Raddoppio automatico della rendita, il lusso si vede anche senza visita

Anche in assenza di variazioni edilizie, il catasto può procedere d’ufficio al riclassamento dei fabbricati urbani

L’aggiornamento delle rendite catastali degli immobili non richiede alcuna ‘perlustrazione’ da parte dei funzionari del Territorio, quando gli stessi immobili non hanno subito modifiche edilizie e il loro classamento è, evidentemente, non in linea con quello attribuito a fabbricati simili e con medesime caratteristiche. La visita di controllo è ancor più superflua se il Comune su cui insistono ha ripartito il proprio territorio in microzone.

Lo ha stabilito la Cassazione che, con la sentenza n. 23313 del 3 novembre, ha avallato le ragioni dell’Agenzia del Territorio, appellandosi a un’attenta lettura delle norme che regolano la revisione delle rendite (articolo 3, comma 58, legge 662/1996 e articolo 1, comma 335, legge 331/2004).

Per il contribuente, vittorioso nei primi due gradi di giudizio, l’Amministrazione non avrebbe potuto raddoppiare il valore catastale del proprio appartamento, trasferendolo d’ufficio dalla categoria A/2 a quella A/1 (di lusso), senza aver prima verificato ‘di persona’ lo stato delle cose, così come previsto dall’articolo 54 del Dpr 1142/1969.

Nel ricorso di legittimità, l’Agenzia ha, a questo proposito, ricordato come tale disposizione sia stata nel tempo superata, già con il Dl 853/1984 grazie al quale era stata resa possibile la revisione automatica delle rendite, in assenza di variazioni edilizie, e poi con l’articolo 11 del Dl 70/1988, secondo cui, il classamento delle unità immobiliari urbane, in relazione alle quali sia stata redatta una dichiarazione conforme alle procedure e ai modelli catastali, ‘può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già censite aventi analoghe caratteristiche’.

Questo il fulcro del contenzioso, ma sui banchi della Suprema Corte, la questione si è articolata in quattro diversi punti sostenuti dall’Agenzia del Territorio e in contrasto con altrettanti motivi alla base della pronuncia di merito impugnata.

In sostanza, l’Amministrazione ha difeso, oltre alla facoltà discrezionale della visita di cui si è detto, la fonte normativa richiamata negli avvisi di classamento, la mancata instaurazione di un dialogo preventivo con il contribuente e, in merito alla motivazione degli stessi avvisi, il rispetto dei principi generali prescritti per gli atti in materia catastale, nel caso specifico osservati anche solo con ‘la mera indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita all’immobile‘.

Per la Cassazione, i quattro rilievi sono tutti fondati, a cominciare dal riferimento normativo (articolo 3, comma 58, legge 662/1996) giustamente ‘prescelto’ dagli uffici del catasto (la Ctr aveva ritenuto, invece, applicabile al caso la legge 331/2004, articolo 1, commi da 335 a 337), secondo cui ‘gli uffici tributari dei comuni partecipano alla ordinaria attività di accertamento fiscale in collaborazione con le strutture dell’amministrazione finanziaria. Partecipano altresì alla elaborazione dei dati fiscali risultanti da operazioni di verifica. Il comune chiede all’ufficio tecnico erariale la classificazione di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. L’ufficio tecnico erariale procede prioritariamente alle operazioni di verifica degli immobili segnalati dal comune’.

Tale disposizione, combinata con il solo comma 335 della legge finanziaria 2005, riguardante la revisione delle rendite delle unità immobiliari ubicate in microzone comunali, avvalora la tesi dell’ufficio, con riferimento all’inutilità del sopralluogo.

Nella sentenza impugnata, le critiche cadono anche su presunte defaillance della motivazione sottostante agli avvisi dell’Ufficio tecnico erariale, consistenti nella mancata esplicitazione dei caratteri tipologici e costruttivi dell’immobile e del contesto nel quale lo stesso è inserito. Ma, anche su questo argomento, la Cassazione confuta l’assunto dei giudici di merito, affermando che tali elementi ‘servono unicamente a delimitare l’ambito delle ragioni adducibili dall’ufficio nell’eventuale fase contenziosa …, nella quale il contribuente conserverà integre tutte le sue facoltà di difesa’. Intanto, la motivazione, se pur indicante esclusivamente il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore, esiste ed è valida.

Sulla necessità del rispetto del contraddittorio endoprocedimentale, invocata dalla Ctr, la Suprema Corte, richiamando la sentenza n. 26635/2009 delle Sezioni unite, in materia di accertamenti standardizzati, ha ribadito che, in occasione del riclassamento automatico di un fabbricato, ‘non esiste alcun onere per l’Amministrazione di invitare il contribuente interessato a fornire chiarimenti e a produrre documenti prima che sia emesso un provvedimento accertativo’.

Dunque, l’Agenzia del Territorio ha ragione.

Toccherà, ora, a un’altra sezione della Ctr pronunciarsi, attenendosi ai principi di diritto enunciati nella sentenza 23313/2010.

Fonte: FiscoOggi-Paola Pullella Lucano

Il riclassamento dell’unità immobiliare e l’aggiornamento dell’imposta comunale sugli immobili

Il così detto nuovo catasto edilizio urbano (anche detto N.C.E.U.) istituito con d.p.r. n. 1142/49 aveva la funzione di mappare tutte le unità immobiliari ubicate sul territorio dello Stato

È chiaro sul punto l’art. 3 del succitato decreto a mente del quale ‘le operazioni relative alla formazione del nuovo catasto edilizio urbano consistono nell’accertare l’ubicazione, la consistenza e la rendita catastale quale è definita dalla legge 8 aprile 1948, n. 514, delle unità immobiliari urbane esistenti nel territorio nazionale, nonché i nominativi delle persone fisiche e giuridiche che su di esse hanno diritto di proprietà, di condominio e di quelle che sulle unità stesse hanno diritti reali di godimento’.

Tra queste operazioni va annoverata quella c.d. di classamento catastale. Ai sensi dell’art. 61 d.p.r. n. 1142/49 funzione precipua di tale operazione è quella di ‘attribuire alle unità immobiliari a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle a destinazione speciale la sola categoria. La tipologia è assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l‘unità immobiliare, tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e delle consuetudini locali’.

Il tutto, sostanzialmente, era finalizzato oltre che ad esigenze legate ad un censimento del patrimonio immobiliare italiano, al calcolo delle rendite degli immobili ai fini dell’applicazione delle imposte fondiarie.

Tra le imposte che si calcolano sulla base della rendita catastale va annoverata l’I.C.I.

È evidente, pertanto, che la corretta quantificazione di tale rendita sia di fondamentale importanza ai fini dell’esatto calcolo e corresponsione del tributo.

Il mutamento delle condizioni di fatto e di diritto che sono suscettibili d’incidere sull’aggiornamento della rendita devono essere comunicate al catasto, affinché si provveda al c.d. riclassamento dell’unità immobiliare, ed al comune in cui è ubicato l’immobile, ai fini della corretta liquidazione dell’imposta comunale sugli immobili.

La finanziaria per l’anno 2005 (l. n. 311/04) nell’ottica di un recupero dell‘evasione fiscale ha dotato le amministrazioni comunali di particolari strumenti di contrasto della stessa. In particolare, ai sensi dei commi 336 e 336 dell’articolo unico della legge n. 311

I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701.

La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni.

Le rendite catastali dichiarate o comunque attribuite a seguito della notificazione della richiesta del comune di cui al comma 336 producono effetto fiscale, in deroga alle vigenti disposizioni, a decorrere dal 1º gennaio dell’anno successivo alla data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, indicata nella richiesta notificata dal Comune, ovvero, in assenza della suddetta indicazione, dal 1º gennaio dell’anno di notifica della richiesta del Comune‘.

In sostanza in procedimento configurata dalla legge è il seguente:

a) il Comune accerta che un’unità immobiliare dovrebbe essere rilassata;

b) con una comunicazione al soggetto interessato lo invita a farlo specificando altresì che la medesima comunicazione è stata inviata all’ Agenzia del Territorio (il c.d. catasto) per gli adempimenti di sua competenza (ossia revisione delle rendite e quindi riclassamento) e che in assenza di adempimento volontario la medesima agenzia provvederà a spese dell’interessato;

c) a seguito del riclassamento il Comune può chiedere l‘I.C.I. aggiornata alla nuova rendita catastale andando a ritroso fino dal momento in cui la nuova rendita avrebbe dovuto trovare applicazione. Il tutto, è bene evidenziarlo, pur sempre nel rispetto dei limiti quinquennali della prescrizione.

Fonte: CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci