Proseguendo nel nostro programma di aggiornamentio periodico, oggi cerchiamo di chiarire alcuni temi importanti nell’ambito della locazione nei rapporti con il Fisco.

Oggi cerchiamo di chiarire due punti fondamentali: quanto costa allegare l’APE ai contratti da registrare e in quale modo la risoluzione anticipata del contratto “libero” sconta l’imposta di registro.

Quanto costa allegare l’APE ai contratti da registrare sconta l’imposta di registro
Niente bollo né imposta di registro sull’Attestato di prestazione energetica (Ape), che dal 2013 va allegato obbligatoriamente agli atti di trasferimento a titolo gratuito e ai contratti di vendita e di locazione di immobili.

Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 83/E del 22 novembre 2013, che risponde ai dubbi dei contribuenti sul regime tributario da applicare all’Attestato al momento della registrazione dei contratti di affitto.

La registrazione può avvenire in formato cartaceo presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, oppure per via telematica, tramite le applicazioni online Locazioni web, Siria e Iris.

L’attestato di prestazione energetica, allegato in originale o in copia semplice, non è soggetto a imposta di bollo, eccetto il caso in cui si tratti di una copia con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un pubblico ufficiale. L’imposta di registro, infine, è dovuta solo nel caso in cui, dopo aver registrato il contratto di locazione, il contribuente decide di registrare l’Ape per dare data certa all’attestato.

Per maggiori info: Agenzia delle Entrate

La risoluzione anticipata del contratto “libero” sconta l’imposta di registro
Il pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro è previsto nelle ipotesi di cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (articolo 17 del Dpr n. 131 del 1986).

La legge sulle locazioni prevede la possibilità di stipulare contratti di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali gli stessi sono automaticamente rinnovati per ulteriori quattro anni qualora non venga presentata una disdetta dal proprietario o dall’inquilino (articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998).

Una volta instaurata la procedura per la rinuncia alla proroga del contratto alla scadenza dei quattro anni, sarà pertanto necessario versare, tramite modello F23, la somma di 67 euro a titolo di imposta di registro, dandone notizia all’Agenzia delle Entrate.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Forte diminuzione dei prezzi delle abitazioni e crollo delle compravendite. Nello specifico, rispetto al 2011, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 11,98% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al – 17,22%.

Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,89% per i negozi, del 15,27% per gli uffici e del 15,04% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 20,36% per i capannoni, al 22,88% per i negozi, fino a circa il 21,93% per immobili ad uso ufficio.

I dati rilevati per il 2012 indicano una percentuale uguale al 2011 per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi. Diminuisce rispetto al 2011 il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi (7%), 3 – 6 mesi (20%) e 6 – 9 mesi (33%). Aumenta considerevolmente il periodo oltre 9 mesi (39%). Solo l’1% dei contratti viene concluso entro 1 mese.

Il 43% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, ma con una leggera riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2011. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2012 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 39% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 22% bilocali (miniappartamenti). Solo il 6% si riferisce a monolocali.

L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva una diminuzione del 9% del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio, ed il conseguente aumento del pagamento con mezzi propri.

Dal report 2012 Fiaip si evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Taranto (-2%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Perugia con la punta massima rilevata nella capoluogo umbro del -17,13%. I restanti cali spaziano tra il -5,75% di Avellino ed il -14,36% di Palermo, passando tra -8% di Firenze , – 8,43 di Venezia, -11,11% di Salerno, – 12% di Genova, – 12,83 di Udine, -12,86 di Siena, – 13% di Napoli, – 13,74 di Bologna, – 13,75 Torino, – 14% Cagliari, -14,23% di Milano e -15% di Roma .

Per quanto riguarda le locazioni, è evidenziata una netta flessione dei prezzi -5,60% nel residenziale, -12,5% nel commerciale. Rispetto al 2011, i prezzi hanno subito una flessione (-5,60%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 12-12,5% circa.

Aumentano del 3,21% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa l’8,95% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il 14,35% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo diminuiscono per il periodo inferiore al mese e diminuiscono per quello da 1 a 3 mesi e da 3 – 6 mesi. I tempi medi sono in leggera crescita per il periodo da 6 a 9 mesi.

Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, una sostanziale stabilità, ed una offerta in aumento. Il 45% degli agenti ha rilevato un incremento del numero dei contratti. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione, conclusi con clienti stranieri, riguardano cittadini dell’Unione Europea con un aumento rispetto al 2011.

Si rileva una diminuzione sia per compravendite che per le locazioni da parte degli extracomunitari. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti) 38%, in aumento i trilocali 36% con ubicazione in zone semicentrali 32% o centrali 32%. Stabili i dati per la periferia e l’estrema periferia. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 54% e l’alloggio ristrutturato nel 24%.

Nel primo semestre del 2012 i canoni di locazione hanno registrato una diminuzione dei valori del 2,1% sui bilocali e del 2,0% sui trilocali; nelle grandi città la contrazione dei canoni è stata del 2,3%.

Secondo l’analisi demografica Tecnocasa, coloro che cercano casa in affitto rappresentano una percentuale del 5,7%, soprattutto studenti. Le città maggiormente interessate sono quelle sedi di importanti atenei che richiamano studenti da ogni regione d’Italia. La prima cosa da fare quando si decide di studiare in una città diversa è trovare l’appartamento. Il periodo in cui gli studenti iniziano a cercare l’appartamento in affitto oscilla da luglio ad ottobre, con un picco di richieste tra settembre ed ottobre.

La prima novità che emerge rispetto agli altri anni è che aumenta sempre più l’importanza dello stato dell’immobile. Infatti si mostrano molto attenti alla qualità dell’immobile preferendo soluzioni arredate, possibilmente con riscaldamento autonomo e collegamento adsl o wireless. La vicinanza alle sedi universitarie conta, ma si è comunque disponibili a spostarsi in zone servite e ben collegate se si possono trovare abitazioni più vicine alle proprie esigenze. Importante che il quartiere sia servito e tranquillo, elemento quest’ultimo che rassicura molto i genitori.

Il taglio dell’appartamento è scelto in funzione del numero di persone che lo condivideranno, quasi sempre amici o compagni di corso e ultimamente, quando è possibile, si preferisce sempre più la stanza singola. Il bilocale con cucina abitabile (in questo caso il soggiorno è sfruttato come camera da letto) ed il trilocale sono le tipologie più richieste; la domanda di monolocali interessa maggiormente gli studenti già avanti nel loro corso di studio.

Anche per gli studenti si nota una maggiore attenzione al budget da destinare all’affitto e, in quest’ottica, la presenza del riscaldamento autonomo e di spese condominiali contenute sono altri elementi considerati nella scelta finale.

Sempre presenti i genitori di studenti universitari , che preferiscono invece acquistare l’immobile, realizzando così un investimento per tutta la durata del corso di laurea, evento che succede spesso se ci sono più figli studenti nella stessa città e, in genere, quando si è sicuri che continueranno gli studi. Nella maggioranza dei casi, poi, l’immobile verrà utilizzato dal figlio anche dopo la laurea quando inizierà a lavorare. A questi si aggiungono gli investitori che, pur non avendo figli studenti, decidono di acquistare un’abitazione in zone universitarie.

Nel primo semestre del 2012 i canoni di locazione hanno registrato una diminuzione dei valori del 2,1% sui bilocali e del 2,0% sui trilocali; nelle grandi città la contrazione dei valori è stata del 3,2%.

Non si segnalano aumenti dei canoni in seguito all’introduzione dell’Imu, che in parte ha contribuito ad aumentare l’offerta di immobili in affitto e dall’altra ha reso i proprietari più orientati a garantirsi continuità dei pagamenti del canone. Tutto questo ha portato, pertanto, a calmierare i valori. Inoltre, i canoni di locazione non sono aumentati a causa di una minore disponibilità di spesa dei potenziali affittuari e della maggiore offerta di abitazioni sul mercato.

Anche in questo semestre, secondo Tecnocasa, tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede.

L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 42,9% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 33,1% ha un’età compresa tra 35 e 44 anni; il 50,3% è rappresentato da single, il 35,6 % da coniugati, l’11,4% da separati.

Relativamente alle motivazioni si evince che il 53,8% di chi cerca in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, seguono coloro che sono spinti da motivi legati a trasferimenti di lavoro e, quindi, una motivazione di tipo professionale (40,5%) ed, infine, ci sono coloro che si trasferiscono per motivi di studio (5,7%).

Per quanto riguarda le tipologie di contratto di locazione, quello più praticato è il canone libero (4+4), seguito dal concordato e poi da quello ad uso transitorio. La domanda di abitazioni in affitto si concentra in particolare sui bilocali (39%), a seguire il trilocale (36,4%).
Resta la maggiore rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile, in quanto si desiderano maggiori garanzie sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti dei canoni di locazione.

Anche i potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di qualità, dove per qualità si intende non solo lo stato dell’immobile ma anche la qualità dell’arredamento, la presenza di ambienti luminosi e di servizi in zona. La presenza del riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei costi condominiali.

Secondo Tecnocasa nel primo semestre 2012 sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali che per i trilocali.

Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato. Il 40,5% di chi ha preso in locazione lo ha fatto per motivi abitativi, il 5,7% per lavoro e ben il 53,8% per studio. Il 43% di coloro che cercano casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni e i rendimenti lordi immobiliari sono del 4%.

Nel mercato locativo, secondo Gabetti, si è riscontrata una tenuta della domanda in un contesto di maggiore trattabilità dei canoni. Tengono in termini di canoni e domanda soprattutto le città universitarie e quelle caratterizzate da un mercato del lavoro più dinamico, in cui la richiesta da parte di studenti e lavoratori fuori sede favorisce la domanda locativa. Si segnala, inoltre, lo spostamento di parte della domanda che in questo momento non riesce ad accedere all’acquisto, costituita da giovani e stranieri, verso la soluzione locativa.

Se il sogno degli italiani è sempre la casa ora, complice la crisi, l’obiettivo non è più l’acquisto bensì l’affitto. Nel primo semestre 2012, in alcune aree monitorate da altri Studi di ricerca, la domanda di immobili in locazione è cresciuta del 16%, a un ritmo due volte superiore rispetto a quello degli immobili in vendita e il trend si conferma anche sul fronte dell’offerta.

Le ragioni del fenomeno non sono da ricercare solo nelle dinamiche dell’economia, ma anche nei cambi normativi che hanno interessato il settore immobiliare. È questo il caso dei tanti proprietari di immobili, magari con necessità di liquidità e difficoltà di vendita, che hanno preferito concedere in locazione il bene posseduto per evitare di sostenere la nuova tassazione Imu per immobili inutilizzati.

Dati interessanti sono emersi dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa.

Il 72,4% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 23,4% per uso investimento e dal 4,2% di casa vacanza. Più interessante il dato relativo all’età degli acquirenti: la percentuale più elevata è nella fascia tra 35 e 44 anni che si indirizza soprattutto verso la prima casa. Gli acquisti di seconda casa prevalgono nella fascia di età tra 55 e 64 anni e sono in aumento tra i potenziali acquirenti oltre i 45 anni, età in cui si ha una buona solidità finanziaria. A dimostrazione di ciò il basso ricorso al credito che si registra a partire dai 45 anni.

Per quanto riguarda l’analisi delle compravendite dal lato dei venditori si rileva che il 63,7% lo ha fatto per migliorare la qualità abitativa o per necessità di liquidità, il 15,2% per cambiamento della struttura familiare e il 21,1% per trasferimento da altro quartiere o città.

Sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali. Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato.

Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati. A questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. Il 42,9% di coloro che cercano casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni.

Resta la maggiore rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile. Si desiderano sempre più garanzie sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti dei canoni di locazione. I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo.

Previsioni per il secondo semestre 2012
Non è facile intuire dove andrà il mercato immobiliare e quanto durerà ancora questa correzione dei valori. In base ai nuovi dati raccolti si rivedono ancora al ribasso le previsioni immobiliari per il 2012. Si ritiene che entro l’anno i prezzi nelle grandi città potranno avere un’oscillazione compresa tra -9% e -7% e che le compravendite residenziali potrebbero essere circa 500 mila. Sicuramente il comportamento dei potenziali acquirenti sarà influenzato dalla situazione economica del Paese, dalle politiche delle banche, dal grado di fiducia sulla ripresa.

Se dovessero permanere le difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, alla capacità di risparmio e di conseguenza all’accesso al credito sarà difficile ipotizzare una svolta nel breve periodo. È anche vero che le famiglie italiane hanno sempre avuto un’affezione molto forte alla casa posizionandola al primo posto nelle scelte di impiego dei propri risparmi e qualora i prezzi dovessero continuare nel loro sentiero di discesa si aprirebbero sicuramente nuove opportunità di acquisto da cogliere.