Un’indagine Tecnocasa sulle quotazioni dei negozi a Milano e sui canoni di locazione con ovvie differeze fra quelli ubicati in vie di passaggio e quelli posizionati in vie di non passaggio. In rapporto, quindi, alla maggiore o minore visibilità.

Ne emerge che a Milano le quotazioni dei negozi posizionati in vie di passaggio sono diminuite del 2,2% e quelli in vie non di passaggio dell’1,7%, mentre sui canoni di locazione si segnala una contrazione dei valori rispettivamente dell’1,5% e del 4,4%. Vediamo l’analisi particolareggiata per zone, per compravendite e locazioni, iniziando da Corso Vercelli, che rappresenta una delle vie di transito più interessanti sul territorio di Milano dopo il centro. Insieme a via Marghera è la strada dove si concentra soprattutto una domanda da parte di importanti marchi nazionali ed esteri alla ricerca di top location. Su corso Vercelli si parla di locazioni in media di 500 € al mq annuo.

Allontanandosi da corso Vercelli e spostandosi nelle zone più periferiche come Gambara o la vicina via Washington i canoni di locazione scendono ancora portandosi rispettivamente a 300 e 250 € al mq annuo. In corso Buenos Aires la domanda si concentra prevalentemente sul mercato delle locazioni, mentre risultano sempre meno richieste le vie non di passaggio. Si registra inoltre un’ulteriore diminuzione del numero di piccoli investitori presenti sul mercato, in parte scoraggiati dall’introduzione dell’Imu. Ad affittare ed acquistare sono spesso marchi in franchising del settore dell’abbigliamento. Sempre molto ricercati gli immobili da destinare ad attività di somministrazione.

I canoni di locazione si attestano su 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 8000 e 10000 € al mq. La richiesta media ricade su locali commerciali da 60 mq, con almeno due punti luce ed il bagno. Da segnalare un netto ridimensionamento per quanto riguarda gli importi delle buone uscite, ancora presenti su corso Buenos Aires, che negli ultimi anni si sono praticamente dimezzati.

Il mercato delle compravendite è alimentato da piccoli imprenditori che acquistano locali con uno o due punti luci per svolgere attività di vendita diretta. Leggermente più movimentato il mercato delle locazioni, fondamentalmente diviso tra imprenditori italiani ed imprenditori cinesi. Questi ultimi cercano tagli ampi dai 100 mq in su in particolare in via Padova (250 € al mq annuo) ed in viale Monza (300 € al mq annuo).

Nella zona che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale i negozi hanno subito un rallentamento, in misura più forte sulle compravendite, gli affitti hanno tenuto meglio, con andamenti più positivi in corso Sempione e via Moscova grazie alla posizione e alla presenza dei principali servizi. Si sono avviate prevalentemente attività di somministrazione (bar, tavole calde, scuole di cucina), per le quali è necessaria la presenza della canna fumaria. Ci sono attività di post produzione legate alla presenza della RAI. I prezzi di un negozio oscillano tra un minimo di 2000 € al mq ad un massimo di 6000-7000 € al mq nelle zone di Brera e Moscova.

Da segnalare una crescita di interesse per l’area di Garibaldi e corso Como, anche grazie al completamento dei lavori per la realizzazione di box sotterranei in piazza XXV Aprile. La fine dei lavori ha ridato visibilità ai negozi della zona. Su corso Como è possibile affittare esercizi commerciali con una spesa di 700 € al mq annuo, i prezzi oscillano tra 6000 ed 8000 € al mq.

Quotazioni inferiori per i punti vendita in zona Isola, dove le strade più richieste sono via Garigliano e via Borsieri, con prezzi che oscillano tra 4000 e 5000 € al mq e canoni di 400 € al mq annuo. In queste strade si segnala una prevalenza di attività di somministrazione.

Tra le zone più apprezzate c’è il quartiere Bovisa, dove un negozio si affitta a 240 € al mq annuo e lo si compra a 1800-2000 € al mq; i valori sono più elevati (270 € al mq annuo e 2000-2200 € al mq) nelle zone prossimi alla MM3, tra cui la zona Imbonati – Pellegrino Rossi. Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato perché ha poche vie di passaggio, perciò i prezzi si attestano a circa 2000 € al mq e il canone ammonta a 250-260 € al mq annuo.

Nella zona orientale di Milano (Porta Romana, Corso Lodi, Corso Indipendenza, Corso Plebisciti, Piazzale Corvetto, Viale Forlanini, Mecenate – Camm, Corso XXII Marzo, Piazza Cinque Giornate) si registra un rallentamento del mercato su tutte le tipologie non residenziali.

Tra le zone più richieste ci sono Corso XXII Marzo verso Piazza Cinque Giornate, Viale Piave, Viale Premuda e Viale Montenero, il tratto che va da Crocetta fino a Via Santa Sofia, Corso Lodi nel tratto a ridosso di Piazza Medaglie d’Oro. La domanda di negozi si orienta su due tipologie: quelli dalla metratura intorno a 30 mq con una vetrina, ricercati da chi vende sigarette elettroniche e oro usato e quelli dalla metratura superiore a 30 mq, possibilmente dotati di canna fumaria, che sono ricercati soprattutto da coloro che desiderano aprire un’attività nella ristorazione (spesso sono immigrati che aprono pizzerie e negozi di kebab).

Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni dei locali commerciali hanno registrato un calo del 5,4% per quelli ubicati nelle vie di passaggio e un ribasso del 9,4% per le soluzioni in vie non di passaggio.

I canoni di locazione hanno registrato -5,1% in vie di passaggio e -7,1% in vie non di passaggio. Comunque, secondo Tecnocasa, il primo semestre 2013 ha registrato un buon movimento per quanto riguarda le vendite e soprattutto le transazioni effettuate da diversi investitori. Molti privati, infatti, hanno approfittato dei rendimenti più alti rispetto alla locazione residenziale: con 150-160 mila € si possono ottenere rendite intorno all’8%. Hanno investito anche grandi società che possono disporre di capitali intorno a 500 mila €. Sempre nell’ambito della locazione, gli inquilini hanno spesso rinegoziato il canone, in quanto in questo momento hanno un maggiore potere contrattuale.

In particolare, si registra una richiesta di negozi di 50-60 mq con due punti luce, posizionati sulle vie commerciali di passaggio e con canna fumaria se chi acquista desidera avviare attività di somministrazione. Le soluzioni situate sulle vie più interne soffrono per la minore visibilità e tendenzialmente si riconvertono in uffici o centri medici.

Buono il trend nella zona universitaria che si sviluppa nei dintorni del Politecnico, dove è in atto una trasformazione e una contemporanea riqualificazione del quartiere, dove sono nati locali notturni e attività legate alla ristorazione e alla somministrazione: per l’affitto si devono considerare 10-12 € al mq annuo (fino ad un massimo di 15-16 € al mq annuo per le tipologie più recenti e in zone più commerciali), mentre per la compravendite si parla di cifre comprese tra 3000 e 4000 € al mq.

Le zone più commerciali si trovano nel centro di Torino, soprattutto in via Roma e via Lagrange, quest’ultima molto rivalutata dalla sua quasi totale pedonalizzazione, dove si può acquistare un locale ad un cifra compresa tra 7 e 12 mila €. Tra le vie di passaggio principali si segnalano via Madama Cristina, via De Gasperi (in zona Crocetta), via Dante di Nanni (in zona Cenisio) e via Tripoli.

Il canone di affitto si attesta mediamente a 240 € al mq annuo, mentre le quotazioni di un buon usato sono comprese tra 2000 e 3000 € al mq. L’intervento nella “Spina di Torino” sta procedendo molto bene, tanto da aver iniziato una certa rivalutazione della zona, che si sta trasformando in un’area commerciale dove si sono già avute richieste per l’insediamento di locali notturni o negozi etnici gestiti prevalentemente da stranieri.

Nel primo semestre 2013 si è registrato un ribasso delle quotazioni degli immobili non residenziali non solo per quanto riguarda i prezzi ma anche per i canoni di locazione.

Peraltro, molte aziende hanno attraversato momenti non certamente facili nell’ambito di una crisi economica che ha fatto sentire i suoi effetti anche nel segmento dei capannoni, negozi ed uffici anche per l’introduzione dell’Imu che ha influito su queste tipologie immobiliari molto pesantemente scoraggiando imprenditori e investitori. Nel settore non residenziale per la maggior parte le richieste sono orientate verso la locazione, una scelta necessaria non solo per il rischio imprenditoriale ma anche e soprattutto per non immobilizzare capitali all’inizio dell’attività.

Il mercato degli immobili ad uso commerciale segnala un ribasso dei canoni di locazione del 4,7% per le tipologie posizionate in vie di passaggio e del 4,8% per quelle posizionate in vie non di passaggio. Sui prezzi il ribasso è stato rispettivamente del 4,2% e del 4,3%. Sul segmento dei locali commerciali la diminuzione del reddito disponibile ha determinato una contrazione della spesa delle famiglie sia per beni sia per servizi. La domanda si è quindi ridimensionata della domanda e sono cambiate di conseguenza le abitudini di acquisto degli Italiani. Nei primi mesi dell’anno hanno cessato circa 10 mila esercizi commerciali anche se prima dell’estate si è registrata una ripresa delle nuove aperture.

Tutto questo ha avuto effetti anche sui locali ad uso commerciale. Chi cerca locali in affitto si orienta prevalentemente su tagli inferiori a 100 mq (il 75,8%). Il 15,7% è interessato a tagli superiori a 150 mq. A cercare in acquisto sono prevalentemente investitori. Le soluzioni più richieste sono inferiori a 100 mq (il 45,6% cerca tagli fino a 50 mq). Gli immobili commerciali garantiscono rendimenti annui lordi intorno al 7%, decisamente più elevati rispetto a quelli che si registrano sul comparto residenziale. Nelle zone centrali i rendimenti possono essere più contenuti rispetto alle zone periferiche ma questo viene compensato dalla presenza di tassi di vacancy molto bassi.

L’introduzione dell’Imu, molto più gravosa dell’Ici sugli immobili commerciali, ha scoraggiato alcuni potenziali investitori ed ha portato molti di essi a decidere di alienare l’immobile. Chi cerca un negozio per investimento (con l’intenzione di metterlo a reddito) così come per avviare un’attività commerciale è molto interessato alla posizione dell’immobile. Questo ha determinato una maggiore perdita di valore per le soluzioni posizionate in “vie non di passaggio” che, negli ultimi anni, hanno perso appeal e, sempre più spesso, sono utilizzate per svolgere attività di ufficio o di erogazione di servizi.

La locazione è la scelta dell’imprenditore che decide di avviare un’attività commerciale e che evita così di immobilizzare il capitale. Soltanto una volta che l’attività è avviata si può pensare ad acquistare.

Secondo quanto rilevato dall’Agenzia delle Entrate e dall’Abi nel corso dell’anno passato, per le grandi città il valore di scambio stimato delle abitazioni è pari a circa 19,5 miliardi di euro, con una perdita di 5,7 miliardi di euro, -22,5%, rispetto al 2011.

Per il mercato delle abitazioni si sono registrati, in ordine: una forte riduzione nei volumi di compravendita delle abitazioni, 448.364 NTN (numero delle transazioni normalizzato), -25,7% rispetto al 2011, con un calo inferiore per i capoluoghi, -24,8%, maggiore nei comuni non capoluogo, -26,1%; una vendita di abitazioni per un totale di circa 46,4 milioni di metri quadrati, -25,4% rispetto al 2011, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a circa 104 mq; una forte diminuzione del valore di scambio complessivo, stimato in circa 75,4 miliardi di euro, quasi 27 miliardi di euro in meno del 2011; una perdita complessiva delle compravendite del 22,4% rispetto al 2011, nelle otto principali città italiane: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna e Firenze.

Anche per il mercato immobiliare non residenziale il 2012 si è concluso con segno negativo, in base hai dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Assilea. Sono 46.925 le unità immobiliari a destinazione terziaria, commerciale e produttiva scambiate lo scorso anno, con un calo del 24% rispetto all’anno precedente.

In particolare, il terziario ha registrato una perdita delle transazioni del 26,1% rispetto al 2011, il commerciale del 24,5% e il settore produttivo del 19,7%. Il dato è in linea con quello relativo al settore residenziale che, nel 2012, ha registrato un -26% di compravendite rispetto al 2011.

Nel 2012, in tutte le aree territoriali, per uffici e negozi si è verificata una flessione delle compravendite di oltre il 20%. I capannoni mostrano, invece, cali meno significativi, soprattutto nelle Isole (-1,7%). In discesa, nel 2012, anche le quotazioni medie, che risultano in calo sia per i negozi (-2,1%), sia per gli uffici (-1,6%), sia per i capannoni (-0,9%).

Nel 2012, la stima del valore di scambio per le tipologie uffici, negozi e capannoni ammonta complessivamente a circa 14,5 miliardi di euro, circa 4,4 miliardi di euro in meno rispetto al 2011 (quando si attestava su 18,9 miliardi di euro).
Rispetto al 2008, anno di riferimento della prima stima, il calo del fatturato del non residenziale supera il 40%, con oltre 10 miliardi di euro di valore in meno (25,4 miliardi di euro stimati nel 2008).

Il settore del leasing immobiliare ha conosciuto nell’ultimo quinquennio una contrazione ancora più pesante rispetto alla flessione del numero delle compravendite non residenziali. Contrariamente a quanto sta avvenendo nel settore strumentale (+2,6%), nel I quadrimestre 2013 il numero dei contratti di leasing immobiliare (costruito e da costruire), continua a decrementare del 17,7%.

Tenuto conto che il leasing rappresenta lo strumento ‘principe’ del finanziamento manifatturiero e – in particolare – per le piccole e medie imprese (il 75,4% del portafoglio leasing è rappresentato da Pmi), il sistema delle società di leasing intende presentare al Governo – di concerto con Confindustria – alcune proposte semplici e concrete per far ripartire, attraverso questo strumento, l’economia produttiva del nostro Paese.

Trend sfavorevole non solo per il settore abitativo, ma anche per gli immobili diversi da quelli ad uso abitativo, ovvero per il terziario.

L’andamento degli scambi avvenuti lo scorso anno evidenzia una netta flessione con ben 4,4 miliardi in meno di fatturato. L’Agenzia del Territorio, infatti, ha presentato di recente a Roma il Rapporto Immobiliare 2013 sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, che completa il quadro sull’andamento del mercato immobiliare nel 2012. Lo studio presenta un resoconto analogo al Rapporto sul mercato residenziale, pubblicato anche di recente insieme all’Abi, ed è stato condotto con la collaborazione quinquennale fra l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e Assilea.

Nel 2012, quindi, anche le compravendite delle altre tipologie immobiliari, come per il settore residenziale, segnano un calo netto, complessivamente nell’ordine del 24% rispetto all’anno precedente e una flessione ancora più marcata si registra nel settore del leasing immobiliare.

Considerando lo studio in valori assoluti, sono 46.925 le unità immobiliari non residenziali scambiate lo scorso anno e, in tutte le aree territoriali, per gli uffici e i negozi (settori terziario e commerciale) il calo va oltre il 20%, mentre per i capannoni (settore produttivo) le diminuzioni risultano in generale meno significative, particolarmente nelle Isole (-1,7%).

In parallelo, anche le quotazioni medie registrano una flessione con il -2,1% per i negozi, -1,6% per gli uffici e -0,9% per i capannoni. E infine, l’idea della netta discesa registrata nel settore degli immobili non residenziali più chiara risulta dalla stima del valore di scambio, che nel 2012 totalizza un importo di circa 14,5 miliardi di euro, vale a dire 4,4 miliardi di euro in meno rispetto al 2011.

Prendendo anche a riferimento il 2008, anno in cui risale la prima stima, il calo del fatturato del non residenziale supera persino il 40%, con una perdita di oltre 10 miliardi di euro di valore.

A Milano la percentuale di chi cerca locali commerciali in affitto sale all’85,1% mentre la percentuale di chi cerca in acquisto si ferma al 14,9%.

Da uno studio Tecnocasa si evince che il 45,8% di chi cerca in affitto si orienta su tagli inferiori a 50 mq, a seguire un 33,7% che cerca tagli compresi tra 50 e 100 mq. Quindi il 79,5% di coloro che cercano un negozio in affitto si orienta su tagli fino a 100 mq. Tra coloro che cercano immobili da acquistare il 57,7% chiede tagli inferiori a 50 mq e il 33,1% compresi tra 50 e 100 mq. A Milano nella seconda parte del 2012 si registra una diminuzione dei prezzi dei negozi del 3,6% (via di passaggio) e del 4,1% (via non di passaggio), mentre i canoni di locazioni sono diminuiti rispettivamente del 4,2% e del 3,7%. L’introduzione dell’Imu ha determinato una contrazione della domanda ad uso investimento.

Suddividendo il territorio di Milano lungo assi viari commercialmente interessanti possiamo individuare le seguenti aree:

Corso Vercelli
Corso Vercelli rappresenta una delle strade di transito più interessanti sul territorio di Milano dopo il centro. Insieme a via Marghera sono le strade dove si concentra soprattutto una domanda da parte di importanti marchi nazionali ed esteri alla ricerca di top location. In questo momento si registra un gap tra la disponibilità di spesa dei potenziali clienti che si aggira su 80-90 mila € all’anno e le richieste dei proprietari intorno a 130 mila € all’anno. Su corso Vercelli si parla di locazioni in media di 500 € al mq annuo. Allontanandosi da corso Vercelli e spostandosi nelle zone più periferiche come Gambara o la vicina via Washington i canoni di locazione scendono ancora portandosi rispettivamente a 300 e 250 € al mq annuo.

Buenos Aires – Viale Padova – Città Studi
Nella seconda parte del 2012 si registra un mercato dei negozi sostanzialmente stabile in zona Buenos Aires sia dal punto di vista delle quotazioni sia per quanto riguarda il numero delle richieste. La domanda si concentra prevalentemente sul mercato delle locazioni, mentre risultano sempre meno richieste le vie non di passaggio. Si registra inoltre un’ulteriore diminuzione del numero di piccoli investitori presenti sul mercato, in parte scoraggiati dall’introduzione dell’Imu.

Corso Buenos Aires è caratterizzata da attività commerciali in prevalenza operanti nel settore dell’abbigliamento. Ad affittare ed acquistare sono spesso marchi in franchising del settore dell’abbigliamento. Sempre molto ricercati gli immobili da destinare ad attività di somministrazione.

I canoni di locazione si attestano su 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 8000 e 10000 € al mq. La richiesta media ricade su locali commerciali da 60 mq, con almeno due punti luce ed il bagno. Da segnalare un netto ridimensionamento per quanto riguarda gli importi delle buone uscite, ancora presenti su corso Buenos Aires, che negli ultimi anni si sono praticamente dimezzati. Scendono a 500 € al mq annuo le locazioni degli immobili posizionati in viale Tunisia e via Vitruvio.

Si registrano canoni di locazione e prezzi in calo nelle aree commerciali di Città Studi (250 € al mq all’anno), Abruzzi (280 € al mq annuo), Pacini (250 € al mq annuo), Piazza Udine. Il mercato delle compravendite è alimentato da piccoli imprenditori che acquistano locali con uno o due punti luci per svolgere attività di vendita diretta. Leggermente più movimentato il mercato delle locazioni, fondamentalmente diviso tra imprenditori italiani ed imprenditori cinesi. Questi ultimi cercano tagli ampi dai 100 mq in su in particolare in via Padova (250 € al mq annuo) ed in viale Monza (300 € al mq annuo).

Da segnalare la tendenza all’apertura da parte di stranieri, prevalentemente cinesi, di sale cosiddette video lottery, si tratta di sale con all’interno slot machine ed altre attrazioni simili; spesso ex centri massaggi sono convertiti in questo nuovo tipo di attività. Gli italiani in genere aprono attività di somministrazione, come le lavanderie a gettoni.

L’introduzione dell’Imu ha in parte condizionato l’atteggiamento di alcuni proprietari che attualmente prendono in considerazione anche l’opzione vendita oltre a quella della locazione.

Corso Sempione – Corso Garibaldi
Nel secondo semestre del 2012 nella zona che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale i negozi hanno subito un rallentamento, in misura più forte sulle compravendite, gli affitti hanno tenuto meglio, con andamenti più positivi in corso Sempione e via Moscova grazie alla posizione e alla presenza dei principali servizi. Si sono richieste soprattutto soluzioni di 70-80 mq (il canone di locazione è intorno a 300 € al mq annuo), possibilmente su via di passaggio e dotate di almeno un punto luce, a seconda delle dimensioni e del tipo di attività da svolgere.

Si sono avviate prevalentemente attività di somministrazione (bar, tavole calde, scuole di cucina), per le quali è necessaria la presenza della canna fumaria. Ci sono attività di post produzione legate alla presenza della RAI.

I prezzi di un negozio oscillano tra un minimo di 2000 € al mq ad un massimo di 6000-7000 € al mq nelle zone di Brera e Moscova.
Da segnalare una crescita di interesse per l’area di Garibaldi e corso Como, anche grazie al completamento dei lavori per la realizzazione di box sotterranei in piazza XXV Aprile. La fine dei lavori ha ridato visibilità ai negozi della zona.

Su corso Como è possibile affittare negozi con una spesa di 700 € al mq annuo, i prezzi oscillano tra 6000 ed 8000 € al mq.
Quotazioni inferiori per i locali commerciali nella zona Isola, dove le vie più richieste sono via Garigliano e via Borsieri, con prezzi che oscillano tra 4000 e 5000 € al mq e canoni di 400 € al mq annuo. In queste strade si segnala una prevalenza di attività di somministrazione.

Via Farini
Nel secondo semestre del 2012 il mercato non residenziale in zona Bovisa ha denotato un andamento al ribasso, in parte accentuato anche dall’introduzione dell’IMU che ha spinto molti proprietari a liberare gli immobili per evitare di incorrere in spese ulteriori; dall’altro, i potenziali acquirenti si sono dimostrati più riflessivi. La domanda di negozi si è rivolta in netta prevalenza all’affitto di immobili sulle vie di transito quali via Farini (300 € al mq annuo) e viale Jenner (240 € al mq annuo)

Il secondo semestre del 2012 ha visto muoversi sul mercato soprattutto imprenditori italiani che hanno aperto attività di compravendita di oro, di rivendita di sigarette elettroniche e, in misura minore ma comunque consistente, di somministrazione. In quest’ultimo caso la presenza della canna fumaria è indispensabile e, ove presente, la trattativa si conclude in tempi brevi.

Sono stati richiesti negozi di piccole dimensioni (circa 40 mq) dotati di almeno un punto luce, ubicati in zone prossime alla metropolitana e possibile situate su via di passaggio. Tra le zone più apprezzate c’è il quartiere Bovisa, dove un negozio si affitta a 240 € al mq annuo e lo si compra a 1800-2000 € al mq; i valori sono più elevati (270 € al mq annuo e 2000-2200 € al mq) nei quartieri prossimi alla MM3, tra cui la zona Imbonati – Pellegrino Rossi. Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato perché ha poche vie di passaggio: perciò, i prezzi si attestano a circa 2000 € al mq e il canone ammonta a 250-260 € al mq annuo.

Corso di Porta Romana e Corso di Porta Vittoria
Nella zona orientale di Milano (Porta Romana, Corso Lodi, Corso Indipendenza, Corso Plebisciti, Piazzale Corvetto, Viale Forlanini, Mecenate – Camm, Corso XXII Marzo, Piazza Cinque Giornate) si registra un rallentamento del mercato su tutte le tipologie non residenziali.

Tra le zone più richieste ci sono Corso XXII Marzo verso Piazza Cinque Giornate, Viale Piave, Viale Premuda e Viale Montenero, il tratto che va da Crocetta fino a Via Santa Sofia, Corso Lodi nel tratto a ridosso di Piazza Medaglie d’Oro.

La domanda di negozi si orienta su due tipologie: quelli dalla metratura intorno a 30 mq con una vetrina ricercati da coloro che aprono negozi per la vendita di sigarette elettroniche e di oro usato (dopo il boom dei primi mesi del 2012, sono in diminuzione le aperture di queste attività) e quelli dalla metratura superiore a 30 mq possibilmente dotati di canna fumaria che sono ricercati soprattutto da coloro che desiderano aprire un’attività nella ristorazione (spesso sono immigrati che aprono pizzerie e kebab).

Su metrature superiori a 150 mq si muovono in prevalenza cinesi per aprire negozi di abbigliamento o di oggettistica. Al momento non si registrano richieste da parte di grandi marchi e ad aprire sono più piccoli imprenditori che decidono di avviare un’attività. Anche il mercato delle buone uscite in questo momento sembra fermo perché non c’è interesse a pagare somme ingenti per ottenere una buona location.

Le zone più costose e anche più ambite sono Piazza Cinque Giornate e corso XXII Marzo nel tratto più vicino a piazza Cinque Giornate dove le quotazioni oscillano da 300 a 500 € al mq annuo.
Sulle vie non di passaggio non si registrano molte richieste e la richiesta di chi cercava per aprire un ufficio è fortemente diminuita. Le quotazioni si sono portate intorno a 150-200 € al mq annuo.

Corso San Gottardo
Lungo l’asse Sud di Milano, come per il resto della città, si registra un trend di mercato negativo per tutte le tipologie non residenziali con qualche timido segnale di ripresa nel primo trimestre del 2013.

La maggior parte del mercato attualmente è concentrata nella richiesta di immobili retail in locazione, e neppure gli alti rendimenti (generati anche dal ribasso dei prezzi) bastano per attrarre l’interesse di investitori privati, oggi spaventati dalle tassazioni e in particolar modo dall’incidenza dell’IMU su questo tipo di immobile.

Ovviamente con un mercato dove l’offerta è sempre nettamente superiore rispetto alla domanda ci si trova innanzi ad una disponibilità di spazi retail di ogni dimensione e di ogni prezzo. La situazione generalizzata di crisi ha indotto anche la maggior parte delle catene in franchising di ogni settore a rivedere i propri piani di crescita. Rispetto a qualche anno fa dunque non cercano più locali commerciali con la stessa intensità a meno che non siano destinati alla vendita di alcuni prodotti considerati “innovativi” (come al momento possono essere le sigarette elettroniche).

Persiste un calo delle richieste a prescindere dall’ubicazione degli immobili retail; infatti sempre più spesso la disponibilità di spazi vuoti non interessa più solo le zone con poco passaggio commerciale ma anche le più importanti arterie commerciali dove oggi è più facile trovare spazi senza tra l’altro dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti. Tale formula va lentamente scomparendo perché i clienti sono sempre meno propensi a pagarla.

Le zone più ambite restano quelle a ridosso dei Navigli, Piazza XXIV Maggio, Corso di Porta Ticinese e Corso San Gottardo, zone che per il forte passaggio prevalentemente serale sono richieste da coloro che intendono svolgere una attività nel campo della ristorazione.
Gli immobili più richiesti sono quelli dalla metratura superiore a 150 mq e dotati di canna fumaria. Tale richiesta è però ferma unicamente al mercato della locazione.

I valori della locazione in queste zone variano per tali metrature tra i 300 e i 450 euro al mq. Nelle zone più periferiche, lungo le circonvallazioni o sulle vie di ingresso alla città sono richiesti spazi commerciali ampi da parte di commercianti cinesi. Il loro utilizzo va dall’apertura di bazar o di attività di ristorazione per arrivare alle video lottery, queste ultime, vero fenomeno in espansione.

Anche in questo caso le metrature, sempre in locazione, superano i 150 mq. I bazar non devono superare i 250 mq per poter ottenere le autorizzazioni di vendita come attività “di vicinato”. Seppure con minore costanza rispetto al passato persiste anche una timida richiesta di immobili retail di piccola dimensione destinati ad attività “no food”, soprattutto per avviare attività di servizi. In tali casi le metrature richieste non superano i 30 mq.

Resta costante la richiesta di spazi intorno ai 50 mq da parte di chi vuole avviare attività di ristorazione take away: la ricerca è estesa a tutte le zone di Milano e la capacità di spesa oscilla tra 200 e 350 euro al mq annuo. Requisito indispensabile è l’esistenza della canna fumaria o della possibilità di poterne installare una.