Raddoppio automatico della rendita, il lusso si vede anche senza visita

Anche in assenza di variazioni edilizie, il catasto può procedere d’ufficio al riclassamento dei fabbricati urbani

L’aggiornamento delle rendite catastali degli immobili non richiede alcuna ‘perlustrazione’ da parte dei funzionari del Territorio, quando gli stessi immobili non hanno subito modifiche edilizie e il loro classamento è, evidentemente, non in linea con quello attribuito a fabbricati simili e con medesime caratteristiche. La visita di controllo è ancor più superflua se il Comune su cui insistono ha ripartito il proprio territorio in microzone.

Lo ha stabilito la Cassazione che, con la sentenza n. 23313 del 3 novembre, ha avallato le ragioni dell’Agenzia del Territorio, appellandosi a un’attenta lettura delle norme che regolano la revisione delle rendite (articolo 3, comma 58, legge 662/1996 e articolo 1, comma 335, legge 331/2004).

Per il contribuente, vittorioso nei primi due gradi di giudizio, l’Amministrazione non avrebbe potuto raddoppiare il valore catastale del proprio appartamento, trasferendolo d’ufficio dalla categoria A/2 a quella A/1 (di lusso), senza aver prima verificato ‘di persona’ lo stato delle cose, così come previsto dall’articolo 54 del Dpr 1142/1969.

Nel ricorso di legittimità, l’Agenzia ha, a questo proposito, ricordato come tale disposizione sia stata nel tempo superata, già con il Dl 853/1984 grazie al quale era stata resa possibile la revisione automatica delle rendite, in assenza di variazioni edilizie, e poi con l’articolo 11 del Dl 70/1988, secondo cui, il classamento delle unità immobiliari urbane, in relazione alle quali sia stata redatta una dichiarazione conforme alle procedure e ai modelli catastali, ‘può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già censite aventi analoghe caratteristiche’.

Questo il fulcro del contenzioso, ma sui banchi della Suprema Corte, la questione si è articolata in quattro diversi punti sostenuti dall’Agenzia del Territorio e in contrasto con altrettanti motivi alla base della pronuncia di merito impugnata.

In sostanza, l’Amministrazione ha difeso, oltre alla facoltà discrezionale della visita di cui si è detto, la fonte normativa richiamata negli avvisi di classamento, la mancata instaurazione di un dialogo preventivo con il contribuente e, in merito alla motivazione degli stessi avvisi, il rispetto dei principi generali prescritti per gli atti in materia catastale, nel caso specifico osservati anche solo con ‘la mera indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita all’immobile‘.

Per la Cassazione, i quattro rilievi sono tutti fondati, a cominciare dal riferimento normativo (articolo 3, comma 58, legge 662/1996) giustamente ‘prescelto’ dagli uffici del catasto (la Ctr aveva ritenuto, invece, applicabile al caso la legge 331/2004, articolo 1, commi da 335 a 337), secondo cui ‘gli uffici tributari dei comuni partecipano alla ordinaria attività di accertamento fiscale in collaborazione con le strutture dell’amministrazione finanziaria. Partecipano altresì alla elaborazione dei dati fiscali risultanti da operazioni di verifica. Il comune chiede all’ufficio tecnico erariale la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. L’ufficio tecnico erariale procede prioritariamente alle operazioni di verifica degli immobili segnalati dal comune’.

Tale disposizione, combinata con il solo comma 335 della legge finanziaria 2005, riguardante la revisione delle rendite delle unità immobiliari ubicate in microzone comunali, avvalora la tesi dell’ufficio, con riferimento all’inutilità del sopralluogo.

Nella sentenza impugnata, le critiche cadono anche su presunte defaillance della motivazione sottostante agli avvisi dell’Ufficio tecnico erariale, consistenti nella mancata esplicitazione dei caratteri tipologici e costruttivi dell’immobile e del contesto nel quale lo stesso è inserito. Ma, anche su questo argomento, la Cassazione confuta l’assunto dei giudici di merito, affermando che tali elementi ‘servono unicamente a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ufficio nell’eventuale fase contenziosa …, nella quale il contribuente conserverà integre tutte le sue facoltà di difesa’. Intanto, la motivazione, se pur indicante esclusivamente il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, esiste ed è valida.

Sulla necessità del rispetto del contraddittorio endoprocedimentale, invocata dalla Ctr, la Suprema Corte, richiamando la sentenza n. 26635/2009 delle Sezioni unite, in materia di accertamenti standardizzati, ha ribadito che, in occasione del riclassamento automatico di un fabbricato, ‘non esiste alcun onere per l’Amministrazione di invitare il contribuente interessato a fornire chiarimenti e a produrre documenti prima che sia emesso un provvedimento accertativo’.

Dunque, l’Agenzia del Territorio ha ragione.

Toccherà, ora, a un’altra sezione della Ctr pronunciarsi, attenendosi ai principi di diritto enunciati nella sentenza 23313/2010.

Fonte: FiscoOggi-Paola Pullella Lucano

Sanatoria catastale, casi esclusione dall’applicazione delle normative introdotte

Abolito l’obbligo di segnalare al Catasto i fabbricati rurali e gli spostamenti di pareti interne che non creano nuovi vani

L’Agenzia del Territorio spiega l’aggiornamento del Catasto alla luce della manovra per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica. È stata approvata lo scorso 10 agosto la Circolare 3/2010 che specifica i casi di esclusione dall’applicazione delle normative introdotte

L’articolo 19 della manovra prevede l’emersione degli ‘immobili fantasma‘ e l’individuazione dei titolari dei diritti reali sugli immobili. A tal fine sono state introdotte azioni di monitoraggio degli edifici esistenti e qualche modifica in materia di locazioni e compravendite.

Oltre all’iscrizione in Catasto degli immobili non censiti, devono essere comunicate le variazioni subite dagli edifici e tutti gli interventi che influiscono sul classamento e la rendita degli immobili. Tra questa tipologia di lavori non è inclusa la modifica esterna dei fabbricati ampliati che non incide sul perimetro.

Se i dati catastali non sono conformi alle planimetrie non hanno valore i contratti di locazione o compravendita. In fase di conversione la dichiarazione sulla conformità può essere sostituita da una attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Sono esclusi dall’applicazione della norma e dall’obbligo di comunicare le variazioni gli immobili classificati sotto la categoria F dal DM 28/1998 e i beni comuni non censibili, come androni e scale.

La situazione può cambiare per gli alloggi dei portieri, definiti come beni comuni censiti, quando vengono sottratti alla comproprietà condominiale attraverso la vendita ad un condomino o a un soggetto terzo.

Non devono essere segnalati al Catasto neanche le particelle censite al Catasto terreni, i fabbricati rurali, gli edifici diroccati iscritti come unità collabenti, gli edifici in corso di costruzione e gli spostamenti di pareti interne che non creano nuovi vani.

In base al decreto legge iniziale, il processo di accertamento per l’individuazione dei fabbricati non dichiarati doveva concludersi il 30 settembre. Il termine è stato però prorogato fino al 31 dicembre. Dopo la registrazione delle dichiarazioni dei titolari dei diritti reali sugli ”immobili fantasma”, i dati vengono messi a disposizione degli enti locali che possono effettuare controlli sulla conformità urbanistico – edilizia. Uno dei maggiori punti di scontro sulla sanatoria catastale riguardava infatti la possibilità che l’emersione degli edifici non dichiarati potesse trasformarsi in un condono mascherato.

Ai soggetti che non rispettano i termini per le dichiarazioni sarà applicata una rendita presunta da iscrivere in via transitoria in Catasto. La circolare chiarisce che vale la stessa tempistica per gli immobili sui quali sono stati effettuati interventi con variazioni non dichiarate di consistenza e destinazione. Per effettuare i controlli la legge ha esteso agli uffici dell’Agenzia del Territorio i poteri istruttori previsti dal Dpr 633/1972.

Agenzia del Territorio, la manovra finanziaria in sintesi

I punti chiave della ‘riforma del Catasto’

Ribadito il ruolo centrale dei Comuni nell’attività di accertamento, creazione di un’Anagrafe immobiliare integrata, operativa dal 1° gennaio 2011, sprint al decentramento delle funzioni catastali, lotta alle case fantasma, rafforzamento del potere istruttorio degli uffici, nuove norme riguardanti i contratti immobiliari. Questi i punti chiave della riforma del Catasto introdotta dal decreto legge 78/2010, convertito, con modificazioni, dalla legge 122/2010 e illustrati dalla circolare n.3/2010 del 10 agosto dell’Agenzia del Territorio.

L’Anagrafe immobiliare integrata prenderà il via a partire dall’anno prossimo. A definire i tempi e le modalità di attuazione della nuova mega-bancadati, nata con l’obiettivo di individuare correttamente gli immobili, la relativa base imponibile e il soggetto titolare di diritti reali, saranno futuri decreti del ministero dell’Economia e delle Finanze.

Uno dei pilastri della riforma catastale, come sottolinea la circolare, è la collaborazione dei Comuni all’attività di accertamento. Dal prossimo anno il Territorio, con la collaborazione degli enti locali, svolgerà un’attività costante di monitoraggio, le cui modalità saranno stabilite dai Consigli tributari previsti dalle nuove norme. Gli enti locali, quindi, avranno pieno accesso ai dati catastali dell’Agenzia. Diventa più stringente, inoltre, l’attività di contrasto ai cosiddetti immobili fantasma.

Il prossimo 30 settembre è il termine ultimo entro il quale l’Agenzia del Territorio dovrà stanare i fabbricati non dichiarati, attività portata avanti con successo dal 2007 grazie all’ausilio di strumenti come foto aeree e mappe catastali.

Entro il 31 dicembre 2010, invece, i titolari di diritti reali sugli immobili dovranno presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale. Lo stesso obbligo è valido per i titolari di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi che hanno causato variazioni di consistenza o destinazione. In caso di mancata dichiarazione, scatteranno i controlli da parte degli uffici territoriali, a cui sono stati rafforzati i poteri relativi ad accessi, ispezioni e verifiche.

Le novità più importanti apportate in sede di conversione del Dl 78/2010 riguardano gli adempimenti relativi agli atti pubblici e le scritture autenticate tra vivi riguardanti il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (esclusi gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia come, ad esempio, quelli relativi alle concessioni di ipoteca).

Tali tipologie di contratti devono includere necessariamente – pena la loro nullità – i dati sull‘identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto (quest’ultima può essere sostituita da una documentazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).

L’obbligo di presentazione della dichiarazione non sussiste per le porzioni immobiliari che devono essere dichiarate per completare il quadro del patrimonio immobiliare (aree urbane, unità in corso di costruzione o definizione) e per i cosiddetti beni comuni non censibili, comuni a più unità immobiliari e privi di rendita (androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali).

Per quanto riguarda i beni comuni censibili, come l’alloggio del portiere, la dichiarazione è obbligatoria quando sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini; in questo caso, infatti, l’unità perde la funzione di bene condominiale.

L‘Agenzia del Territorio permetterà, previa abilitazione, a notai, tecnici, iscritti agli albi professionali, incaricati della presentazione degli atti di aggiornamento catastale, di consultare telematicamente le planimetrie catastali.

Fonte: FiscoOggi – Alessandra Gambadoro
elaborazione a cura di blogger

Una data da ricordare: oggi mercoledì 30 giugno Unico PF

Il termine per la trasmissione telematica del modello Unico Persone fisiche scade il 30 settembre

Qualche suggerimento last minute per la presentazione cartacea del modello per non commettere errori. Vi ricordiamo che oggi mercoledì 30 giugno è l’ ultimo giorno utile per consegnare la dichiarazione dei redditi, in versione cartacea, a un ufficio postale.

Ricordiamo che possono ancora avvalersi di tale modalità: i contribuenti che, pur possedendo redditi che possono essere dichiarati con il 730, non possono presentare questo modello perché privi di datore di lavoro o non titolari di pensione; quelli che, pur potendo presentare il modello 730, devono utilizzare anche alcuni quadri di Unico (RM, redditi soggetti a tassazione separata; RT, plusvalenze di natura finanziaria; RW, investimenti all’ estero e / o trasferimenti da, per e sull’ estero; AC, comunicazione dell’ amministratore di condominio); chi deve presentare la dichiarazione per conto di contribuenti deceduti; coloro che sono privi di un sostituto d’ imposta al momento della presentazione della dichiarazione perché il rapporto di lavoro è cessato.

Nella fase di compilazione della dichiarazione non di rado capita, per distrazione, di non inserire correttamente o di dimenticare codici e dati. In questo caso si riceve una comunicazione di irregolarità e per risolvere ilo problema bisogna rivolgersi al call center delle Entrate o recarsi direttamente presso i suoi uffici.

Ecco alcuni casi in cui più facilmente si commettono errori per svista o disattenzione. Vediamo come prevenirli.

Codice tributo e al codice fiscale nel modello F24
Nella compilazione del modello F24, molto spesso si dimentica l’ indicazione del codice tributo e del codice fiscale.
Il codice tributo è formato da una sequenza di numeri che identifica l’ imposta cui si riferisce il versamento. Per individuare con certezza quello da trascrivere sul modello, basta consultare l’ elenco completo pubblicato sul sito internet dell’ Agenzia delle Entrate, dove è disponibile un utile motore di ricerca che indirizza il contribuente verso la corretta scelta. Per il pagamento sicuro, c’ è una soluzione ancora più semplice: il software F24 on line, gratuito e semplice da utilizzare, garantisce l’ assenza di errori di questo tipo.

Un’ altra svista riguarda l’ indicazione del codice fiscale. Spesso infatti si riporta in modo incompleto la sequenza di caratteri che identifica ogni contribuente (persone fisiche, società, enti, ecc.) nei rapporti con l’ Amministrazione finanziaria e con gli altri enti e uffici pubblici. Per le persone fisiche, in particolare, viene determinato sulla base dei dati anagrafici, mentre per le persone giuridiche corrisponde in genere con il numero di partita Iva. Attenzione, quindi, quando trascrivete il codice all’ interno del campo specifico.

Le spese sanitarie
Un’ altra svista frequente. Capita spesso che scontrini, ricevute e fatture si trovino dopo aver già presentato la dichiarazione. In questo caso, è possibile rimediare tramite una dichiarazione integrativa, per la quale si ha tempo fino al termine previsto per la presentazione della dichiarazione dell’ anno successivo.

Ogni Comune ha un proprio codice
Da ricordare che nel quadro RB del codice catastale del Comune risultano situati gli immobili di proprietà, ma il codice spesso non è esatto o viene omesso. Per evitare questo errore, basta consultare le pagine finali delle istruzioni alla compilazione che riportano i codici di tutti i Comuni italiani in ordine alfabetico.

Per il domicilio fiscale tre campi, non sempre da compilare tutti
Parliamo dei campi per l’ indicazione del domicilio fiscale. Nel caso più comune la residenza risulta invariata o, anche se cambiata, la variazione è avvenuta nell’ ambito dello stesso Comune. In questo caso deve essere compilato soltanto la riga Domicilio fiscale al 01 / 01 / 2009. Se la variazione di residenza ha comportato il trasferimento in un Comune diverso, allora si dovranno compilare tutti e tre le righe, tenendo in conto anche i tempi entro cui è intervenuto il cambio di residenza: per il fisco, infatti, gli effetti della variazione decorrono dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui si è verificata.

Indispensabile il codice fiscale del coniuge separato
Per non perdere il diritto alla deduzione dell’ assegno periodico corrisposto al coniuge separato, è necessario riportare nello specifico spazio il codice fiscale di quest’ ultimo. Da ricordare, inoltre, che la riduzione fiscale spetta solo per la somma destinata alla moglie o al marito, non quella destinata al mantenimento dei figli.

Detrazione del 36% per le ristrutturazioni
Nella sezione III del quadro RP, riservata alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, per evitare futuri problemi, vanno correttamente specificati l’ anno in cui sono state sostenute le spese, il numero della rata che si utilizza per l’ anno cui si riferisce la dichiarazione che si sta compilando, l’ importo della rata.

Fonte: FiscoOggi

Tempi più lunghi per i mutui

La norma sulla riforma del Catasto contenuta nella manovra economica del Governo, secondo il presidente dell’ ABI, Corrado Faissola, rischia di comportare un allungamento dei tempi per l’ erogazione dei mutui per l’ acquisto di una casa.

La norma contenuta in manovra, al comma 14 dell’ articolo 19, prevede che dal 1° luglio saranno nulli gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di una comunione di diritti reali su fabbricati esistenti.

Da tale data infatti sarà necessario indicare nel rogito i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’ immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie.

Secondo Faissola la norma risulterebbe critica per il mercato del credito immobiliare e potrebbe avere effetti negativi sulla clientela in termini di più lunghi tempi di delibera di finanziamenti per verificare se sussistono vizi formali nelle planimetrie depositate in catasto nonché qualora evidenziati sanare tali posizioni.

‘Il consumatore rischia quindi di trovarsi di fronte un nuovo ostacolo all’ accesso al mercato immobiliare – spiega Bruno Iambrenghi Business Development Manager di Supermoney – A queste lungaggini burocratiche va infatti aggiunta la difficoltà di decidere tra i vari mutui offerti dalle banche, sul tipo di tasso da adottare, l’ incidenza della rata e molto altro ancora’.

Fonte: casaeclima