La fotografia su questo settore dell’economia immobiliare lombarda indica ancora un ridimensionamento nell’erogazione del credito concesso alle famiglie, che conferma la tendenza sia del secondo trimestre 2013 sia del primo trimestre 2013 con un -20,7%).

Secondo l’indagine condotta da Tecnocasa sul mercato dei mutui in Lombardia, l’intera Macroarea Nord-Occidentale rispetto all’analogo trimestre del precedente anno ha fatto rilevare una variazione pari a -9,9%, la regione segue la tendenza in atto nell’area di appartenenza. In questa terza rilevazione del 2013, 17 regioni su 20 hanno mostrato volumi in diminuzione. In raffronto al medesimo trimestre del 2012, è stata rilevata una contrazione media nazionale del 7%. La fotografia indica ancora un ridimensionamento nell’erogazione del credito concesso alle famiglie, che conferma la tendenza sia del secondo trimestre 2013 (quando la variazione è stata pari a -16,2%) sia del primo trimestre 2013 (-20,7%). Tenuto doverosamente conto del contesto di mercato nazionale, la variazione percentuale della regione corrisponde alla 15a performance in ordine di importanza. Nel periodo in analisi la regione ha inciso per il 23,4% di tutti i volumi erogati in Italia.

In base all’andamento delle erogazioni sui 12 mesi, da Ottobre 2012 a Settembre 2013, la regione Lombardia mostra una variazione negativa delle erogazioni pari a -26,5%, per un controvalore di -1.914,28 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi dodici mesi 5.306,38 mln di euro, volumi che collocano la regione al 1° posto tra tutte in Italia per quantità totale di volumi erogati con un’incidenza pari a 24,16%. (Bollettino Statistico IV-2013 da parte di Banca d’Italia avvenuta nel mese di Gennaio 2014).

I volumi restano influenzati principalmente da una domanda di credito debole, condizionata da una bassa fiducia dei consumatori e da un mercato del lavoro che stenta a decollare, oltre che da una sempre alta attenzione al rischio da parte degli operatori del settore. I costi di approvvigionamento sui mercati interbancari restano a valori elevati, seppur in miglioramento rispetto a qualche mese fa, e influenzano il costo dei prodotti finali.

Nel terzo trimestre 2013 la regione Lombardia ha fatto registrare un importo medio di mutuo (media ponderata a 12 mesi) pari a 116.700 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante il trimestre precedente quando il ticket medio ammontava a 115.700 euro, mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa il 6% in più rispetto al mutuatario medio italiano.

Il trende del mercato dei mutui nelle province
La provincia di Bergamo ha erogato volumi per 109,71 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +1,7%. A Brescia sono stati erogati volumi per 123,90 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a -2,7%. La provincia di Como ha erogato volumi per 62,25 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a -12,4%.

In provincia di Cremona i volumi erogati sono stati 33,84 mln di euro, la variazione corrisponde a -7,7%. In provincia di Lecco sono stati erogati volumi per 35,30 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +7,1%. Lodi ha erogato volumi per 25,17 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +2,3%. La provincia di Mantova ha erogato volumi per 29,02 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a -14,7%.

A Milano sono stati erogati volumi per 513,71 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a -15,6%. La provincia di Monza-Brianza ha erogato volumi per 70,24 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +23,6%. In provincia di Pavia i volumi erogati sono stati 47,65 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a -16,4%.

In provincia di Sondrio sono stati erogati volumi per 10,96 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +32,6%. Varese ha registrato volumi erogati per 98,53 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a -9,9%.

Dall’analisi effettuata da Crif è emerso che inaspettatamente il dato relativo al mese di luglio mostra una crescita del +2% rispetto al luglio 2012.

Questo dopo due anni e mezzo in cui la domanda di mutui da parte delle famiglie aveva sempre fatto registrare una contrazione rispetto al corrispondente mese dell’anno precedente e un primo semestre 2013 che era risultato il peggiore in assoluto dell’intero ultimo decennio. Evidentemente la rilevazione riferita a un singolo mese non è necessariamente anticipatrice di una inversione del trend negativo che perdurava ininterrottamente dall’inizio del 2011, ma arriva assolutamente inaspettata e per questo tanto più sorprendente.

Il ritardo rispetto al 2012, quando le richieste di mutui sono letteralmente crollate, rimane ancora molto pesante (-44,3% ponderato a parità di giorni lavorativi), ma il dato positivo rilevato nell’ultimo mese colpisce, in quanto anche nel precedente semestre la domanda si era confermata decisamente debole e selettiva, scontando la perdurante fragilità del quadro economico complessivo.

Difficile dire, quindi, se si cominciano a consolidare timidi segnali di ripresa dopo aver toccato il fondo di una curva costantemente in discesa ma certamente questa ultima rilevazione stimola una grande curiosità circa l’andamento del mercato che potremo osservare nei prossimi mesi. Altrettanto sorprendente appare l’entità dell’importo medio richiesto, che con 128.862 euro tocca il punto più alto degli ultimi 7 mesi.

Analizzando la distribuzione in funzione dell’importo, a fine luglio si conferma la preferenza verso le fasce più basse, con oltre il 75% delle domande di mutuo che presentano un valore inferiore ai 150.000 euro, anche in virtù della contrazione dei prezzi degli immobili residenziali registrata negli ultimi mesi.

Non si registrano, invece, particolari variazioni rispetto al recente passato né per quanto riguarda la durata dei mutui richiesti, con la classe compresa tra i 25 e i 30 anni che continua a essere la preferita dagli italiani (28,5% del totale), né relativamente all’età dei richiedenti, con la fascia tra i 25 e i 44 anni che complessivamente determina più del 63% delle richieste.

Indubbiamente, negli ultimi anni gli italiani hanno assunto un diverso atteggiamento rispetto all’investimento immobiliare e, conseguentemente, verso i mutui richiesti agli istituti di credito. Più precisamente, le famiglie si sono maggiormente orientate verso soluzioni in affitto e hanno posticipato l’acquisto di immobili residenziali.

Inoltre, sempre più spesso hanno preferito utilizzare risorse proprie e i risparmi dell’intera cerchia familiare per finanziare l’acquisto, tanto che solo un terzo delle compravendite viene sostenuta dall’accensione di un mutuo. In base a quanto reso noto dalla Banca d’Italia a giugno 2013 frenano i prestiti e i depositi. Infatti, il tasso di crescita su base annua delle sofferenze bancarie a giugno è stato del 22% (in diminuzione rispetto al 22,4% del mese precedente).

I prestiti delle banche al settore privato hanno registrato una contrazione su base annua del 3% (a maggio -2,4%); quelli alle famiglie sono scesi dell’1% sui dodici mesi (invariato); quelli alle società non finanziarie sono diminuiti del 4,1% (-3,6% a maggio). I tassi d’interesse, comprensivi delle spese accessorie, sui finanziamenti erogati nel mese alle famiglie per l’acquisto di abitazioni sono stati pari al 3,90% (3,94% a maggio); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo sono rimasti sostanzialmente stabili al 9,55%.

I tassi d’interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie di importo inferiore a 1 milione di euro sono diminuiti al 4,3% (4,36% nel mese precedente), mentre i tassi sui prestiti di importo superiore a tale soglia sono diminuiti al 2,77% (2,93% a maggio). I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono stati pari all’1,08% (1,09% a maggio).

Secondo quanto emerso dal rapporto annuale pubblicato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi, la famiglia media italiana è in grado, grazie all’ausilio del mutuo bancario, di accedere all’acquisto di una casa media.

La quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l’acquisto di una casa è, infatti, di poco superiore al 50% come per il I semestre 2010 (13 milioni di famiglie circa, dopo aver toccato il minimo nel 2008 quando la quota di famiglie in grado di acquistare una casa era intorno al 46%). L’andamento del 2012 è la risultante di una sostanziale stabilità del costo del credito a cui si contrappone, per la prima volta, un deciso miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile, anche se tale miglioramento avviene in discesa per tutti e due gli indicatori.

Secondo Crif il numero di richieste di mutui a mi mutuiaggio 2013 fa registrare un nuovo calo a due cifre, attestandosi al -12% rispetto al pari mese del 2012. Un nuovo segno rosso, dunque, coerente con una tendenza negativa ormai consolidata da più di un biennio. In termini assoluti, il numero di richieste registrato nei primi 5 mesi del 2013 rappresenta il dato peggiore degli ultimi 10 anni.

Inoltre, è emersa una progressiva diminuzione dell’importo medio richiesto per i mutui, che a fine maggio si è attestato su 127.646 euro contro una media di 131.397 euro rilevata nel 2012. Analogamente, emerge anche un progressivo allungamento della durata dei mutui richiesti, con la classe compresa tra i 25 e i 30 anni che si conferma la preferita, con una quota sul totale del 28,5%.

Dai dati della Banca d’Italia a marzo risultano meno prestiti bancari ai privati e più sofferenze bancarie con un calo su base annua dell’1,6% (1,4% a febbraio).

Nel dettaglio, i prestiti alle famiglie sono scesi dello 0,8% sui 12 mesi (-0,7% a febbraio), e quelli alle società non finanziarie sono diminuiti del 2,8% (-2,7% a febbraio). Il tasso di crescita su base annua dei depositi del settore privato è rimasto sostenuto, attestandosi al 7% (7,8% a febbraio), mentre il tasso di crescita sui dodici mesi della raccolta obbligazionaria è sceso al -3,3% (-0,8% nel mese precedente). I tassi d’interesse sui finanziamenti erogati nel mese di marzo alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (quindi prima del taglio dei tassi della Bce di inizio aprile), sono diminuiti al 3,90% (3,98% a febbraio), i tassi sulle nuove erogazioni di credito al consumo sono diminuiti al 9,64% (9,78% a febbraio), mentre i tassi d’interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sono rimasti pressoché invariati (4,36% fino a 1 milione di euro, 2,93% dopo tale soglia), così come quelli passivi sul complesso dei depositi in essere.

In base a quanto reso noto dall’Abi a maggio 2013 l’ammontare dei prestiti alla clientela erogati dalle banche operanti in Italia – 1.893,5 miliardi di euro – è nettamente superiore all’ammontare complessivo della raccolta da clientela – 1.745,1 miliardi di euro. A seguito della crisi in atto, la rischiosità dei prestiti rimane elevata (le sofferenze nette hanno toccato ad aprile 2013 quota 66,4 mld, le lorde 133,3 mld) e il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è pari al 3,5% ad aprile (3,4% a marzo 2013; 2,6% ad aprile 2012).

Laddove si consideri il rapporto sofferenze lorde su impieghi, esso risulta pari al 6,8% ad aprile 2013 (5,5% un anno prima), valore che raggiunge il 12,5% per i piccoli operatori economici (10,4% ad aprile 2012), il 10,6% per le imprese (8,1% un anno prima), e il 5,9% per le famiglie consumatrici (5% ad aprile 2012). La dinamica dei finanziamenti a famiglie e imprese si conferma in lieve flessione: la variazione annua è pari a -3,1% a maggio 2013, lo stesso valore di aprile 2013.

L’andamento è in linea con l’evoluzione delle principali grandezze macroeconomiche (Pil e Investimenti). A maggio 2013, i tassi di interesse sui prestiti sono in ulteriore flessione e sempre su livelli bassi: il tasso medio sul totale dei prestiti è risultato pari al 3,75% (3 centesimi al di sotto del mese precedente e -28 punti base rispetto a maggio 2012); il tasso medio sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni è al 3,67% (dal 3,72% del mese precedente).

Dalle rilevazioni di Tecnocasa risulta che le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 7.466,88 milioni di Euro nel quarto trimestre del 2012.

Un calo, rispetto allo stesso trimestre del 2011, del -32,22% per un controvalore di -3.549,49 mln di Euro, in base al Bollettino Statistico I-2013 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Aprile 2013. L’andamento delle erogazioni trimestrali conferma la tendenza alla contrazione già rilevata a partire dal secondo trimestre 2010, per contro si nota che nelle ultime quattro rilevazioni vi è un lento percorso di risalita. I volumi restano influenzati principalmente da una domanda di credito dimezzata, condizionata da una scarsa fiducia dei consumatori e da una sempre maggiore attenzione al rischio di credito da parte degli enti eroganti.

I costi di approvigionamento sui mercati interbancari sono rimasti nel corso del 2012 a valori molto elevati rispetto al recente passato e hanno comportato un aumento del costo prodotto che ulteriormente influenza l’accesso al credito. Oltre che dalla sfavorevole congiuntura socio economica che sta caratterizzando il Belpaese, è necessario tenere in considerazione che i volumi erogati sono parzialmente influenzati dall’ormai esiguo numero di mutui di sostituzione e surroga che, con gli attuali spread, non risultano sempre convenienti. Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le operazioni di surroga hanno rappresentano nel 2012 poco meno del 1% dei volumi erogati.

Analizzando l’intero anno 2012 riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l’acquisto della casa per un controvalore di 26.308,41 mln di Euro. Il saldo annuo, se confrontato col 2011, segna dunque una calo dei volumi pari al -46,44% con -22.811,31 mln di Euro erogati in meno.
Si registra un forte calo della domanda di mutui ipotecari. Secondo CRIF e il suo sistema informativo EURISC, nell’intero 2012, le richieste di finanziamento mutui da parte delle famiglie, hanno registrato un calo quantificabile nel -42%. Nei primi quattro mesi del 2013 il calo si è contenuto in valori vicino al 10%.

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 7.466,88 milioni di Euro nel quarto trimestre del 2012.

Rispetto allo stesso trimestre del 2011 si registra una contrazione delle erogazioni del -32,22% per un controvalore di -3.549,49 milioni di Euro, in base al Bollettino Statistico I-2013 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Aprile 2013. L’andamento delle erogazioni trimestrali conferma la tendenza alla contrazione già rilevata a partire dal secondo trimestre 2010, per contro si nota che nelle ultime quattro rilevazioni vi è un lento percorso di risalita. I volumi restano influenzati principalmente da una domanda di credito dimezzata, condizionata da una scarsa fiducia dei consumatori e da una sempre maggiore attenzione al rischio di credito da parte degli enti eroganti.

I costi di approvigionamento sui mercati interbancari sono rimasti nel corso del 2012 a valori molto elevati rispetto al recente passato e hanno comportato un aumento del costo prodotto che ulteriormente influenza l’accesso al credito. Oltre che dalla sfavorevole congiuntura socio economica che sta caratterizzando il Belpaese, è necessario tenere in considerazione che i volumi erogati sono parzialmente influenzati dall’ormai esiguo numero di operazioni di sostituzione e surroga che, con gli attuali spread, non risultano sempre convenienti.

Secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa, le operazioni di mutui surroga hanno rappresentano nel 2012 poco meno del 1% dei volumi erogati. Analizzando l’intero anno 2012 riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l’acquisto della casa per un controvalore di 26.308,41 mln di Euro. Il saldo annuo, se confrontato col 2011, segna dunque una calo dei volumi pari al -46,44% con -22.811,31 mln di Euro erogati in meno.

Si registra un forte calo della domanda di mutui ipotecari. Secondo CRIF e il suo sistema informativo EURISC, nell’intero 2012, le richieste di finanziamento mutui da parte delle famiglie, hanno registrato un calo quantificabile nel -42%. Nei primi quattro mesi del 2013 il calo si è contenuto in valori vicino al 10%.