APE, obbligatoria per affittare?

La risposta è SI, per affittare un immobile è necessario, consegnare al potenziale inquilino l’APE. L’APE è il certificato energetico ormai entrato a far parte delle abitudini di chi ha di recente gestito l’affitto del proprio immobile. Ma questo documento è davvero utile per chi affitta?

Le novità normative hanno chiarito una legislazione che, dal D.Lgs. 192/2005 in avanti, aveva visto le Regioni muoversi “al buio” e a volte in netta contraddizione rispetto la normativa nazionale. Molte regioni permettevano di bypassare l’obbligo di certificazione energetica nell’affitto grazie all’autocertificazione degli immobili in classe G.

Fino al 2012 l’affitto era gestito dalla normativa sull’ACE in modo marginale, il 2013 ha portato numerose novità, la locazione ha dovuto iniziare a fare i conti con l’obbligatorietà di questa normativa, la normativa è stata digerita come un “boccone amaro”, le trattative di affitto sono più veloci rispetto alla compravendita immobiliare e il turnover negli immobili è decisamente più elevato, questi vincoli e paletti burocratici sono quanto mai sgraditi ai proprietari immobiliari. L’APE appare come un inutile ostacolo ad una rapida e redditizia locazione del proprio appartamento.

Il Parlamento ha imposto con la L. 3 agosto 2013, n. 90 che i locatori hanno l’obbligo di presentare questa certificazione, la certificazione energetica è entrata nelle consuetudini del settore della locazione. Anche se nel frattempo, a seguito del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. “Destinazione Italia”), non è più dichiarabile come nullo il contratto di affitto privo di clausola di dichiarazione dell’avvenuta consegna all’inquilino dell’APE e delle informazioni relative alla prestazione energetica dell’unità immobiliare.

Presidente dell’assemblea condominiale

Chi nomina il presidente dell’assemblea condominiale? Quali sono le sue funzioni? Che cosa accade se le esercita arbitrariamente? Oggi proveremo a rispondere ad alcune di queste domande.

La riforma del condominio ha eliminato dal codice civile con l’art. 67 disp. att. c.c., l’unico riferimento normativo alla figura del presidente dell’assemblea.

“L’assemblea è presieduta dalla persona indicata nello statuto o, in mancanza, da quella eletta con il voto della maggioranza dei presenti. Il presidente è assistito da un segretario designato nello stesso modo. Il presidente dell’assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l’identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento ed accerta i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale.”

Il presidente dell’assemblea è uno dei condomini che viene scelto al momento della costituzione dell’assemblea, questa figura ha due compiti fondamentali:

-verificare la corretta convocazione di tutti i condomini

-garantire il corretto svolgimento della riunione

La mancata nomina del presidente NON rappresenta una “grave” irregolarità, per questo motivo NON compromette la validità della deliberazione (Cass. 15 luglio 1980 n. 4615).

Il presidente dell’assemblea dove fare in modo che tutti i condomini abbiano la possibilità di esprimere le proprie opinioni per poter giungere ad una deliberazione che, anche se non condivisa, sia effettivamente partecipata da tutti quanti.

Il presidente può stabilire la durata di ciascun intervento dei condomini, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione (così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).

La prima rata del Tasi, la nuova tassa che fa parte della Iuc (la nuova imposta unica sulla casa), sarà il 16 giugno. Sembrerebbe che questo nuovo tributo peserà parecchio sui nostri portafogli, ma i vari comuni italiani non hanno ancora deliberato le aliquote che spetteranno a ciascun italiano, anche se la scadenza è vicina.

La Tasi dovrà essere pagata sia dai proprietari che dagli inquilini. Se viene stabilito che l’inquilino è esente (la locazione deve essere di almeno sei mesi nell’anno), il proprietario di casa non dovrà versare alcuna tassa.

Fortunatamente per gli affittuari, la Tasi sarà molto ridotta per loro, non supererà infatti il 30% della quota complessiva dell’immobile. Saranno però i comuni a decidere la percetuale spettante.

Ma vediamo come calcolare la Tasi: si parte dalla rendita catastale, bisogna poi aggiungere il 5% e moltiplicare il risultato per un coefficiente che varia a seconda del tipo di immobile di cui si è propietario. Infine è da applicare l’aliquota decisa da ogni comune. Si dovranno tenere presente anche eventuali detrazioni.

Ciascun comune deciderà i termini di pagamento. Sarà possibile pagare l’intera imposta entro il 16 giugno ma di norma si potrà suddividerla in due rate semestrali. Il metodo di pagamento sarà tramite modello F24 o tramite bollettino portale.

Bonus mobili 2014: lo sconto Irpef del 50%

Il decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, entrato in vigore il 6 giugno 2013, contiene alcune misure dirette a favorire il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici e il recupero del patrimonio edilizio.

Cos’è il bonus mobili?

Il bonus mobili è una detrazione Irpef del 50% applicata per chi acquista mobili ed elettrodomestici di classe energetica a consumo ridotto (A e A+), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione Irpef al 50% deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo e deve essere calcolata sull’importo massimo di 10mila euro.

Soggetti beneficiari – Per godere del bonus in questione è indispensabile realizzare una ristrutturazione edilizia, sia su singole unità immobiliari sia su parti comuni di edifici. Quindi i soggetti che possono godere della detrazione al 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici sono gli stesi soggetti che effettuano interventi di recupero sull’immobile che devono arredare.

Chi può chiederlo? Per quali interventi è ammesso?

La scadenza ha subito una proroga dal 31 dicembre 2013 al 31 dicembre 2014, di pari passo con la proroga della detrazione Irpef per interventi di ristrutturazione edilizia. La detrazione quindi spetta per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014.

Quali acquisti rientrano nella categoria?

Rientra nell’agevolazione l’acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi, mobili come letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, armadi, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi e apparecchi di illuminazione. Non rientrano nella categoria l’acquisto di porte, di parquet, tende e tendaggi. Nella categoria grandi elettrodomestici rientrano tutti quelli con classe energetica A e A+. Nell’importo delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici possono essere integrate anche le spese di trasporto e di montaggio dei beni acquistati.

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente precisato che è possibile usufruire del bonus solo per chi effettua lavori che rientrano nella manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, interventi su immobili danneggiati da calamità naturali, interventi di recupero edilizio di interi fabbricati da parte di imprese di costruzione.

Rientrano nella categoria gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità, per esempio interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, lavori atti a prevenire atti illeciti, cambiare la serratura quindi non dà diritto ad alcun sconto, ma installare una porta blindata invece si.

Il Bonus è fruibile anche da chi effettua interventi di spostamento di pareti all’interno della casa o anche da chi crea degli open space, perché qualificati come interventi di manutenzione straordinaria. Rientra nella manutenzione straordinaria il rifacimento integrale dell’impianto elettrico e come tale è fruibile il bonus mobili ma si richiede al contribuente di presentare al Comune e conservare la documentazione che descrive tutti i lavori, da esibire per futuri accertamenti. Chi sostituisce finestre (comprensive di infissi) può beneficiare del bonus mobili, poiché è un intervento di manutenzione straordinaria, ma solo se non si è beneficiato della detrazione Irpef al 65%, quella per lavori di risparmio energetico, per cui è esclusa la fruizione del bonus mobili.

Il contribuente, per avvalersi del nuovo beneficio fiscale, deve rispettare le stesse regole previste per la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio, per una questione di tracciabilità i contribuenti devono effettuare gli acquisti di mobili ed elettrodomestici mediante bonifici bancari o postali, con le medesime modalità già previste per i pagamenti dei lavori di ristrutturazione. Pertanto nei bonifici dovranno essere indicati:

– la causale del versamento attualmente utilizzata dalle banche e da Poste Italiane SPA per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione fiscalmente agevolati;
– il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
– il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Fiaip: ‘Partite Iva, rischio nel settore immobiliare. Necessario escludere la categoria degli agenti immobiliari dalla Riforma Fornero’.

Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip Partite così dichiara: ‘Sono a rischio più di 10.000 partite Iva ed agenti immobiliari in Italia che operano come ‘collaboratori’ e che potrebbero un domani essere assimilati a lavoratori dipendenti o subordinati, per il solo fatto di ‘collaborare’ come professionisti con più agenzie immobiliari. Fare una riforma ostile a chi fa le assunzioni, come le imprese e le agenzie immobiliari, significa fare una riforma che disincentiva l’occupazione e penalizza le agenzie e gli operatori del mercato immobiliare. La maggioranza degli agenti immobiliari, infatti, lavora a partita Iva e collabora con una o più agenzie immobiliari’.

È netto il giudizio della Fiaip sulla riforma Fornero: la crisi economica e la recessione spinge sempre di più gli agenti immobiliari e le agenzie ad una maggiore collaborazione e ad aggregazioni, pur mantenendo ciascun professionista la propria ragione sociale. L’agente immobiliare, che svolge l’attività professionale in collaborazione con più soggetti ed imprese usa il contratto di collaborazione coordinata e continuata al fine di ridurre i costi sul lavoro e rendere quindi sostenibile l’attività di mediazione d’affari.

Fiaip chiede che venga esclusa la categoria degli agenti immobiliari dall’articolo 9, primo comma, del ddl 3249 (Disposizioni in materia di riforma del mercato del lavoro in una prospettiva di crescita) in discussione in Commissione Lavoro al Senato. Nei giorni scorsi è infatti cominciata la discussione generale sulla riforma del mercato del lavoro e Fiaip ha presentato in Commissione Lavoro alcune Osservazioni in merito al primo comma dell’art.9 del ddl 3249 in cui si richiedono modifiche per venire incontro alle esigenze delle agenzie immobiliari, contrarie alle eccessive rigidità del testo proposto dal ministro Fornero.

‘La riforma del mercato lavoro voluta dal ministro Fornero – sottolinea Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip – sebbene sia spinta da nobili intenti, riduce la libertà di impresa e la libertà contrattuale spingendo coloro che vogliono intraprendere una libera professione verso il lavoro dipendente’.

Così facendo nessun agente immobiliare potrà più collaborare con altri agenti con partita Iva.

Fiaip sottolinea inoltre come la riforma del lavoro dovrebbe trovare il giusto equilibrio e la necessaria flessibilità e libertà contrattuale, tenendo conto, che il mondo delle professioni, necessita di nuove misure che possano combattere l’abusivismo professionale ed aumentare la competitività delle imprese e non penalizzare la libertà degli imprenditori.

Autorizzazione per interventi in zone a rischio, sopraelevazioni e edifici strategici

L’Abruzzo aggiorna la normativa antisismica. Entrerà in vigore il 24 novembre la Legge Regionale 28/2011, che definisce le modalità di controllo sulla realizzazione di costruzioni in zone sismiche. I procedimenti per le nuove costruzioni e gli interventi sugli edifici esistenti in zona sismica sono contenuti nel Titolo III della norma regionale, che si applica anche ad ampliamenti, sopraelevazioni e varianti sostanziali ai progetti.

Nelle zona ad alta e media sismicità, è prevista l’autorizzazione sismica, rilasciata dallo Sportello Unico per l’edilizia competente, per tutte queste tipologie di intervento.

Nelle zone a bassa sismicità, l’autorizzazione sismica è richiesta per gli interventi edilizi ricadenti in aree classificate instabili nella carta di micro zonazione sismica o considerate a rischio idrogeologico, per i progetti presentati a seguito di accertamento di violazione delle norme antisismiche e per gli interventi su edifici di interesse strategico. L’autorizzazione è infine obbligatoria anche per le sopraelevazioni.

I lavori devono iniziare entro un anno decorrente dal rilascio dell’autorizzazione. L’omessa comunicazione di inizio lavori allo Sportello Unico per l’edilizia, all’Ufficio provinciale competente per territorio e al Collaudatore implica sanzioni amministrative.

Il termine di un anno vale anche nelle zone a bassa sismicità, dove, per le altre tipologie di intervento che non richiedono l’autorizzazione sismica, è necessario il preavviso scritto alla Provincia competente oltre al deposito del progetto esecutivo riguardante le strutture.

Il progetto, redatto da professionista abilitato, deve essere accompagnato da una dichiarazione del progettista che attesti il rispetto delle prescrizioni sismiche contenute negli strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica.

Sarà possibile completare i procedimenti in corso al 24 novembre, data di entrata in vigore della legge regionale, secondo la previgente normativa.