Sanatoria catastale, nuove norme per gli immobili

Dal primo luglio in vigore le nuove norme: obbligatorio l’ aggiornamento dei dati per compravendite e locazioni

Da tale data i dati catastali sono fondamentali per contratti di locazione e costituzione di diritti reali sugli immobili. Una misura fra le più necessarie alla sanatoria catastale per la regolarizzazione degli immobili fantasma, contenuta nel Decreto Legge 78 / 2010 con cui è stata varata la manovra da 24,9 miliardi per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica. Tra le novità del nuovo Decreto Legge spiccano appunto compravendite e locazioni di immobili sconosciuti al Catasto.

In base all’ articolo 19 comma 14 gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi che hanno per oggetto il trasferimento, lo scioglimento o la costituzione di un diritto reale su un fabbricato già esistente devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’ identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità di dati catastali e planimetrie allo stato di fatto.

Prima della stipula, il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità a quanto risulta dai registri immobiliari. Una simile formulazione elimina quindi la nullità dell’ atto nel caso in cui ci sia discordanza tra registri catastali e immobiliari. La regolarizzazione potrà quindi avvenire anche dopo il rogito.

Anche per la registrazione dei contratti di locazione, scritti o verbali, inseriti nel comma 15, deve essere riportata l’ indicazione dei dati catastali degli immobili. La loro mancata o errata indicazione è considerata rilevante per l’ applicazione dell’ imposta di registro ed è punito con la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell’ imposta dovuta.

Per quanto riguarda la sanatoria catastale, l’ Agenzia del Territorio il 30 settembre terminerà i rilievi degli edifici sconosciuti al Catasto. Entro il 31 dicembre i proprietari o titolari di altri diritti reali sugli immobili non censiti devono presentare una dichiarazione di aggiornamento. La dichiarazione di aggiornamento deve essere presentata anche da coloro che hanno effettuato ristrutturazioni e interventi edilizi con variazione di consistenza o cambio di destinazione.

I dati saranno a disposizione dei Comuni, che potranno avviare gli accertamenti sulla regolarità urbanistica ed edilizia per individuare eventuali casi di abusivismo. Dal primo gennaio 2011, inoltre, l’ Agenzia del Territorio avrà a disposizione il telerilevamento per un monitoraggio costante.

Sanatoria catastale, casi esclusione dall’applicazione delle normative introdotte

Abolito l’obbligo di segnalare al Catasto i fabbricati rurali e gli spostamenti di pareti interne che non creano nuovi vani

L’Agenzia del Territorio spiega l’aggiornamento del Catasto alla luce della manovra per la stabilizzazione finanziaria e la competitività economica. È stata approvata lo scorso 10 agosto la Circolare 3/2010 che specifica i casi di esclusione dall’applicazione delle normative introdotte

L’articolo 19 della manovra prevede l’emersione degli ‘immobili fantasma‘ e l’individuazione dei titolari dei diritti reali sugli immobili. A tal fine sono state introdotte azioni di monitoraggio degli edifici esistenti e qualche modifica in materia di locazioni e compravendite.

Oltre all’iscrizione in Catasto degli immobili non censiti, devono essere comunicate le variazioni subite dagli edifici e tutti gli interventi che influiscono sul classamento e la rendita degli immobili. Tra questa tipologia di lavori non è inclusa la modifica esterna dei fabbricati ampliati che non incide sul perimetro.

Se i dati catastali non sono conformi alle planimetrie non hanno valore i contratti di locazione o compravendita. In fase di conversione la dichiarazione sulla conformità può essere sostituita da una attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Sono esclusi dall’applicazione della norma e dall’obbligo di comunicare le variazioni gli immobili classificati sotto la categoria F dal DM 28/1998 e i beni comuni non censibili, come androni e scale.

La situazione può cambiare per gli alloggi dei portieri, definiti come beni comuni censiti, quando vengono sottratti alla comproprietà condominiale attraverso la vendita ad un condomino o a un soggetto terzo.

Non devono essere segnalati al Catasto neanche le particelle censite al Catasto terreni, i fabbricati rurali, gli edifici diroccati iscritti come unità collabenti, gli edifici in corso di costruzione e gli spostamenti di pareti interne che non creano nuovi vani.

In base al decreto legge iniziale, il processo di accertamento per l’individuazione dei fabbricati non dichiarati doveva concludersi il 30 settembre. Il termine è stato però prorogato fino al 31 dicembre. Dopo la registrazione delle dichiarazioni dei titolari dei diritti reali sugli ”immobili fantasma”, i dati vengono messi a disposizione degli enti locali che possono effettuare controlli sulla conformità urbanistico – edilizia. Uno dei maggiori punti di scontro sulla sanatoria catastale riguardava infatti la possibilità che l’emersione degli edifici non dichiarati potesse trasformarsi in un condono mascherato.

Ai soggetti che non rispettano i termini per le dichiarazioni sarà applicata una rendita presunta da iscrivere in via transitoria in Catasto. La circolare chiarisce che vale la stessa tempistica per gli immobili sui quali sono stati effettuati interventi con variazioni non dichiarate di consistenza e destinazione. Per effettuare i controlli la legge ha esteso agli uffici dell’Agenzia del Territorio i poteri istruttori previsti dal Dpr 633/1972.