Prima casa, Iva al 4% solo su uno di due box auto

In caso di cessione, con unico atto, di un’abitazione non di lusso con i requisiti ‘prima casa’ e di due box ad essa pertinenziali, sulla prima autorimessa l’Iva si applica con l’aliquota del 4%, mentre sulla seconda l’imposta è dovuta con l’aliquota del 10%

Lo conferma l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n.94/E del 5 ottobre 2010, in merito al trattamento fiscale da riservare alla cessione di due box (censiti nella medesima categoria catastale C6), entrambi pertinenze di un’abitazione costituente ‘prima casa’ per l’acquirente.

In particolare, ribadendo quanto già precisato nella C.M. n.12/E/2007 l’Agenzia delle Entrate conferma, innanzitutto, che la cessione delle pertinenze segue lo stesso regime fiscale applicabile, in generale, alla vendita del bene principale, a condizione che il vincolo pertinenziale venga evidenziato nell‘atto di vendita.

Pertanto, nell’ipotesi in cui entrambi i box siano posti a servizio di un’abitazione, gli stessi sono soggetti al medesimo regime fiscale applicabile alla cessione dei fabbricati abitativi. In particolare, la cessione delle due autorimesse pertinenziali, effettuata da impresa costruttrice entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori, è soggetta ad Iva ai sensi dell’art.10, comma 1, n.8-bis, del D.P.R. 633/1986 (che stabilisce l’imponibilità ad Iva per la cessione di abitazioni).

Con riferimento alla corretta aliquota Iva applicabile, richiamando i precedenti chiarimenti forniti con la R.M. n.139/E/2007, l’Agenzia delle Entrate, conferma che:

– la prima pertinenza è imponibile Iva con l’aliquota prevista per la ‘prima casa’ pari al 4%, in base n. 21) della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R.633/1972 (che richiama la nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n.131;

– la seconda pertinenza è imponibile Iva con aliquota del 10%, in conformità al regime applicabile alle abitazioni non di lusso, in base al n.127-undecies) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972.

In tal caso, le imposte di registro ed ipo-catastali sono dovute in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna (per complessivi 504 euro).

Come chiarito dalla C.M. n.10/E/2010, nell’ipotesi di cessione, con un unico atto, di un immobile abitativo e di più pertinenze, tali imposte sono dovute una sola volta, a prescindere dal numero di unità immobiliari cedute e dall’aliquota Iva applicata.

Per completezza, si ricorda che la cessione di un box che non costituisca pertinenza di un’unità immobiliare a destinazione residenziale segue il regime Iva applicabile per i trasferimenti di fabbricati strumentali per natura (art.43, comma 2, D.P.R. 917/1986 – TUIR).

Pertanto, nell’ipotesi di cessione (da impresa costruttrice e non) nei confronti di privati, l’Iva è dovuta, in via generale, con l’aliquota del 20%. Diversamente, l’ Iva si applica con l’aliquota del 10% per le:

– cessioni di porzioni di fabbricato a prevalente destinazione abitativa (cd. ‘fabbricati Tupini’) effettuate da imprese costruttrici (n.127-undecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972);

– cessioni di porzioni di fabbricato effettuate dalle imprese che abbiano eseguito interventi incisivi di recupero sul fabbricato stesso (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica (n.127-quinquiesdecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/1972).

Fonte: Ance

Decadenza dal regime fiscale agevolato per trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati

La vendita dell’area ancora non edificata comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali (imposta di Registro all’1% ed Ipotecarie e Catastali in misura fissa)

Il regime fiscale agevolato per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati (imposta di Registro all’1% ed Ipotecarie e Catastali in misura fissa) si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, entro 5 anni dal trasferimento, dallo stesso acquirente. Pertanto, la vendita dell’area ancora non edificata comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali.

Così ha deciso la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n.18679 del 13 agosto 2010, confermando l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate in base al quale soggetto obbligato all’utilizzazione edificatoria diretta del terreno è il primo acquirente dell’area, a pena di decadenza dai benefici.

Come noto, il previgente art.33, comma 3, della legge 388/2000 (di fatto abrogato dall’art.1, commi 25-27, della legge 244/2007), stabiliva che i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati e regolarmente approvati, fossero soggetti ad imposta di Registro all’1% ed alle Ipotecarie e Catastali in misura fissa (ciascuna pari a 168 euro), a condizione che entro 5 anni dall’acquisto avvenisse l’utilizzazione edificatoria dell’area.

Al riguardo, l’Ance ha da sempre sostenuto che il citato art.33 non prevedeva, come altre norme analoghe, quale ad esempio l’art.5 della legge 168/1982, che l’intervento dovesse essere eseguito direttamente dall’impresa acquirente.

Infatti, l’unica condizione normativa risultava quella dell’utilizzazione edificatoria entro 5 anni dall’acquisto agevolato, senza precludere la possibilità di trasferire l’area totalmente o parzialmente inedificata, ferma restando la necessità che l’utilizzazione edificatoria avvenisse entro i cinque anni successivi al primo acquisto.

Invece, la Corte di Cassazione, nella recente pronuncia ed a conferma del restrittivo orientamento dell’Agenzia delle Entrate, precisa che la vendita dell’area inedificata da parte del primo acquirente comporta la decadenza dal regime fiscale ridotto, affermando inoltre che ‘la disposizione agevolativa, ispirata alla ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare …. di stretta interpretazione…. e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegalo alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente‘.

Al fine di superare in via definitiva tale controversa questione, l’Ance continuerà a sostenere presso le competenti sedi la necessità di un intervento normativo diretto a chiarire la volontà del Legislatore di non introdurre limiti soggettivi all’applicazione del regime agevolato

Qualsiasi altra soluzione (intervento presso l’Agenzia delle Entrate, come già effettuato nel passato, o contenzioso tributario), infatti, appare destinata ad un esito negativo, stante la chiusura della Corte di Cassazione in materia.

Fonte:Ance

Opere edilizie ‘particolareggiate': solo al 1° costruttore tempo 5 anni

Legittimo il recupero del beneficio, nel caso in cui l’immobile è rivenduto prima del termine di decadenza

La Corte di Cassazione ha stabilito che i benefici in materia di imposizione indiretta, previsti dalla legge 388/2000 per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, si applicano a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga a opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto.

La norma agevolativa, riservando specifiche agevolazioni ai trasferimenti soggetti all‘imposta di registro (l’agevolazione escludeva pertanto i trasferimenti soggetti all’Iva), ha una funzione chiara e inequivocabile: incentivare e sostenere il settore immobiliare/edilizio delle aree comprese in piani urbanistici particolareggiati.

La riduzione della misura dell’imposizione di registro all’1% nonché delle imposte ipotecaria e catastale in tassa fissa ha, come conseguenza, l’effetto di disporre di un sensibile e apprezzabile differenziale fiscale, tale da dare uno slancio al settore individuato.

Per espressa disposizione legislativa, le cause di decadenza dal beneficio consistono soltanto nella mancata utilizzazione edificatoria dell’area entro cinque anni dall’acquisto, ma nessun altra causa di decadenza è prevista dalle norme del sistema positivo. Il tenore letterale è chiaro: si decade se, decorsi cinque anni dal trasferimento (cioè da quando lo stesso è stato concesso), gli immobili non abbiano avuto una utilizzazione edificatoria.

La norma non prevede specifici momenti nei quali l’ufficio può verificare l’utilizzazione dell’area, dovendosi perciò ritenere che l’Amministrazione possa verificare la decadenza nell’ambito temporale di avveramento della condizione, considerato che la norma non pone a carico dell’acquirente di denunciare all’ufficio il verificarsi della condizione nel corso del termine di validità dell‘utilizzazione edificatoria.

È ragionevole, però, ritenere che il contribuente sia tenuto a denunciare, ai sensi dell’articolo 19 del Dpr 131/1986, gli eventi successivi alla registrazione, nel caso, il fatto negativo della mancata ”utilizzazione edificatoria” nel termine decadenziale, dichiarazione da rendere nel termine di venti giorni dalla scadenza del termine dei cinque anni in quanto, diversamente opinando, l’ufficio non potrebbe procedere al recupero della maggiore imposta non essendo in possesso di elementi per agire in tal senso.

A seguito della predetta denuncia, l’ufficio provvede al recupero della maggiore imposta con gli interessi, ma senza irrogazione di sanzioni, le quali sono invece dovute in ipotesi di omissione della dichiarazione di mancato avveramento della condizione.

L’imposta, che in questa fattispecie viene recuperata con avviso di liquidazione, è classificata ”complementare” in quanto non si basa sui medesimi presupposti in base ai quali si è tassato l’atto sottoposto a registrazione ma su circostanze diverse (la decadenza dal beneficio).

I piani particolareggiati
Nell’individuare l’esatta portata della locuzione piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati contenuta nell’articolo 33 della legge 388/2000, la circolare n. 11/2002 ha evidenziato che:

– l’esistenza del piano regolatore generale è una condizione necessaria, ma non sufficiente, ai fini dell’agevolazione; pertanto, se esiste un piano regolatore generale regolarmente approvato, ma manca il piano particolareggiato concretamente vigente, non è applicabile il regime di favore

– per piani urbanistici particolareggiati, comunque, denominati, regolarmente approvati si intendono, sia i piani particolareggiati a iniziativa pubblica, sia quelli a iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale (ad esempio, i piani di lottizzazione) purché la relativa convenzione, deliberata dal Comune, sia firmata da quest’ultimo e dall’attuatore

– il piano di lottizzazione, stipulato in convenzione con un organo pubblico (Comune) è equiparabile a un piano particolareggiato, poiché concretizza un interesse pubblico. La convenzione deve essere stipulata prima che sia posto in essere il trasferimento, a conferma che il procedimento amministrativo è stato eseguito e completato secondo la normativa statale o regionale (l’interpretazione dell‘Amministrazione finanziaria è avvalorata dal Consiglio di Stato che, con sentenza n. 1463/1997, ha ritenuto il piano di lottizzazione uno strumento attuativo delle prescrizioni del piano regolatore generale al pari di un piano particolareggiato).

Fonte: FiscoOggi