Da un’analisi svolta da Nomisma emerge che, nonostante l’ultima flessione dei prezzi nelle 13 grandi città sia stata peggiorativa rispetto a quella registrata nella prima parte del 2011, l’entità della variazione rimane comunque contenuta e, con ogni probabilità, inadeguata a innescare nel breve periodo un rilancio dell’attività transattiva.

Alle difficoltà registrate sul versante delle compravendite non hanno fatto riscontro segnali di ripresa su quello locativo. Il rendimento lordo annuo degli immobili locati si mantiene pressoché inalterato sui livelli dell’ultimo triennio: 4,8% – 4,9% per abitazioni e uffici e 7,3% per i negozi. I capannoni industriali, sia nuovi che usati, garantiscono, invece, un ritorno lordo annuo pari a circa il 7%.

Il total return dell‘investimento immobiliare si è, per contro, generalmente ridotto, pur rimanendo in territorio positivo. Per le abitazioni i livelli attuali risultano più lusinghieri rispetto ai minimi toccati nel 2009, mentre per uffici e negozi il calo è stato di intensità tale da allineare i rendimenti del 2011 a quelli del 2009. A fine anno il total return più consistente si registra in corrispondenza dei negozi (con un 4,7% lordo annuo), seguiti dalle abitazioni (con un 2,7%) e, infine, dagli uffici (con l’1,8%).

Secondo i giudizi degli operatori del settore, il mercato residenziale delle 19 città monitorate nel 2011 è stato caratterizzato, mediamente, da un trend stazionario di domanda, offerta e numero di locazioni, a eccezione del semicentro dove, a una ripresa della domanda, ha fatto riscontro una ripresa dei contratti nella percezione di un numero significativo di operatori. Con riferimento al livello dei canoni, il 66% degli operatori indica stazionarietà nei 12 mesi precedenti la rilevazione. Circa il 33% degli operatori indica, invece, la presenza di una diminuzione dei valori di scambio.

Gli operatori non riferiscono percezioni di aumento dei canoni nel corso del 2011 e negli ultimi mesi del 2010. Il tempo medio necessario per locare un’abitazione si assesta, per quelle usate, su 2,3 mesi e, per le nuove, su 1,3 mesi. I tempi medi di locazione sono più dilatati in zona di pregio e in centro, dove raggiungono i 3 mesi. La stipula del contratto ha, invece, tempi più rapidi in periferia (1,9 mesi). Una volta stipulato, il contratto di locazione dura mediamente 21,8 mesi, con importanti differenze tra i capoluoghi di regione.

Il mercato dei 19 capoluoghi di regione è connotato da una diminuzione dei canoni degli immobili di maggiore metratura. La variazione annuale per i quadrilocali è pari, infatti, a -2,2% per le abitazioni normali, a -1,3% per le abitazioni con garage e a -2,6% per le abitazioni arredate. Per contro, si segnala un apprezzamento delle quotazioni per monolocali e bilocali, che arriva al 2,2% per le abitazioni normali. Si può forse ipotizzare che tale dinamica rifletta l’adeguamento dell’offerta verso un diffuso spostamento della domanda da immobili di maggiore dimensione a immobili di minore metratura (monolocali e bilocali), in considerazione della minore disponibilità di spesa.

Con riferimento alle tipologie di abitazioni richieste, la domanda si concentra su bilocali e trilocali; la domanda di bilocali interessa addirittura il 38,3% degli immobili locati in centro e non scende al di sotto del 29,7% nelle altre zone cittadine. Sostenuta anche la domanda di trilocali che riguarda mediamente un contratto su tre, con picchi del 38,7% in periferia. La domanda di monolocali, invece, è diffusa soprattutto in centro (22,8%).

Il target socio-demografico dei conduttori è così distribuito: coppie senza figli (37%), famiglie con figli (27%), single (27%) e locatari in condivisione (9%). Gli immobili affittati rappresentano l’abitazione principale del locatore nel 47% dei casi; nel 30% dei casi l’immobile è affittato per permanenze lavorative tendenzialmente temporanee e nel 19% per motivi di studio. I contratti stipulati da conduttori di provenienza extra-comunitaria rappresentano circa 1 su 4 e quelli da conduttori di provenienza comunitaria 1 contratto su 5. È di origine italiana la restante domanda (56%).

Il temporaneo allontanamento degli operatori stranieri che, al contrario, nella fase pre-crisi avevano fortemente contribuito alla crescita del settore, arrivando a rappresentare circa il 40% degli investimenti, fa sì che il mercato risulti oggi quasi interamente alimentato dalla componente domestica, caratterizzata da un basso profilo di rischio.

La presa di distanza da parte degli investitori esteri (soprattutto dei fondi aperti tedeschi), testimoniata dal drastico ridimensionamento dei flussi netti di investimento, non può in alcun modo essere compensata dall’operatività dei fondi immobiliari di diritto italiano o da altre iniziative di investimento di carattere locale. La percezione di rischiosità del contesto ha spinto ulteriormente gli investitori a privilegiare i comparti meno rischiosi, quali terziario e commerciale, che nella prima parte del 2011 hanno rappresentato poco meno del 90% delle operazioni, a scapito della quota di impieghi nei settori logistico-industriale e alberghiero.

La radicalizzazione dei fenomeni in atto ha determinato un’ulteriore compressione dei rendimenti prime dei comparti più ricercati. La ricerca di prospettive di redditività più lusinghiere rispetto a quelle garantite dai mercati di Milano e Roma, che storicamente catalizzano la quasi totalità delle transazioni, ha prodotto alcuni fenomeni: gli investitori hanno intensificato la diversificazione territoriale verso realtà secondarie, che nell’ultimo anno e mezzo hanno raggiunto una quota prossima al 30% e sono cresciuti gli investimenti nel comparto retail.

Nei primi nove mesi del 2011, la quota degli investimenti commerciali ha addirittura raggiunto il 52%, con un incremento del 37% rispetto all’anno precedente. A favorire la crescita del settore hanno contribuito la sottodotazione di spazi retail rispetto alla media dei Paesi europei e la capacità di tenuta dimostrata dai consumi nella fase recessiva, ancorché sostenuta da una progressiva erosione della quota di risparmio.

La sempre più diffusa aspettativa dell’esigenza di una rimodulazione dei prezzi in funzione delle profonde trasformazioni che hanno interessato il contesto, finisce per penalizzare fortemente i livelli di attività. La prospettiva di un’ulteriore modesta flessione, che scaturisce dalle risultanze
Analisi preliminari evidenziano come gli investimenti diretti retail con ogni probabilità saranno superiori ai €28 mld stimati da Jones Lang LaSalle a inizio anno; un significativo aumento rispetto ai volumi del 2009 (€12.3 mld) e del 2010 (€20.7). Geograficamente, l’attività resta concentrata in Gran Bretagna e Germania e la Gran Bretagna guida la classifica, nonostante la seconda metà dell’anno sia stata molto positiva per la Germania.

Secondo Jones Lang LaSalle il 2011 ha visto lo sviluppo di un’Europa a diverse velocità, con flussi di investimento e pricing condizionati dalla performance economica e dalla stabilità nazionale. Circa il 75% del volume complessivo è stato transato in cinque Paesi solamente. Questa polarizzazione non è stata solo geografica: il 2011 ha infatti registrato un focus esclusivo sugli immobili prime.

Per il 2012 ci si aspetta un trend simile, anche se si riconosce una maggiore attenzione verso le location più piccole e, soprattutto, verso la sostenibilità e la convenienza delle locazioni, a prescindere dall’area geografica. Questo approccio supporterà gli investitori nell’identificare opportunità al di fuori dei propri mercati core, sui quali tutti si concentrano.

Nell’anno appena trascorso rivisti a ribasso i prezzi di 26.409 immobili di seconda mano in vendita su idealista.it, con uno sconto medio del 7,4% sul prezzo proposto (lo stesso registrato nel corso del 2009).

Gli sconti più marcati tra le principali città italiane si sono avuti a Bologna (-7,9%), seguita da Torino (-7,4%), Napoli e Firenze (-7,2%); poi Venezia (-6,8%), quindi Roma (-6,6%) e Milano (6,5%). Nel capoluogo emiliano calo a due cifre a dicembre (-13,6%), con uno sconto medio di 45.587 euro, le discese di prezzo maggiori in termini percentuali si sono verificate per le case con quotazioni agli estremi, inferiori a 200.000 euro e sopra i 600.000 euro; per i primi lo sconto medio è pari al 7,4%, mentre nella fascia alta la percentuale di sconto ha toccato in media l’8,8% ma le contrazioni più vistose riguardano soprattutto le aree periferiche delle grandi città e i comuni dell’hinterland, dove si possono trovare ribassi intorno 35%.

Dicembre è stato il mese dei ‘saldi’ di fine stagione, con il ribasso medio più elevato sui prezzi di listino (-8,1 %), marzo quello con la correzione più contenuta (-6,8%). Secondo idealista.it lo sconto degli immobili non è ancora una tendenza generale e il numero di immobili che subiscono una correzione a ribasso sul prezzo di listino costituiscono mensilmente soltanto il 2-3% dell’offerta del portale. Per adesso si può parlare soltanto di occasioni, infatti il comportamento dei venditori non è cambiato nonostante la crisi; di fatto, i prezzi dovrebbero ancora scendete per stimolare le compravendite.

Secondo Nomisma i deboli segnali di rilancio che tra la fine del 2010 e la prima parte del 2011 avevano contribuito a diffondere un cauto ottimismo sul mercato immobiliare italiano, sembrano essersi spenti in ragione del nuovo deterioramento della situazione economica generale del Paese. A pesare negativamente sulle prospettive immediate, più della percezione di rischiosità del contesto, è la distanza venutasi a creare tra le capacità di spesa della domanda potenziale e gli attuali valori di mercato, oltrechè il venir meno del clima di fiducia, quasi irrazionale, che aveva accompagnato una fase espansiva inusitatamente prolungata.

Nonostante il crollo di quasi il 30% dei livelli di attività rispetto ai picchi del comparto residenziale, i prezzi continuano a evidenziare, a tutt’oggi, una buona capacità di tenuta. Dall’avvio della crisi la flessione dei prezzi medi delle abitazioni, nelle principali aree urbane del Paese, è stata dell’8,6% in termini nominali e del 14% tenendo conto del tasso di inflazione registrato nel periodo. Dall’analisi dei dati dell’ultimo semestre del 2011 emerge, però, un’accentuazione del calo, seppure piuttosto disomogenea a livello territoriale e il persistere dell’odierno squilibrio ha inesorabili riflessi sull’attività transattiva, come risulta evidente dalle tendenze in atto.

Lo scenario che ancora nel corso dell’estate pareva pessimistico ha trovato conferma nelle dinamiche reali e le 575.165 compravendite residenziali attese per fine anno rappresentano il livello più esiguo dal 1997, quando il livello di finanziarizzazione del mercato, misurato dalla diffusione dei mutui in rapporto al Pil, era decisamente più contenuto rispetto all’attuale (si è passati dal 3% al 19,7%); proprio il credito rappresenta un elemento imprescindibile di supporto della domanda nella transizione verso un nuovo equilibrio.

Non meno problematica appare la situazione degli immobili corporate; se il tracollo del volume degli investimenti registrato a partire dal 2008 aveva interessato in maniera pressoché omogenea l’intero territorio continentale, c’è il timore che la crisi attuale e dei prossimi mesi possa interessare prevalentemente il nostro Paese. I 4 miliardi di euro complessivi raggiunti nel 2009, che si pensava potessero rappresentare il punto più basso della crisi, sembrano oggi, alla luce del nuovo quadro, un obiettivo ambizioso da raggiungere.

Nel primo semestre di quest’anno i canoni di locazione in Italia hanno subito un lieve calo.

Si segnala però un andamento a due velocità: sono cresciuti al Nord e sono diminuiti al Sud. E si prevede un ulteriore abbassamento dei canoni a fine anno e nei mesi successivi. I ribassi maggiori sono stati rilevati nei capoluoghi di regione del Sud e del Centro, come Cagliari (-4,4%), Palermo (-4,3%), Napoli (-3,8%), Roma (-2,4%), e Bari (-2%). Gli incrementi più consistenti si sono registrati, invece, soprattutto al Nord, a Torino (+3,4%) e Milano (+1,8%), con le eccezioni di Venezia (-2,2%) e Trento (-1,9%).

Il record dell’incremento lo detiene Campobasso, dove tra giugno 2010 e giugno 2011 i canoni sono aumentati del 5,8%. Esaminando nel dettaglio le elaborazioni emerge che la riduzione dei canoni ha riguardato soprattutto i quadrilocali (-2,2%), con situazioni che oscillano dal +2,8% di Aosta al -8,8% di Palermo. Sono rimasti sostanzialmente invariati gli affitti dei trilocali (-0,7%), e dei bilocali (+0,7%), mentre in deciso aumento sono risultati i canoni dei monolocali (+2,2%), con aumenti a doppia cifra per Torino (+11,6%) e Perugia (+10,9%). Ad Aosta (-6,3%) e Cagliari (-4,9%), invece, sono diminuiti più che altrove.

Analizzando i prezzi medi di locazione, si nota che nelle città capoluogo del nostro Paese si attestano, nel primo semestre del 2011, intorno ai 574 euro mensili, con una differenza di 51 euro in più se l’appartamento è ammobiliato (625 euro), e 57 in più se si vuole il garage (631 euro). Rispetto al 2010 si registra un tempo medio praticamente invariato per la ricerca dell’appartamento, pari a 2,3 mesi; in periferia si trova casa in meno di 2 mesi, mentre in centro il conduttore vaglia il mercato più attentamente prima di chiudere la transazione, prolungando i tempi a 2 mesi e mezzo.

Ancora più lunghi risultano i tempi per trovare casa nelle zone di pregio (3 mesi). Si evidenzia, inoltre, come quasi la metà dei locatari (47%), in Italia abbia scelto la casa in affitto come abitazione principale, mentre quasi un terzo (30%), è costituito da lavoratori in trasferta per brevi periodi; gli studenti fuori sede rappresentano il 19%, mentre è minima la quota di turisti (2%).

La permanenza media dello stesso conduttore nell’appartamento è di poco inferiore ai 2 anni (22 mesi), con una punta massima di 3 anni a Bari. Le città dove gli inquilini si rivelano più ‘insofferenti’ sono Genova, Cagliari, Palermo e Aosta: qui i locatari abbandonano l’immobile dopo appena un anno; mediamente al Sud (26 mesi), l’affitto è più lungo ma è assai più breve nelle Isole (12 mesi).

Secondo il Sicet, i 26mila sfratti di Roma e i 22mila di Milano sono quasi tutti per morosità dovuta alla perdita del lavoro. Le famiglie italiane in affitto, complice la crisi, non riescono più a pagare i canoni che rimangono su valori altissimi. Fino all’anno scorso c’era il contributo del Fondo affitti con una dote di 130mln di euro che dava un aiuto concreto alle famiglie in difficoltà. Legge di stabilità e tagli lineari del Governo lo hanno ridotto a 9mln. Nell’anno 2000 con 80mila richieste il Fondo era di 360mln di euro; oggi con 400mila domande tale aiuto viene, di fatto, cancellato.

Secondo l’Istat nel secondo trimestre 2011 le compravendite di unità immobiliari (219.905 in totale), sono diminuite del 3,2% rispetto allo stesso periodo del 2010.

Il 93,2% delle convenzioni ha riguardato immobili per abitazione e il 5,9% unità immobiliari a uso economico. Rispetto al secondo trimestre 2010 le compravendite di immobili a uso residenziale diminuiscono del 3,1% e quelle di immobili a uso economico del 2,5%. Il calo riguarda tutte le ripartizioni territoriali con l’eccezione delle Isole, dove le compravendite a uso residenziale aumentano del 7,6% e quelle a uso economico del 18,7%.

Le compravendite di unità immobiliari a uso residenziale registrano nelle grandi città una diminuzione più contenuta (-1,8%) di quella osservata negli altri centri (-4,1%). Le compravendite a uso economico mostrano una diminuzione più marcata nelle città metropolitane (-6,0%) rispetto alle altre, dove il calo è di lieve entità.

Federconsumatori
Sostiene che sicuramente la situazione di profonda crisi che ha colpito le famiglie influisce in maniera estremamente negativa sull’andamento del mercato immobiliare, ma non è questo l’unico fattore a determinare la discesa delle vendite in molte città. Infatti, dopo l’aumento della bolla speculativa i prezzi sono rimasti pressoché stabili ma, nonostante la contrazione delle vendite, i prezzi non accennano a diminuire.
Questo dato emerge chiaramente dalla ricerca effettuata: per l’acquisto di un appartamento-tipo (di 90 metri quadri in una zona semicentrale di una grande area metropolitana), si è passati da 15 anni di stipendio necessari nel 2001 a 18 anni nel 2011. Alla luce di questo andamento è chiaro ed evidente che per far ripartire il mercato immobiliare è necessario che le ‘esagerazioni’ di chi vende casa dovrebbero venir meno, ridimensionando i prezzi coerentemente con le sane logiche di mercato.

Da un’analisi svolta da Crif
Emerge, invece, che il mercato immobiliare italiano, nel primo semestre dell’anno in corso, secondo varie fonti e osservatori registra prezzi con valori da un -5% a un +0,5%. Di certo gli immobili a garanzia mostrano valori tendenzialmente stabili se si confronta il primo semestre 2011 con il primo semestre dell’anno precedente, tuttavia si segnala un eccesso di offerta sul mercato.
Secondo numerosi analisti sarebbe certa un’ulteriore contrazione dei volumi di compravendite; per il 2011, infatti, le previsioni indicano complessivamente un numero di scambi pari a 575 mila transazioni nello scenario pessimistico, con un calo nel secondo trimestre del 6-7%, e questa dinamica dovrebbe essere accompagnata da una lieve contrazione dei prezzi. In tale contesto alcune indagini rilevano che nel tempo si è sviluppata sempre più una massiccia e diffusa dipendenza dal credito, necessaria a garantire l’acquisto di immobili.
Pertanto, in una situazione di deterioramento delle capacità di spesa e reddituali delle famiglie, di una contestuale tenuta dei prezzi e di un irrigidimento dei criteri di erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito, l’accesso al mercato immobiliare risulta ad oggi particolarmente difficile.

Secondo l’Ance
Il comparto dell’edilizia residenziale è uno di quelli che ha risentito maggiormente della crisi economica: in cinque anni, dal 2008 al 2012, la produzione di nuove abitazioni è diminuita del 40,4%. Gli investimenti effettuati per la riqualificazione del patrimonio abitativo mostrano una tenuta dei livelli produttivi (+0,5%) nell’ultimo anno, grazie alle agevolazioni fiscali previste per le famiglie. Questo è l’unico comparto che ha mostrato un segnale positivo, collocandosi su un livello che supera del 6,3% quello del 2007.

I livelli produttivi delle nuove costruzioni abitative riflettono l’andamento negativo delle progettazioni: secondo l’Istat, il numero di permessi rilasciati dai Comuni per la costruzione di abitazioni è passato da 305.706 nel 2005 a 160.454 nel 2009. Tra il 2005 e il 2009 il numero di abitazioni concesse si è pertanto quasi dimezzato, registrando una flessione del 47,5%. Il mercato immobiliare abitativo in Italia, nel triennio 2007-2010, ha subito un forte ridimensionamento: il numero di abitazioni compravendute si è, infatti, ridotto di poco meno il 30%, riportandosi sui livelli di fine anni ‘90.

Il Censis
Nel 45° Rapporto annuale pubblicato ai primi di dicembre 2011, mette in evidenza che nel 2011 l’economia delle costruzioni e dell’immobiliare ha visto peggiorare gran parte degli indicatori fondamentali. Per il 2011 si evidenzia un’ulteriore contrazione degli investimenti complessivi in costruzioni (-4%), dopo un 2010 anch’esso in netto calo (-6,4%). Sono in crisi le nuove costruzioni residenziali (-5,9% in termini reali su base annua), per le quali si prevede un andamento negativo anche nel 2012, con un ulteriore calo del 5,3%.

Gli investimenti in manutenzione straordinaria nel settore residenziale sono gli unici a registrare una crescita, anche se modesta (+0,5% nel 2011), per un aumento complessivo negli ultimi quattro anni dello 0,4%. Complessivamente, per gli investimenti in abitazioni (nuovo e recupero), si segnala una flessione cumulata, nell’arco del quinquennio 2008-2012, del 18,2% in termini reali. Il settore soffre per la crisi della finanza pubblica, che riduce il mercato delle infrastrutture, e per la stretta creditizia. Anche in relazione ai prezzi che rimangono abbastanza stabili, neanche il settore immobiliare offre segnali di ripresa: in calo anche il secondo trimestre del 2011 (il quarto consecutivo con segno negativo).

Considerando il solo settore residenziale, negli ultimi 12 mesi (luglio 2010-giugno 2011), il numero complessivo degli scambi si attesta sulle 595mila unità. Si tratta di un lieve decremento (-4%), rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente ma di una differenza considerevole (-21%), rispetto al periodo luglio 2007-giugno 2008, quando furono scambiate circa 755mila abitazioni.

Nel primo semestre di quest’anno i canoni di locazione in Italia hanno subito un lieve calo (-0,4%).

È la conseguenza di un andamento a due velocità: sono cresciuti al Nord e sono diminuiti al Sud. L’Osservatorio annuale sulle locazioni di Solo Affitti prevede un ulteriore abbassamento dei canoni a fine anno e nei mesi successivi. I ribassi maggiori sono stati rilevati nei capoluoghi di regione del Sud e del Centro, come Cagliari (-4,4%), Palermo (-4,3%), Napoli (-3,8%), Roma (-2,4%), e Bari (-2%).

Gli incrementi più consistenti si sono registrati, invece, soprattutto a Torino (+3,4%) e Milano (+1,8%), con le eccezioni di Venezia (-2,2%) e Trento (-1,9%). Il record dell’incremento lo detiene Campobasso, dove tra giugno 2010 e giugno 2011 i canoni sono aumentati del 5,8%. Esaminando nel dettaglio le elaborazioni di Solo Affitti emerge che la riduzione dei canoni ha riguardato soprattutto i quadrilocali (-2,2%), con situazioni che oscillano dal +2,8% di Aosta al -8,8% di Palermo.

Sostanzialmente invariati gli affitti dei trilocali (-0,7%), e dei bilocali (+0,7%), mentre in deciso aumento sono risultati i canoni dei monolocali (+2,2%), con aumenti a doppia cifra per Torino (+11,6%) e Perugia (+10,9%). Ad Aosta (-6,3%) e Cagliari (-4,9%), invece, sono diminuiti più che altrove. Analizzando i prezzi medi di locazione, notiamo che nelle città capoluogo del nostro Paese si attestano, nel primo semestre del 2011, intorno ai 574 euro mensili, con una differenza di 51 euro in più se l’appartamento è ammobiliato (625 euro), e 57 in più se si vuole il garage (631 euro).

Rispetto al 2010 si registra un tempo medio praticamente invariato per la ricerca dell’appartamento, pari a 2,3 mesi. In periferia si trova casa in meno di 2 mesi, mentre in centro il conduttore vaglia il mercato più attentamente prima di chiudere la transazione, prolungando i tempi a 2 mesi e mezzo. Ancora più lunghi risultano i tempi per trovare casa nelle zone di pregio (3 mesi).

Solo Affitti evidenzia, inoltre, come quasi la metà dei locatari (47%), in Italia abbia scelto la casa in affitto come abitazione principale, mentre quasi un terzo (30%), è costituito da lavoratori in trasferta per brevi periodi. Gli studenti fuori sede rappresentano il 19%, mentre è minima la quota di turisti (2%). La permanenza media dello stesso conduttore nell’appartamento è di poco inferiore ai 2 anni (22 mesi), con una punta massima di 3 anni a Bari.

Le città dove gli inquilini si rivelano più ‘insofferenti’ sono Genova, Cagliari, Palermo e Aosta: qui i locatari abbandonano l’immobile dopo appena un anno; mediamente al Sud (26 mesi), l’affitto è più lungo, assai più breve nelle Isole (12 mesi).

Secondo il Sicet i 26mila sfratti di Roma e i 22mila di Milano sono quasi tutti per morosità dovuta alla perdita del lavoro. Le famiglie italiane in affitto, complice la crisi, non riescono più a pagare i canoni che rimangono su valori altissimi. Fino all’anno scorso c’era il contributo del Fondo affitti con una dote di 130mln di euro che dava un aiuto concreto alle famiglie in difficoltà. Legge di stabilità e tagli lineari del Governo lo hanno ridotto a 9mln. Nell’anno 2000 con 80mila richieste il Fondo era di 360mln di euro; oggi con 400mila domande tale aiuto viene, di fatto, cancellato.