Breve intervista del portale Cambiocasa.it a:
Franco Dall’Aglio – Segretario generale Fimaa Torino – Giunta Esecutiva Fimaa-Confcommercio

1) E’ vero che l’Agente immobiliare è percepito in Italia come un costo anziché come un professionista a cui corrispondere una giusta retribuzione?
Visto che la percentuale di intermediato in campo immobiliare in Italia si attesta sul 50%, contro il 70-90% registrato in Europa e in Nord America, è chiaro ed evidente che la figura dell’agente immobiliare è vista nel nostro Paese tra luci e ombre. Essere percepiti come un costo e non come un valore aggiunto pone, in capo ai mediatori, una serie di interrogativi sul modo di esercitare la propria professione; la corretta risposta e, soprattutto, la correzione della propria metodologia di lavoro potrebbe rappresentare la soluzione al problema. Qualunque categoria professionale deve fare i conti, prima di tutto, con il percepito dal consumatore. Solo se l’utente finale riesce a vedere nel lavoro svolto dall’agente immobiliare un reale valore aggiunto, tale da giustificare la parcella ad affare concluso, potremo parlare di un vero passo in avanti compiuto da questa categoria. Sia la politica perseguita dalle principali federazioni di categoria, sia le sentenze in materia, stanno delineando sempre più l’attività dell’agente immobiliare come un’attività imprenditoriale ad alto contenuto professionale. Pretendere e offrire professionalità permetterebbe di dare vita a un circolo virtuoso i cui benefici sarebbero equamente suddivisi tra una crescita d’immagine della categoria dei mediatori e un migliore servizio goduto dal consumatore.
2) Perché rivolgersi a un professionista per l’acquisto di un immobile?
Le motivazioni sono molto diverse, a seconda che si tratti di un proprietario oppure di un acquirente o di un inquilino. Scegliere un agente immobiliare eviterebbe al proprietario l’incombenza di dovere rispondere a tutte le ore del giorno e, qualche volta, anche della notte, a telefonate di richiesta di informazioni per l’annuncio di vendita/affitto pubblicato. Inoltre, senza un valido supporto, il proprietario dovrebbe anche coordinare i suoi impegni giornalieri con gli appuntamenti fissati per fare visionare il proprio immobile. Da un punto di vista tecnico, se fossi un proprietario cercherei di conferire l’incarico non a chi mi ha fornito la valutazione più alta del mio immobile ma a chi ha saputo rispondere puntualmente e con precisione ai miei quesiti tecnici, sia sotto il profilo tecnico/amministrativo, sia legato al reale andamento del mercato immobiliare quindi ai valori al metro quadro e ai tempi di vendita previsti. E’ bene rendersi conto che un bravo agente immobiliare è, prima di tutto, un bravo consulente, in grado non solo di spiegarmi il contesto in cui il mio immobile verrà messo in vendita ma anche di fornirmi quegli utili consigli che mi permetteranno di proporre in vendita un immobile in regola e corredato dalla giusta documentazione. Ritengo che, in casi come questo, la provvigione possa ritenersi come ben spesa. Principalmente come acquirente, ma anche come inquilino, non esiterei a farmi assistere da un agente immobiliare perché in grado di sollevarmi da una serie di incombenze tra cui quelle concernenti le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche in modo tale da facilitarmi la conclusione dell’affare. Per concludere, sia come proprietario, sia come acquirente/inquilino, soppeserei l’agente immobiliare per capire se sarà in grado di tutelare gli interessi di entrambe le parti fornendo una contrattualistica adeguata.
3) Quali sono le regole da seguire per una compravendita sicura?
Personalmente, sarei più propenso a parlare di acquisto responsabile. La sicurezza di un affare dipende da una serie di variabili non tutte, oggettivamente, controllabili per cui è molto più importante avvicinarsi all’acquisto di un immobile in modo consapevole. Faccio un paio di esempi di variabili che possono intervenire e influire anche negativamente nella scelta di un immobile, caratterizzate da una forte componente di imprevedibilità: il primo è che io potrei acquistare un appartamento in un condominio bene abitato e ritrovarmi dopo pochi mesi dei condomini maleducati che disturbano la mia quiete con rumori molesti; in alternativa, potrei acquistare un appartamento in un edificio e dopo un anno o meno dovermi trovare di fronte a spese straordinarie molto elevate, non ipotizzabili al momento dell’acquisto. Detto ciò, tenendo sempre da conto la possibilità di un’alea residuale presente in qualunque acquisto, mi concentrerei su fatti certi e ben precisi.
Innanzitutto, il confronto dei prezzi di altri immobili offerti in zona mi permette fin da subito di capire se l’immobile al quale sono interessato rientra, come cifra richiesta a metro quadro, nel range di importo medio per tipologie analoghe: cifre troppo alte o troppo basse necessitano di un lavoro “investigativo” supplementare, per cercare di capire quali potrebbero essere le motivazioni che hanno spinto a pubblicizzare delle cifre fuori mercato.
Effettuata la visita all’immobile, io richiederei subito di potere esaminare le spese condominiali, anche per verificar se siamo in presenza di uno o più condomini morosi.
La regolarità del fabbricato e, quindi, dell’unità immobiliare facente parte dell’edificio, può essere verificata tramite un accesso agli atti in Comune (regolarità urbanistica) e procurandosi una planimetria catastale. E’ qui importante ricordare che, per legge, per potere cedere un immobile, a pena di nullità, il venditore dovrà dichiarare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto. Da sottolineare come una conformità catastale non sempre, purtroppo, garantisce anche una conformità urbanistica, per cui è importante verificare entrambi gli aspetti.
Prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto o direttamente un preliminare di compravendita ad effetti obbligatori, chiederei di prendere visione dell’atto di provenienza, della visura catastale e della visura ipotecaria.
Nel caso di mutuo, se fossi l’acquirente, pretenderei anche un termine entro il quale mi sia consentito di verificare la possibilità di ottenere il finanziamento e, in caso di esito negativo, potere risolvere il contratto senza il rischio di dovere corrispondere penali o di perdere eventuali caparre anticipate.
Come venditore, è chiaro che, all’atto pubblico, pretenderei il pagamento esclusivamente a mezzo assegno circolare o tramite bonifico bancario immediato e non revocabile.

Secondo i dati contenuti nell’European Outlook 2016 di Scenari Immobiliari i prezzi in calo spingono la crescita in Europa ed in Italia dove per la 2016 si prevede di arrivare a 500 mila compravendite grazie alla maggior facilità di accesso ai mutui, l’attesa della ripresa economica e la domanda dall’estero.

Se in tutta Europa i mercati immobiliari crescono più del pil come volumi scambiati, le quotazioni sono ancora in calo e i prezzi destinati a rimanere bassi a lungo per la bassa inflazione del continente.

Il rapporto spiega che la crisi immobiliare pare definitivamente terminata. “Si apre un mercato con quotazioni stabili e una forte domanda di innovazione e qualità di prodotti.”

Spiderman vende casa!

A Brentwood, un quartiere della città di Los Angeles, Tobey Maguire, noto Spiderman cinematografico, ha bisogno di qualcosa di più di una ragnatela per vivere, viste le meraviglie della casa in cui viveva.
In precedenza, la casa attualmente in vendita per oltre 10 milioni di dollari (poco più di 9 milioni di euro), era stata di altri vip, ovvero di Courtney Cox, attrice di Friends e di Ricki Lake, personaggio televisivo statunitense.
La casa si estende per circa 585 mq di superficie e comprende 5 camere da letto. L’abitazione appare come un labirinto dove si susseguono sale da pranzo, stanze ricreative e salotti. La stanza principale si trova in un patio esterno, coperto e dotato di piscina. All’interno, l’ambiente principale, che si trova vicino alla cucina, è munito di ben due caminetti ed è uno spazio che lascia davvero a bocca aperta, con il suo soffitto a volta e le travi in legno lasciate a vista.
Si tratta davvero di un’abitazione da mille e una notte.

Cosa dobbiamo valutare quando acquistiamo casa? Il prezzo naturalmente, le condizioni generali dell’immobile e la zona… Basta? No, altro elemento da valutare durante l’acquisto di un appartamento è la possibilità di parcheggiare l’auto sotto casa con facilità.

La prima soluzione possibile, consiste nell’acquistare un box nell’edificio, naturalmente se disponiamo del “liquido” necessario, in alcuni condomini, vi è la possibilità di parcheggiare l’automobile in cortile, i posti riservati possono essere a cielo aperto o coperti da apposite tettoie. Il parcheggio in cortile molte volte è oggetto di discussione, per evitare spiacevoli sorprese, prima di firmare l’atto di compravendita dell’appartamento è consigliabile informarsi sul regolamento per la gestione dei posti auto.

Il cortile è uno spazio comune dello stabile e il suo utilizzo può essere disciplinato sia dal regolamento condominiale sia da delibere dell’assemblea. In assenza di regolamento vige l’articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l’uso della “cosa comune”, lo spazio comune si può utilizzare come “parcheggio temporaneo delle autovetture con le limitazioni previste per consentire l’accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell’edificio condominiale”.

In assenza di regolamento, l’assemblea di condominio può deliberare a maggioranza e destinare il cortile a parcheggio, a patto che tutti possano accedervi, l’assemblea non può mai assegnare posti fissi per la seconda auto, tutelando di fatto chi possiede soltanto una macchina.

Prima di firmare l’atto di compravendita, controllate il regolamento condominiale per capire se è possibile parcheggiare l’automobile in cortile. Se il regolamento vieta quest’utilizzo, valutate l’acquisto di un box nelle vicinanze.

Per il Censis è ora di guardare anche in Italia all’economia della trasformazione urbana e territoriale, con i suoi diversi segmenti (grandi opere, rigenerazione urbana, edilizia residenziale, immobiliare, recupero del patrimonio storico-artistico).

Non più, quindi, come un settore tradizionale in crisi di fatturato e occupazione, ma come un ambito in cui il ripensamento dei modelli può creare enormi opportunità. Dal 2007 al 2012 le compravendite di abitazioni sono diminuite del 45%, nel 2013 il calo potrebbe arrivare al 50% (400.000 abitazioni vendute). Ma le famiglie che hanno manifestato l’intenzione di acquistare casa sono state 907.000 e solo il 53,5% è riuscito a realizzare l’acquisto; infatti, dal 2007 al 2012 il risparmio netto annuo per famiglia è passato da 4.000 euro a 1.300 euro.

Nel III trimestre 2013, sulla base delle stime preliminari, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), elaborato dall’Istat, acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento registra una diminuzione dell’1,2% rispetto al trimestre precedente e del 5,3% nei confronti dello stesso periodo del 2012. La flessione congiunturale registrata nel III trimestre è l’ottava consecutiva ed è di ampiezza doppia rispetto a quella rilevata nel II (-1,2% rispetto a -0,6%): questo andamento va ascritto in parte a fattori stagionali.

La diminuzione dei prezzi su base annua è pari al 5,3%, (la settima consecutiva), valore più contenuto di quello registrato nel trimestre precedente (-5,9%). Al calo congiunturale contribuiscono le diminuzioni dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-1,3%) sia di quelle nuove (-0,5%). Analogamente, la flessione su base annua è la sintesi della diminuzione dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-6,8%) sia di quelle di nuova costruzione (-2,0%). In un quadro di marcata diminuzione dei prezzi che tuttora perdura, la riduzione dell’ampiezza della flessione tendenziale si registra sia per i prezzi delle abitazioni esistenti (-6,8%, da -7,6% del secondo e -8,1% del I trimestre) sia per i prezzi delle abitazioni nuove (-2%, da -2,2% del II trimestre).

In media, nei primi tre trimestri dell’anno in corso i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 5,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, sintesi di un calo dell’1,8% dei prezzi delle abitazioni nuove e del 7,5% dei prezzi di quelle esistenti. Per quanto concerne i permessi a costruire nel I semestre del 2013 l’edilizia residenziale presenta una rilevante flessione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,2% le abitazioni e -35,5% la superficie utile abitabile).

Anche l’edilizia non residenziale ha una consistente diminuzione con quasi un terzo di superficie in meno rispetto al I semestre del 2012 (-31,6%). Il numero di abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali risulta in forte calo, presentando, nel I trimestre, una variazione tendenziale del -38,2% e nel II del -36,2%. Significative sono anche le diminuzioni della superficie utile nel confronto con gli analoghi trimestri del precedente anno: -36,6% per il I trimestre 2013 e -34,3% per il II.

Nel I trimestre del 2013 l’edilizia non residenziale presenta una superficie in netta contrazione rispetto allo stesso periodo del 2012 (-37,3%). Meno accentuata è la flessione nel II trimestre 2013, con un calo della superficie non residenziale pari al 25,6% rispetto allo stesso periodo del 2012. Per quanto concerne i permessi a costruire nel mese di novembre 2013 l’indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni è diminuito, rispetto a ottobre, del 2,6%.

Nella media del trimestre settembre-novembre l’indice ha registrato una flessione del 3,2% rispetto ai tre mesi precedenti. L’indice corretto per gli effetti di calendario a novembre 2013 è diminuito in termini tendenziali del 10,8% (i giorni lavorativi sono stati 20 contro i 21 di novembre 2012). Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione nelle costruzioni è scesa dell’11,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A novembre 2013 l’indice grezzo ha segnato un calo tendenziale del 14% rispetto allo stesso mese del 2012. Nella media dei primi undici mesi dell’anno la produzione è diminuita dell’11,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

È pronto il nuovo modello standard per l’eventuale cessione dei credito.

Il modello standard per la cessione dei crediti è stato pubblicato nella sezione Conto Energia Termico del sito del GSE (Gestore dei Servizi Energetici), nella sezione dedicata al Conto Energia Termico. Come riocorderete, si tratta di un documento che consente il trasferimento ad un altro soggetto degli incentivi per l’energia termica prodotta o risparmiata. La cessione dei crediti è prevista dall’art. 5 del contratto per il riconoscimento degli incentivi alle rinnovabili termiche di questo tipo, che deve essere stipulato con il Ministero dell’Ambiente e che è contenuto nelle regole applicative, aggiornate di recente. Il Conto Energia Termico prevede incentivi a favore di chi produce energia termica da fonti rinnovabili o effettua piccoli interventi per l’efficienza energetica.

In tutto è stato previsto uno stanziamento di 900 milioni di euro l’anno, di cui 700 milioni per i soggetti privati e 200 milioni per imprese e Pubbliche Amministrazioni, con tetti massimi differenziati in base al tipo di intervento, alla potenza dell’impianto e alla zona climatica in cui il lavoro è realizzato. Secondo le nuove regole, l’incentivo – che copre il 40% dell’investimento e viene spalmato in un periodo tra i 2 e i 5 anni – non è cumulabile con altri bonus fiscali.