Quando l’assicurazione è obbligatoria?

E’ obbligatorio avere un’assicurazione in un condominio di dimensioni “piccole”?. L’amministratore è obbligatorio?

L‘assicurazione è obbligatoria?

L’assicurazione condominiale NON è obbligatoria, tranne nel caso che la medesima sia espressamente prevista dal regolamento di condominio. A fronte di questa risposta, è giusto dire che la maggior parte dei condomini stipula la Polizza Globale Fabbricati, che copre i danni causati a condomini o a terzi derivanti dalle parti comuni dell’edificio, per tutelarsi contro eventuali incidenti.

L’amministratore è obbligatorio?

In un condominio le decisioni vengono prese in sede assembleare con la doppia maggioranza secondo i quorum stabiliti dalla legge. In caso di nomina dell’amministratore l’assemblea delibera in merito con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno metà del valore millesimale dell’edificio. Se il quorum sia raggiunto, la delibera è valida e i condomini contrari devono adeguarsi alla decisione, in caso di condomino moroso gli altri condomini devono far fronte alla quota dell’inadempiente, ma hanno diritto di agire giudizialmente per il recupero del credito mancante.

La riforma del condominio entrerà in vigore il 18 del mese, ma è bene prepararsi per tempo.

Lo segnala la Confedilizia, sottolineando che i condòmini possono già procurarsi i dati che gli verranno richiesti dall’amministratore per la costituzione del (nuovo) “registro di anagrafe condominiale”: generalità dei proprietari e di eventuali usufruttuari, comodatari o inquilini; codice fiscale, residenza o domicilio degli stessi; dati catastali dell’unità immobiliare; dati – quindi, non la documentazione – sulle condizioni di sicurezza dell’unità in questione.

Gli amministratori, dal canto loro, possono già costituire il registro di cui s’è detto, quello di nomina e revoca degli amministratori e quello di contabilità (per l’annotamento, in ordine cronologico, dei vari movimenti di cassa), così come possono subito allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee e aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio.

L’entrata in vigore della riforma del condominio, così, troverà amministratori e condòmini preparati per i primissimi adempimenti previsti. È possibile avere maggiori informazioni ed ogni assistenza presso le Associazioni territoriali della Confedilizia, presenti in ogni capoluogo di provincia e nei maggiori centri.

Gli indirizzi sono reperibili sul sito www.confedilizia.it oppure possono essere richiesti alla Sede centrale al numero 06.679.34.89 (r.a.).

Da tale data cessano dall’incarico gli amministratori privi dei requisiti previsti dalla nuova legge. È in Gazzetta la legge di riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n.220).

La stessa entrerà in vigore il prossimo 18 giugno 2013. Lo segnala la Confedilizia, precisando che da tale data cessano dall’incarico gli amministratori che non hanno gli specifici requisiti stabiliti dal nuovo articolo 71-bis, introdotto dalla riforma. La nuova legge prevede, in sostanza, due categorie di amministratori: quelli professionali (o comunque non del proprio condominio) e quelli che amministrano il proprio condominio, stabilendo diversi requisiti per gli uni e per gli altri.

In particolare, per quanto riguarda gli amministratori professionali, possono svolgere l’attività coloro:
a) che abbiano il godimento dei diritti civili; b) che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non siano interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Qualora l’amministratore venga nominato tra i condòmini dello stabile, i requisiti di cui alle lettere f) e g) non sono necessari. Non occorre, dunque, né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Sia gli amministratori professionali sia gli amministratori del proprio condominio che alla data del 18 giugno 2013 non posseggano i requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) cessano automaticamente – per quanto disposto dalla nuova legge – dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.

Per gli amministratori professionali è prevista poi una norma transitoria: a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di condominio) per almeno un anno tra il 18 giugno 2010 e il 17 giugno 2013 è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g). Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Per tali soggetti non si richiede in questo caso né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né l’aver frequentato un corso di formazione iniziale.

L’elenco dei delitti, previsti dal codice penale, la condanna per i quali preclude l’esercizio dell’attività di amministratore, è pubblicato sul sito Internet della Confedilizia (www.confedilizia.it).

La Confedilizia, anche allo scopo di dissipare equivoci e di sottolineare, in particolare, che possono svolgere l’attività di amministratore anche gli amministratori del proprio condominio (e questo con proprie regole) nonché le società (pure con proprie regole), diffonde il quadro “CHI POTRÀ FARE L’AMMINISTRATORE” a seguito della riforma del condominio, precisando nel quadro stesso requisiti e condizioni.

1) Amministratore professionale (o, comunque, non del proprio condominio)

Potranno svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro:
a) che abbiano il godimento dei diritti civili;
b) che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, acinque anni;
c) che non siano stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non siano interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulti annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che abbiano conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che abbiano frequentato un corso di formazione iniziale e svolgano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

2) Amministratore del proprio condominio
Qualora l’amministratore venga nominato tra i condòmini dello stabile i requisiti di cui alle lettere f) e g) non saranno necessari. Non occorrerà, dunque, né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Norma transitoria per gli amministratori sub 1)
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio (che non è, necessariamente, attività di amministratore di condominio) per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g). Resta salvo l’obbligo di formazione periodica. Per tali soggetti non saranno richiesti, dunque, né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né l’aver frequentato un corso di formazione iniziale.

SOCIETÀ
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche – secondo il dettato testuale di legge – le ‘società di cui al titolo V del libro V del codice’ civile (e cioè le società semplici, le società in nome collettivo, le società in accomandita semplice, le società per azioni, le società in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata). In questi casi, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali le società prestano i servizi.

L’elenco dei delitti, previsti dal codice penale, la condanna per i quali preclude l’esercizio dell’attività di amministratore, è pubblicato sul sito Internet della Confedilizia (www.confedilizia.it).

Fonte: CONFEDILIZIA-Ufficio legale

Che cosa fare se l’amministratore predispone e l’assemblea approva un piano sbagliato?

Il condomino Tizio è proprietario di una unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa, ma non ha accesso allo stabile comune, essendo proprietario soltanto di un box nell’autorimessa condominiale. Perciò non ha l’obbligo di partecipare alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio: pulizia scale, manutenzione ascensore, ecc.: ‘qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità’ (art. 1123, terzo comma, c.c.).

In osservanza delle disposizioni di legge l’amministratore del condominio convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo. Esaminando la documentazione il condomino Tizio si rende conto che il mandatario l’ha inserito nel piano di riparto anche in relazione ad alcune spese cui non deve partecipare perché inerenti parti del condominio che non lo riguardano. Nonostante le rimostranze espresse dallo stesso Tizio in sede di riunione l’assemblea approvava la ripartizione così come proposta dall’amministratore.

Che cosa può fare, in questi ed in simili casi, il condomino danneggiato?

Egli può impugnare la deliberazione per ottenere la dichiarazione della sua invalidità, in quanto il vizio è fra quelli che comportano l’annullabilità della decisione dell’assemblea.

Questo almeno secondo quanto dice la Cassazione, la quale afferma che ‘in tema di condominio, sono affette da nullità le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’art. 1137, comma ultimo, c.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c.’ (così Cass. 19 marzo 2010 n. 6714).

In un caso come quello dell’esempio l’assemblea non ha fatto altro che ratificare, nell’ambito delle sue attribuzioni, quanto predisposto dall’amministratore senza decidere effettivamente di includere il condomino in oggetto nel riparto di spese che non gli competevano.

Si ricorda che il termine dei trenta giorni per i dissenzienti decorre dalla data della deliberazione, per gli assenti da quella della sua comunicazione.

Fonte: CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

Per difendersi dal caldo e dagli insetti, molti italiani, in questi giorni, stanno pensando di ricorrere all’installazione di condizionatori e zanzariere. Ma attenzione: se si vive in condominio, ci sono delle regole da rispettare.

Il Tribunale di Milano ha avuto modo di precisare, infatti, che la collocazione sulla facciata condominiale di un voluminoso condizionatore, altera ‘la destinazione della facciata stessa (che è quella di fornire un aspetto architettonico regolare e gradevole dell’edificio e non quello di contenere corpi estranei, che turbano l’equilibrio estetico complessivo dell’edificio medesimo)’.

Anche quando la facciata ‘non sia esposta al pubblico, ma solo ai condòmini, la legge tutela proprio il diritto degli stessi a non dover subire (e quindi, essere soggetti a vedere) alterazioni antiestetiche del proprio bene comune’ (sent. 9 gennaio 2004).

Quanto alle zanzariere, si tenga presente che una eventuale loro installazione – secondo la Cassazione – sarebbe illegittima ove un regolamento condominiale di natura contrattuale vietasse qualsiasi alterazione della facciata.

I giudici di legittimità hanno chiarito, infatti, che, in tema di condominio, le norme di un regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condòmini, nell’interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia con riguardo alle parti di proprietà esclusiva.

‘Ne consegue – hanno concluso – che, in presenza di una clausola di detto regolamento vietante variazioni all’aspetto esterno dell’immobile, è valida la delibera condominiale che vieti ad un condomino l’installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera’ che, per le sue caratteristiche, ‘risulti immediatamente visibile dall’esterno, e lesiva del decoro architettonico dell’edificio’ (sent. n. 8883 del 29 aprile 2005).