Approfondimento del tema intermediazione immobiliare e valutazione in un momento in cui, per la prima volta, prevale il pessimismo da parte degli operatori del settore.

Quanto alla valutazione di un bene immobiliare, Valter Giammaria presidente Tecnoborsa ha commentato che: ‘Dall’Indagine 2012 risulta che si è servito di uno specialista il 47,1% di coloro che hanno acquistato, valore allineato con quello rilevato nel 2008 e, nello specifico, i canali utilizzati per valutare il bene dalle famiglie che acquistano sono perlopiù l’agenzia immobiliare (28%), seguita, con un notevole divario, dal libero professionista (15,6%), e da altri canali non meglio specificati (3,4%). Rispetto a quanto riscontrato negli anni precedenti, c’è un importante incremento del ricorso all’agenzia immobiliare – 3,3 punti percentuali rispetto al 2008 e 14,4 punti dal 2006 – quindi, si può affermare che l’agente immobiliare viene visto sempre più come un professionista capace di fornire servizi che vanno al di là della sola intermediazione’.

È da segnalare anche il calo del ricorso al libero professionista per una valutazione immobiliare, mentre è rimasta stazionaria la quota di chi ha usufruito dei servizi di altre figure; un 4% degli acquirenti ha affermato, invece, di aver stimato l’immobile da solo con l’aiuto di listini, ricerche di mercato e quant’altro.

Dall’analisi dell’offerta è emerso che ben il 78,3% di chi è riuscito a vendere un immobile, nel biennio preso in esame, ha fatto valutare l’immobile prima di immetterlo sul mercato e, rispetto alle rilevazioni precedenti, continua a persistere il trend crescente di chi fa questa scelta.

Andando a studiare le figure professionali utilizzate è stato riscontrato che, anche in questo caso, la più utilizzata è stata quella dell’agente immobiliare (50,3%); il 19,3% ha fatto ricorso all’aiuto di un libero professionista e il 2,5% ad altre figure professionali. Rispetto a quanto riscontrato in passato va sottolineato un lieve calo del ricorso alle agenzie immobiliari, mentre è cresciuto l’utilizzo dei liberi professionisti e di altri valutatori e l’8,1% ha scelto di valutare da solo il bene venduto.

Concludendo, secondo il Presidente Tecnoborsa: ‘L’utilizzo dello specialista per la valutazione immobiliare nel confronto tra domanda e offerta dal 2006 a oggi denota che ricorrono più alla valutazione coloro che vendono rispetto a chi acquista; questo dipende, molto probabilmente, dal fatto che chi vende conosce meno il mercato rispetto a chi acquista e, quindi, prima di decidere di vendere vuole sincerarsi del valore del bene che si accinge a immettere sul mercato; chi acquista, viceversa, conosce in partenza il budget che ha a disposizione e, inoltre, prima di acquistare una casa sicuramente ne ha visitate molte altre e, quindi, ha dei termini di confronto che gli permettono di stabilire se quella determinata casa fa al caso suo’.

Infine, per quanto concerne il tipo di figura professionale utilizzata per stimare i beni oggetto delle compravendite, nell’Indagine 2012 emerge che l’agenzia immobiliare è preferita sia da chi acquista che da chi vende e, tra questi ultimi, il divario tra le due figure di valutatori prese in esame è molto più sensibile (31 punti percentuali).

Il nuovo provvedimento rischia di rallentare le compravendite immobiliari in Italia.

Prevista la proroga per la segnalazione dei mutui da parte degli agenti immobiliari fino a fine ottobre. Da Novembre agli agenti immobiliari sarà impedito segnalare mutui bancari in via accessoria e strumentale all’attività di mediazione immobiliare. Ciò danneggerà il mercato immobiliare e comporterà un rallentamento delle compravendite nel nostro Paese.

‘Apprendiamo – dichiara Samuele Lupidiì, Vice Presidente Nazionale Fiaip alla Mediazione Creditizia – che il decreto legislativo, così come approvato lo scorso venerdì a Palazzo Chigi permetterà, a chi svolge l’attività di agente immobiliare, la segnalazione dei mutui in via accessoria e strumentale alla propria attività di intermediazione fino alla fine del mese di ottobre 2012′.

Riteniamo che il decreto che è stato approvato in via definitiva in Consiglio dei Ministri contiene provvedimenti utili per lo sviluppo del credito al consumo che regolamenteranno finalmente un settore e daranno più trasparenza e sicurezza nell’accesso al credito ai consumatori. ll Consiglio dei Ministri ha infatti approvato lo scorso venerdì il secondo correttivo al D.Lgs. n. 141 del 2010, recante attuazione della direttiva 2008/48/CE relativa ai contratti di credito ai consumatori, nonché modifiche del Titolo V del T.U. bancario sulla disciplina dei soggetti operanti nel settore finanziario e dei mediatori creditizi.

‘Si tratta di una riforma epocale – puntualizza Samuele Lupidii, Vice Presidente nazionale Fiaip con delega alla Mediazione Creditizia. Dopo più di tre anni si chiude l’iter di riforma per la mediazione creditizia e ciò rende finalmente chiaro il modello di distribuzione del credito in Italia, dando più garanzie ai consumatori sulla competenza e la professionalità di agenti e mediatori operanti sul mercato’.

Fiaip lancia, ancora una volta, l’ allarme in merito al fatto che, a breve, sarà impedito agli agenti immobiliari la segnalazione dei mutui bancari in via accessoria e strumentale all’attività di mediazione immobiliare.

‘Ciò – sottolinea Samuele Lupidiì – danneggerà l’intera filiera immobiliare e rallenterà le stesse compravendite in Italia interrompendo l’interdipendenza tra il settore creditizio e quello immobiliare, senza tutelare al meglio l’articolazione dell’offerta creditizia per il consumatore e stimolare – come vorrebbe la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali – la stessa concorrenza tra operatori del credito in Italia’.

I mutui ipotecari delle famiglie italiane nei primi otto mesi del 2012 hanno fatto registrare un calo sostanziale rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente: un calo che per Fiaip conferma la crisi del mercato creditizio e che si riflette direttamente sull’accesso al credito per l’acquisto immobiliare. Oggi, ricorda Fiaip, peggiora il clima di fiducia delle famiglie, diminuisce la domanda di mutui e si contrae il numero delle compravendite in Italia (il 75% delle quali nel nostro Paese avviene attraverso l’accesso al credito).

Il rischio, ribadisce la Fiaip, sarà quello di danneggiare l’intero comparto immobiliare, che oggi rappresenta il 20% del Pil, come ha ricordato lo stesso Presidente del Consiglio Mario Monti, rallentando così le stesse compravendite in Italia.

L’esclusione degli agenti immobiliari prevista dal decreto 141/2010 provocherà un ulteriore rallentamento delle compravendite e meno concorrenzatra gli Istituti di Credito.

Accesso al credito sempre più difficile per le famiglie italiane e meno concorrenza per gli istituti di credito. Il quadro congiunturale ancora fragile continua a riflettersi pesantemente sul credito per le famiglie italiane e a fronte del persistere di segnali negativi sul fronte occupazionale, soprattutto giovanile, e all’impoverimento degli italiani, il credito immobiliare permane fortemente condizionato e procede con il freno a mano tirato nel primo semestre 2012.

‘In questo Paese a volte sembra che le proviamo tutte per danneggiare il mercato immobiliare e la libertà dei consumatori’. Così Paolo Righi, Presidente Nazionale della Fiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, commentando il testo della nuova riforma della mediazione creditizia che sarà varata definitivamente dal Governo nei prossimi giorni.

Fiaip lancia l’allarme e sottolinea come, oltre alla domanda di mutui che non sono stati erogati nei confronti delle famiglie italiane, nei prossimi mesi potrebbe pesare anche un altro fattore nel mercato creditizio: l’esclusione degli agenti immobiliari prevista nel decreto legislativo 141/2010 infatti impedirebbe, a partire dal prossimo 30 settembre, la possibilità per gli agenti immobiliari professionali di intermediare in via accessoria i mutui immobiliari

‘Escludere gli agenti immobiliari dalla filiera del credito – dichiara Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip – renderà quasi impossibile ai consumatori l’accesso al mutuo per l’acquisto di un’abitazione e ciò provocherà un ulteriore rallentamento delle vendite. Ciò configurerà un forte problema di accesso al credito per le imprese e le famiglie italiane. Oggi, molte banche disincentivano l’investimento immobiliare e proprio in questo momento gli agenti immobiliari sono coloro che indirizzano – continua Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip – i propri clienti presso gli istituti di credito che ancora possono o vogliono erogare mutui bancari.  Lo scopo specifico del mediatore, in questo caso, è proprio quello di mettere in concorrenza le banche a favore del cliente’.

Per Fiaip questa riforma è in gran parte condivisibile, ma senza la qualità del credito generata all’interno delle agenzie immobiliari, sarà quasi impossibile per le società di mediazione creditizia convogliare presso gli istituti un credito di qualità. Dal 30 settembre 2012 le agenzie immobiliari non potranno più segnalare strumentalmente i mutui bancari dei vari istituti ai propri clienti. La prima conseguenza dell’applicazione della norma sarà quella di un forte abbassamento del livello concorrenziale tra gli istituti di credito in Italia.

Fiaip in questi ultimi anni si è sempre battuta per elevare la preparazione della categoria dei mediatori creditizi al fine di rendere più trasparente il mercato dei mutui bancari e favorire in Italia l’accesso al credito mediante le agenzie immobiliari. La Federazione, negli ultimi anni, ha collaborato attivamente con il Ministero dell’Economia e delle Finanze portando fattivamente il proprio contributo alla riforma del credito al consumo, ma non ha mai accettato la preclusione del MEF nei confronti degli agenti immobiliari.

Decreto 141/2010: Fiaip tempi certi per l’iscrizione ai nuovi elenchi. Con il correttivo la riforma della mediazione creditizia giunge in porto dopo più di 4 anni.

Nei primi mesi di applicazione del decreto legislativo sono emerse diverse criticità e problematiche inerenti l’applicazione della stessa riforma del credito al consumo. Grazie alle nuove modifiche legislative ci saranno tempi certi per gli agenti in attività finanziaria e i mediatori creditizi. Giunge così in porto in Italia, dopo quattro anni di gestazione, la riforma del credito al consumo.

Samuele Lupidiì, Vice Presidente Nazionale Fiaip con delega alla Mediazione Creditizia – alla notizia dell’approdo in Parlamento del provvedimento che modifica e integra il dlgs 141/2010 in attuazione della direttiva 2008/48/CE, ribadisce come con la riforma del credito al consumo vi saranno regole certe per tutti i players del mercato creditizio e maggiore trasparenza per i consumatori nel nostro Paese.

Il nuovo testo approdato in Parlamento, esclude gli agenti immobiliari dalla possibilità di segnalare ai propri clienti, in via strumentale ed accessoria, il prodotto mutuo immobiliare e prevede all’art. 17 la modifica delle norme transitorie previste nell’articolo 26 del decreto legislativo n° 141 del 2010. Secondo il nuovo testo, infatti, si ridelineano le procedure agevolate per l’iscrizione nei nuovi elenchi a favore dei mediatori creditizi già iscritti negli albi tenuti da Banca d’Italia, prima del 30 giugno 2011 e si dà loro la possibilità di chiedere in primis l’iscrizione nei nuovi elenchi entro il 30 settembre 2012.

Sono queste, sottolinea Fiaip, le principali novità dello schema del secondo decreto correttivo in materia di credito al consumo e soggetti operanti in ambito finanziario, che dopo l’esame del Consiglio dei ministri,  è attualmente in discussione al Senato in Commissione Finanze e Tesoro, che esprimerà il parere entro il 4 agosto 2012. Lo stesso testo è approdato anche alla Camera dei Deputati in Commissione Finanze e Politiche UE, dove i parlamentari dovranno presentare il prescritto parere entro il 4 agosto, mentre la Commissione Bilancio dovrà esprimere i propri rilievi sulle conseguenze di carattere finanziario entro il 15 luglio prossimo.

Fiaip, da sempre è critica sul testo della riforma che non permette agli agenti immobiliari di intermediare in via accessoria i mutui immobiliari: ‘Stiamo lavorando in questi giorni affinché – dichiara Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip – sia possibile riportare nel testo del correttivo la possibilità di segnalazione dei mutui immobiliari da parte degli agenti immobiliari’.

Sul fronte dei tassi, gli interventi al ribasso della Banca Centrale Europea sul tasso di riferimento BCE effettuati a partire dal secondo semestre 2008 hanno inciso significativamente sulle quotazioni sia sull’Euribor che sull’Eurirs.

Le quotazioni dell’Euribor 3 mesi (365) hanno toccato il minimo nel Marzo 2010 (0,64%). Appoggiandosi su tali valori assistiamo nei mesi successivi ad una progressiva ripresa delle quotazioni che hanno riportato, alla fine dell’anno 2010, il tasso Euribor a riposizionarsi a ridosso del tasso di riferimento BCE (1%).

Le tensioni sui mercati finanziari e la spinta inflazionistica durante i primi mesi del 2011 hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare al rialzo di +50 punti base (+25bps nel mese di Aprile 2011 e +25bps nel mese di Luglio 2011) il Tasso di Riferimento BCE. Il tasso Euribor ha anticipato la tendenza già con i primi mesi del 2011 e ha continuato a crescere nelle rilevazioni fino a luglio quando era quotato come media mensile a 1,59%. Le tensioni economiche sui debiti dell’area Euro che si sono innestate nell’agosto del 2011, hanno avuto come effetto un ridimensionamento dell’Euribor, la cui media di settembre 2011 è leggermente scesa a 1,54%.

La tendenza ha anticipato il duplice intervento al ribasso operato della Banca Centrale Europea che ha riportato il tasso di riferimento BCE all’1% con due tagli da -25bps uno nel mese di Novembre e uno nel mese di Dicembre. L’Euribor ha quotato a Dicembre a 1,43%. L’Eurirs (20 anni) ha iniziato a una nuova fase ribassista nel mese di Aprile 2011, allora quotava 4,05%, arrivando a scendere sotto la soglia del 3% nel successivo mese di Settembre. Ultima quotazione nel 2011 ad una media mensile di 2,80%.

Stando alle dinamiche dei tassi a metà Gennaio 2012, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario dell’importo di 120.000 euro per una durata di 20 anni, ad uno spread indicativo di 3,20 bps, se scegliessimo un mutuo a tasso fisso, sosterremmo una rata mensile di 841 euro.
Se optassimo invece per un mutuo a tasso variabile, avremmo un risparmio pari a 86 euro mensili, in quanto la rata ammonterebbe a 755 euro.

La differenza tra le due scelte si sta assottigliando sempre più, durante l’ultima rilevazione dell’Ufficio Studi Tecnocasa fatta a Ottobre, il gap si era attestato a 91 euro, durante quella ancora precedente effettuata a Luglio, il risparmio per l’opzione variabile era di 128 euro. Nell’Aprile 2011 il differenziale ammontava a ben 173 euro.

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 14.221,69 milioni di euro nel secondo trimestre del 2011.

Rispetto allo stesso trimestre del 2010 si registra una contrazione delle erogazioni del -6,95% per un controvalore di 1.061,55 mln di euro. È quanto emerge dall’ultima pubblicazione dei dati statistici di Banca d’Italia usciti nel dettaglio il 21 Ottobre 2011. Dopo la variazione positiva del primo trimestre di quest’anno, il saldo erogazioni in raffronto ai periodi precedenti, ritorna negativo rafforzando così un trend ribassista iniziato esattamente un anno prima con le rilevazioni del secondo trimestre 2010.

Da tenere in considerazione che, in quest’ultima rilevazione, i volumi erogati sono influenzati dal forte rallentamento delle operazioni di sostituzione e surroga, che secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa hanno rappresentato nel secondo trimestre 2011 circa il 5% dei volumi (un anno prima erano stimati in circa il 14% delle erogazioni).

Guardando agli ultimi dodici mesi (periodo da Luglio 2010 a Giugno 2011) rileviamo che sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l’acquisto di abitazioni per 55.141,96 mln di euro. I volumi si possono ritenere buoni sui 12 mesi, sebbene in calo (-1,9%) rispetto a quelli su base annua registrati nel trimestre precedente a quello in analisi. Confrontando le erogazioni con quelle alla fine del secondo trimestre 2010, sempre sull’orizzonte cumulato 12 mesi, da segnalare una lieve contrazione dello 0,52%.

In continuo calo nel 2011 la domanda di mutui ipotecari da parte delle famiglie. Secondo CRIF e il suo sistema informativo EURISC nei primi nove mesi di quest’anno le richieste di finanziamento agli istituti di credito sono in calo dell’11%.

Nel secondo trimestre 2011 l’andamento delle erogazioni nelle macroaree italiane è risultato essere disomogeneo. La rilevazione mostra una forte contrazione nella Macroarea Italia Nord Orientale, dove i volumi dei mutui erogati alle famiglie sono risultati inferiori rispetto allo stesso trimestre del 2010 di ben -18,18%.

A doppia cifra anche il calo delle erogazioni nella Macroarea Centrale con un -10,82%. Diminuisce, anche se in maniera inferiore, la Macroarea Meridionale che però arrivava da una serie di variazioni positive che duravano dal quarto trimestre dell’anno 2009; sei rilevazioni di segno positivo, prima della battuta d’arresto del trimestre in analisi: -6,53%.

Tiene la Macroarea Insulare che registra una lieve contrazione pari a -0,74%. Anche quest’ultima macroarea arrivava da variazioni positive dal quarto trimestre 2009. In controtendenza invece la Macroarea Nord Occidentale con una variazione positiva, +2,39%, attenuando cosi il trend ribassista in atto a livello nazionale.

Per effetto delle tendenze d’area si evidenzia come la Macroarea Nord Occidentale con i suoi 5.195,47 mln di euro abbia erogato il 36% del totale dei volumi, incrementando le quote di erogazione rispetto al primo trimestre 2011 (33%) e rafforzando la propria posizione di area che incide sui volumi erogati nella penisola. È seguita dalla Macroarea Centrale che, pur perdendo un punto percentuale, 23% contro 24% del primo trimestre, resta seconda in ordine di importanza di volumi con 3.289,23 mln di euro erogati.

Con 2.925,94 mln di euro, il 21% del totale, la Macroarea Nord Orientale è la terza macroarea per erogazioni nel trimestre (-1% rispetto al primo trimestre 2011). Chiudono la Macroarea Meridionale con 1.812,09 (13% di quote erogate, -1% rispetto al trimestre precedente) e la Macroarea Insulare che, con 998,97 mln di euro, mantiene la sua incidenza sui volumi erogati al 7%.

L’aggregato degli erogati degli ultimi 12 mesi rispetto alla data di rilevazione di Bankitalia si chiude con tre macroaree su cinque che mostrano un incremento. L’Italia Meridionale è quella che su base annua ha fatto registrare il maggiore incremento, +4,55% rispetto alla rilevazione annua del secondo trimestre 2010 con volumi erogati per 7.211,89 mln. Buona la crescita registrata dall’Italia Insulare che eroga 3.725,81 mln e cresce del 3,39%.

Anche l’Italia Nord Occidentale mostra una crescita dell’1,45% con volumi per 19.134,50 mln. Con 12.980,25 mln risulta appena negativa la Macroarea Centrale, -0,84%. Più significativa invece la contrazione nell’Italia Nord Orientale che in questo momento sembra essere quella che più di tutti soffre le turbolenze del mercato del credito e che ha erogato volumi per 12.089,54 mln di euro.

Per ciò che riguarda il peso delle singole Macroaree, sul totale delle erogazioni, nell’aggregazione sui 12 mesi, si conferma anche su base annua la preponderanza delle erogazioni nella Macroarea Nord Occidentale, 35% delle erogazioni totali. Segue la Macroarea Centrale con il 23% dei volumi. Terza la Macroarea Nord Orientale con il 22%, chiudono l’Italia Meridionale e l’Italia Insulare con rispettivamente il 13% e il 7% dei volumi erogati.