Riforma del condominio, un vecchio regolamento può andare in contrasto con la nuova legge?

La risposta alla domanda “sopra”, è SI! Un vecchio regolamento può andare in contrasto con la legge di riforma del 18 giugno, questo perché il regolamento in questione è stato approvato quando le norme del codice erano diverse e quindi non perde la sua validità.

I casi di possibile sono:

-Se sono in accordo o in contrasto solo con le norme derogabili ora vigenti – sono valide
-Se sono in contrasto con le norme inderogabili ora vigenti – non sono valide

Per le disposizioni approvate fino al giorno 17 giugno 2013 aventi valore regolamentare, ci si comporta in questo modo:

-Se in contrasto con le norme inderogabili o derogabili del codice vigenti fino al 17 giugno 2013 – non sono valide
-Se sono in accordo con le norme inderogabili o derogabili del codice vigenti fino al 17 giugno 2013 ma in contrasto con le norme
inderogabili o derogabili ora vigenti – non sono valide
-Se sono in accordo con le norme inderogabili o derogabili del codice vigenti fino al 17 giugno 2013 e con quelle inderogabili o derogabili ora vigenti – sono valide

Gestione spazio comune

Per spazio comune si intende qualcosa che appartiene a più persone, tutti devono poterne godere, rispettando le regole che consentono a tutti di farlo. Sono infatti beni comuni l’acqua e l’aria, la storia dell’umanità e il suo futuro, sono beni comuni gli spazi pubblici.

Lo spazio condominiale è da sempre occasione di “liti” tra condomini, la gestione è piuttosto delicata in quanto si pone a metà tra lo spazio pubblico e lo spazio privato. lo spazio condominiale appartiene non al singolo ma ad alcuni e non a tutti, e prevede sempre delle regole di condivisione per il suo utilizzo.

Il regolamento condominiale

Convivere con i condomini non è certo facile, non tutti sanno che esiste una normativa che regola gli utilizzi di uno spazio comune, è il Libro Terzo, Capo II del Codice civile, lo spazio comune è disciplinato dall’art. 117 c.c. Per gli edifici con più di dieci condomini la legge prevede l’obbligo di formare un regolamento che contenga le norme circa l’uso delle cose comuni.

Sta comunque al buon senso e a minime regole di civiltà una convivenza pacifica.

I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia, il tutto per la massima trasparenza, tutti i movimenti di denaro dovranno transitare su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio, la nuova norma prevede più controlli contro i morosi.

L’amministratore ha potere di agire con decreto ingiuntivo contro i morosi, entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato, SENZA chiedere una autorizzazione dell’assemblea. Se la mora dura più di 6 mesi, potrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

Altra norma prevede sanzioni per le violazioni del regolamento, con una multa da 200 euro, che può salire a 800 in casi di recidiva.
Requisiti dell’amministratore

Licenziamento dell’amministratore

L’amministratore resta in carica senza la necessità di riconfermarlo ogni anno. Potrà essere “licenziato” dall’assemblea alla scadenza del mandato annuale o su richiesta di un condomino, in caso di gravi irregolarità fiscali.

NO divieti sugli animali

Non si potrà più vietare per regolamento di tenere animali domestici in casa. Chi si vuole distaccare dall’impianto centralizzato potrà farlo senza il benestare dell’assemblea, dovrà solo contribuire alla manutenzione straordinaria.

Nuove norme condominiali: basta la maggioranza per l’approvazione delle tabelle millesimali

Secondo l’orientamento giurisprudenziale sinora prevalente era necessario il consenso di tutti i condomini

Con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010, Sezioni Unite della Corte di Cassazione, per l’approvazione delle tabelle millesimali è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma del codice civile, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Con la sentenza in esame la Cassazione sottolinea che la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica.

In particolare, i giudici chiariscono che caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti, mentre l’atto di approvazione della tabella fa riferimento ad una documentazione ricognitiva di tale realtà e quindi non qualificabile come attività negoziale.

A sostegno di tale impostazione, viene anche evidenziato che le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento del condominio, per la cui approvazione è sufficiente la maggioranza.

Infine, i giudici sottolineano che gli eventuali errori della tabella millesimale possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile e pertanto l’approvazione a maggioranza non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini.

La sentenza avrà importanti riflessi nella gestione condominiale soprattutto se un edificio condominiale ha subito negli anni rilevanti modifiche che vanno ad incidere nella ripartizione delle spese, come ad esempio nel caso della chiusura di un balcone ovvero nella realizzazione di una sopraelevazione, ecc.

Fonte: Ance