Nei primi sei mesi del 2012 le quotazioni dei capoluoghi di provincia della Toscana sono in ribasso: è quanto emerge da uno Studio Tecnocasa.

A Firenze, nell’area che si sviluppa da Piazza San Marco verso il Duomo si registra una maggiore presenza di turisti e di conseguenza alla zona si interessano soprattutto investitori che trovano soluzioni di medio piccolo taglio adatte all’uso turistico. Le quotazioni anche in questa zona oscillano  da 4000 a 5500 € al mq. Spostandosi più vicini alla Stazione si individua l’area di via Panzani, via Cerretani dove molti immobili sono occupati da uffici. Molti di questi si stanno però trasferendo nella zona Nord di Firenze liberando immobili che spesso sono trasformati in B&B, affittacamere ed hotel.

Un’altra zona molto apprezzata è quella che si sviluppa tra Borgo Ognissanti e lungarno Vespucci (via Solferino, Corso Italia) dove ci sono palazzi d’epoca che con vista sull’Arno oscillano da 5500 a 7000 € al mq. L’area tra S. Lorenzo e S. M. Novella è comoda per vicinanza ad infrastrutture pubbliche e scuole, meno residenziale ma molto turistica. Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da studenti, turisti e lavoratori fuori sede. C’è molta domanda ma c’è anche offerta e questo consente ai potenziali inquilini di poter scegliere l’immobile più adatto alle proprie esigenze. Per un bilocale si chiedono dalle 600 alle 700 € al mese.

La macroarea di Poggio Imperiale – Bandino ha messo a segno una diminuzione dei prezzi del 3%. Tra i quartieri in ribasso c’è quello che si sviluppa intorno a viale Europa. Si segnala un rallentamento del mercato immobiliare determinato dalla difficoltà da parte dei potenziali acquirenti che temono un’ulteriore diminuzione dei prezzi e di conseguenza riflettono maggiormente sulle decisioni di acquisti allungando le tempistiche di vendita.

La maggior parte delle compravendite si realizza con persone residenti in zona che decidono di migliorare la qualità abitativa e che hanno un budget medio che oscilla da 250 a 300 mila €. I tagli più piccoli (bilocale in particolare) sono acquistati per lo più per essere messi a reddito e destinati ai figli. Poche le nuove costruzioni presenti nella zona a parte quelle nel vicino comune di Figline dove al momento però si registra una cospicua presenza di immobili invenduti. In questo momento la richiesta è orientata su immobili di qualità, particolarmente apprezzati quelli dotati di terrazzo e di giardino i cui valori hanno sostanzialmente tenuto. Per una soluzione usata e con queste caratteristiche si spendono mediamente 4000 € al mq.

Tra le zone più apprezzate c’è quella di San Marcellino caratterizzata da vecchie abitazioni degli anni ’30-’40 che si alternano ad altre degli anni ’70 inserite in contesti più residenziali , verdi e tranquilli. Si trovano anche tipologie bifamiliari che hanno valori medi di 3700-4000 € al mq. Anche le abitazioni situate nelle traverse interne di viale Europa i valori dai potenziali acquirenti: si tratta di appartamenti in condomini costruiti negli anni ’70 che hanno una quotazione media di 3600 € al mq (da ristrutturare). Su viale Europa le quotazioni scendono perché più trafficato e caotico e si parla di 3200-3300 € al mq.

Il mercato delle locazioni registra una sostanziale tenuta e la domanda arriva da Immigrati (in aumento), famiglie che non riescono ad acquistare, coppie giovani e lavoratori fuori sede. Per un trilocale non si superano gli 800 € al mese. La tipologia di contratto più stipulata è il concordato.

Il trend del mercato immobiliare turistico evidenzia la volontà di investire e acquistare la seconda casa, soprattutto alla luce delle incertezze finanziarie degli ultimi tempi.

La clientela della zona è rappresentata da famiglie giovani con figli piccoli che cercano prevalentemente bilocali su cui investire cifre medie di 120-170 mila €. La domanda si orienta verso soluzioni vicine alle zone più servite o da cui raggiungere facilmente gli impianti. Comunque i prezzi rimangono stabili nella prima parte del 2011.

La zona più richiesta è quella centrale che si sviluppa da piazza Terzo Reggimento Alpini fino a piazzale Miramonti. L’offerta abitativa include prevalentemente appartamenti costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che, in buone condizioni, si trattano a prezzi medi di 3200-3300 € al mq oppure soluzioni storiche ristrutturate che hanno valori medi di 4000-4500 € al mq (ristrutturati). Tra le zone di sviluppo edilizio si segnalano Jovenceaux e Grande Villaire dove si stanno costruendo appartamenti e soluzioni indipendenti, immesse sul mercato a valori che vanno da 4000 a 6000 € al mq.

Una zona che potrebbe essere interessante, soprattutto per l’ottimo rapporto prezzo/qualità è quella di Richardette con appartamenti in condomini degli anni ’70 scambiati a prezzi medi di 2500-3000 € al mq (i prezzi più contenuti si giustificano con la posizione più periferica e meno servita). La maggior parte degli acquirenti della zona arriva da Torino e dagli altri capoluoghi di provincia. Esiste oramai da anni una buona richiesta che arriva anche da residenti di Genova.

Si registrano delle difficoltà sul mercato degli affitti sia durante il periodo estivo (in cui le abitazioni si affittano al massimo due settimane) che durante il periodo invernale. Da segnalare che sono stati realizzati interventi migliorativi e di potenziamento degli impianti sciistici. Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Cesana, Claviere e Sansicario sono rimaste stabili anche se il mercato appare rallentato a causa di una bassa offerta immobiliare presente in zona.

I potenziali acquirenti, provenienti soprattutto dalla Liguria e dal Piemonte, sono alla ricerca di bilocali e di trilocali a cui destinare rispettivamente un budget che non supera 140 e 200 mila €.
Cesana è la località più ricercata perché sorge al centro della Via Lattea ed è ben collegata con Claviere e con Sansicario tramite seggiovia e cabinovia. A Cesana in questo momento si compravendono soprattutto appartamenti usati, costruiti tra gli anni ’70 e gli anni ’80 e che hanno valori medi di 3000 € al mq. Sono in corso degli interventi di ristrutturazione su immobili situati nella principale via del paese e che sono immessi sul mercato a prezzi medi di 4000 € al mq.

Anche a Claviere in questo momento si registra una bassa offerta immobiliare che da un lato ha contribuito a tenere i prezzi elevati e dall’altro ha spinto anche alcuni potenziali acquirenti a rivolgersi al mercato della vicina località di Monginevro dove c’è più offerta in termini di abitazioni e di servizi. Su Claviere si registrano valori medi di 4000 € al mq per soluzioni ristrutturate degli anni ’70.

In difficoltà in questo momento il mercato immobiliare di San Sicario dove la clientela sembra temporeggiare, aspettando che i prezzi scendano ulteriormente. Sul mercato degli affitti si registrano già delle richieste per la prossima stagione ma si nota uno spostamento della domanda nel tempo, dovuto soprattutto a fattori climatici che posticipano le prime nevicate. Per un bilocale di 4 posti letto per l’intera stagione turistica si spendono mediamente sui 3200-3500 €.

A partire dall’estate si è registrata una ripresa del mercato, apparso invece rallentato nei primi mesi del 2011.

Secondo l’indagine Tecnocasa, le richieste di seconda casa si indirizzano sia verso la località di Limone (dove chi cerca ha un budget che parte da 150 mila €) sia verso quella di Vernante dove è possibile acquistare a prezzi meno alti e di conseguenza anche la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti non supera i 200 mila €. Infatti in quest’ultima località acquistano soprattutto coloro che non riescono ad accedere al mercato di Limone.

La tipologia più ricercata è il bilocale di 40 mq in buono stato di conservazione. Ad acquistare la seconda casa in queste località sono famiglie che arrivano dal Piemonte (soprattutto dalla provincia di Asti e di Alessandria) e dalla Liguria (dalle province di Genova e di Imperia).Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle abitazioni a Vernante sono rimaste stabili.

Tra le zone maggiormente richieste di Limone ci sono il centro storico e quella che si sviluppa intorno agli impianti (la zona del Maneggio e la zona del Sole). Nel centro storico di Limone l’offerta immobiliare comprende sia immobili degli anni ’70-’80 in stile montano e valutati intorno a 5000 € al mq sia bilocali di nuova costruzione che si scambiano a prezzi medi di 7000 € al mq.  Nella zona adiacente agli impianti i prezzi sono simili per le abitazioni degli anni ’70-’80. Ci sono anche villette a schiera di 120 mq con box doppio e giardino che costano intorno a 800 mila €.

A Vernante la seconda casa è acquistata soprattutto da coloro che non riescono ad acquistare a Limone a cui è ben collegata attraverso un servizio di navetta. Una soluzione usata in buone condizioni ha valori medi di 1800 € al mq. Le nuove costruzioni si scambiano a prezzi medi di 2500 € al mq (parliamo di piccoli tagli costruiti con criteri antisismici e di risparmio energetico).

Chi acquista la seconda casa a Vernante la utilizza anche durante il periodo estivo. Non sono ancora partiti i lavori per il raddoppio del tunnel del Tenda che migliorerà i collegamenti della zona con le località della riviera ligure e della Costa Azzurra. Per la prossima stagione invernale si registrano già delle richieste e i valori sono di affitto per l’intera stagione sono di 2500 €.

Sul mercato immobiliare di Oulx le quotazioni delle abitazioni hanno segnalato stabilità nella prima parte del 2011.

La domanda abitativa è stata vivace, sono infatti aumentati coloro che hanno cercato casa ad Oulx.
La motivazione è nei prezzi più contenuti rispetto a località conosciute e rinomate come Sestriere o Bardonecchia: la possibilità di trovare la seconda casa a prezzi medi che oscillano da 100 mila a 150 mila € ha determinato uno spostamento della richieste in questa località. La clientela che cerca in zona ha un’età media che supera i 50 anni dal momento che Oulx è a 1000 metri, in posizione pianeggiante e facilmente raggiungibile con il treno.

La tipologia più richiesta è il bilocale dotato di giardino e terrazza, meglio se si tratta di una baita (tipologia che è più facile trovare nelle borgate di Oulx dove negli ultimi tempi ne sono state ristrutturate numerose). Tra le zone più richieste ci sono via dei Laghi, Cotolivier, via Cazzettes, dove si possono acquistare soluzioni realizzate a partire dagli anni ’70. Lungo la via dei Laghi ci sono appartamenti realizzati dagli anni ’80 fino al 2004, mentre a Cotolivier, zona verde e collinare, ci sono condomini di piccole dimensioni in stile montano e villette a schiera molto ambite.

In via Cazzettes invece ci sono villette a schiera ed appartamenti in stile montano. Le quotazioni per soluzioni in buone condizioni oscillano da 2500 € a 3300 € al mq. Molto apprezzata anche l’area di corso Montenero, nei pressi della stazione ferroviaria e ricercata anche da residenti che lavorano a Torino. Qui si possono acquistare anche soluzioni indipendenti (prezzi compresi tra 500 e 700 mila €) e semindipendenti. Un buon usato costa intorno a 2500-2800 € al mq.

Sempre molto richiesta la frazione Savoulx, apprezzata per la sua esposizione e per la presenza di baite ristrutturate. Le quotazioni sono comprese tra 2000 e 2500 € al mq. In attesa dello sblocco del Piano Regolatore si continua a costruire  unicamente a Gad, frazione di Oulx, dove sono in fase di realizzazione appartamenti (richiesta compresa tra 3000 e 3300 € al mq) e villette indipendenti (richiesta 500 mila €).

Da segnalare che il recente potenziamento del servizio navetta che collega Oulx con Sauze d’Oulx, dove si trovano gli impianti di risalita, ha inciso positivamente sulla richiesta immobiliare di Oulx.  Si registra infine un buon interesse per Oulme, borgata di Salbertrand ed area in espansione, dove sono in fase di riqualificazione baite in stile montano. I prezzi del nuovo oscillano intorno a 3000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra un aumento di richieste di cliente di giovane età. Tra i motivi per cui la clientela apprezza Oulx possiamo considerare il fatto che, pur non avendo impianti, è in una posizione geografica centrale in Alta Valle che permette di raggiungere facilmente tutte le località sciistiche senza vincoli, così come durante l’estate  è una base ottimale per escursioni a piedi e in mountain bike. Trovandosi a 1000 metri d’altezza viene scelta dalle famiglie con neonati ed  anziani e da soggetti con patologie legate all’altitudine. Il paese offre diversi servizi ricreativi ed attività dedicate ai minori e agli anziani.

Le seconde case in montagna inverno 2011-2012: le quotazioni dei primi sei mesi 2011 secondo lo studio Tecnocasa.

Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni delle seconde case di montagna hanno registrato una diminuzione dello 0,6%. La regione che ha segnalato il ribasso più sensibile delle quotazioni è stata l’Abruzzo con -6,7%. Le località del Piemonte hanno registrato una contrazione dei valori dello 0,1%, seguite da quelle della Valle d’Aosta (-0,3%) e del Trentino Alto Adige (-0,5%). Stabili le quotazioni delle abitazioni di montagna in Lombardia e Veneto.

Le località turistiche delle Valli Olimpiche hanno messo a segno nella prima parte del 2011 una sostanziale stabilità dei valori. Nei primi sei mesi del 2011 le quotazioni di Sestriere hanno segnalato un leggero ribasso (-3,8%) e anche la domanda di seconda casa è apparsa in contrazione. Si è registrato un mercato dinamico nei primi mesi dell’anno e poi un successivo rallentamento. Si prevede però una ripresa delle richieste e delle compravendite durante il periodo autunnale e quanto più ci si avvicinerà al periodo invernale.

Si è notato che negli ultimi tempi acquirenti con più di 60 anni hanno preferito vendere la loro abitazione a Sestriere per spostarsi in altre località situate ad altitudini inferiori oppure in località di mare. Il prezzo delle abitazioni ha fatto la differenza. Dalle analisi delle richieste è emerso che la capacità di spesa espressa in questo momento dalla maggioranza delle persone che cerca nelle Valli Olimpiche si aggira intorno ai 100-200 mila €. Questo determina anche la scelta della località dove poter acquistare. A Sestriere gli acquirenti arrivano principalmente dalla Liguria e dal Piemonte.

Il mercato immobiliare offre abitazioni costruite tra gli anni ’60 e ’70, negli anni ’80 e nella seconda parte degli anni ’90. I prezzi variano in base alla tipologia dei condomini, con quotazioni a partire da 2500-4000 € al mq per le soluzioni più economiche, fino ad arrivare a 6000 € al mq per le tipologie più signorili. Punte di 7000-8000 € al mq si toccano per le nuove costruzioni in corso in luogo di un albergo, (‘I Principi’), ormai dismesso. C’è interesse per le soluzioni situate nelle borgate di Sestriere, come ad esempio Grangesises che si trova a circa 3 chilometri da Sestriere ed è caratterizzata da baite dal valore compreso tra 2400 e 3200 € al mq.

Nel primo semestre del 2011 le quotazioni delle abitazioni di Torino sono diminuite dello 0,6%.

Secondo l’indagine Tecnocasa, nella prima parte dell’anno le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Centro-San Salvario hanno segnalato un incremento dello 0,6%. Dinamiche positive di mercato hanno interessato i quartieri di San Salvario-Marconi e del Quadrilatero Romano, dove Isi è registrato un aumento della domanda di abitazioni soprattutto nella zona pedonale, dove acquistano prevalentemente giovani coppie, single e investitori.

Sono stati particolarmente apprezzati gli appartamenti posizionati ai piani alti, dotati di ascensore, costruiti tra il 1700 ed il 1900. Si registra una buona presenza di investitori che arrivano dalla provincia di Cuneo e che comprano per i figli che studiano o lavorano nel quartiere. Le quotazioni più elevate si registrano per le abitazioni ristrutturate situate in piazza Emanuele Filiberto dove si toccano punte di 4000 € al mq.

Non lontano sorge la zona di Borgo Dora con una prevalenza di stabili d’epoca e una minoranza di soluzioni degli anni ’70 che, in buono stato, si scambiano a prezzi medi di 1300-1500 € al mq. Parliamo quindi di valori ancora contenuti che determinano  la presenza di una buona domanda di giovani. In piazza Statuto invece il target di acquirenti cambia completamente. Infatti sul mercato, si muovono soprattutto famiglie perché l’offerta immobiliare include stabili degli anni ’70 di tipo residenziale. Da segnalare che in piazza Statuto è operativa la nuova fermata della metropolitana nel tratto che va da Porta Nuova a Lingotto.

Sono stabili i valori delle case nella zona Aurora in seguito ai lavori di restyling che stanno interessando corso Oddone. L’incertezza sulla durata dei lavori e al momento l’assenza delle migliorie che dovrebbero apportare le nuove aree verdi fa temporeggiare i potenziali acquirenti che aspettano il termine dei lavori per acquistare. Le quotazioni in questa zona sono decisamente più contenute e per questo motivo comprano soprattutto coloro che non possono permettersi di acquistare nella zona del Quadrilatero. I prezzi arrivano ad un massimo di 2000 € al mq ( in corso Ciriè)  in quanto la maggior parte delle abitazioni sono soluzioni di tipologia popolare.

Un leggero incremento dei valori ha interessato gli immobili della zona di San Salvario-Marconi. Tra le motivazioni principali: la domanda sempre elevata a cui non corrisponde una sufficiente offerta immobiliare, due fermate della nuova linea della metropolitana che collega la stazione di Porta Nuova a Lingotto operative da marzo 2011, la vicinanza al centro della città e i numerosi locali vicino corso Marconi che hanno animato il quartiere rendendolo interessante anche agli acquirenti più giovani. I tempi di vendita infatti non sono molto lunghi e oscillano intorno a 1-2 mesi al massimo. Il target di acquirenti in zona è eterogeneo: famiglie, investitori e studenti. Le famiglie prediligono tagli medio-grandi oltre 100 mq, gli investitori i monolocali e bilocali, gli studenti i bilocali ed i trilocali.

La zona più apprezzata è quella che affaccia sul parco del Valentino (da via M. Cristina a corso Massimo d’Azeglio) perché tranquilla, con aree verdi e con un’offerta abitativa di tipo residenziale dei primi anni del 1900 con alcune soluzioni in stile liberty. Per un buon usato si spendono intorno a 3000 € al mq. Apprezzato anche il tratto che va da via Madama Cristina a via Nizza dove le soluzioni degli anni ’50-’60 hanno quotazioni che oscillano intorno a 2500 € al mq. Coloro che acquistano per investimento hanno un budget medio intorno a 100-120 mila € per acquistare bilocali da 45-50 mq che poi affittano a prezzi medi di 400-450 € al mese.

Sul mercato degli affitti si registra una domanda importante da parte di studenti con i quali si stipulano prevalentemente contratti con canone transitorio. Si scelgono gli appartamenti arredati.
Da segnalare che in via Giacosa sono in costruzione delle nuove abitazioni da 3700-4000 € al mq. La zona del centro che si sviluppa intorno a via Roma è rimasta stabile. Si tratta di un quartiere sempre molto apprezzato dagli acquirenti che non ha evidenziato flessioni neanche dal punto di vista delle compravendite. Ad acquistare in quest’area della città sono spesso investitori, in genere genitori che comprano per i figli studenti, oppure risparmiatori che mettono a reddito l’immobile.

Anche i genitori di studenti, provenienti dalla seconda cintura di Torino ed in particolare dalle aree di Asti e di Ivrea, una volta terminati gli studi dei figli affittano l’immobile. Chi acquista per investimento cerca prevalentemente monolocali e bilocali, con una spesa media che si attesta su 200 mila €. Tipologie più ampie sono ricercate da chi acquista la prima casa; si tratta di persone già residenti in quest’ area della città che vendono per riacquistare soluzioni più adatte alle proprie esigenze. La presenza di un terrazzo è una delle caratteristiche più apprezzate da chi acquista in Centro, ma l’offerta sul mercato di immobili con questa caratteristica è bassa. Prestigiosa l’area di via Garibaldi , piazza Bodoni e piazza Solferino, dove si possono acquistare soluzioni storiche del ‘600 e del ‘700 caratterizzate da soffitti alti a cassettoni. Più recenti le tipologie che si trovano nella zona compresa tra via Maria Vittoria e corso Cairoli, dove ci sono palazzine dell’800 e del ‘900 con soluzioni ben tenute valutate 3700-3800 € al mq.

Da segnalare un aumento delle richieste per l’area di via Barbaroux e di via dei Mercanti, che negli ultimi anni sono state interessate da numerose riqualificazioni delle facciate dei palazzi risalenti al XVII ed al XVIII secolo. Qui un buon usato si può acquistare con una spesa compresa tra 3000 e 3500 € al mq. Soluzioni del XVIII secolo sono presenti anche in zona Juvarra, ma la percentuale di palazzine ristrutturate è più bassa rispetto alla zona di via Barbaroux. Da segnalare che in via Cernaia sono in fase di realizzazione 23 nuovi appartamenti la cui valutazione oscilla tra 5000 e 6000 € al mq. Importanti interventi di ristrutturazione a nuovo sono in corso anche in Piazza Comitato Liberazione Nazionale e in piazza San Carlo.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra un aumento dei canoni e del numero di contratti. Nella prima parte del 2011 è stata alta la domanda da parte di dipendenti della ‘Fiat Group’, di giocatori della squadra di calcio ‘Torino FC’ e di studenti dello IED e del Politecnico. Il canone medio per un bilocale ammonta a 650 € al mese, per un trilocale si spendono in media 800 € al mese. Le soluzioni più ricercate sono bilocali e trilocali arredati mentre si riscontrano difficoltà per le soluzioni non arredate.

I contratti più utilizzati sono quello libero da quattro anni più quattro ed il transitorio ad un anno. Negli ultimi anni dopo l’organizzazione di importanti eventi (su tutti le Olimpiadi invernali del 2006) si registra una maggiore presenza di turisti, spesso francesi, che a volte cercano immobili in locazione e più raramente acquistano.