Nella seconda parte del 2011 e nella prima parte del 2012 continua la diminuzione dei prezzi delle abitazioni a S. Teodoro.

La domanda di seconda casa è sempre abbastanza stabile ma la disponibilità media di spesa è in contrazione e di conseguenza i prezzi sono in calo. Tra gli acquirenti si registra un ritorno da parte dei sardi che in passato non acquistavano in zona e che ora invece sono incentivati dalla presenza di prezzi più bassi. La disponibilità media di chi cerca una seconda casa in zona si aggira intorno a 100 mila € e proprio per abbattere l’investimento iniziale gli acquirenti scelgono le abitazioni più distanti dalla spiaggia. La metratura media si aggira intorno a 55-60 mq, spesso sono appartamenti inseriti in villette a schiera.

Secondo l’indagine Tecnocasa, in questo momento i potenziali acquirenti si dimostrano più riflessivi anche alla luce dell’introduzione dell’Imu che sta portando i proprietari di più abitazioni a decidere di dismettere una di esse. Tra chi vende prevale comunque la necessità o per acquistare una casa più grande o per recuperare della liquidità.

In questi ultimi mesi si registra un notevole interesse per la zona di Straulas – Budditugliu posizionata lontana dalle spiagge e con prezzi molto più contenuti ed infatti per abitazioni costruite 10 anni fa si spendono mediamente 1100 € al mq. Sempre molto apprezzate le zone centrali di San Teodoro dove si concentrano poi i servizi e le spiagge più importanti. Per una soluzione in buono stato si spendono  mediamente 2000 € al mq. Il mercato delle nuove costruzioni interessa soprattutto le zone più periferiche dove si spendono mediamente intorno a1300-1400 € al mq. Al momento non si registrano più nuovi interventi.

Le zone di maggior sviluppo sono Straulas/Budditogliu, Tarrapadedda, Badualga, La Traversa, Suaredda, Li Mori, Lu Lioni, Nuragheddu, L’ Alzoni e Monte Petrosu. Un’altra zona particolarmente apprezzata e anche questa in fase di sviluppo è quella di Lu Fraili e Lu Fraili di Supra dove si costruiscono villette a schiera che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq, seguita da Suaredda dove per un buon usato si chiedono mediamente 2000 € al mq. Poi abbiamo Coda Cavallo dove gli appartamenti più costosi sono quelli situati nel residence di Puntaldia dove le quotazioni arrivano a anche a 5000-6000 € al mq e le zone di Cala Girgolu e Cala Ginepro perché ci sono ville importanti posizionate vicino alle spiagge.

Pittulongu è una frazione di Olbia che negli ultimi tempi ha visto ridimensionarsi la domanda. Ad acquistare la casa per le vacanze sono anche olbiesi, ma soprattutto residenti nel Nord Italia, che apprezzano gli spazi sterni, la vista o la vicinanza al mare e l’assenza di spese condominiali: vengono richiesti sia trilocali, su cui impiegare tra 150 e 250 mila €, che villette, per le quali la disponibilità media aumenta a 300 mila €.

L’offerta edilizia è rappresentata dalle tipiche abitazioni usate per le vacanze, di metratura ridotta e dotate quasi solo di impianto di condizionamento. L’offerta edilizia di Pittulongu si differenzia a seconda della posizione: vicino al mare si possono trovare villette a schiera che, nonostante le poche vendite, sono state acquistate a 170 mila €.

In località Bados l’offerta abitativa è abbastanza simile a Pittulongu, con tipologie indipendenti nei pressi delle spiagge e residence degli anni ’80 nelle aree più interne. In questi complessi un monolocale si acquista a 75-80 mila €, un bilocale costa 100 mila €, mentre per un trilocale si spendono 120-130 mila €. Olbia 2 è una delle aree più residenziali del capoluogo della Gallura, dove una villetta a schiera della metà degli anni ’80, quasi tutte sono bilocali con soppalco e giardino, si compravende ad un prezzo compreso tra 90 e 120 mila €.

Dopo il Piano di risanamento approvato nel 2004, i nuovi interventi stanno subendo una battuta d’arresto, ma comunque non mancano e sono sparsi su tutto il territorio.

Il primo semestre dell’anno in corso ha visto il protrarsi di una congiuntura immobiliare debole con volumi e valori stazionari, sui livelli raggiunti lo scorso anno.

Il mercato continua ad essere caratterizzato da una maggiore offerta, sia in vendita che in locazione, e da una domanda che risulta ancora piuttosto modesta e selettiva. Una situazione che ha avuto scarse ripercussioni sui valori di mercato, che si sono mantenuti stabili. In questo quadro di stagnazione, non mancano alcuni timidi segnali di ritorno di interesse per l’acquisto da parte della domanda, come si può vedere dai dati sulle compravendite residenziali.

In questi ultimi dodici mesi, infatti, si segnala una certa dinamicità del numero di scambi, in parte riconducibile alla componente di investimento che non ricorre a forme di finanziamento.

Meno positivi risultano, invece, i segnali provenienti dai settori produttivi, dove la domanda, in ragione delle difficoltà economiche di molte imprese, si conferma deficitaria e la tenuta dei valori impedisce, di fatto, l’assorbimento della discreta offerta presente sul mercato e la conseguente crescita del tasso di vacancy.

Anche la congiuntura rilevata per il settore locativo mostra questo andamento diverso tra il residenziale e il direzionale/commerciale. Si registra una certa ripresa della locazione nel settore abitativo con una crescita dei contratti stipulati a canoni stabili, anche se permane la distanza tra la disponibilità della domanda e le richieste dell’offerta. Nonostante l’andamento del mercato, i valori di locazione rimangono piuttosto elevati, come risulta evidente dai rendimenti potenziali lordi da locazione che si confermano tra i più elevati delle città monitorate.

Le previsioni, per la seconda parte dell’anno, sono all’insegna della stazionarietà.

Seppure possa ritenersi ormai archiviata la fase recessiva che ha caratterizzato il mercato tra il 2008 e 2010, (interessando quasi esclusivamente le quantità scambiate), non si intravedono ancora robusti segnali di ripresa, anche se qualche spiraglio di inversione di tendenza si può avvertire nel settore residenziale e in quello dei box auto, in termini di ripresa dell’attività transattiva.

Secondo i dati Tecnocasa le quotazioni delle abitazioni a Pula sono stabili nella seconda parte del 2010, anno in cui il mercato immobiliare della seconda casa ha rilevato una diminuzione delle richieste di acquisto.

Già nella prima parte del 2011 si è registrata una ripresa delle richieste e della domanda di seconda casa. Quest’ultima si divide tra gli abitanti di Cagliari e hinterland e quelli residenti nelle regioni del Nord e Centro Italia. Alcuni si orientano per le soluzioni situate nel centro del paese perché apprezzano la presenza dei servizi utilizzando l’abitazione anche durante il periodo invernale. Altri preferiscono restare in prossimità del mare dove tranquillità e contatto con la natura prevalgono a a discapito dei pochi servizi.

Tra le zone maggiormente apprezzate da coloro che cercano la vicinanza al mare ci sono Santa Margherita di Pula caratterizzata dalla presenza di diverse comunioni private, quali La Pineta, Pinus Village. Prevalgono le abitazioni degli anni ’70-’80 da ristrutturare; si acquistano soprattutto trilocali da 60 mq ma anche ville singole con 500-1000 mq di giardino dove per un buon usato si spendono mediamente 2100 euro al mq.

Più basse le quotazioni delle case nelle località di Capoblu e Eden Rock, costruite negli anni ’90 e più distanti dal mare. Qui è possibile acquistare delle nuove costruzioni con vista mare con prezzi che oscillano da 2300 a 2500 euro al mq.

A Pula si apprezzano molto le soluzioni abitative situate nel centro della città e nella nuova zona residenziale di ‘Guventu‘, poco distante dalla spiaggia di Nora. Nel Centro prevalgono le abitazioni in piccoli contesti condominali, in un appartamento si cerca in particolare la presenza di spazi esterni e, di conseguenza, sono molto richiesti i piani terra dotati di giardino. Per un buon usato da ristrutturare si spendono intorno a 1500 euro al mq mentre per un’abitazione in buono stato le quotazioni immobiliari oscillano da 1800 a 2200 euro al mq.

La zona di Guventu si è sviluppata più recentemente, negli anni ’90, ed offre sia appartamenti in condominio che villette singole e a schiera. Per un buon usato si spendono mediamente 2200 euro al mq con punte di 2500 euro al mq. Le quotazioni più elevate si toccano nel comune di Domus De Maria e più precisamente dove c’è la località turistica di Chia, molto richiesta per  il paesaggio selvaggio e per la presenza di più ampie spiagge caratterizzate da dune di sabbia e mare cristallino che offre per lo più soluzioni indipendenti, bifamiliari e villette singole. Le quotazioni oscillano per un nuovo tra 2000 e 4500 euro al mq, mentre per tutte le tipologie con accesso diretto alla spiaggia o in prossimità di essa non è possibile stimare un valore al mq.

In leggera diminuzione le quotazioni degli immobili a Tortolì nella seconda parte del 2010. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che sul mercato c’è molta offerta immobiliare dovuta alle numerose costruzioni immesse sul mercato in questi ultimi anni e che non sono state completamente vendute. Le zone maggiormente interessate allo sviluppo edilizio sono state Porto Frailis e le zone di Is Tanas e Xinias.

A Porto Frailis sono stati costruiti appartamenti ed alcune villette a schiera. Le quotazioni del nuovo oscillano da 2000 a 2500 euro al mq. Sul fronte mare possono toccare punte di 3000 euro al mq. Le nuove costruzioni però interessano soprattutto gli acquirenti di prima casa.

La richiesta di seconda casa arriva da coloro che risiedono nell’entroterra sardo (dall’Ogliastra e dalla provincia di Nuoro in particolare) e da abitanti residenti a Milano, Genova, Roma, Torino e Verona. La casa più ricercata è il trilocale dotato di veranda a cui destinare un budget medio di 140-150 mila euro.

Porto Frailis ed Arbatax sono le località più ricercate da chi desidera acquistare la seconda casa.

A Porto Frailis si compravendono soprattutto trilocali inseriti in piccoli contesti condominiali e villette a schiera. Un usato in buone condizioni costa 2000- 2100 euro al mq. Ad Arbatax sono maggiormente diffusi gli appartamenti inseriti in grossi complessi condominiali costruiti negli anni ’70-’80 e valutati da 1800 a 2000 euro al mq. Nelle zone centrali di Tortolì si realizza un numero maggiore di compravendite di prima casa.

La maggioranza degli immobili sono soluzioni del dopoguerra che hanno prezzi che oscillano da 1600 a 2000 euro al mq. Assenti le soluzioni indipendenti nelle zone centrali.

Da segnalare che si stanno intensificando i collegamenti aerei con Arbatax per il periodo che va da da maggio a settembre.

La seconda parte del 2010 registra una diminuzione delle quotazioni dello 0,8% nelle località turistiche della Sardegna, secondo Tecnocasa.

Segnali positivi arrivano dalle località della provincia di Cagliari dove si registrano aumenti dei prezzi del 3,2% che ha interessato soprattutto le abitazioni di Villasimius. Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Porto Rotondo hanno segnalato una sostanziale stabilità. Si sono compravenduti soprattutto immobili di piccolo taglio, monolocali, piccoli trilocali ma, soprattutto, bilocali (40-45 mq). I potenziali acquirenti arrivano da tutta Italia, in particolare dal Nord. Si tratta di famiglie che utilizzano l’abitazione durante le vacanze estive oppure investitori che mettono a reddito l’immobile. Tendenzialmente i potenziali acquirenti investono cifre medie che oscillano da 150 fino a 260 mila €. Il centro di Porto Rotondo, intorno alla piazza S.Marco, è una delle zone più apprezzate anche se l’offerta abitativa spesso necessita di interventi di ristrutturazione. Per un bilocale di 45-50 mq in condizioni abitabili si registrano prezzi medi di 400-500 mila €.

Esistono poi dei condomini prestigiosi a Punta Volpe, Punta Lada ed il Poggio dove le quotazioni si aggirano intorno a 10 mila € al mq. A Punta Lada ci sono anche le ville di prestigio con parchi, difficilmente in vendita, e che hanno valori difficili da stimare. Da segnalare che chi desidera risparmiare, rinunciando alla vicinanza al mare, opta per le soluzioni rurali che sorgono nelle zone intorno a Porto Rotondo. Tra queste ci sono Rudalza, Monte Ladu.

Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni a Villasimius hanno conosciuto un leggero incremento spiegabile con un’aumentata domanda immobiliare. Gli operatori hanno però riscontrato una maggiore riflessione nei potenziali acquirenti e, prima, della decisione finale di acquisto possono trascorrere anche 4-5 mesi. Gli acquirenti si dividono abbastanza equamente tra coloro che cercano la seconda casa per metterla a reddito e coloro che invece cercano la cercano per poter trascorrere le vacanze estive.

Nei primi mesi del 2011 si è registrato un aumento di quest’ultima categoria che si orienta maggiormente su abitazioni dal taglio più grande, intorno a 80 mq, possibilmente indipendente e dotato di giardino. Il budget medio di investimento si aggira intorno a 180-200 mila €  e per questo motivo si orientano verso le zone di Solanas e Castiadas, più distanti dal centro abitato di Villasimius ma più vicine al mare e caratterizzate dalla presenza di villette con appartamenti di 3-4 locali.

Cala Caterina e Campolongu sono le due zone di Villasimius caratterizzate da un mercato più prestigioso, con bassa offerta e un minor numero di compravendite. Parliamo di prezzi che superano il milione di €. In particolare Campolongu è apprezzata da coloro che cercano una soluzione indipendente o bifamiliare. A Campolongu Alta ci sono appartamenti all’interno di villette a più livelli, da cui si può avere la vista mare. Per un bilocale si possono registrare valori di 200-250 mila €. Un mercato simile a quello di Campolongu Alta si registra anche per la zona di Porto Luna.

Un mercato piuttosto dinamico interessa il centro di Villasimius dove ci sono bilocali di recente o nuova costruzione soprattutto lungo la via del mare. Per un trilocale si chiedono cifre medie di 300-350 mila €. Apprezzata anche Costa Rei un villaggio turistico dove ci sono appartamenti sul mare, con vista mare e soluzioni bifamiliari e trifamiliari degli anni ’80 che si valutano a prezzi medi di 150-250 mila €.

Da segnalare che lo sviluppo edilizio della zona è stato ormai completato e che al momento si possono edificare solo tagli fino a 70 mq. Le soluzioni di nuova costruzione costano da 2500 a 3500 € al mq. Chi desiderasse delle ville di particolare prestigio si può orientare verso le zone di Cala Caterina, Campolongu e Simius.

Si registrano anche delle richieste di immobili da parte di stranieri (Olanda, Inghilterra, Svizzera e Belgio) che si orientano in genere su soluzioni abitative di minore prestigio oppure ricercano terreni edificabili su cui costruire soluzioni indipendenti e case in legno.