Dal rapporto di Confartigianato emerge che per le famiglie italiane comprare un’abitazione rimane un miraggio e nel I trimestre 2013 le compravendite immobiliari sono in flessione del 13,8% rispetto alla fine del 2012.

Colpa anche del costo dei mutui che, nonostante la diminuzione di 27 punti base registrata nell’ultimo anno, si confermano i più cari d’Europa con un tasso medio d’interesse, a maggio 2013, pari al 3,53%, superiore di 66 punti base rispetto al tasso del 2,87% dell’Area euro. Mentre il Governo si appresta a presentare il Piano Casa da 5 miliardi per sbloccare i mutui e agevolare l’acquisto di abitazioni, viene evidenziata una crisi sempre più profonda del mercato immobiliare e, in generale, del settore delle costruzioni.

Segnali di difficoltà arrivano dalla diminuzione del 37,4% – registrata tra il 2012 e il 2011 – del numero di mutui e finanziamenti per acquisto di abitazioni. Complessivamente lo stock di mutui erogati alle famiglie italiane per comprare casa è pari a 364,1 miliardi e a giugno di quest’anno è in flessione dello 0,8% su base mensile. Una percentuale in controtendenza rispetto a quanto avviene nell’Eurozona dove, a giugno 2013, lo stock di mutui per abitazioni è in crescita dello 0,8% rispetto al mese precedente; addirittura, in Francia si segnala un aumento del 2,7% e in Germania del 2,1%; peggio di noi la Spagna, con un calo del 3,8%.

Anche sul fronte dei tassi di interesse applicati ai mutui per comprare casa Confartigianato indica il record negativo dell’Italia rispetto agli altri Paesi dell’Ue: a fronte del nostro 3,53%, la Francia si ferma al 2,77% (vale a dire 76 punti base in meno rispetto all’Italia), la Spagna al 2,90% (63 punti base di differenza), la Germania al 2,91% (62 punti base in meno rispetto all’Italia).

A livello territoriale, il rapporto di Confartigianato mette in evidenza che, sul totale dei prestiti alle famiglie per acquisto di abitazione, l’80,8% si concentra nel Centro-Nord e il restante 19,2% nel Mezzogiorno. Tra le Regioni che utilizzano il maggior volume di mutui è in testa la Lombardia, con il 24,5% del totale, seguita da Lazio (12,7%), Emilia Romagna e Veneto (entrambe 9,2%), Piemonte (7,8%) e Toscana (7,2%).

Forte diminuzione dei prezzi delle abitazioni e crollo delle compravendite. Nello specifico, rispetto al 2011, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 11,98% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al – 17,22%.

Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,89% per i negozi, del 15,27% per gli uffici e del 15,04% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 20,36% per i capannoni, al 22,88% per i negozi, fino a circa il 21,93% per immobili ad uso ufficio.

I dati rilevati per il 2012 indicano una percentuale uguale al 2011 per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi. Diminuisce rispetto al 2011 il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi (7%), 3 – 6 mesi (20%) e 6 – 9 mesi (33%). Aumenta considerevolmente il periodo oltre 9 mesi (39%). Solo l’1% dei contratti viene concluso entro 1 mese.

Il 43% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, ma con una leggera riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2011. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2012 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 39% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 22% bilocali (miniappartamenti). Solo il 6% si riferisce a monolocali.

L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%). Si rileva una diminuzione del 9% del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio, ed il conseguente aumento del pagamento con mezzi propri.

Dal report 2012 Fiaip si evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Taranto (-2%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Perugia con la punta massima rilevata nella capoluogo umbro del -17,13%. I restanti cali spaziano tra il -5,75% di Avellino ed il -14,36% di Palermo, passando tra -8% di Firenze , – 8,43 di Venezia, -11,11% di Salerno, – 12% di Genova, – 12,83 di Udine, -12,86 di Siena, – 13% di Napoli, – 13,74 di Bologna, – 13,75 Torino, – 14% Cagliari, -14,23% di Milano e -15% di Roma .

Per quanto riguarda le locazioni, è evidenziata una netta flessione dei prezzi -5,60% nel residenziale, -12,5% nel commerciale. Rispetto al 2011, i prezzi hanno subito una flessione (-5,60%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 12-12,5% circa.

Aumentano del 3,21% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa l’8,95% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il 14,35% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo diminuiscono per il periodo inferiore al mese e diminuiscono per quello da 1 a 3 mesi e da 3 – 6 mesi. I tempi medi sono in leggera crescita per il periodo da 6 a 9 mesi.

Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, una sostanziale stabilità, ed una offerta in aumento. Il 45% degli agenti ha rilevato un incremento del numero dei contratti. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione, conclusi con clienti stranieri, riguardano cittadini dell’Unione Europea con un aumento rispetto al 2011.

Si rileva una diminuzione sia per compravendite che per le locazioni da parte degli extracomunitari. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti) 38%, in aumento i trilocali 36% con ubicazione in zone semicentrali 32% o centrali 32%. Stabili i dati per la periferia e l’estrema periferia. Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 54% e l’alloggio ristrutturato nel 24%.

Il primo semestre del 2013 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti.

In attesa della definizione di una più saggia politica fiscale messa in atto dal nuovo governo incentrata, quantomeno, sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare, gli acquirenti resteranno in parte “alla finestra” ed in parte attenderanno “tempi migliori” riversandosi, momentaneamente, sul mercato degli affitti.

Soltanto nel secondo semestre 2013, a condizione che siano stati avviati processi di ammodernamento strutturale di tutta la politica economica e fiscale sull’immobiliare, come tra l’altro richiesto da Fiaip nel manifesto presentato alle forze politiche il 24 gennaio, e sia stata migliorata la governance dell’eurozona affinché gli Istituti di Credito possano riversare parte della “ritrovata” liquidità a favore delle attività produttive e delle famiglie, il mercato, lentamente, riprenderà.

Nelle more, chi aveva comunque programmato di investire nel mattone, sarà agevolato dai prezzi delle abitazioni che, pur mantenendosi al ribasso, continueranno a garantire, in un momento di grande volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale, nonché un più che accettabile rendimento di circa il 4%, considerando che la casa rimane sempre il miglior investimento a medio lungo termine per le famiglie italiane ed in Italia non è prevista alcuna “bolla immobiliare” in quanto la propensione all’acquisto resta elevata.

Nel III trimestre 2012, secondo le stime preliminari effettuate dall’Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento registra una diminuzione dell’1,1% rispetto al trimestre precedente e del 3,2% rispetto allo stesso periodo del 2011.

Il calo tendenziale nel III trimestre è il terzo consecutivo registrato nel 2012, dopo il -0,2% del I trimestre e il -2,1% del II. Con riferimento alle diverse componenti, nel III trimestre del 2012 l’indice dei prezzi delle abitazioni nuove diminuisce dello 0,2% sul trimestre precedente e aumenta dell’1,9% rispetto allo stesso periodo del 2011. Invece, i prezzi delle abitazioni esistenti diminuiscono dell’1,6% su base congiunturale e del 5,4% su base annua.

La crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni nuove rallenta rispetto a quanto registrato nel II trimestre (+2,8%); si accentua, invece, la diminuzione dei prezzi delle abitazioni esistenti, considerato il calo tendenziale del 4,1% registrato nel II trimestre. In media, nei primi tre trimestri dell’anno in corso, i prezzi delle abitazioni diminuiscono dell’1,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sintesi di un aumento del 2,7% dei prezzi delle abitazioni nuove e di una diminuzione del 3,7% dei prezzi di quelle esistenti.

L’economia europea sta vivendo un nuovo rallentamento e, in questo contesto, il settore delle costruzioni sta vivendo la crisi più grave dal dopoguerra a oggi. Sulla base di tali evidenze e dei risultati dell’indagine rapida condotta dall’Ance presso le imprese associate nell’ottobre scorso, sono state riviste al ribasso le stime del 2012 e le previsioni per il 2013. Nel 2012 gli investimenti in costruzioni registrano una flessione del 7,6% in termini reali (contro il -6% stimato a giugno) e un ulteriore calo del 3,8% è previsto per il 2013.

Sul peggioramento delle previsioni incidono, oltre al già citato aggravarsi dello scenario economico, l’allungamento dei tempi necessari per l’avvio di alcuni provvedimenti contenuti nel Dl sviluppo e dei programmi infrastrutturali approvati a livello nazionale e locale. In sei anni, dal 2008 al 2013, il settore delle costruzioni avrà perso circa il 30% degli investimenti e si colloca sui livelli più bassi degli ultimi quarant’anni.

La caduta dei livelli produttivi coinvolge tutti i comparti, dalla produzione di nuove abitazioni, che nei sei anni avrà perso il 54,2%, all’edilizia non residenziale privata, che segna una riduzione del 31,6%, alle opere pubbliche, che registrano una caduta del 42,9%; solo il comparto della riqualificazione degli immobili residenziali mostra una tenuta dei livelli produttivi (+12,6%). Di fronte a uno scenario come quello descritto sono dunque necessarie misure in grado di invertire le tendenze in atto per dare risposte alla domanda sia abitativa che infrastrutturale e stimolare la crescita del Paese.

Secondo i dati resi noti da Findomestic il mercato immobiliare nel III trimestre 2012 registra un nuovo calo: tra luglio e settembre 2012, rispetto allo stesso periodo del 2011, le compravendite sono scese del 25,8% e, nel settore residenziale, la riduzione è del 26,8%. Le intenzioni a tre mesi evidenziano una lieve ripresa sia dei potenziali acquirenti di immobili residenziali (dal 3,7% di ottobre al 4,6% di novembre). Stabile invece la quota di coloro che si dicono intenzionati alla ristrutturazione della casa (da 7,6% a 7,9%).

Il monitoraggio del mercato immobiliare effettuato da Nomisma sulle località turistiche italiane restituisce un quadro di evidente fragilità.

La capacità di tenuta dei prezzi dimostrata negli scorsi anni, nonostante una contrazione dei livelli di attività (solo leggermente più contenuta rispetto a quanto registrato nelle aree urbane), mostra, infatti, evidenti segnali di cedimento. La drastica riduzione della domanda, sia italiana che straniera, ha spinto in molti casi l’offerta a ridimensionare le richieste, determinando un arretramento dei valori medi di mercato.

Il calo che ne è scaturito è risultato più marcato rispetto a quanto registrato a livello medio nazionale, a conferma che la componente di investimento del settore immobiliare risponde a logiche in parte diverse rispetto a quella di utilizzo. Il fattore tempo in un contesto recessivo rappresenta, infatti, un elemento da tenere in stretta considerazione, specie in presenza di una redditività da locazione quasi sempre inadeguata anche a seguito di una fiscalità fattasi più gravosa.

A pesare sulle dinamiche non è tanto l’Imu in sé (la cui incidenza in rapporto al valore del cespite risulta in linea generale contenuta), quanto la percezione che l’investimento immobiliare rappresenti l’obiettivo privilegiato delle manovre di finanza pubblica. Il valore segnaletico dell’immobiliare, associato alla tendenza ribassista, ha spinto in taluni casi a cercare di accorciare i tempi di disinvestimento; in un contesto illiquido, in virtù di una domanda a dir poco rarefatta, ciò si è tradotto in una tendenza alla flessione dei prezzi che nell’immediato non pare destinata ad attenuarsi.

A risultare penalizzate sono state sia le località più rinomate, in cui è prevalsa la spinta all’uscita opportunistica dal settore (redditività e fiscalità prospettica), sia, in misura lievemente più attenuata, quelle di seconda fascia, dove è invece la pressoché totale assenza di domanda, in parte legata al drastico ridimensionamento del credito al settore, ad avere accelerato il movimento ribassista.

Secondo i dati preliminari di Jones Lang LaSalle nel III trimestre del 2012 è stato registrato un calo dell’8% nei volumi di investimenti diretti in immobili commerciali rispetto all’animato III trimestre del 2011, con una significativa attività nei mercati più importanti compensata dalla fiacchezza dei mercati più piccoli ed emergenti.

I volumi dell’anno in corso, ad oggi, sono simili a quelli registrati nei primi nove mesi del 2011: nei principali mercati stabili è stata registrata una forte domanda che compensa il minore interesse rilevato nei mercati emergenti più volatili; i settori come quello residenziale e degli alloggi per studenti attirano l’attenzione di un maggior numero di investitori da tutto il mondo, alla ricerca di diversificazione e profitti; per tutto il 2012 la previsione a livello globale rimane sui US$ 400 miliardi, con un IV trimestre più attivo in tutte le Regioni.

Dati interessanti sono emersi dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa.

Il 72,4% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 23,4% per uso investimento e dal 4,2% di casa vacanza. Più interessante il dato relativo all’età degli acquirenti: la percentuale più elevata è nella fascia tra 35 e 44 anni che si indirizza soprattutto verso la prima casa. Gli acquisti di seconda casa prevalgono nella fascia di età tra 55 e 64 anni e sono in aumento tra i potenziali acquirenti oltre i 45 anni, età in cui si ha una buona solidità finanziaria. A dimostrazione di ciò il basso ricorso al credito che si registra a partire dai 45 anni.

Per quanto riguarda l’analisi delle compravendite dal lato dei venditori si rileva che il 63,7% lo ha fatto per migliorare la qualità abitativa o per necessità di liquidità, il 15,2% per cambiamento della struttura familiare e il 21,1% per trasferimento da altro quartiere o città.

Sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali. Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato.

Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati. A questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. Il 42,9% di coloro che cercano casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni.

Resta la maggiore rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile. Si desiderano sempre più garanzie sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti dei canoni di locazione. I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo.

Previsioni per il secondo semestre 2012
Non è facile intuire dove andrà il mercato immobiliare e quanto durerà ancora questa correzione dei valori. In base ai nuovi dati raccolti si rivedono ancora al ribasso le previsioni immobiliari per il 2012. Si ritiene che entro l’anno i prezzi nelle grandi città potranno avere un’oscillazione compresa tra -9% e -7% e che le compravendite residenziali potrebbero essere circa 500 mila. Sicuramente il comportamento dei potenziali acquirenti sarà influenzato dalla situazione economica del Paese, dalle politiche delle banche, dal grado di fiducia sulla ripresa.

Se dovessero permanere le difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, alla capacità di risparmio e di conseguenza all’accesso al credito sarà difficile ipotizzare una svolta nel breve periodo. È anche vero che le famiglie italiane hanno sempre avuto un’affezione molto forte alla casa posizionandola al primo posto nelle scelte di impiego dei propri risparmi e qualora i prezzi dovessero continuare nel loro sentiero di discesa si aprirebbero sicuramente nuove opportunità di acquisto da cogliere.