Per il Censis è ora di guardare anche in Italia all’economia della trasformazione urbana e territoriale, con i suoi diversi segmenti (grandi opere, rigenerazione urbana, edilizia residenziale, immobiliare, recupero del patrimonio storico-artistico).

Non più, quindi, come un settore tradizionale in crisi di fatturato e occupazione, ma come un ambito in cui il ripensamento dei modelli può creare enormi opportunità. Dal 2007 al 2012 le compravendite di abitazioni sono diminuite del 45%, nel 2013 il calo potrebbe arrivare al 50% (400.000 abitazioni vendute). Ma le famiglie che hanno manifestato l’intenzione di acquistare casa sono state 907.000 e solo il 53,5% è riuscito a realizzare l’acquisto; infatti, dal 2007 al 2012 il risparmio netto annuo per famiglia è passato da 4.000 euro a 1.300 euro.

Nel III trimestre 2013, sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), elaborato dall’Istat, acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento registra una diminuzione dell’1,2% rispetto al trimestre precedente e del 5,3% nei confronti dello stesso periodo del 2012. La flessione congiunturale registrata nel III trimestre è l’ottava consecutiva ed è di ampiezza doppia rispetto a quella rilevata nel II (-1,2% rispetto a -0,6%): questo andamento va ascritto in parte a fattori stagionali.

La diminuzione dei prezzi su base annua è pari al 5,3%, (la settima consecutiva), valore più contenuto di quello registrato nel trimestre precedente (-5,9%). Al calo congiunturale contribuiscono le diminuzioni dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-1,3%) sia di quelle nuove (-0,5%). Analogamente, la flessione su base annua è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-6,8%) sia di quelle di nuova costruzione (-2,0%). In un quadro di marcata diminuzione dei prezzi che tuttora perdura, la riduzione dell’ampiezza della flessione tendenziale si registra sia per i prezzi delle abitazioni esistenti (-6,8%, da -7,6% del secondo e -8,1% del I trimestre) sia per i prezzi delle abitazioni nuove (-2%, da -2,2% del II trimestre).

In media, nei primi tre trimestri dell’anno in corso i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 5,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sintesi di un calo dell’1,8% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 7,5% dei prezzi di quelle esistenti. Per quanto concerne i permessi a costruire nel I semestre del 2013 l’edilizia residenziale presenta una rilevante flessione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,2% le abitazioni e -35,5% la superficie utile abitabile).

Anche l’edilizia non residenziale ha una consistente diminuzione con quasi un terzo di superficie in meno rispetto al I semestre del 2012 (-31,6%). Il numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali risulta in forte calo, presentando, nel I trimestre, una variazione tendenziale del -38,2% e nel II del -36,2%. Significative sono anche le diminuzioni della superficie utile nel confronto con gli analoghi trimestri del precedente anno: -36,6% per il I trimestre 2013 e -34,3% per il II.

Nel I trimestre del 2013 l’edilizia non residenziale presenta una superficie in netta contrazione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,3%). Meno accentuata è la flessione nel II trimestre 2013, con un calo della superficie non residenziale pari al 25,6% rispetto allo stesso periodo del 2012. Per quanto concerne i permessi a costruire nel mese di novembre 2013 l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni è diminuito, rispetto a ottobre, del 2,6%.

Nella media del trimestre settembre-novembre l’indice ha registrato una flessione del 3,2% rispetto ai tre mesi precedenti. L’indice corretto per gli effetti di calendario a novembre 2013 è diminuito in termini tendenziali del 10,8% (i giorni lavorativi sono stati 20 contro i 21 di novembre 2012). Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione nelle costruzioni è scesa dell’11,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A novembre 2013 l’indice grezzo ha segnato un calo tendenziale del 14% rispetto allo stesso mese del 2012. Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione è diminuita dell’11,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Secondo i dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate lo stock immobiliare censito in catasto al 31 dicembre 2012 ammonta a circa 72 milioni di immobili o loro porzioni

Di questi immobili circa 63 milioni sono unità immobiliari a destinazione ordinaria e speciale, per una rendita complessiva di 36,5 miliardi di euro. Le abitazioni sono oltre il 50% delle unità registrate in catasto, mentre le pertinenze (soffitte, cantine, box e posti auto) e i negozi raggiungono quasi il 40%; seguono a distanza gli immobili per le attività produttive e commerciali e gli immobili a destinazione particolare di interesse collettivo, pari a circa il 3% del totale. In termini di rendita catastale case, uffici, negozi e pertinenze sono pari al 65% del totale, per un valore corrispondente di circa 23 miliardi di euro, mentre gli immobili speciali destinati all’uso produttivo e commerciale raggiungono, sebbene la loro minore numerosità, una quota del 29%, quindi oltre 10 miliardi di euro.

Inoltre, secondo i dati contenuti nell’ultima Nota trimestrale Omi, continua il trend negativo del mercato immobiliare italiano nel III trimestre dell’anno, seppure a ritmi decelerati rispetto ai trimestri precedenti. Gli scambi di unità immobiliari, pari a 199.661, mostrano una flessione del 6,6% rispetto allo stesso periodo del 2012, ma recuperano un punto percentuale rispetto al calo tendenziale del 7,7% rilevato nel II trimestre.

Nel dettaglio, in questo periodo le compravendite del settore residenziale sono state 91.051, con una riduzione pari al 5,1% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente; analogo l’andamento nel settore delle pertinenze con una flessione del 6,6%, con 71.807 unità scambiate. Si registra una diminuzione delle vendite anche nei settori non residenziali, con le perdite maggiori nel settore terziario, che rileva una contrazione dell’11,7%, con 1.935 unità, mentre il settore produttivo perde il 9,4% (1.983 unità), e quello commerciale l’8,2% (4.978).

Tornando al comparto residenziale, la perdita più contenuta si registra nel Nord (-4,1%), seguito dal Centro (-4,3%); al Sud, invece, il calo risulta poco più alto (-7,5%) del dato nazionale. Analizzando i dati delle compravendite di abitazioni nelle maggiori città italiane, spicca il rialzo di Bologna che, con il 16,3%, accentua l’aumento registrato nel precedente trimestre (5%). Seguono in crescita anche le compravendite immobiliari nelle città di Milano (9,4%) e Roma (0,6%). La flessione è invece più marcata a Napoli (-19,7%), Genova (-8,2%) e Firenze (-5,3%), mentre quelle più attenuate si registrano a Torino (-4,3%) e Palermo (-0,1%).

Fonte: Tecnoborsa

L’aumento dei prezzi nel capoluogo lombardo negli anni del boom immobiliare aveva prodotto un vero e proprio fenomeno migratorio verso l’hinterland per l’acquisto di casa a prezzi più convenienti.

Parliamo degli anni 2006-2007. All’epoca molti potenziali acquirenti si spostarono da Milano nell’hinterland per acquistare a prezzi più vantaggiosi, perché molte località erano a misura d’uomo e perché nell’hinterland erano sorte molte nuove costruzioni. Ma da quando è iniziato il trend ribassista dei valori immobiliari questo fenomeno sta lentamente scemando e il mercato dell’hinterland diventa sempre più locale e con acquisti realizzati da persone del luogo oppure che si spostano da comuni vicini. Questo fenomeno ha interessato tutta la provincia di Milano e anche la zona di Monza e Brianza.

Secondo lo studio condotto da Tecnocasa, tra le motivazioni che spingono a rientrare in città ci sono: il riavvicinamento ai parenti, la difficoltà di spostamento soprattutto se si lavora a Milano, la possibilità di poter acquistare a prezzi vantaggiosi anche in città.

L’assenza di adeguati mezzi di collegamenti e di infrastrutture che rendono difficile lo spostamento sul capoluogo lombardo è uno dei motivi che spesso determina il rientro in città: se il comune dell’hinterland è vicino a collegamenti metropolitani, ferroviari o stradali di comodo accesso è più facile

In particolare chi ritorna a Milano, spostandosi dall’hinterland, si orienta soprattutto sulle zone periferiche dove il calo dei prezzi è stato più sentito dal 2007 ad oggi e dove attualmente si riescono a spuntare occasioni interessanti.

La conseguenza è che, anche nell’hinterland, si registrano difficoltà nella vendita di immobili che in passato erano acquistati da persone provenienti da Milano, in particolare appartamenti inseriti in complessi condominiali con molte unità abitative che erano meno apprezzate dagli abitanti del posto ma che i milanesi acquistavano volentieri.

Nella prima parte del 2013 i comuni dell’hinterland di Milano hanno registrato una diminuzione dei prezzi del 3,7%. La città di Milano ha segnalato un calo dei valori del 3,6%.

La provincia Nord è quella che ha registrato la contrazione dei prezzi più forte con -5,8%, a seguire la provincia est con -3,9%, quella ovest con -3,1% e quella sud con -2,8%. La provincia di Monza Brianza ha registrato una diminuzione dei valori del 4,3%.

Un’indagine Tecnocasa sulle quotazioni dei negozi a Milano e sui canoni di locazione con ovvie differeze fra quelli ubicati in vie di passaggio e quelli posizionati in vie di non passaggio. In rapporto, quindi, alla maggiore o minore visibilità.

Ne emerge che a Milano le quotazioni dei negozi posizionati in vie di passaggio sono diminuite del 2,2% e quelli in vie non di passaggio dell’1,7%, mentre sui canoni di locazione si segnala una contrazione dei valori rispettivamente dell’1,5% e del 4,4%. Vediamo l’analisi particolareggiata per zone, per compravendite e locazioni, iniziando da Corso Vercelli, che rappresenta una delle vie di transito più interessanti sul territorio di Milano dopo il centro. Insieme a via Marghera è la strada dove si concentra soprattutto una domanda da parte di importanti marchi nazionali ed esteri alla ricerca di top location. Su corso Vercelli si parla di locazioni in media di 500 € al mq annuo.

Allontanandosi da corso Vercelli e spostandosi nelle zone più periferiche come Gambara o la vicina via Washington i canoni di locazione scendono ancora portandosi rispettivamente a 300 e 250 € al mq annuo. In corso Buenos Aires la domanda si concentra prevalentemente sul mercato delle locazioni, mentre risultano sempre meno richieste le vie non di passaggio. Si registra inoltre un’ulteriore diminuzione del numero di piccoli investitori presenti sul mercato, in parte scoraggiati dall’introduzione dell’Imu. Ad affittare ed acquistare sono spesso marchi in franchising del settore dell’abbigliamento. Sempre molto ricercati gli immobili da destinare ad attività di somministrazione.

I canoni di locazione si attestano su 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 8000 e 10000 € al mq. La richiesta media ricade su locali commerciali da 60 mq, con almeno due punti luce ed il bagno. Da segnalare un netto ridimensionamento per quanto riguarda gli importi delle buone uscite, ancora presenti su corso Buenos Aires, che negli ultimi anni si sono praticamente dimezzati.

Il mercato delle compravendite è alimentato da piccoli imprenditori che acquistano locali con uno o due punti luci per svolgere attività di vendita diretta. Leggermente più movimentato il mercato delle locazioni, fondamentalmente diviso tra imprenditori italiani ed imprenditori cinesi. Questi ultimi cercano tagli ampi dai 100 mq in su in particolare in via Padova (250 € al mq annuo) ed in viale Monza (300 € al mq annuo).

Nella zona che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale i negozi hanno subito un rallentamento, in misura più forte sulle compravendite, gli affitti hanno tenuto meglio, con andamenti più positivi in corso Sempione e via Moscova grazie alla posizione e alla presenza dei principali servizi. Si sono avviate prevalentemente attività di somministrazione (bar, tavole calde, scuole di cucina), per le quali è necessaria la presenza della canna fumaria. Ci sono attività di post produzione legate alla presenza della RAI. I prezzi di un negozio oscillano tra un minimo di 2000 € al mq ad un massimo di 6000-7000 € al mq nelle zone di Brera e Moscova.

Da segnalare una crescita di interesse per l’area di Garibaldi e corso Como, anche grazie al completamento dei lavori per la realizzazione di box sotterranei in piazza XXV Aprile. La fine dei lavori ha ridato visibilità ai negozi della zona. Su corso Como è possibile affittare esercizi commerciali con una spesa di 700 € al mq annuo, i prezzi oscillano tra 6000 ed 8000 € al mq.

Quotazioni inferiori per i punti vendita in zona Isola, dove le strade più richieste sono via Garigliano e via Borsieri, con prezzi che oscillano tra 4000 e 5000 € al mq e canoni di 400 € al mq annuo. In queste strade si segnala una prevalenza di attività di somministrazione.

Tra le zone più apprezzate c’è il quartiere Bovisa, dove un negozio si affitta a 240 € al mq annuo e lo si compra a 1800-2000 € al mq; i valori sono più elevati (270 € al mq annuo e 2000-2200 € al mq) nelle zone prossimi alla MM3, tra cui la zona Imbonati – Pellegrino Rossi. Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato perché ha poche vie di passaggio, perciò i prezzi si attestano a circa 2000 € al mq e il canone ammonta a 250-260 € al mq annuo.

Nella zona orientale di Milano (Porta Romana, Corso Lodi, Corso Indipendenza, Corso Plebisciti, Piazzale Corvetto, Viale Forlanini, Mecenate – Camm, Corso XXII Marzo, Piazza Cinque Giornate) si registra un rallentamento del mercato su tutte le tipologie non residenziali.

Tra le zone più richieste ci sono Corso XXII Marzo verso Piazza Cinque Giornate, Viale Piave, Viale Premuda e Viale Montenero, il tratto che va da Crocetta fino a Via Santa Sofia, Corso Lodi nel tratto a ridosso di Piazza Medaglie d’Oro. La domanda di negozi si orienta su due tipologie: quelli dalla metratura intorno a 30 mq con una vetrina, ricercati da chi vende sigarette elettroniche e oro usato e quelli dalla metratura superiore a 30 mq, possibilmente dotati di canna fumaria, che sono ricercati soprattutto da coloro che desiderano aprire un’attività nella ristorazione (spesso sono immigrati che aprono pizzerie e negozi di kebab).

La macroarea che, nei primi sei mesi 2013, ha segnalato il ribasso dei prezzi più forte è stata quella di San Donato – San Vitale che ha registrato una diminuzione del 7,4%.

Tra i quartieri che hanno registrato perdite di valori immobiliari c’è quello di Massarenti che si sviluppa a ridosso dell’Ospedale S. Orsola. I potenziali acquirenti hanno aspettative di ribasso dei prezzi e spesso sono incerti sull’acquisto dell’immobile. Si sono realizzati acquisti migliorativi e acquisti di persone fuori sede per i figli che studiano o lavorano a Bologna. La zona infatti è vicina sia alle facoltà universitarie e sia all’Ospedale S. Orsola. Gli investitori che acquistano per mettere a reddito sono in diminuzione e anche per questo motivo è decisamente diminuita la domanda di monolocali e di bilocali.

Infatti la tipologia maggiormente richiesta è stata il trilocale. Si cercano anche il terrazzo abitabile che in zona è difficile da trovare, a seguire la presenza dell’ascensore. L’area compresa che si sviluppa intorno all’Ospedale S. Orsola è caratterizzata da aree verdi e numerosi servizi. Offre appartamenti in palazzine di 4-5 piani costruiti tra la fine degli anni ’50 e gli inizi degli anni ’60 che ristrutturati hanno valori medi di 2200-2300 € al mq.

Simile l’offerta abitativa nella zona che si sviluppa tra via Azzurra e via Mainoldi verso Fossolo, con prezzi più contenuti a causa della posizione più periferica: una soluzione ristrutturata si scambia a 1900- 2000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta alimentata da lavoratori presso l’Ospedale Sant’Orsola e gli studenti universitari. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale (quest’ultimo ricercato anche dagli immigrati). Gli inquilini chiedono la cucina arredata e tipologie in buono stato.

Da segnalare che, in seguito all’interramento dei binari dell’Alta Velocità che transitava anche in questa zona, sui binari liberati circolerà il treno che collega la stazione di Bologna con il quartiere Mazzini. A seguire, con una contrazione dei prezzi del 7% la macroarea di Bolognina-Corticella.

L’analisi del mercato immobiliare condotto per zone nel capoluogo emiliano: i prezzi e le locazioni

Dallo studio condotto da Tecnocasa si evince che nei primi sei mesi del 2013 sono in ribasso le quotazioni delle abitazioni nella zona di via Marconi-via Lame. I potenziali acquirenti sono spesso indecisi sull’acquisto, temporeggiano e hanno una disponibilità di spesa sempre più contenuta. Si sono compravenduti maggiormente tagli medio grandi: trilocali, quattro locali e cinque locali, spesso oggetto di acquisti di sostituzione. In forte diminuzione le richieste di monolocali e di bilocali in seguito anche alla forte contrazione di investitori, inclusi tra questi i genitori degli studenti fuori sede che in passato acquistavano per i figli.

Tra le caratteristiche dell’immobile più apprezzate e domandate c’è il terrazzo abitabile, molto difficile da trovare. Le abitazioni più ricercate sono quelle posizionate in via Marconi ed in via Lame, zona ancora raggiungibile in automobile dove si cercano appartamenti di metratura media inserti in condomini degli anni ’60. Apprezzate le abitazioni che hanno affaccio sul parco dell’ex Manifattura Tabacchi. Per un buon usato si spendono mediamente 2200-2300 € al mq con punte di 2500 € al mq per le abitazioni con affaccio sul verde.

Le soluzioni più costose si trovano in via Marconi all’altezza di via Ugo Bassi dove condomini degli anni ’60 si alternano a palazzi dei primi anni del 1900 in stile vecchia Bologna alcuni dei quali vincolati dalle Belle Arti. Queste ultime tipologie in particolare si trovano in via Nazario Sauro alle spalle di via Ugo Bassi. Una soluzione ristrutturata si scambia a prezzi medi di 3500 € al mq mentre un buon usato ha valori medi di 2800 € al mq.

Nella zona a ridosso della Stazione, in via Polese presso piazza dei Martiri ci sono le soluzioni più popolari degli anni ’30-’40, meno costose acquistate da color che hanno una bassa disponibilità di spesa oppure che amano questa parte del quartiere.

Sul mercato delle locazioni si registrano canoni stabili. La domanda è molto vivace alimentata soprattutto da studenti e lavoratori fuori sede. Si ricercano bilocali e trilocali e si stipulano sia contratti concordati sia transitori.

Cospicua l’ offerta in zona di box e posti auto: ne sono stati costruiti molti negli ultimi tempi e la domanda in zona non è ancora molto elevata essendoci buone possibilità di parcheggio. Si registrano anche vendite di box da parte di coloro che necessitano di recuperare della liquidità. La situazione potrebbe cambiare a seguito della decisione di chiudere al traffico la zona che va da Porta Lame a via Marconi.