La cedolare secca non si applica sui redditi che derivano dalla locazione di immobili abitativi di proprietà condominiale, perché i relativi contratti sono stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio.

Il regime sostitutivo non si applica neppure ai contratti di locazione conclusi con conduttori che operano nell’esercizio di impresa o di lavoro autonomo, a prescindere dal successivo utilizzo dell’immobile come abitazione di collaboratori e dipendenti.

Sono esclusi dal nuovo regime fiscale anche i contratti di sublocazione di immobili e i contratti di locazione di immobili situati all’estero.

Possibile invece applicare la cedolare secca per l’intervento di un’agenzia che operi come intermediaria tra locatore e conduttore.

Nel caso in cui il contratto di locazione riguardi un immobile abitativo e uno strumentale, il locatore potrà accedere al regime sostitutivo solo per la quota di canone relativa all’immobile abitativo.

Per gli immobili in comproprietà, si applica la cedolare secca esercitata da un solo locatore con rinuncia agli aggiornamenti del canone, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per la cedolare secca. Infatti, poiché è pattuito un canone unitario, non si può differenziarne l’ammontare in base alle quote di possesso di ogni comproprietario.

Per la registrazione dei contratti di locazione (indipendentemente dall’opzione per la cedolare secca) non sono dovuti i tributi speciali (punto 2), Titolo II, Tabella, D.L. 533/1954), per carenza del presupposto impositivo, che non sussiste anche nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione venga effettuata con il Modello Siria.

Inoltre, il regime di tassazione sostitutiva consente di derogare al principio di solidarietà passiva dell’imposta di registro, poiché i soggetti che optano per tale regime non sono obbligati al versamento di questa imposta. Il principio di solidarietà passiva dell’imposta vale solo per i locatori che non hanno esercitato l’opzione per la cedolare secca.

L’applicazione della cedolare secca non impedisce le agevolazioni fiscali del 36% e del 55%, che si applicano indipendentemente dalle modalità di tassazione del reddito fondiario mediante Irpef e relative addizionali o mediante tassazione sostitutiva.

Il credito d’imposta per i canoni di locazione non percepiti ed assoggettati alla cedolare secca deve essere commisurato alla cedolare secca versata. Si ricorda che il credito d’imposta si utilizza nella dichiarazione dei redditi secondo le stesse modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati ad Irpef.

In caso di omissione dell’obbligo di registrazione del contratto, anche in seguito all’introduzione della cedolare secca, si applica una sanzione amministrativa calcolata sull’imposta di registro dovuta sul contratto.

Inoltre, anche in caso di esercizio dell’opzione in sede di registrazione tardiva, il locatore non è obbligato a pagare l’imposta di registro. Comunque, le parti contraenti sono obbligate a versare le sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per tutto il contratto.

Fonte: ilsole24ore

Mercato immobiliare e Fisco: Ici su seconde case, ville e castelli, saldo di fine anno

Giovedì 16 dicembre è l’ultimo giorno utile per il pagamento relativo al 2010 da parte dei proprietari di immobili

Si avvicina il momento in cui si devono chiudere i conti con l’Ici riguardante il 2010. Entro giovedì 16 va effettuato il versamento del saldo da parte dei contribuenti che non siano stati esentati, a partire dal 2008, dall’assolvimento del tributo.

Non tutti i proprietari di immobili devono saldare l’Ici. La legge 126/2008 ha stabilito l’esenzione dal pagamento per l’abitazione principale, se però non rientra nelle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli, palazzi di pregio artistico e storico). Per loro, è sempre possibile fruire della detrazione di 103,29 euro (elevabile fino a 258,23 euro su decisione del Comune di residenza), se la casa è la loro abitazione principale, quella, cioè, in cui è stabilita la residenza anagrafica.

Non è dovuta l’Ici per le pertinenze dell’immobile esentato (cantine, box, posti auto collegati all’abitazione principale anche se iscritte autonomamente in catasto, nei limiti stabiliti dai diversi regolamenti comunali. Il ruolo del Comune è molto importante nella definizione dell’applicazione del tributo. Ogni singolo Comune può stabilire, ad esempio, l’equiparazione di altri fabbricati ad abitazione principale, esenzioni nei confronti di chi concede un immobile in uso gratuito a un parente che vi abbia stabilito la propria residenza, agevolazioni a chi pone al servizio della propria abitazione impianti di energia rinnovabile.

L’obbligo del pagamento resta per:
– i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli situati nel territorio dello Stato (se non rientrano nelle categorie esentate dalla legge 126/2008)
– gli utilizzatori degli immobili in locazione finanziaria (leasing)
– i titolari di diritti reali di godimento degli immobili (usufrutto, diritto di superficie, enfiteusi, diritto di uso o di abitazione)
– i concessionari di aree demaniali.

Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, l’Ici è ridotta del 50% per il periodo in cui sussistono tali condizioni. Lo stato di inagibilità dell’immobile è accertato dell’ufficio tecnico del Comune e può essere autocertificato dal contribuente.

Calcolare l’Ici
Bisogna innanzitutto determinare la base imponibile, costituita, per gli immobili, dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata, in base alla tipologia dell’immobile, per i seguenti coefficienti:
– 100 – unità immobiliari appartenenti ai gruppi catastali A (abitazioni) e C (magazzini, depositi, laboratori, autorimesse eccetera)
– 140 – immobili inseriti nel gruppo catastale B (collegi, convitti, uffici pubblici eccetera)
– 50 – unità immobiliari classificate nel gruppo catastale D (fabbriche, alberghi teatri, cinema, banche eccetera) e nella categoria A10 (uffici e studi privati)
– 34 – immobili classificati nella categoria C1 (negozi e botteghe).

Calcolato l’imponibile, si procede ad applicare l’aliquota stabilita dal Comune (normalmente compresa tra il 4 e il 7 per mille, con una punta del 9 per mille per gli immobili sfitti) e le eventuali detrazioni. Il saldo da pagare è pari alla differenza tra l’importo dovuto per l’intero anno e quanto già versato a giugno scorso.

Nel calcolo va considerato sia il periodo di possesso (l’intero anno o proporzionalmente ai mesi dell’anno durante i quali si è stati titolari del diritto reale, considerando intero il mese per il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni) sia la quota di proprietà dell’immobile.

Diverse modalità di pagamento
Dopo tutte le verifiche, per il pagamento è possibile scegliere tra diverse modalità. Si può utilizzare il modello F24 che permette di pagare l’Ici con un unico modello anche per immobili situati in comuni diversi, con in più la possibilità di compensare altri crediti erariali o contributivi. I contribuenti possono presentare l’F24 presso banche convenzionate, agenzie postali, agenti per la riscossione o ricorrere alla modalità telematica, quest’ultima obbligatoria per i titolari di partita Iva.

I codici tributo da utilizzare per la compilazione dell’F24 nella sezione Ici ed altri tributi locali sono:

– 3901 – Ici per l’abitazione principale
– 3902 – Ici per i terreni agricoli
– 3903 – Ici per le aree fabbricabili
– 3904 – Ici per gli altri fabbricati.

Resta comunque possibile utilizzare il tradizionale bollettino di conto corrente postale, che alcuni Comuni inviano ai propri cittadini con l’intestazione dell’agente per la riscossione a cui effettuare il versamento.

I contribuenti non residenti possono versare l’Ici direttamente dall’estero effettuando un bonifico bancario o un vaglia internazionale intestati al Consorzio nazionale obbligatorio tra gli agenti della riscossione.

Chi dovesse mancare l’appuntamento del 16 dicembre, ha ancora due possibilità per rimediare tramite il ravvedimento operoso, che consente di beneficiare dell’applicazione di sanzioni ridotte.

Se il versamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza, la sanzione è pari al 2,5% dell’imposta; se si va oltre, ma entro il termine di presentazione della dichiarazione Ici relativa all’anno in cui è stata commessa la violazione (ravvedimento lungo), la sanzione passa al 3%.

Fonte: FiscoOggi

Il riclassamento dell’unità immobiliare e l’aggiornamento dell’imposta comunale sugli immobili

Il così detto nuovo catasto edilizio urbano (anche detto N.C.E.U.) istituito con d.p.r. n. 1142/49 aveva la funzione di mappare tutte le unità immobiliari ubicate sul territorio dello Stato

È chiaro sul punto l’art. 3 del succitato decreto a mente del quale ‘le operazioni relative alla formazione del nuovo catasto edilizio urbano consistono nell’accertare l’ubicazione, la consistenza e la rendita catastale quale è definita dalla legge 8 aprile 1948, n. 514, delle unità immobiliari urbane esistenti nel territorio nazionale, nonché i nominativi delle persone fisiche e giuridiche che su di esse hanno diritto di proprietà, di condominio e di quelle che sulle unità stesse hanno diritti reali di godimento’.

Tra queste operazioni va annoverata quella c.d. di classamento catastale. Ai sensi dell’art. 61 d.p.r. n. 1142/49 funzione precipua di tale operazione è quella di ‘attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria. La tipologia è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l‘unità immobiliare, tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali’.

Il tutto, sostanzialmente, era finalizzato oltre che ad esigenze legate ad un censimento del patrimonio immobiliare italiano, al calcolo delle rendite degli immobili ai fini dell’applicazione delle imposte fondiarie.

Tra le imposte che si calcolano sulla base della rendita catastale va annoverata l’I.C.I.

È evidente, pertanto, che la corretta quantificazione di tale rendita sia di fondamentale importanza ai fini dell’esatto calcolo e corresponsione del tributo.

Il mutamento delle condizioni di fatto e di diritto che sono suscettibili d’incidere sull’aggiornamento della rendita devono essere comunicate al catasto, affinché si provveda al c.d. riclassamento dell’unità immobiliare, ed al comune in cui è ubicato l’immobile, ai fini della corretta liquidazione dell’imposta comunale sugli immobili.

La finanziaria per l’anno 2005 (l. n. 311/04) nell’ottica di un recupero dell‘evasione fiscale ha dotato le amministrazioni comunali di particolari strumenti di contrasto della stessa. In particolare, ai sensi dei commi 336 e 336 dell’articolo unico della legge n. 311

I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701.

La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni.

Le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della notificazione della richiesta del comune di cui al comma 336 producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1º gennaio dell’anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal Comune, ovvero, in assenza della suddetta indicazione, dal 1º gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune‘.

In sostanza in procedimento configurata dalla legge è il seguente:

a) il Comune accerta che un’unità immobiliare dovrebbe essere rilassata;

b) con una comunicazione al soggetto interessato lo invita a farlo specificando altresì che la medesima comunicazione è stata inviata all’ Agenzia del Territorio (il c.d. catasto) per gli adempimenti di sua competenza (ossia revisione delle rendite e quindi riclassamento) e che in assenza di adempimento volontario la medesima agenzia provvederà a spese dell’interessato;

c) a seguito del riclassamento il Comune può chiedere l‘I.C.I. aggiornata alla nuova rendita catastale andando a ritroso fino dal momento in cui la nuova rendita avrebbe dovuto trovare applicazione. Il tutto, è bene evidenziarlo, pur sempre nel rispetto dei limiti quinquennali della prescrizione.

Fonte: CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

Confedilizia: entro domani il versamento dell’ Ici

Su Internet Guida pratica e programma per il calcolo on line

Entro domani 16 giugno – salvo differenti termini stabiliti dal Comune – deve essere pagata la prima rata (in acconto) dell’ imposta comunale sugli immobili dovuta per il 2010, pari al 50% dell’ imposta dovuta per l’ intero anno, calcolata sulla base di aliquote e detrazioni del 2009.

Lo segnala la Confedilizia, ricordando che dal 2008 è prevista l’ esclusione dall’ Ici delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale (nonché di quelle ad essa assimilate), ma restano soggette all’ imposta – anche se adibite ad abitazione principale – le unità immobiliari di categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A / 8 (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Ad essere soggetti all’ imposta sono poi tutti gli immobili abitativi diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (concessi in locazione, utilizzati come seconde case ecc.) nonché tutti gli immobili non abitativi (uffici, negozi ecc.).

Sul sito Internet della Confedilizia è possibile trovare – oltre ad una guida pratica al pagamento dell’ imposta – un programma per il calcolo on line del tributo e i link ai siti dove possono essere verificate le aliquote e le detrazioni stabilite dai Comuni e reperite le delibere e gli eventuali regolamenti.

In caso di mancato versamento entro il 16 giugno, è possibile – se si paga entro il 16 luglio – applicare la sanzione ridotta pari al 2,5% dell’ imposta dovuta (la sanzione ordinaria è del 30%), più gli interessi. Se si paga entro un anno, si applica invece la sanzione del 3%. Trascorso un anno, il ravvedimento non è più possibile e la sanzione è pari al 30%.

Il pagamento dell’ imposta può essere effettuato con il modello F24 (presso le banche convenzionate; presso gli uffici postali; al concessionario della riscossione; per via telematica) o tramite conto corrente postale (presso gli uffici postali; presso le banche convenzionate; al concessionario della riscossione; tramite il servizio telematico gestito dalle Poste).

Il versamento va fatto con arrotondamento all’ euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo. Salvo che il Comune non abbia disposto diversamente, nessun pagamento va effettuato se l’ imposta da versare non supera 12 euro.