per le soluzioni ubicate nel Centro storico oppure nella zona intorno al nuovo Ospedale, posizionato tra Belledo e Germanedo.

Il Centro storico offre soluzioni dei primi anni del 1900 e realizzate tra gli anni ’30 e gli anni ’50. Il prezzo di un appartamento ristrutturato in centro storico è di circa 2600 € al mq. In questo momento si registrano difficoltà per gli immobili che presentano dei limiti quali l’assenza di ascensore e la presenza di riscaldamento centralizzato. Si vendono solo dopo ribassi importanti di prezzo.

I quartieri meno richiesti sono Chiuso e Laorca. Laorca è un quartiere di case d’epoca di corte costruite nei primi anni del 1900 e valutate mediamente intorno a 1200-1300 € al mq, mentre Chiuso offre case a schiera degli anni ’60 e condomini di più recente costruzione. Le quotazioni di una soluzione usata sono di 1500-1600 € al mq e scontano la distanza dalle zone più centrali. Una delle aree maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti è quella di Castello che si caratterizza per la presenza di condomini e palazzine degli anni ’60-’70, le cui quotazioni sono di 2000-2200 € al mq.

A Pescarenico il mercato offre case di ringhiera dei primi anni del 1900 ma anche abitazioni degli anni ’60-’70. Eterogenea l’offerta immobiliare a Maggianico, dove villette a schiera degli anni ’90 si alternano a condomini degli anni ’70 e a palazzi d’epoca. Il ristrutturato costa mediamente 1800 € al mq. A Belledo invece si registra la presenza di palazzine di nuova costruzione di 2-3-4 locali valutati mediamente 2500 € al mq. Le tipologie usate sono prevalentemente appartamenti degli anni ’70-’75. A San Giovanni si cercano soluzioni indipendenti, semindipendenti ed appartamenti di almeno 100 mq. Le soluzioni ristrutturate si trattano a 2000 € al mq, con valori di 2500 € al mq per le nuove costruzioni.

Intorno a viale Turati invece si sviluppa un’area di appartamenti degli anni ’70, inseriti in grossi complessi condominiali e che hanno quotazioni medie di 1700-1800 € al mq. Non si registrano al momento molte richieste per questa area dal momento che i potenziali acquirenti si orientano soprattutto su piccoli contesti condominiali.vSi segnala a Olate un cantiere in fase di ultimazione di centinaia di appartamenti le cui valutazioni sono di 2500 € al mq. Mentre in futuro si prevede la realizzazione di centinaia di appartamenti in un’ex area industriale presso il centro commerciale ‘Meridiani’.

Sul mercato delle locazioni al momento si registrano richieste da parte di studenti (italiani e stranieri)  presso il Politecnico che si trova a Pescarenico e da parte di lavoratori presso il nuovo Ospedale. Cercano soprattutto bilocali arredati e stipulano spesso contratti di tipo transitorio. Le famiglie che cercano un immobile in affitto si orientano verso il trilocale vuoto e preferiscono stipulare contratti 4+4. Si nota nei potenziali inquilini una maggiore attenzione all’arredamento dell’immobile. Per un bilocale arredato si chiedono canoni medi di 450 € al mese.

Sul fronte dei tassi, gli interventi al ribasso della Banca Centrale Europea sul tasso di riferimento BCE effettuati a partire dal secondo semestre 2008 hanno inciso significativamente sulle quotazioni sia sull’Euribor che sull’Eurirs.

Le quotazioni dell’Euribor 3 mesi (365) hanno toccato il minimo nel Marzo 2010 (0,64%). Appoggiandosi su tali valori assistiamo nei mesi successivi ad una progressiva ripresa delle quotazioni che hanno riportato, alla fine dell’anno 2010, il tasso Euribor a riposizionarsi a ridosso del tasso di riferimento BCE (1%).

Le tensioni sui mercati finanziari e la spinta inflazionistica durante i primi mesi del 2011 hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare al rialzo di +50 punti base (+25bps nel mese di Aprile 2011 e +25bps nel mese di Luglio 2011) il Tasso di Riferimento BCE. Il tasso Euribor ha anticipato la tendenza già con i primi mesi del 2011 e ha continuato a crescere nelle rilevazioni fino a luglio quando era quotato come media mensile a 1,59%. Le tensioni economiche sui debiti dell’area Euro che si sono innestate nell’agosto del 2011, hanno avuto come effetto un ridimensionamento dell’Euribor, la cui media di settembre 2011 è leggermente scesa a 1,54%.

La tendenza ha anticipato il duplice intervento al ribasso operato della Banca Centrale Europea che ha riportato il tasso di riferimento BCE all’1% con due tagli da -25bps uno nel mese di Novembre e uno nel mese di Dicembre. L’Euribor ha quotato a Dicembre a 1,43%. L’Eurirs (20 anni) ha iniziato a una nuova fase ribassista nel mese di Aprile 2011, allora quotava 4,05%, arrivando a scendere sotto la soglia del 3% nel successivo mese di Settembre. Ultima quotazione nel 2011 ad una media mensile di 2,80%.

Stando alle dinamiche dei tassi a metà Gennaio 2012, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell’importo di 120.000 euro per una durata di 20 anni, ad uno spread indicativo di 3,20 bps, se scegliessimo un mutuo a tasso fisso, sosterremmo una rata mensile di 841 euro.
Se optassimo invece per un mutuo a tasso variabile, avremmo un risparmio pari a 86 euro mensili, in quanto la rata ammonterebbe a 755 euro.

La differenza tra le due scelte si sta assottigliando sempre più, durante l’ultima rilevazione dell’Ufficio Studi Tecnocasa fatta a Ottobre, il gap si era attestato a 91 euro, durante quella ancora precedente effettuata a Luglio, il risparmio per l’opzione variabile era di 128 euro. Nell’Aprile 2011 il differenziale ammontava a ben 173 euro.

Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui in essere, in Italia la tendenza rimane sempre improntata alla crescita.

Dopo un iniziale periodo di flessione, avvenuto tra il primo e il secondo trimestre del 2008, l’andamento ha poi ripreso ad aumentare fino a raggiungere il volume record di 315.405 milioni di euro nel terzo trimestre 2011, facendo registrare dunque un aumento pari al +0,67% rispetto al secondo trimestre 2011. Per quanto riguarda l’importo medio di mutuo, l’Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo.

Tale indicatore è da intendersi riferito alle media delle operazioni erogate nei dodici mesi antecedenti la data di rilevazione. Nel terzo trimestre del 2011, a livello nazionale, è stato rilevato un lieve incremento del ticket medio di mutuo rispetto a quanto era stato rilevato durante lo scorso trimestre. Il ticket medio nazionale si è attestato a circa 125.600 €. Rispetto a quanto rilevato nel secondo trimestre 2011 (124.900 €) si è dunque riscontrata una maggiore quota media erogata per singolo finanziamento. La differenza è pari a circa +700€ (+0,56%).

Tale incremento trova giustificazione dalla sempre minor presenza dei prodotti di surroga nel campione analizzato e quindi la conseguente preponderanza del prodotto per acquisto che ha importi medi decisamente più elevati. La crescita dell’erogato medio di un mutuo non risulta comunque uniforme per tutte le Macroaree: cresce nell’Italia Insulare del +3,82%, in Italia Nord Orientale del +1,52% e nell’Italia Nord Occidentale del +0,16%. Diminuisce in Italia Meridionale del -0,18% e in Italia Centrale -0,15%. Di seguito il dettaglio per tutte le Macroaree.

Il ticket medio di mutuo a livello regionale continua ad essere difforme sul territorio nazionale. La regione con il valore più alto è risultata essere in questo trimestre l’Emilia Romagna, con un ticket medio, seppur in calo, di 137.500 euro. La regione ha superato nel terzo trimestre sia il Lazio che la Toscana che erano in cima alla speciale graduatoria per importo erogato nei trimestri scorsi. La regione con il valore più basso è la Basilicata con un ticket medio pari a 89.500 euro, anche se in crescita del +3,24% rispetto al secondo trimestre 2011. Tendenzialmente i valori medi più elevati si confermano delle regioni del centro e del nord e quelli più bassi nelle regioni Meridionali e Insulari.

Un anno con forte effetto depressivo sulle compravendite e sulle locazioni.

Nota della Confederazione in occasione della presentazione del Borsino immobiliare Confedilizia: per il 2012 si prevede sostanziale stasi nelle compravendite mercato della locazione in caduta, che potrà però riprendersi – in mancanza di interventi immediati sul livello della fiscalità – con misure di forte flessibilità contrattuale.

Il 2011 è stato un anno caratterizzato, soprattutto nella sua seconda metà, prima dalle voci dell’introduzione di un’imposta patrimoniale e poi dalla manovra di fine anno con l’aggravio dato dall’Imu, circostanze che hanno determinato un effetto depressivo su un mercato sostanzialmente stabile (fatte le dovute distinzioni in relazione a singole zone e con riferimento alle varie tipologie di immobili). L’effetto depressivo si è immediatamente trasmesso anche all’investimento in immobili a scopo di locazione. Attualmente, i contratti di locazione sono in caduta, in mancanza della determinazione da parte dei Comuni dell’aliquota Imu per gli immobili locati: ciò che genera una pesante situazione di incertezza, che condiziona il settore e che potrà essere foriera di consistenti effetti sociali.

Per i prossimi mesi la Confedilizia prevede poi una situazione di sostanziale stasi nel mercato della compravendita, che potrà far registrare andamenti di segno positivo solo in limitate aree, caratterizzate da attrattività di tipo particolare (centri storici delle città d’arte e rinomate località di villeggiatura, in particolare). Nel settore, la situazione di crescente disagio sociale, in mancanza di una ripresa dell’economia, peserà soprattutto a riguardo dei mutui.

Il mercato della locazione, dal canto suo, potrà ad avviso della Confedilizia parzialmente riprendersi – in mancanza di immediati interventi sul già varato aggravio tributario erariale e su quello che si va decisamente profilando a livello locale (con la fissazione di aliquote superiori a quella prevista in via generale o, addirittura, al 10,6 per mille) – solo a seguito dell’adozione di urgenti provvedimenti che, introducendo nel settore una forte flessibilità contrattuale, ne determinino uno sblocco, con conseguente crescita degli investimenti nel particolare comparto.